Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Michał, koziorozka, blazejh, man, KubaP, AnnaR, lolekanabolek, Lysy, azygnerski, Sraska123, Jacek_krk

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Szanowni,
    nasza Wspólnota Mieszkaniowa liczy 60 mieszkań, każde stanowi odrębną własność. Hala Garażowa jest współwłasnością 58 mieszkańców. Od początku istnienia nie ma osobnej instalacji elektrycznej, zasilana jest z licznika wspólnoty. Koszt ten zawsze był uwzględniany w planie gospodarczym. Zarząd wyszedł z własną inicjatywą wyodrębnienia obwodów elektrycznych Hali Garażowej i odcięcia tam prądu, chcąc wymusić w ten sposób na współwłaścicielach, którzy jednocześnie są mieszkańcami, założenie własnego licznika energii elektrycznej. Firma energetyczna nie podpiszę umowy z 58 osobami, Zarząd nie zdradza, czy dopuści założenie podlicznika i rozliczenia w ten sposób. Nie wiemy też, ile będzie kosztowała modyfikacja i kto pokryje jej koszty. Kilka pytań:

    1. Czy opisywana czynność jest czynnością zarządu zwykłego, czy też jednak powinna być poprzedzona uchwałą członków wspólnoty?
    2. Czy taka modyfikacja instalacji energetycznej nie grozi wspólnocie utratą gwarancji/rękojmi od dewelopera?
    3. Czy Zarząd może tak po prostu odciąć prąd w Hali Garażowej, choć w chwili odbioru mieszkań prąd tam był, a deweloper nie powiadamiał nas o konieczności modyfikacji instalacji elektrycznej budynku i instalacji osobnego licznika?
    4. Czy jeśli mieszkańcy nie będący współwłaścicielami hali garażowej nie mają nic przeciwko bieżącemu sposobowi rozliczania kosztów energii elektrycznej (opłaty są znikome), to czy uchwałą (zakładając, że nikt jej nie zaskarży) można te koszty wliczać do utrzymania nieruchomości wspólnej?

    Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedzi.
  2. Nie możecie założyć podlicznika w hali garażowej ? Na jedno wychodzi.
  3. Hala garażowa jest lokalem prawie takim samym, jak twoje mieszkanie. To, że ma kilku/dziesięciu właścicieli nie ma żadnego znaczenia.
    Błąd popełnił deweloper i to do niego należy kierować pretensje. Ja na miejscu zarządu sprawdziłabym, czy by się nie dało obciążyć go przeróbkami instalacji.
    Ale nawet gdyby to nie było możliwe, to wolałabym zapłacić z konta wspólnoty za przeróbkę, by oszczędzić wspólnocie kosztów na przyszłość. Bo niby dlaczego wspólnota ma płacić za czyjś lokal? Ona zarządza t y l k o częścią wspólną. Tak stanowi ustawa i żadna uchwała tego nie może zmienić.
    Być może zarząd próbował jakoś zmobilizować współwłaścicieli hali do działania, a jak nie wyszło, to postanowił zmobilizować ich w dość drastyczny sposób.
  4. kornick:

    1. Czy opisywana czynność jest czynnością zarządu zwykłego, czy też jednak powinna być poprzedzona uchwałą członków wspólnoty?
    2. Czy taka modyfikacja instalacji energetycznej nie grozi wspólnocie utratą gwarancji/rękojmi od dewelopera?
    3. Czy Zarząd może tak po prostu odciąć prąd w Hali Garażowej, choć w chwili odbioru mieszkań prąd tam był, a deweloper nie powiadamiał nas o konieczności modyfikacji instalacji elektrycznej budynku i instalacji osobnego licznika?
    4. Czy jeśli mieszkańcy nie będący współwłaścicielami hali garażowej nie mają nic przeciwko bieżącemu sposobowi rozliczania kosztów energii elektrycznej (opłaty są znikome), to czy uchwałą (zakładając, że nikt jej nie zaskarży) można te koszty wliczać do utrzymania nieruchomości wspólnej?

    Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedzi.


    Koszty oświetlenia garażu, tak jak, np. koszty oświetlenia mieszkań nie są wydatkami na utrzymanie wspólnej nieruchomości, nie ponosi ich wspólnota mieszkaniowa, lecz poszczególni właściciele.

    Z powodu niedoskonałości przepisów mamy tu do czynienia z taką sytuacją, jak w przypadku innych kosztów dotyczących odrębnych lokali ponoszonych przez wspólnotę i następnie rozliczanych na jej członków - dostawy wody i ciepła do lokali.

    Moim zdaniem, co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może odciąć dostaw energii, podobnie jak nie może odmówić pośredniczenia w rozliczeniach wody, mimo że dotyczą odrębnych nieruchomości lokalowych.

    Dla wyjaśnienia sprawy: jaki podmiot administruje garażem? Sprząta w nim, dokonuje napraw, itd.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime6-10-2017 zmieniony
     
    Z pewnością wspólnota. I nawet tych dwóch właścicieli nie wnosi sprzeciwu że wspólnota.

    odpowiedzi

    1. czynność przekracza zarząd zwykły
    2. grozi, ale deweloper nie jest tu problemem
    3. zarząd nie może odciąć tak sobie bo patrz pkt. 1, z punktu widzenie dewelopera i norm technicznych nie ma konieczności o której piszesz, odcięcie to straszak
    4. tu brak logiki, gdyby opłaty były znikome, to i koszty powinny być znikome, składa się jednak tak, że koszty hali garażowej na 58 miejsc nie są nigdy znikome

    wnioski

    nie wiecie nawet jakie są te koszty
    nie wiecie jeszcze czy technicznie da się rozdzielić instalacje elektryczne

    czyli zabrałeś się za problem zupełnie od końca, proponowałbym jednak od początku
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime6-10-2017
     
    kornick: Zarząd nie zdradza, czy dopuści założenie podlicznika i rozliczenia w ten sposób. Nie wiemy też, ile będzie kosztowała modyfikacja i kto pokryje jej koszty. Kilka pytań:

    1. Czy opisywana czynność jest czynnością zarządu zwykłego, czy też jednak powinna być poprzedzona uchwałą członków wspólnoty?
    2. Czy taka modyfikacja instalacji energetycznej nie grozi wspólnocie utratą gwarancji/rękojmi od dewelopera?
    3. Czy Zarząd może tak po prostu odciąć prąd w Hali Garażowej, choć w chwili odbioru mieszkań prąd tam był, a deweloper nie powiadamiał nas o konieczności modyfikacji instalacji elektrycznej budynku i instalacji osobnego licznika?
    4. Czy jeśli mieszkańcy nie będący współwłaścicielami hali garażowej nie mają nic przeciwko bieżącemu sposobowi rozliczania kosztów energii elektrycznej (opłaty są znikome), to czy uchwałą (zakładając, że nikt jej nie zaskarży) można te koszty wliczać do utrzymania nieruchomości wspólnej?

    ad.1-2. Najlepiej jak Wspólnota założy pod-licznik. Nie potrzeba na to uchwały to czynność zwykłego zarządu. Jeżeli budynek jest na gwarancji należy to zgłosić jako wadę ukryta związaną z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością. Koszt powinien pokryć deweloper.

    Ad. 3. Zarząd nie może niczego odcinać , chyba że swojego ...

    ad.4. To nie ma znaczenia, że ktoś się zgadza czy nie, trzeba doprowadzić do prawidłowego podziału kosztów . Jak te znikome koszty przemnożymy przez miesiące i lata; to uzbiera się niezła sumka .:wink: UoWL ; UoGN ;
  5. elan124: Nie możecie założyć podlicznika w hali garażowej ? Na jedno wychodzi.
    A teraz odkrywcza myśl:
    KubaP: ad.1-2. Najlepiej jak Wspólnota założy pod-licznik
    :fingersear:
  6. Ja problem przerabiałem.

    Jeśli nie może to być podlicznik (np. ze względów technicznych i projektowych lub prawnych bo hala jest wyodrębniona), to na samiutkim końcu jest wniosek do zakładu energetycznego o drugie przyłącze i o zmianę mocy zamówionej. Opłata manipulacyjna tytułem drugiego przyłącza i podziału obydwu mocy zamówionych rzędu 2,200 - 2,500 pln na rzecz dostawcy energii i mają dwa główne liczniki. Znaczy liczniki osobne. Do tego koszty projektu.

    Więc jeśli "opłaty są znikome", to ta wersja jest nieopłacalna. Jest nieopłacalna nawet jeśli opłaty odpowiadają rzeczywistym kosztom energii w hali, czyli gdy znikome nie są.
    A hala jest wyodrębniona, więc to raczej ta wersja wchodzi w rachubę. Nie podlicznik.

    A wiecie gdzie deweloper ma podlicznik na halę? Podpowiem, że tam gdzie każdy deweloper.
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime6-10-2017 zmieniony
     
    Zarzadca:
    Moim zdaniem, co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może odciąć dostaw energii, podobnie jak nie może odmówić pośredniczenia w rozliczeniach wody, mimo że dotyczą odrębnych nieruchomości lokalowych.


    Czyżby? Co to znaczy niedoskonałość przepisów? Dla mnie są one jasne.Zakres zobowiązań wspólnoty jest ograniczony do NW i jeśli Instalacje mediów są elementem NW to ma taki obowiazek a jeśli nie to po prostu nie.
    To tak trudno podpisać umowe z kazdym właścicelem na pośredniczenie w dostawie mediow ?
    Troche za dużo spółdzielni we wspolnotach i ....zarządców, prezesów.
  7. Podlicznik, to jest tylko dobra wola, a nie przepisy prawne.
  8. Dzięki za pomoc. Koszty prądu w HG w przeliczeniu na mieszkańca raczej będą znikome, za cały prąd teraz płacimy nie więcej niż 10k rocznie, trzon to pewnie jednak winda i całe oświetlenie.

    Po rozmowach z zarządem (ciężko było po dobroci, policjant z bloku powowoływał się nawet na art. 191 KK, odnośnie odcięcia prądu) i deweloperem (samodzielnych, nasz administrator nie chciał tego zrobić :/ ), deweloper na swój koszt założy nam podlicznik. Prąd zostaje. Nam, w sensie współwłaścicielom HG, pozostaje podpisać umowę o administrację tą halą z naszym administratorem, przy czym ten jest leniuszkiem i nie chce przygotować oferty czy umowy. Więc wygląda na to, że czas na zmianę administratora.

    Wiecie jakie są stawki za administrację HG? Przerabialiscie kiedyś przypadek oddania administracji HG w zarząd umowny i macie może przykład takiej umowy albo zakres, o jaki warto zadbać? Jeśli nie pozbieramy podpisów 100% współwłaścicieli hali, to wiecie, ile zwykle trwa zatwierdzanie umowy przez sąd?
    •  
      CommentAuthorelan124
    • CommentTime7-10-2017 zmieniony
     
    Kornick: Deweloper na swój koszt założy nam PODLICZNIK
    A... JEDNAK ! :tooth:
  9. A jednak. To znaczy że problemu technicznego nie ma, a prawny nie gra roli. I bardzo dobrze.

    Nie zawsze chcieć to móc ale skoro twierdzą że zakładają?

    Stawek za administrację sama hala nie znam. Jakieś porównania uzyskałbyś tylko z największych aglomeracji. Rozrzut będzie prawdopodobnie spory tj. od połowy klasycznej stawki jak w budynku powyżej do 100% stawki jak w budynku powyżej. Bo też jest tak, że hala hali nierówna - dokładnie jak z budynkami. I uważaj bo masz halę wyodrębnioną. O niewyodrębnione raczej nie pytaj, bo w nich nie ma udziałów w nw. Inny system obliczania, względnie nawet brak porównywalnych stawek wobec hal samodzielnych.
  10. Blazejh: Nie zawsze chcieć to móc
    Dlatego trzeba "wespół w zespół, by żądz moc móc zmóc ".
    •  
      CommentAuthorwp44
    • CommentTime8-10-2017
     
    wp44
    koziorozka: Hala garażowa jest lokalem prawie takim samym, jak twoje mieszkanie.
    No, niezupełnie! Hala Garażowa, to przecież nazwa własna jakiegoś miejsca (jak Tauron Arena, albo Grand Hotel). Nie widzisz, że jest napisane wielką literą?
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime8-10-2017
     
    Hala garażowa nie jest, ale może być lokalem. W mojej wspolnocie hala garażowa podzielona jest na na lokale niemieszkalne. LG 1, LG2 i LG3,. I to jest normalne. Lokale niemieszkalne podlegają tym samym zasadom co lokale mieszkalne.
    Maja swoich współwłaścicieli. Nie są one NW. Ale zwykle o tym nikt nie ma pojęcia i traktuje sie je jako element NW.
  11. tajfun:Zarzadca:
    Moim zdaniem, co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może odciąć dostaw energii, podobnie jak nie może odmówić pośredniczenia w rozliczeniach wody, mimo że dotyczą odrębnych nieruchomości lokalowych.


    Czyżby? Co to znaczy niedoskonałość przepisów? Dla mnie są one jasne.Zakres zobowiązań wspólnoty jest ograniczony do NW i jeśli Instalacje mediów są elementem NW to ma taki obowiazek a jeśli nie to po prostu nie.
    To tak trudno podpisać umowe z kazdym właścicelem na pośredniczenie w dostawie mediow ?
    Troche za dużo spółdzielni we wspolnotach i ....zarządców, prezesów.



    "Wspólnoty mieszkaniowe, mimo, że powołane zostały do zarządzania nieruchomością wspólną, zmuszane są do podpisywania umów o dostawę wody do lokali prywatnych, tak jest po prostu spółkom wodociągowym wygodniej, poza tym taniej, ponieważ zamiast obługiwać kilkadziesiąt podmiotów, zawierają po prostu umowę z jednym. Na barki wspólnot spada więc obowiązek windykowania należności dla dostawców, co może być niekiedy bardzo utrudnione, dlatego często właściciele sięgają po inne środki, o wiele bardziej skuteczne niż często wieloletnia droga sądowa, jak np. wstrzymywanie dostaw wody do lokalu dłużnika. Takie postępowanie wydaje się być o tyle logiczne, że przecież w przypadku braku wpłat, przedsiębiorstwo wodociągowe wstrzyma dostawy do całego budynku, wody zostaną więc pozbawieni także ci, którzy nie mają żadnych zaległości. Po raz kolejny okazuje się, że dłużnik w tym kraju jest bardzo dobrze chroniony, ponieważ brak regulacji, które umożliwiają wspólnocie odcięcie mediów do lokalu osobom, które pasożytują na sąsiadach."

    http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/1327-wspolnota-mieszkaniowa-nie-odetnie-dluznikowi-wody


    Odnośnie niedoskonałości przepisów:

    "Przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek współwłasności wymagają gruntownej nowelizacji, ponieważ nie przystają do realiów gospodarczych, które są wynikiem przeobrażeń jakie dokonały się na rynku nieruchomości. W latach 60-tych, kiedy powstawały, współwłasność z reguły ograniczała się do kilku, czasami kilkunastu osób, natomiast obecnie jedna nieruchomość może być przedmiotem współwłasności kilkuset podmiotów.Nie chodzi przy tym wyłącznie o garaże wielostanowiskowe, których współwłaściciele praktycznie pozbawienie są prawa do udziału w zarządzie rzeczą nieruchomością wspólną, przez co znajdują się poza nawiasem wspólnoty mieszkaniowej. Problem dotyka wszystkich tych przypadków, gdy prawo współwłasności przysługuje tak wielu podmiotom, np. współwłaścicielom dróg wewnętrznych."

    Więcej na ten temat w artykule: "Współwłasność - potrzeba gruntownej zmiany prawa "


    na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


    http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2491-wspolwlasnosc-potrzeba-gruntownej-zmiany-prawaPrzeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego