Zarzadzanie na osiedlu domków jednorodzinnych
face90wp
Użytkownik
Witam,
Mieszkam na zamkniętym osiedlu 230 domków. Mamy wspólne tereny poza działkami domowymi, tj drogi, place zabaw, zieleń, itp.
Powołaliśmy stowarzyszenie oraz zredagowaliśmy Umowę wzajemną na zwykły zarząd.
Podpisało ja 61% udziałów.
Teraz chcemy umowę nasza wpisać do księgi wieczystej co przekracza zwykły zarząd, więc zgłosiwszy to do sadu cywilnego.
Mam pytania
Obecnie :
1.Chcemy dokonywać czynności zwykłego zarządu i mamy poparcie Umowy wzajemnej > 61% więc zgodnie z 201, 207 KC reszta musi się dostosować do jej woli ( umowa wzajemna, przetarg, nowy czynsz, nowe, konto, windykacje dla niepłacących, itp.)
Czy tak?
Czekamy na zakończenie umowy z deweloperem – sprzedaż ostatniego udziału, wtedy jego umowa notarialna przestanie działać bo była podpisywana przy aktach i ma zapis że z ostatnim udziałem sie rozwiązuje.
2. Zgodnie z art. 199 KC chcemy dokonać czynności przekraczających zwykły zarząd: wpisać Umowę do KW. Sąd poprosił o uzupełnienie naszego wniosku. Nie mamy z takim poparciem 61% prawa do wpisu do KW. Musi sąd ją zbadać i zdecydować za resztę. Czy bez tego wpisu windykacje dla opornych będą skuteczne?
Ad 1. Rozumiem, że możemy wykonywać czynności zwykłego zarządu po rozwiązaniu umowy z deweloperem bez wpisu do KW z aktualnym poparciem większości i to mamy zgodnie z prawem. I windykacje działają zgodnie z art. 201 i 207 KC
Czy tak?
Ad2. Wpis do KW sąd musi za brakujące udziały zbadać sprawę, wezwać strony, podjąć decyzj
Proszę o informacje
Pozdrawiam
Mieszkam na zamkniętym osiedlu 230 domków. Mamy wspólne tereny poza działkami domowymi, tj drogi, place zabaw, zieleń, itp.
Powołaliśmy stowarzyszenie oraz zredagowaliśmy Umowę wzajemną na zwykły zarząd.
Podpisało ja 61% udziałów.
Teraz chcemy umowę nasza wpisać do księgi wieczystej co przekracza zwykły zarząd, więc zgłosiwszy to do sadu cywilnego.
Mam pytania
Obecnie :
1.Chcemy dokonywać czynności zwykłego zarządu i mamy poparcie Umowy wzajemnej > 61% więc zgodnie z 201, 207 KC reszta musi się dostosować do jej woli ( umowa wzajemna, przetarg, nowy czynsz, nowe, konto, windykacje dla niepłacących, itp.)
Czy tak?
Czekamy na zakończenie umowy z deweloperem – sprzedaż ostatniego udziału, wtedy jego umowa notarialna przestanie działać bo była podpisywana przy aktach i ma zapis że z ostatnim udziałem sie rozwiązuje.
2. Zgodnie z art. 199 KC chcemy dokonać czynności przekraczających zwykły zarząd: wpisać Umowę do KW. Sąd poprosił o uzupełnienie naszego wniosku. Nie mamy z takim poparciem 61% prawa do wpisu do KW. Musi sąd ją zbadać i zdecydować za resztę. Czy bez tego wpisu windykacje dla opornych będą skuteczne?
Ad 1. Rozumiem, że możemy wykonywać czynności zwykłego zarządu po rozwiązaniu umowy z deweloperem bez wpisu do KW z aktualnym poparciem większości i to mamy zgodnie z prawem. I windykacje działają zgodnie z art. 201 i 207 KC
Czy tak?
Ad2. Wpis do KW sąd musi za brakujące udziały zbadać sprawę, wezwać strony, podjąć decyzj
Proszę o informacje
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wiemy , że dla punktu 2 - wpis do KW wymaga 100% bo to przekracza zwykły zarząd. Przy okazji wzrośnie frekwencja dla sprawy z punktu 1 - większości na osiedlu. Ale to będzie w sądzie trwało może rok a może dłużej.
A sprzedaż ostatniego udziału dewelopera ma nastąpić w czerwcu 2017 co rozwiąże z nim umowę na zarządzanie automatycznie ( po sprzedaży ostatniego udziału).
Do czasu zebrania 100% (nierealne ale 85% może) czy mamy prawo zgodnie z art. 201 i 207 KC zarządzać osiedlem bo mamy większość - zgodnie z punktem 1
Odpowiedź do punktu 2 jest oczywista dla nas ( jak najwięcej podpisów a za brakujące musi sąd zdecydować).
Głównie chodzi mi o odpowiedź na punkt 1 czy w momencie gdy przestanie obowiązywać NOTARIALNIE podpisana umowa z deweloperem mamy prawo zarządzać z naszą Umową Wzajemną (podpisaną poprzez chodzenie po domach) na zwykły zarząd bo aktualnie mamy 61% poparcia z udziałów Umowy wzajemnej na zwykły zarząd a reszta musi się dostosować i poddawać windykacjom w razie braku wpłat na utrzymanie osiedla???
Rozumiem, że Umowę wzajemną chcecie wpisać do KW, ponieważ kwestie zarządzania osiedlem są wpisane do wszystkich aktów notarialnych (wg nich należą do dewelopera), a wy de facto jako stowarzyszenie dążycie to czegoś, co na tle ustawy o własności lokali byłoby tzw. zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną?
Wg mnie jeśli deweloper już jest stroną umowy wzajemnej, to windykację może prowadzić stowarzyszenie. Jest to czynność zwykłego zarządu, a kompetencje do niej stowarzyszenie przejmuje od dewelopera.
...Chyba że w aktach macie wpis że windykację prowadzi deweloper.
Macie zawiązane stowarzyszenie, więc ma ono statut. Czy statut jest inny dokumentem niż umowa wzajemna dot zarządu nieruchomością wspólną? Treści obydwu nie powielają się?
Statut określa, sposób w jaki stowarzyszenie ma wspierać każdorazowy wybór zarządcy. Innym dokumentem jest Umowa wzajemna współwłaścicieli domków - określa sposób wyboru zarządcy - przetarg. My chcemy jako stowarzyszenie przeprowadzić przetarg i tak wyłonić zarządcę. Stowarzyszenie ma to organizować. Zarządzanie przez firmę zewnętrzną, wyłonioną w przetargu, tak mamy napisane w Umowie wzajemnej.
Deweloper ma około 22 udziały jeszcze do czerwca 2017 roku ( na umowach deweloperskich ma te domy ale już ludzie odebrali je i płacą czynsz) , my mamy 155 udziałów, które przystąpiło do umowy. 50 klika nie przystąpiło do umowy.
Deweloper ma Umowę na zarządzanie podpisywaną przy umowach deweloperskich/ aktach notarialnych podpisane 100% poparcia swej umowy na zarządzanie, która wygasa ze sprzedażą ostatniego domku.
Ja pytam o to czy mając 61% ( większość) możemy od tych co nie przystąpili do naszej umowy wzajemnej (po wygaśnięciu umowy na zarządzanie dewelopera ) zmusić na podst art.201, 207 KC do opłat za czynsz jakie wyjdą z przetargu i na konto nowego administratora?
Tekst ustawy o własności lokali masz w mojej stopce UoWL http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20000800903
Powinniście w umowie wzajemnej zawrzeć zapis, którym w odpowiednim zakresie przepisów ustawy o własności lokali poddajecie się jej reżimowi.
W prawie spółdzielczym np. jest takie rozwiązanie.
KC wam nie wystarczy, jesteście za duzi na ogólne rozwiązania z kc., a do tego będzie jeszcze firma administrująca. Bez zastosowania przepisów szczególnych rady nie dacie.
"Tekst ustawy o własności lokali masz w mojej stopce"
"Przepisy ustawy o własności lokali - poddajecie się jej reżimowi"
Możecie to rozwinąć? Podać paragrafy? Czy całej ustawy?
Czy wtedy też podpisy 100% właścicieli czy np 61% -70% realnie i do sądu z tym wnioskiem.
Moim zdaniem tworzenie stowarzyszenia w takim przypadku jest absolutnie bezzasadne. Lepiej wybrać zarządcę, albo jak napisali poprzednicy poddać zarządzanie regułom wynikającym z ustawy o własności lokali. Jeżeli nie uda się kwestii związanych z zarządem rozstrzygnąć między współwłaścicielami należy wystąpić do sądu, aby ten podejmował decyzje w sprawie. Podstawę prawną do takiego wniosku stanowi art. 199 k.c.: " Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."
Docelowo powinniście mieć strukturę na kształt prawdziwej wspólnoty domków jednorodzinnych posługującej się odpowiednio ustawą o własności lokali: z zarządem, zebraniem właścicieli i firmą administrującą.
Z czasem rozwiązalibyście stowarzyszenie żeby nie dublować osób prawnych.
Co do odwołania się do przepisów ustawy szczególnej - trzebaby się dobrze zastanowić. Szkoda że ustawodawca dotąd tego nie zrobił, bo kondonimia mamy już od wielu lat i powstaje ich coraz więcej.
Byłby to przypadek (chyba jedyny), że wspólnota przyjęłaby sensowny statut - byłby to zmodyfikowany statut stowarzyszenia.
Człowiek, który napisał statut stowarzyszenia, napisałby statut dla kondonimium, ale musiałby dobrze znać uowl.
Za nami jest inny plac , działka pod osiedle. Więc z czasem nasza droga byłaby wspólną.
A tak gmina musi wybudować pomiędzy nami wzdłuż ( już buduje) i poprzeczną za innym osiedlem
Jeśli jednak 100% właścicieli podejmie zgodne zobowiązanie, iż w zakresie ich wzajemnych stosunków wynikających ze współwłasności określonych nieruchomości gruntowych, ich wolą jest stosowanie przepisów ustawy o własności lokali, będzie miało ono skutek wiążący.
Odpowiadając na zadane pytania:
Ad. 1 Mając zgodę właścicieli dysponujących 61% udziałów we współwłasności mają Państwo prawo dokonywać czynności zwykłego zarządu. Zgoda może być ogólna "do dokonywania czynności zwykłego zarządu", lub szczegółowa z wymienieniem tych czynności. Należy mieć także na uwadze, iż nawet gdyby w treści takiej zgody znalazły się czynności przekraczające zwykły zarząd, dokonanie ich bez zgody 100% właścicieli stanowi naruszenie art. 199 kodeksu cywilnego i w przypadku sprzeciwu któregokolwiek ze współwłaścicieli skutkować będzie nieważnością dokonanej czynności i w większości przypadków kosztownym sporem sądowym.
Odnosząc się do treści pytania podkreślić należy, iż takie wymienione czynności jak „nowy czynsz”, są to czynności przekraczające zwykły zarząd. Dla tych czynności wymagana jest zgoda 100% właścicieli w myśl z art. 199 k.c. Nie należy tutaj mylić normy prawnej wynikającej z art. 207 k.c., który mówi wyłącznie o stosunku w jakim należy obliczać udział w ponoszeniu wydatków/ciężarów, z ustaleniem wysokości, jak rozumiem, zaliczek płatnych „z góry”. Przepis art. 207 k.c. nie odnosi się do ustalania wysokości obciążeń. Ustalenie wysokości zaliczek płatnych „z góry” to czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Ad. 2 Bez wpisu do KW, o którym mowa w pytaniu, mając zgodę właścicieli reprezentujących ponad 50% udziałów we współwłasności, mogą Państwo dokonywać czynności zwykłego zarządu. Windykacja roszczeń z tytułu stosunkowego ponoszenia wydatków/ciężarów utrzymania nieruchomości będącej współwłasnością jak najbardziej jest czynnością zwykłego zarządu. W przypadku windykacji zaliczek płatnych "z góry", nie ma jednolitego stanowiska judykatury w tej sprawie, ale przeważa pogląd, iż jest czynnością zwykłego zarządu (oczywiście mowa cały czas o modelu zarządzania opartym na k.c., a nie na u.w.l., gdyż windykacja zaliczek o których mowa w u.w.l. jednoznacznie jest czynnością zwykłego zarządu). Dodatkowo w opisanym przypadku (w zależności od okoliczności) dopuściłabym także pozwy indywidualne (współwłaściciel który zapłacił całość zobowiązania, przeciwko tym którzy nie uiścili wydatków/ciężarów w odpowiedniej przypadającej im wysokości), po dokładnym przeanalizowaniu konkretnego stanu faktycznego.
Wyboru możemy dokonać i ogłosić zwycięzce, który po skończonej umowie z deweloperem przejmie osiedle.
Wskaże nowe konto do płatności i czynsz nie większy od obecnego., itp.
Obecny czynsz dla zarządcy-dewelopera jest z ....prowizją. Robiliśmy sprawdzenie rynku i wychodzi że można 20 % taniej.
Więc na nowy czynsz po przetargu i po wskazaniu nowego zarządcy chyba nikt się nie obrazi :)
Dopiero jak zmniejszymy / podniesiemy czynsz to będzie czynność przekraczająca zwykły zarząd?
Mamy tez w ramach czynszu nowa pozycje " fundusz remontowy" ale nie podnosi od kwoty. Zabiera trochę z serwisu. Więc to nic nie zmienia w końcowej kwocie. Remonty zaczna sie za kilka lat teraz mamy rękojmie jeszcze na części osiedla.
Oczywiście takie postępowanie do czasu wpisania przez Sąd umowy do KW. Później już można zmieniać stawki czynszu.
Czy tak?
Sam wpis waszej umowy do kw niczego nie zmieni w kwestii problemu jednomyślności, jeśli nadal podlegać będziecie wyłącznie pod kc.
A w umowie jak piszesz są tylko jakieś (częściowe?) rozwiązania wzięte na wzór z uwol., ale nie ma do niej żadnego odpowiedniego odwołania. A to byłaby podstawa dla funkcjonowania osiedla. Kc to ślepa droga.
Zgadzam się z blazejh, iż każda zmiana czynszu (czy to obniżenie, czy to zwiększenie ) będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
Jeśli chodzi o wpisanie umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną do KW, niestety nie jestem w stanie powiedzieć w jaki sposób będą mogli Państwo postępować po dokonaniu wpisu w KW. Zależy to od treści umowy. Jeśli z umowy wynika, iż zmiana wysokości stawek miesięcznego czynszu , który pobierał będzie zarządca, nie będzie wymagała jakichkolwiek uchwał, czy decyzji chociażby większości, prawdopodobnie będziecie mogli Państwo zmieniać ją dowolnie, tak długo jak ktoś nie zaskarży umowy w oparciu o art. 5 k.c., tj. wykazując nadużycie prawa podmiotowego.
Skonstruowanie dobrej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną to wielkie wyzwanie, ale jeśli już taka umowa wpisana jest do KW, pamiętać należy iż korzysta z dobrodziejstwa jakie wynika z normy prawnej ujętej w art. 221 k.c. Tak więc skuteczna jest wobec każdego kolejnego nabywcy udziału w nieruchomości stanowiącej współwłasność. Proszę także zwrócić uwagę, iż jeśli w samej umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną nie postanowiono inaczej, jej zmiana wymaga zgody 100% właścicieli, albo orzeczenia sądowego na skutek zaskarżenia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli.