Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

wp44, Michał, Haneczka, KubaP, wspolnotabis, man, koziorozka, Zarządca

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1.  
    Sytuacja: Właściciel zalega z płatnościami, ma wielotysięczny dług. Ów właściciel ma długi nie tylko wobec wspólnoty, ale również wobec instytucji, które wystąpiły przeciwko niemu na drogę sądową, skutkiem czego trwa egzekucja z nieruchomości.

    Pytanie: Co w tej sytuacji powinien zrobić zarząd? Wnieść pozew, a potem dołączyć - w imieniu wspólnoty - do egzekucji jako kolejny wierzyciel? Kto ma pierwszeństwo spłaty?
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime13-11-2017
     
    to samo co robił do tej pory. Nic.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-11-2017
     
    Windykowac,windykować zaleglosci nie czekac bo za chwilę okże sie, że nie z czego ściągnąć UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime13-11-2017
     
    Zwykle wspólnoty ( przynajmnej moja) sa ostatnie jako wierzyciele po licytacji mieszkania. Dlatego jak sie nie zwindykowało należności do licytacji to teraz można tylko sobie pomarzyć.
    Był to jeden z moich koronnych argumentów w sprawie uniewaznienia punktu o zaliczeniu kosztów mediow do kosztów NW
  2. Dlaczego zarząd nie wystąpił z powództwem na drogę sądową? Dochodzenie należności z tytułu kosztów zarządu od właściciela lokali to czynność zwykłego zarządu, którą zarząd winien podjąć samodzielnie.


    Moim zdaniem należałoby w takiej sytuacji rozważyć kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej.



    "Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

    Podstawową, jednak nie jedyną, przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest powstanie szkody. Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, odpowiadają więc tylko wtedy, gdy powstała szkoda jest konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonywania obowiązków.

    W ewentualnym procesie należy zatem udowodnić: powstanie szkody, jej wysokość, zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków, ale także i związek przyczynowy, innymi słowy, że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał działania, do którego był zobowiązany lub nienależycie wykonał swoje obowiązki."

    Więcej na ten temat w artykule: "Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:



    http://www.zarzadca.pl/komentarze/704-odpowiedzialnosc-odszkodowawcza-czlonkow-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej

    Odpowiadając na postawione pytanie: nalezy pilnie wystąpić o wydanie nakazu zapłaty i spórbować zabezpieczyć roszczenie przez wpis do ksiegi wieczystej.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  3. Mam pytanie jest z licytowane mieszkanie od licytacji czekamy na tz. przybicie sądu kto płaci zaliczki na utrzymanie części wspólnej do momentu podpisania aktu notarialnego.
  4. Płaci właściciel - czyli dłużnik, prawo własności lokali przysługuje mu nadal, dopiero postanowienie sądu o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  5.  
    Zarządca:Dlaczego zarząd nie wystąpił z powództwem na drogę sądową? Dochodzenie należności z tytułu kosztów zarządu od właściciela lokali to czynność zwykłego zarządu, którą zarząd winien podjąć samodzielnie.
    Bo to taki zarząd... To nie jest jedyny przykład jego dbałości o dobro wspólnoty, mam ich wiele. A za sobą trwające ponad 4 lata batalie sądowe - np. o to, by koszty zarządu nieruchomością wspólną były wyznaczane zgodnie z UoWL. Zawsze przegrywałem. Jeden z członków wspólnoty, bliski przyjaciel zarządu, pracuje w sądzie - ale to pewnie bez znaczenia.

    Jestem już zmęczony waleniem głową w mur. Zrobiłem już wszystko, co mogłem, by "wyprostować" sprawy wspólnoty. Od roku dałem sobie spokój. Czekam na rozwój wypadków - kiedyś coś musi pęknąć.
  6. A może nie potrafi Pan w tym sądzie przedstawić argumentów?

    Odnośnie windykacji - jak zarząd tłumaczy brak działań w tym zakresie? Rozumiem, że zadłużenie powstało kilka lat temu, skoro dług jest wielotysięczny. Kolejną kwestią jest to, czy nie doszło do przedawnienia roszczenia w jakimś zakresie - zobowiązanie jest okresowe, zatem termin przedawnienia wynosi tylko 3 lata.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  7.  
    Zarządca:A może nie potrafi Pan w tym sądzie przedstawić argumentów?

    Nie wiem, może. Jednak nie wiem, co mogę zrobić w sytuacji, gdy sąd sam nie respektuje własnych decyzji, nie mówiąc już o respektowaniu prawa. Ostatnio mój prawnik wniósł o nakazanie pozwanej dostarczenia oryginału lub notarialnie poświadczonej kopii uchwały o powołaniu zarządu (wiem, że wspólnota nigdy w sposób zgodny z UoWL nie wyłoniła zarządu). Sąd wydał takie polecenie, zaznaczając 14-dniowy termin. Uchwały nie dostarczono, a sąd - pomimo protestów moich i mojego prawnika - procedował bez jakichkolwiek problemów; a przecież umocowanie strony to kwestia podstawowa. To, że uchwały głosowano wg zasady "jeden głos na lokal", bo w 1999 roku wspólnota na stałe zmieniła sposób głosowania, sąd uznał za całkowicie prawidłowe. Choć w przypadku niektórych właścicieli nie udało się ustalić, kto wziął udział w zebraniu i głosowaniu (właściciel czy pełnomocnik), sąd uznał wszystkie głosy za oddane ważnie. Brak w dokumentach z zebrania jakichkolwiek pełnomocnictw był bez znaczenia.

    Innym razem zaskarżyłem uchwałę wyznaczająca koszty zarządu nieruchomością wspólną "po równo na lokal", a nie proporcjonalnie do udziałów. Zarzuciłem jej przede wszystkim, że jest niezgodna z UoWL. Sąd orzekł, że ja - jako współwłaściciel mieszkania większego - nie ponoszę szkody na obecnym sposobie rozliczeń, więc nie mogę podnosić tej kwestii.

    Takich "kwiatków" mam wiele. Niedawno opowiadałem o tym wszystkim pewnej pani adwokat, która zupełnie nie zna ani tej wspólnoty, ani tych spraw. Z uśmiechem zapytała: A czy ktoś ze wspólnoty nie pracuje w sądzie? Owszem, pracuje - i jest to osoba mocno "zaprzyjaźniona" z zarządem. To mi daje do myślenia - i przekonuje, że dalsze batalie sądowe nie mają sensu.

    Zarządca:Odnośnie windykacji - jak zarząd tłumaczy brak działań w tym zakresie? Rozumiem, że zadłużenie powstało kilka lat temu, skoro dług jest wielotysięczny. Kolejną kwestią jest to, czy nie doszło do przedawnienia roszczenia w jakimś zakresie - zobowiązanie jest okresowe, zatem termin przedawnienia wynosi tylko 3 lata.

    Zarząd niczego nie tłumaczy, a nikt ze wspólnoty nie pyta. Kiedyś ja zadałem pytanie o pewne wątpliwe rozliczenia. W grę wchodziło kilkanaście tysięcy złotych nadpłat, które - według moich wyliczeń - powinny zostać wspólnocie zwrócone. Padła odpowiedź: Sprawa jest zamknięta. Na pytanie, jak ją zamknięto, nie uzyskałem odpowiedzi.

    Co do zadłużonych sąsiadów. Sprawdziłem w KW, kim są wierzyciele, którzy wystąpili o egzekucję komorniczą. To firmy windykacyjne - domyślam się więc, że sąsiedzi są tak zadłużeni, że ich długami już się handluje. Zarząd dwa lata temu poinformował podczas zebrania, że w sądzie jest sprawa z powództwa wspólnoty przeciwko tymże sąsiadom. Tylko tyle, nic nie mówił, że są inni wierzyciele. Nigdy nie podał ani sygnatury sprawy, ani żadnych szczegółów, a w KW nie ma żadnej wzmianki o egzekucji ze strony wspólnoty. Gdyby sprawa naprawdę została wniesiona, to w ciągu dwóch lat chyba doszłoby do jakiegoś rozwiązania?

    Żeby było ciekawiej, sprawdziłem KW wszystkich właścicieli. Okazuje się, że jest jeszcze jedna rodzina z egzekucją z nieruchomości. O niej zarząd nie mówi nic, pewnie sam nic nie wie. Taki to zarząd.
  8. To małe miasto, tak? Zastanawiają mnie to orzeczenie dot. podział kosztów wg liczby lokali, przecież naruszenie interesu majątkowego właściciela lokalu, to nie jest jedyna przesłanka zaskarżenia wymieniona w art. 26 ustawy o własności lokali. A niezgodność z prawem, a naruszenie zasad zarządzania? Z drugiej strony interes nie musi być majątkowy, prawda?Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  9. Kolejność zaspokajania z kwoty uzyskanej z egzekucji uregulowana została w art. 1025 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (dalej k.p.c.)

    Z perspektywy większości egzekucji najważniejszy będzie § 1 ww. artykułu:
    § 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:
    1) koszty egzekucyjne;
    2) należności alimentacyjne;
    3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
    4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
    5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
    6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
    7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
    8) (uchylony)
    9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
    10) inne należności.

    Powyższe 10 punktów nazywane jest również kategoriami. W kolejnych przepisach stypizowane zostały pewne wyjątki i regulacje szczególne, które na potrzeby niniejszej wypowiedzi nie zostaną zacytowane.

    W sytuacji przedstawionej w pytaniu, konieczne wydaje się wystąpienie z pozwem o zapłatę, lub chociaż z wnioskiem o zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej – choć tutaj zależy od okoliczności. Optymalnym rozwiązaniem byłoby zwrócenie się z tą sprawą do profesjonalnego pełnomocnika, który po pełnej analizie będzie mógł przedstawić najkorzystniejsze rozwiązanie.

    Zwłoka w skierowaniu powództwa do sądu może doprowadzić do powstania po stronie Wspólnoty szkody w związku z przedawnieniem roszczenia. Termin przedawnienia roszczeń okresowych, jakimi są płatne co miesiąc, do 10-go danego miesiąca, zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynosi 3 lata. Odpowiedzialność cywilnoprawną za powstała szkodę ponosili będą członkowie Zarządu, przy czym w niektórych przypadkach będzie to także przestępstwem ściganym z oskarżenia publicznego.

    Bez względu na to, czy z obecnie prowadzonej egzekucji Wspólnota uzyska spłatę, czy nie, w mojej ocenie dobrym rozwiązaniem będzie wniesienie powództwa do sądu. Co do należności objętych prawomocnym wyrokiem (takim jest np. prawomocny nakaz zapłaty), termin przedawnienia biegnie od nowa i wynosi 10 lat. Ponadto bieg tego terminu przedawnienia przerywa np. wniesienie wniosku o wyjawienie majątku lub złożenie wniosku egzekucyjnego do komornika. Po przerwaniu, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od nowa.

    Jeśli już na obecnym etapie postępowania komorniczego wiadomym jest, iż egzekucja z nieruchomości będzie skuteczna i zabraknie środków na zaspokojenie wierzytelności Wspólnoty, szkoda czasu na zabezpieczanie powództwa poprzez ustanawianie hipoteki przymusowej. Zgodnie z art. 930 § 3 zdanie ostatnie k.p.c. obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową po jej zajęciu przez komornika nie daje wierzycielowi przywilejów wynikających z zaspokojenia roszczeń w planie podziału w kategorii 5. Wierzytelność ta trafia do kategorii 10.
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego