obowiązywanie uchwał dot. zaliczek i planu gospodarczego

wspólnotowiec1wspólnotowiec1 Użytkownik
edytowano września 2017 w Zarządzanie Nieruchomościami
Dzień dobry,

W naszej wspólnocie mamy problem z frekwencją na zebraniach.
Przez to od 2008 roku mamy ogromny problem z podejmowaniem uchwał. Niektóre uchwały przechodzą, ale uchwała dot. planu gospodarczego i wysokości zaliczek miesięcznych nie została podjęta od 2008 roku.
W związku z tym uznajemy, że uchwała ta obowiązuje i zgodnie z nią wyliczamy zaliczki itp.

W uchwale mamy stwierdzone: "na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2008 roku ustala się jednostkową stawkę zaliczki miesięcznej w wysokości X"

Niektórzy mieszkańcy kwestionują ten fakt,mówiąc, że uchwała w związku z jej treścią obowiązywała tylko w 2008 roku i że od 2009 roku wszystkie naliczenia się nienależne.

Poszukuję potwierdzenia, że uchwała obowiązuje aż do czasu uchwalenia jej nowej treści. W innym wypadku wystarczyłoby, e przez jeden rok nie jest podjeta uchwała i nie można byłoby ściągać zaliczek od mieszkańców.

Bardzo proszę o pomoc - może znacie jakieś orzecznictwo w tym temacie.

Komentarze

  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano września 2017
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]W uchwale mamy stwierdzone: "na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2008 roku ustala się jednostkową stawkę zaliczki miesięcznej w wysokości X"


    Poszukuję potwierdzenia, że uchwała obowiązuje aż do czasu uchwalenia jej nowej treści.
    Uchwała obowiązuje do czasu podjęcia nowej uchwały w danej sprawie, chyba że w samej uchwale zakreślono termin jej działania. W waszej uchwale z 2008r. tak zrobiono. Skoro zaliczki ustalono na pokrycie kosztów roku 2008, to nie można tych zaliczek pobierać na pokrycie kosztów w innych latach. Sformułowanie w waszej uchwale jest jak najbardziej prawidłowe, zgodne z zasadami sztuki, ale praktyka życia wspólnotowego pokazuje, że bardziej bezpiecznie jest formułować takie uchwały tak, że "ustala się stawkę zaliczki w wysokości X od dnia Y".
    W innym wypadku wystarczyłoby, e przez jeden rok nie jest podjeta uchwała i nie można byłoby ściągać zaliczek od mieszkańców.
    I w zasadzie tak jest: brak uchwały oznacza brak podstaw do naliczania zaliczek. Ale bez obaw, to wcale nie oznacza, że dotychczas zapłacone u was zaliczki ("nienależne") trzeba zwrócić. Gdyby któremuś z członków wspólnoty przyszło do głowy pozywać wspólnotę o zwrot zaliczek, to trzeba mu przypomnieć, że na mocy art. 13 ust. 1, właściciel lokalu jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a na mocy art. 17 odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego udziału w NW. Zapewne macie faktury za te wszystkie lata, więc koszty z tych faktur spokojnie można potrącić z tych "nienależnie" pobranych zaliczek.

    Próbowaliście podejmować uchwały drogą indywidualnego zbierania głosów przez zarząd/zarządcę?
    Ostatecznie pozostaje art. 24 ustawy, czyli ustalenie zaliczek przez sąd.
  • Opcje
    wspólnotowiec1wspólnotowiec1 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Próbujemy co roku drogą indywidualną i nic się nie da.
    Co do drogi sądowej to mamy problem techniczny, ale chyba trzeba się z nim zmierzyć. Wspólnota ma prawie 500 lokali, czyli 500 odpisów pisma trzeba by złożyć...

    Nowy doklejony: 22.09.17 13:21
    A skąd twierdzenie, że "Uchwała obowiązuje do czasu podjęcia nowej uchwały w danej sprawie, chyba że w samej uchwale zakreślono termin jej działanie" ?
    Czy masz może coś na poparcie tego twierdzenia?

    Bardzo Ci dziękuję za całą pomoc!
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano września 2017
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]Próbujemy co roku drogą indywidualną i nic się nie da.
    Co do drogi sądowej to mamy problem techniczny, ale chyba trzeba się z nim zmierzyć. Wspólnota ma prawie 500 lokali, czyli 500 odpisów pisma trzeba by złożyć...
    No cóż, z drukarki poleci samo, a koszty i tak poniosą właściciele lokali - może to da im do myślenia.

    Nowy doklejony: 22.09.17 13:24
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]A skąd twierdzenie, że "Uchwała obowiązuje do czasu podjęcia nowej uchwały w danej sprawie, chyba że w samej uchwale zakreślono termin jej działania" ?
    Ustalanie zaliczek jest działaniem przekraczającym czynności zwykłego zarządu, więc do egzekwowania zaliczek konieczna jest uchwała właścicieli lokali (a nie wola samego zarządu), a treść uchwały jest wiążąca.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2017
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]W uchwale mamy stwierdzone: "na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2008 roku ustala się jednostkową stawkę zaliczki miesięcznej w wysokości X"

    Niektórzy mieszkańcy kwestionują ten fakt,mówiąc, że uchwała w związku z jej treścią obowiązywała tylko w 2008 roku i że od 2009 roku wszystkie naliczenia się nienależne.
    uchwała dotycząca zaliczek obowiązuje do następnej zmiany .

    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]Próbujemy co roku drogą indywidualną i nic się nie da.
    Co do drogi sądowej to mamy problem techniczny, ale chyba trzeba się z nim zmierzyć. Wspólnota ma prawie 500 lokali, czyli 500 odpisów pisma trzeba by złożyć...
    a po co pozywasz 500 właścicieli , wystarczy tylko tych co nie oddali głosu pod uchwałami lub
    Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali[b] zarząd[/b] lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, [b]może żądać rozstrzygnięcia przez sąd[/b], który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. [u]Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym[/u].
    
  • Opcje
    wspólnotowiec1wspólnotowiec1 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję za odpowiedź.
    Moim celem jest przedstawienie mieszkańcom jednoznacznego twierdzenia, że uchwała dotycząca zaliczek obowiązuje do następnej zmiany - może jakieś orzeczenie lub doktryna?
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano września 2017
    Wspólnotowiec: Mamy problem z frekwencją na zebraniach.
    Przecież ustawa o własności lokali to przewidziała i stworzyła możliwość głosowania po zebraniu, w myśl art. 23.1:
    "Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania". Skorzystaliście z takiej MOŻLIWOŚCI !?
  • Opcje
    wspólnotowiec1wspólnotowiec1 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Próbowaliśmy wiele razy. Już to nawet pisałem "Próbujemy co roku drogą indywidualną i nic się nie da. "
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]Moim celem jest przedstawienie mieszkańcom jednoznacznego twierdzenia, że uchwała dotycząca zaliczek obowiązuje do następnej zmiany - może jakieś orzeczenie lub doktryna?
    To twierdzenie, jako generalna zasada, jest błędne. Nie ma więc żadnych orzeczeń lub doktryny popierającej takie stanowisko.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano września 2017
    Wspólnotowiec1: Próbowaliśmy w i e l e razy.
    To - moim zdaniem - nie pozostaje wam nic innego, jak sięgnąć po zarządcę sądowego: http://www.zarzadca.pl/komentarze/539-zarzad-sadowy-nieruchomosci-wielolokalowej
    Wzór wniosku: http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/81-wniosek-o-ustanowienie-zarzadcy-przymusowego

    P.S. Ustanowienie zarządcy sądowego, w pewnym sensie wiąże się ze ŚWIADOMYM poniesieniem ZWIĘKSZONYCH kosztów m.in. zarządu nieruchomością wspólną, przez właścicieli 500 lokali. Wykonywanie obowiązków we wspólnocie przez zarządcę sądowego, to nie przelewki (sytuacja jest poważna i nie należy jej lekceważyć). Macie forsę - no to płaćcie !
    Komentarz edytowany elan124
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2017
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]Dziękuję za odpowiedź.
    Moim celem jest przedstawienie mieszkańcom jednoznacznego twierdzenia, że uchwała dotycząca zaliczek obowiązuje do następnej zmiany - może jakieś orzeczenie lub doktryna?
    co tobie takie orzeczenie czy doktryna powie , tyle co oceny napisane przez użytkowników . Orzeczenia i doktryny są pożyteczne, jak dotyczą tylko twojej wspólnoty, inaczej jest to tylko opinia. Może się okazać, że inny sąd wyda w twojej sprawie inne orzeczenie niż te na które będziesz się powywoływał

    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]
    ustawa o własności lokali to przewidziała i stworzyła możliwość głosowania po zebraniu, w myśl art. 23.1:
    Próbowaliśmy wiele razy. Już to nawet pisałem "Próbujemy co roku drogą indywidualną i nic się nie da. "
    widocznie źle to robicie ,

    https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3806/zbieranie-glosow-w-drodze-indywidualnego-glosowania/#Item_13


    https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4774/glosowanie-w-drodze-indywidualnego-zbierania-glosow-przez-zarzad/#Item_2
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2017
    [cite] Egzo:[/cite]
    [cite] wspólnotowiec1:[/cite]Moim celem jest przedstawienie mieszkańcom jednoznacznego twierdzenia, że uchwała dotycząca zaliczek obowiązuje do następnej zmiany - może jakieś orzeczenie lub doktryna?
    To twierdzenie, jako generalna zasada, jest błędne. Nie ma więc żadnych orzeczeń lub doktryny popierającej takie stanowisko.

    To twierdzenie, zwłaszcza jako zasada generalna, jest jak najbardziej prawidłowe. Generalnie jest zgodne z interesem każdej wspólnoty mieszkaniowej.

    Przeciwna interpretacja prowadziłaby do katastrofy finansowej, ponieważ gdyby przyjąć że zaliczki z poziomu roku 2008 nie mogą funkcjonować w okresach następnych, to konsekwentnie, pobrane zaliczki po 2008 roku byłyby rzeczywiście nienależnie i jako takie podlegałyby zwrotowi (z uwzględnieniem ich rozliczenia w oparciu o poniesione koszty). Czyli faktycznie częściowemu zwrotowi. W księgowości wspólnoty mieszkaniowej nie ma czegoś takiego jak częściowy zwrot zaliczek nienależnych i proponuję aby tych pojęć w ogóle nie używać. Tzn. pojęcia zwrot i nienależnych, zwłaszcza w zbitce "zwrot nienależnych".

    I teoretycznie przyjęcie twierdzenia za prawdziwe nie dawałoby prawnej możliwości naliczenia jakichkolwiek zaliczek w latach kolejnych.
    Wspólnota nie miałaby też podstawy prawnej do windykacji do poziomu naliczeń, a tylko do poziomu poniesionych faktycznych kosztów. To prosta droga do utraty płynności finansowej wspólnoty. Zwłaszcza małej.

    Wniosek. Zastrzeżenie w waszej uchwale, że zaliczki obowiązują tylko w jednym okresie obrachunkowym, nie wpływa na obowiązywanie tej uchwały w okresach następnych i nawet do dzisiaj uchwała z 2008 roku obowiązuje.

    Wyjścia są dwa. Funkcjonować jak dotąd na podstawie prowizorium budżetowego trwającego już 9 rok, albo uchwalić uchwałę o ustanowieniu nowych zaliczek.
    Niby jest trzesie wyjście czyli zarządca sądowy, ale raz że to strzał w kolano, dwa nie widze jeszcze podstaw.

    Udaje wam się funkcjonować długo na zasadzie prowizorium budżetowego tylko z dwóch powodów: wspólnota jest bardzo dużo, pierwsze zaliczki nie są za niskie.

    Właścicielom może chodzić o to, że istniejące zaliczki nie są co roku czytelnie rozliczane, a nie o to że są "nienależne". I maja rację, bo zaliczki są nadal i jest co rozliczać.
    Prawdopodobnie zgłaszają prawidłowy wniosek, ale za pomocą błędnej argumentacji. Jakby ich lepiej dopytać, to okazałoby się że oni nie są przeciwko naliczeniom zaliczek, ale przeciwko nieprzejrzystości finansów wspólnoty.
    Komentarz edytowany blazejh
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.