Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Michał, koziorozka, blazejh, man, KubaP, AnnaR, lolekanabolek, Lysy, azygnerski, Sraska123, Jacek_krk

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime5-05-2018
     
    Witam, chciałem skonsultować taką kwestię:

    1. Jest Zarząd Właścicielski
    2. Zarząd ten podpisał umowę cywilno-prawną o Zarządzanie z podmiotem, gdzie w tej umowie wpisano koszty wynagrodzenia "Zarządcy"
    3. Poparto to odpowiednią uchwałą o wyborze "Zarządcy".
    4. Na zebraniu rocznym w przyjętym uchwałą, planie gospodarczym na nowy rok Zarządca zaproponował zmianę wynagrodzenia za zarządzanie lokalami garażowymi. Nie było innych uchwał tyczących się li tylko wynagrodzenia Zarządcy.
    5. Rozumiem, że przyjęta tak uchwała nie tyle zmienia ale aktualizuje zapisy umowy cywilno - prawnej miedzy Zarządem (reprezentującym WM) a Zarządcą, czy nie trzeba zatem aneksować tej umowy powołując się na uchwale o przyjętym planie gospodarczym ? Chodzi mi o porządek formalny.


    I jeszcze jedno. Ponieważ zmiana wynagrodzenia tyczy się tylko lokali garażowych (z odrębną KW), rozumiem, że w kwestii tej jeśli dobrze interpretuję UoWL mieszkańcy, nieposiadający miejsc parkingowych w tych garażach również decydują (lub mają wpływ) o ustaleniu Wynagrodzenia Zarządcy w lokalach garażowych poprzez poparcie planu gospodarczego zmieniającego to wynagrodzenie (lub innej przedłożonej uchwały)?

    Dziękuje!
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime6-05-2018 zmieniony
     
    trabka:
    4. Na zebraniu rocznym w przyjętym uchwałą, planie gospodarczym na nowy rok Zarządca zaproponował zmianę wynagrodzenia za zarządzanie lokalami garażowymi. Nie było innych uchwał tyczących się li tylko wynagrodzenia Zarządcy.



    Moim zdaniem jest to pomieszanie pojęć .
    Wynagrodzenie Zarządcy należy do utrzymania części wspólnej , dlatego stawka dla garaży i lokali mieszkalnych i niemieszkalnych powinna być taka sama; zgodnie z art.12 UoWL.

    Hmm...Chyba..... że chodzi o ekstra stawkę dla Zarządcy od właścicieli garaży, ale to jest już inna bajka ... UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime6-05-2018
     
    Trabka:
    4. Na zebraniu rocznym w przyjętym uchwałą, planie gospodarczym na nowy rok Zarządca zaproponował zmianę wynagrodzenia za zarządzanie lokalami garażowymi.

    Zarzadca nie zarzadza lokalmi , ani mieszkalnymi ani garażowymi. Ale wiem o co chodzi. U mnie jest tak samo.Zarzadcy traktuja lokale garazowe jako NW.Ustalaja nawet regulaminy dla tych lokali.
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime6-05-2018
     
    KubaP:

    Moim zdaniem jest to pomieszanie pojęć .
    Wynagrodzenie Zarządcy należy do utrzymania części wspólnej , dlatego stawka dla garaży i lokali mieszkalnych i niemieszkalnych powinna być taka sama; zgodnie z art.12 UoWL.

    Hmm...Chyba..... że chodzi o ekstra stawkę dla Zarządcy od właścicieli garaży, ale to jest już inna bajka ...


    Dziękuje, nie nie chodzi o ekstra stawkę. I nawet Twoja interpretacja mocno upraszcza sprawę to znalazłem rozwinięcie tego problemu tu : Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, gdzie tylko przytoczę urywek (nie jestem prawnikiem, ale interpretacja moim zdaniem ma sens) :


    Jeśli zarządca zdecyduje się złożyć wspólnocie ofertę, to powinna ona określać kwotę, za którą gotów jest świadczyć swoje usługi. To, w jaki sposób właściciele lokali ją zgromadzą, interesować go nie powinno. Właściciele mogą w uchwale określić zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy dowolnie – np. „po równo” od każdego lokalu (co uważam za najrozsądniejsze) lub proporcjonalnie do powierzchni lokali (udziałów).

    Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy. Właściciele muszą (ustawowo!) sfinansować np. remont dachu proporcjonalnie do posiadanych udziałów, ale na wynagrodzenie zarządcy mogą składać się inaczej – tak, jak to wspólnota określi przy pomocy uchwały.


    a także Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy


    Wspólnota może jego ofertę przyjąć po ewentualnych negocjacjach, ale to w gestii właścicieli leży określenie wysokości kosztów przypadających na każdego z nich, czyli podziału wynagrodzenia zarządcy. Ustawodawca żadnego sposobu podziału nie narzuca, chociaż niektórzy uważają, że robi to w art. 12 ust. 2 Ustawy o własności lokali. Jeśli jednak uważnie się ten artykuł czyta, to wyraźnie można dostrzec, iż ustawodawca nakazuje rozliczać proporcjonalnie do udziałów koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które są elementem kosztów zarządu, obejmujących oprócz kosztów utrzymania (remonty, konserwacje, sprzątanie, etc.) także wynagrodzenie zarządu lub zarządcy. Potwierdza to czytelnie np. zapis art. 14 UWL.

    Wspólnoty stosują różne zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy – najczęściej przeliczają je na jednostkę udziału lub powierzchnię lokali; rzadziej dzielą je przez ilość lokali i decydują w uchwale, że każdy właściciel lokalu płaci jednakową kwotę. Ten sposób uważam za optymalny chociażby dlatego, że wkład pracy zarządcy na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu – oczywiście wydatki „eksploatacyjne” bezwzględnie należy rozliczać w proporcji do udziałów (zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL). Jakkolwiek by jednak miało być, to sposób określenia obciążania poszczególnych właścicieli lokali kosztami wynagrodzenia zarządcy leży w gestii wspólnoty i powinien być wprowadzony uchwałą.


    No ale do meritum bo nie to było przedmiotem mojego pytanie , co sądzisz o reszcie ?


    tajfun:

    Zarzadca nie zarzadza lokalmi , ani mieszkalnymi ani garażowymi. Ale wiem o co chodzi. U mnie jest tak samo. Zarzadcy traktuja lokale garazowe jako NW.Ustalaja nawet regulaminy dla tych lokali.


    Tak przepraszam, grunt to mówić tym samym językiem i rozumieć pod nim to samo. Oczywiście pisząc "Zarządzanie" miałem na myśli wypełnianie obowiązków zarządcy wobec właściciela lokalu garażowego, czyli inkasowanie opłat i rozliczanie się z pobranych zaliczek.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime7-05-2018 zmieniony
     
    trabka:
    Dziękuje, nie nie chodzi o ekstra stawkę. I nawet Twoja interpretacja mocno upraszcza sprawę to znalazłem rozwinięcie tego problemu tu : Wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, gdzie tylko przytoczę urywek (nie jestem prawnikiem, ale interpretacja moim zdaniem ma sens) :

    błędne założenie to i błędna teza ...
    sorry, ale ja się nie podpisze pod tymi głoszonymi ( cytowanymi tezami ) , dla mnie jest to niezgodne z art. 12 UoWL .

    Art. 12.2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
    Nie tu nic, że zaliczki płaci się od m2 ...

    Garaż wielostanowiskowy ma przypisany udział w NW ,I nie ma zaszczenia czy właściciele MP wybiorą sobie tego czy innego zarządcę, ale musza łożyć na utrzymania części wspólnej do wspólnoty. Nieprawdą jest ,że to do właścicieli lokali należy podział między siebie wymiaru wynagrodzenia dla Zarządcy / Zarządu. Oni potwierdzają tylko uchwałą wysokość jego wynagrodzenia (art.14)

    Wspólnoty stosują różne zasady „składania się” na wynagrodzenie zarządcy – najczęściej przeliczają je na jednostkę udziału lub powierzchnię lokali; rzadziej dzielą je przez ilość lokali i decydują w uchwale, że każdy właściciel lokalu płaci jednakową kwotę. Ten sposób uważam za optymalny chociażby dlatego, że wkład pracy zarządcy na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu – oczywiście wydatki „eksploatacyjne” bezwzględnie należy rozliczać w proporcji do udziałów (zgodnie z art. 12 ust. 2 UWL).

    Jakkolwiek by jednak miało być, to sposób określenia obciążania poszczególnych właścicieli lokali kosztami wynagrodzenia zarządcy leży w gestii wspólnoty i powinien być wprowadzony uchwałą.
    komuś / autorów powyższych słow/ zamarzyło sie więcej socjalizmu we wspólnocie niż ustawa to przewiduje.

    Ja też postawię tezę, że zaliczki właściciel MP nie powinien w ogóle płacić; niech wspólnota weźmie kredyt na bieżące utrzymanie, a po rozliczeniu kosztów go rozliczy . Jest to oczywiście głupota głupot.

    Pamiętać należy, że ustawodawca w art. 12 ust. 2 kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej nakazuje obciążać właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów, ale nie mówi nic o wynagrodzeniu zarządu lub zarządcy.
    a to ci dopiero kwiatek Czym wiec jest wynagrodzenie Zarządcy ? danina właścicieli lokali? . On zajmuje się tylko utrzymaniem części wspólnych ...

    Szkoda, żę autor tych słów nie zauważa w ustawie słów "w szczególności " co oznacza katalog otwarty tego co nie zapisano wprost do ustawy, bo nie ma dwóch takich samych wspólnot mieszkaniowych UoWL ; UoGN ;
  1. Masz zarząd właścicielski, więc NIE masz zarządcy, masz administratora.
    Jego wynagrodzenie ustala umowa (zatwierdzana potem w planie gospodarczym)
    Wspólnota zawiera z administratorem umowę dotyczącą części wspólnych, a nie lokali.
    Jak administrator chce ekstra stawkę od właścicieli "lokalu garażowego", to niech to z nimi załatwia - wspólnocie nic do tego.
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime8-05-2018
     
    KubaP:
    Garaż wielostanowiskowy ma przypisany udział w NW ,I nie ma zaszczenia czy właściciele MP wybiorą sobie tego czy innego zarządcę, ale musza łożyć na utrzymania części wspólnej do wspólnoty. Nieprawdą jest ,że to do właścicieli lokali należy podział między siebie wymiaru wynagrodzenia dla Zarządcy / Zarządu. Oni potwierdzają tylko uchwałą wysokość jego wynagrodzenia (art.14)


    KubaP ale ja nie neguje wpłat na utrzymania części wspólnej do wspólnoty zauważ, proszę przeczytaj opisaną sytuację jeszcze raz. W opłatach na część wspólną, rozumiem, że z Twojej wypowiedzi zawiera się też (lub ma zawierać) wynagrodzenie Zarządcy. Otóż w naszej sytuacji się nie zawiera, jest to odrębna pozycja na opłatach bo my mamy umowę cywilno prawną z "Zarządcą" (dlaczego nie administratorem ?) Otóż jak niesie przypis:zarądca a administrator

    w polskim prawodawstwie, w którym określenie „administrator” nie występuje w ogóle lub pojawia się incydentalnie. Zawężenie roli administratora na przykładzie Ustawy o gospodarce nieruchomościami wykazał między innymi Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05). Sędziowie orzekli, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem. Administrator może również prowadzić korespondencję.


    Nasz z treści umowy ma szersze uprawnienia (również prowadzi księgowość, organizuje zebrania, trzyma umowy z dostawcami usług, rozliczenia z US itd...) dlatego nazywam go "Zarządcą". I na podstawie tej umowy mamy zdefiniowaną stawkę za te czynności (jakkolwiek nazywając administracyjne), ona jest wpisana do umowy pomiędzy Zarządem a właśnie tym "Zarządcą".

    I otóż na ostatnim zebraniu w planie rocznym sobie zmienił tę stawkę a przecież mamy umowę, która jasno określa jego wynagrodzenie. Stąd może to bardziej prawne pytanie ale nawet jeśli plan gospodarczy został uchwalony to stawka powinna się nie zmienić jeśli umowa wiążąca Zarząd na mocy uchwały WM z tym "Zarządcą" nie zmieni się aneksem.

    I to jest całe moje pytanie.

    koziorozka:Masz zarząd właścicielski, więc NIE masz zarządcy, masz administratora.
    Jego wynagrodzenie ustala umowa (zatwierdzana potem w planie gospodarczym)
    Wspólnota zawiera z administratorem umowę dotyczącą części wspólnych, a nie lokali.
    Jak administrator chce ekstra stawkę od właścicieli "lokalu garażowego", to niech to z nimi załatwia - wspólnocie nic do tego.


    Właśnie sęk w tym że w nowym planie gospodarczym "Zarządca" 'podwyższył' sobie wynagrodzenie, stąd moje pytanie o zależność pomiędzy uchwałą planu gospodarczego a umową cywilno prawną miedzy Zarządem a "Zarządcą" (popartą również wcześniejsza odrębną ubiegłoroczną uchwałą).
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    Jeżeli uchwałą włascicieli zmieniono stawkę to dodatkowy aneks do umowy z zarządcą nie jest potrzebny. Chociaż nie zaszkodziłby.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    trabka proszę przeczytaj opisaną sytuację jeszcze raz.
    przeczytałem i ...

    trabka Otóż w naszej sytuacji się nie zawiera, jest to odrębna pozycja na opłatach bo my mamy umowę cywilno prawną z "Zarządcą" (dlaczego nie administratorem ?)

    trabka u mnie zaliczka na utrzymanie nieruchomości wygląda o tak . http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka ; też jest to odrębna pozycja .


    trabka Otóż jak niesie przypis: zarądca a administrator
    każdy ma prawo do swojego poglądu tak jak Marcin Sodo z likowanego tekstu ; tobie pasuje ta wersja , twój wybór.

    – Problem polega na tym, że wciąż w Polsce mamy dużo przypadków, gdy osoby bez odpowiedniej wiedzy i licencji świadczą dla wspólnot usługi, nazywając się zarządcami nieruchomości, a tak naprawdę można je nazwać co najwyżej administratorami – zwraca uwagę Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości kompleksowo zarządzającej nieruchomościami.
    Dla mnie różnica pomiędzy Administratorem a Zarządcą jest taka, że Zarządca może podejmować decyzje samodzielnie, a Administrator NIE w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością .

    trabka I otóż na ostatnim zebraniu w planie rocznym sobie zmienił tę stawkę a przecież mamy umowę, która jasno określa jego wynagrodzenie.
    zmienił i co z tego ? Jak to właściciele uchwali /przyklepali/ to teraz należy napisać aneks do umowy.

    Plan gospodarczy to nie wyrocznia. Są to planowane wydatki, jakie wspólnota zamierza ponieść w roku obrachunkowym. Koszty do poniesienia przez właścicieli lokali okażą się po zakończeniu roku obrachunkowego.

    Po co robi się Plan gospodarczy?,.... aby Zarządca / Administrator mógł naliczyć zaliczki na utrzymanie lokali i nieruchomości wspólnej.
    Czy może go przekroczyć ? oczywiście, że tak, ale musi mieć to uzasadnienie. UoWL ; UoGN ;
    • CommentAuthorkoziorozka
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    Właśnie sęk w tym że w nowym planie gospodarczym "Zarządca" 'podwyższył' sobie wynagrodzenie

    Plan gospodarczy to jest projekt uchwały. Po uzyskaniu większości głosów staje się uchwałą.
    Niezależnie od tego, kto ten projekt przygotował, firmują go (są odpowiedzialni, przedstawiają właścicielom) członkowie zarządu.
    Tak więc nie ma możliwości, by administrator sam sobie podwyższył wynagrodzenie.
    Uchwała właścicieli jest "ważniejsza" od umowy. Aneks nie jest konieczny.
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime8-05-2018
     
    KubaP: przeczytałem i ...

    u mnie zaliczka na utrzymanie nieruchomości wygląda o tak . http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka ; też jest to odrębna pozycja .


    .. tak ale widzisz w "Wynagrodzenie Administratora NW" masz w rozwinięciu "Utrzymanie nieruchomości wspólnej (NW) " a ja mam dodatkową pozycję czyli wyłaczoną z Zaliczek na nieruchomości wspólnej...


    KubaP: każdy ma prawo do swojego poglądu tak jak Marcin Sodo z likowanego tekstu ; tobie pasuje ta wersja , twój wybór.

    – Problem polega na tym, że wciąż w Polsce mamy dużo przypadków, gdy osoby bez odpowiedniej wiedzy i licencji świadczą dla wspólnot usługi, nazywając się zarządcami nieruchomości, a tak naprawdę można je nazwać co najwyżej administratorami – zwraca uwagę Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości kompleksowo zarządzającej nieruchomościami.

    ...to można odnieść do każdego zawódu, tak że to żadna "Ameryka" zwłaszcza po 'uwolnieniu' zawodu Zarządcy. Natomiast łatwo pisać kiedy w okolicy trudno znaleźć godnego polecenia Zarządcę jak każdy z nich ma swoje kilka WM i nie jest zainteresowany nowymi stawiając trudne do zaakceptowania warunki...jeśli miałeś Zarzadcę, który nie dał zrobić krzywdy Deweloperowi przez okres trwania gwarancji...ehhh

    KubaP:
    Dla mnie różnica pomiędzy Administratorem a Zarządcą jest taka, że Zarządca może podejmować decyzje samodzielnie, a Administrator NIE w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością .

    a czy nie jest to kwestia odpowiedniego sformułowania umowy z Administratorem i przegłosowania uchwałą WM ?
    KubaP: ? Jak to właściciele uchwali /przyklepali/ to teraz należy napisać aneks do umowy.

    No i ok, ja mam tylko pytanie, co jeśli przyklepali zwiększenie Wynagrodzenia dla Lokali Garażowych. Czyli wszyscy mieszkańcy większością usankcjonowali podniesienie opłaty tej TYLKO dla Garażów, Czy nie powinna być to kwestia do przegłosowania przez Właścicieli Lokali Garażowych ?
    •  
      CommentAuthortajfun
    • CommentTime8-05-2018
     
    Trabka:
    tak ale widzisz w "Wynagrodzenie Administratora NW" masz w rozwinięciu "Utrzymanie nieruchomości wspólnej (NW) " a ja mam dodatkową pozycję czyli wyłaczoną z Zaliczek na nieruchomości wspólnej...


    Z tego wynika że właściciele lokali podpisali umowe na zarządzanie lokalmi garazowymi. Co ma do tego wspólnota i jej uchwały. Nic.
    Napisz chlopie cos wiecej o tej wspolnocie. Domyślam sie że te garaże sa po prostu cżęścia budynku , czyli jest to wspolnota lokalowo .garażowa ? Ile jest lokali garazowych? I ile stannowisk garazowych w jednym lokalu ?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    trabka:.... tak ale widzisz w "Wynagrodzenie Administratora NW" masz w rozwinięciu "Utrzymanie nieruchomości wspólnej (NW) " a ja mam dodatkową pozycję czyli wyłączona z Zaliczek na nieruchomości wspólnej...

    jaką dodatkową??? już całkiem nie rozumiem .
    http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka
    Pozycja w zaliczce to pozycja w zaliczce, niezależnie, czy jest podział na zaliczki dotyczące utrzymania lokalu, czy utrzymania części wspólnej

    trabka: Natomiast łatwo pisać kiedy w okolicy trudno znaleźć godnego polecenia Zarządcę jak każdy z nich ma swoje kilka WM i nie jest zainteresowany nowymi stawiając trudne do zaakceptowania warunki...jeśli miałeś Zarzadcę, który nie dał zrobić krzywdy Deweloperowi przez okres trwania gwarancji...ehhh
    sorry, ale to nie tylko właściciele mają stawiać warunki .
    Wycenę usługi ( Zarządcy) robi się do stawianych wymogów przez właścicielei lokali


    trabka:No i ok, ja mam tylko pytanie, co jeśli przyklepali zwiększenie Wynagrodzenia dla Lokali Garażowych. Czyli wszyscy mieszkańcy większością usankcjonowali podniesienie opłaty tej TYLKO dla Garażów,
    Czy nie powinna być to kwestia do przegłosowania przez Właścicieli Lokali Garażowych ?
    nie komentuję tego, co ja nazywam patologią wspólnot mieszkaniowych.
    Dla mnie jest to ekstra wynagrodzenie i nie ma nic wspólnego z utrzymaniem części wspólnej z którym jest związane wynagrodzenie Zarządcy / Administratora.
    Chyba, że ten wzrost jest naprawą tego co do tej pory było błędem./było zaniżone w stosunku do innych lokali /

    z UoWL
    Art.3.3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
    UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime8-05-2018
     
    tajfun:
    Z tego wynika że właściciele lokali podpisali umowe na zarządzanie lokalmi garazowymi. Co ma do tego wspólnota i jej uchwały. Nic.
    Napisz chlopie cos wiecej o tej wspolnocie. Domyślam sie że te garaże sa po prostu cżęścia budynku , czyli jest to wspolnota lokalowo .garażowa ? Ile jest lokali garazowych? I ile stannowisk garazowych w jednym lokalu ?

    Wspolnotę Mieszkaniowa (WM) ze znajdującymi się na terenie nieruchomości na poziomie -1 oraz -2 tegoż budynku, miejscami parkingowymi. Każdy Miejsce Postojowe MP ma aktem notarialnym AN przeniesioną właśność na właścicieli a garaże G-1 i G-2 posiadają odrębną księgę wieczystą KW.

    Umowa o "Zarządzanie" jest jedna na całość czyli lokale mieszkalne + lokal użytkowy + MP ale stawki wynagrodzenia Zarządcy są różne. Uchwała była uchwalona przez wszystkich a więc również przez właścicieli MP.

    Stąd moje przypuszczenie że skoro jedna umowa na wszystko to plan gospodarczy jeden też na wszystko. Co jeszcze mogę dodać ?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    trabka:Umowa o "Zarządzanie" jest jedna na całość czyli lokale mieszkalne + lokal użytkowy + MP
    ale stawki wynagrodzenia Zarządcy są różne.

    dla mnie ta sytuacja jest patologią ...

    trabka: Stąd moje przypuszczenie że skoro jedna umowa na wszystko to plan gospodarczy jeden też na wszystko.
    Wspólnota robi jeden plan gospodarczy, bo niby po co robić dwa, trzy, cztery plany gospodarcze i nie ma to związku z umowami zawartymi przez Wspólnotę , jest to planowanie ile i na co się planuje wydać w roku obrachunkowym UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime8-05-2018
     
    KubaP:
    jaką dodatkową??? już całkiem nie rozumiem .
    http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka
    Pozycja w zaliczce to pozycja w zaliczce, niezależnie, czy jest podział na zaliczki dotyczące utrzymania lokalu, czy utrzymania części wspólnej


    no po krotce:
    Lp. Nazwa opłaty
    1. Zaliczka na utrzymanie części wspólnej
    2. Zaliczka na eksploatację garażu I
    3. Wynagrodzenie zarządcy garazu I

    czyli na Twoim przykładzie 3 zawiera się w 1 a u mnie jest wyłączone z 1.

    KubaP: nie komentuję tego, co ja nazywam patologią wspólnot mieszkaniowych.
    Dla mnie jest to ekstra wynagrodzenie i nie ma nic wspólnego z utrzymaniem części wspólnej z którym jest związane wynagrodzenie Zarządcy / Administratora.
    Chyba, że ten wzrost jest naprawą tego co do tej pory było błędem.

    no pewnie takim, że wcześniej Zarządca / Administrator dostawał zdecydowanie mniej za obsługę MP. Bo jak podkreślę tylko ta dodatkowa pozycja jest jego wynagrodzeniem i nie jest zawarta w Zaliczce na utrzymanie części wspólnych, dlatego nie nazwałbym ją "extra" kasą ale kasą wynikającą z ustaleń umowy.

    Ja po prostu stawiam pytanie czy wobec tego Plan Gospodarczy nie powinien być uchwalony oddzielnie dla MP przez ich właścicieli a nie wspólnie przez Wszystkich mieszkańców jako jeden dla całej WM.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2018 zmieniony
     
    trabka:
    KubaP:
    jaką dodatkową??? już całkiem nie rozumiem .
    http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_zaliczka
    Pozycja w zaliczce to pozycja w zaliczce, niezależnie, czy jest podział na zaliczki dotyczące utrzymania lokalu, czy utrzymania części wspólnej
    no po krotce:
    Lp. Nazwa opłaty
    1. Zaliczka na utrzymanie części wspólnej
    2. Zaliczka na eksploatację garażu I
    3. Wynagrodzenie zarządcy garazu I

    czyli na Twoim przykładzie 3 zawiera się w 1 a u mnie jest wyłączone z 1.
    TO NIE MA ZNACZENIA.

    trabka: no pewnie takim, że wcześniej Zarządca / Administrator dostawał zdecydowanie mniej za obsługę MP.
    czyli jest odrębna umowa na obsługę tego garażu ??? dla mnie to kuriozum
    W normalnej WM administrator zajmuje się częściami wspólnymi, a nie obsługą lokali.


    trabka: Bo jak podkreślę tylko ta dodatkowa pozycja jest jego wynagrodzeniem i nie jest zawarta w Zaliczce na utrzymanie części wspólnych, dlatego nie nazwałbym ją "extra" kasą ale kasą wynikającą z ustaleń umowy.

    czyli jest jakaś odrębna umowa ???

    trabka:Ja po prostu stawiam pytanie czy wobec tego Plan Gospodarczy nie powinien być uchwalony oddzielnie dla MP przez ich właścicieli a nie wspólnie przez Wszystkich mieszkańców jako jeden dla całej WM.
    jeżeli jest odrębna umowa to tę stawkę mogą tylko zatwierdzić współwłaściciele tego garażu

    " 3. Wynagrodzenie zarządcy garazu I" UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime8-05-2018
     
    KubaP:
    dla mnie ta sytuacja jest patologią ...

    sam to zaproponował, zresztą nie tylko on ze zbieranych ofert.

    KubaP: Wspólnota robi jeden plan gospodarczy, bo niby po co robić dwa, trzy, cztery plany gospodarcze i nie ma to związku z umowami zawartymi przez Wspólnotę , jest to planowanie ile i na co się planuje wydać w roku obrachunkowym

    No choćby dlatego że tyczy się to raz lokalu mieszkalnego a drugi MP. Opłaty, które dostaje są również rozdzielone, nie dostaje jednego "rachunku" z zaliczkami Mieszkania i MP a dwa oddzielne.
    W PG masz jedną wartość wynagrodzenia jaką rocznie "Zarządca" pobierze od Lokali Mieszkalnych LM i odrębnie od MP.

    Nowy doklejony: 09.05.18 00:03
    KubaP:
    czyli jest odrębna umowa na obsługę tego garażu ??? dla mnie to kuriozum
    W normalnej WM administrator zajmuje się częściami wspólnymi, a nie obsługą lokali.


    Zgoda ale to w praktyce oznacza że pobiera w/w zaliczki od Właścicieli Lokali Mieszkalnych, Użytkowych i Garażowych.

    Teraz tak: Właścicieli MP jest wielu ale jest lokal ten jest traktowanyjako jeden to w praktyce powinien "Zarządca" wystawić jeden "rachunek" i nie powinno go to obchodzić jak Właściciele MP się na to zrzucą.
    Ale jego obsługa idzie dalej i rozbija ten "rachunek" na poszczególnych Właścicieli MP dzieląc w/g udziałów i zbiera tę składkę do kasy całej WM. I to jest ta obsługa MP za którą pobiera Wynagrodzenie. Ale te składki oczywiście są na części wspólne a nie na MP.
    Jako że nie dokonuje tutaj rozliczenia wody, zakres jego obsługi jest odpowiednio "mniejszy" niż rozliczeń lokali mieszkalnych stąd dla mnie zrozumiałe niższe wynagrodzenie.
  2. O ile wiem w praktyce problem nie jest jednoznacznie rozstrzygnięty, a interpretacje nowych artykułów 1a i 3a o ile sa , to sa rożne. I nic dziwnego bo zapisy są enigmatyczne.
    Przeczytaj obydwa te artykuły i zinterpretuj łącznie.


    po art. 1 dodano się art. 1a w brzmieniu:
    „Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.”;


    w art. 3 po ust. 3 dodano ust. 3a w brzmieniu:
    „3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;
  3. KubaP: różnica pomiędzy Administratorem a Zarządcą jest taka, że Zarządca może podejmować decyzje samodzielnie, a Administrator NIE w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością .

    trabka: a czy nie jest to kwestia odpowiedniego sformułowania umowy z Administratorem i przegłosowania uchwałą WM?

    Nie! Aby pan X mógł podejmować decyzje samodzielnie (czyli z administratora stać się zarządcą) potrzebna jest uchwała z notariuszem o zmianie sposobu zarządu.
    Nie walcz z administratorem, bo to twój zarząd właścicielski powinien wyprostować wasz bałagan.
  4.  
    trabka:
    KubaP: Wspólnota robi jeden plan gospodarczy, bo niby po co robić dwa, trzy, cztery plany gospodarcze i nie ma to związku z umowami zawartymi przez Wspólnotę , jest to planowanie ile i na co się planuje wydać w roku obrachunkowym

    No choćby dlatego że tyczy się to raz lokalu mieszkalnego a drugi MP.
    Mylisz pojęcia ...
    Plan gospodarczy przede wszystkim odnosi się do części wspólnych, bo tym ma się zajmować / zarządzać Zarządca /Zarząd /Administrator


    trabka:Opłaty, które dostaje są również rozdzielone, nie dostaje jednego "rachunku" z zaliczkami Mieszkania i MP a dwa oddzielne.
    W PG masz jedną wartość wynagrodzenia jaką rocznie "Zarządca" pobierze od Lokali Mieszkalnych LM i odrębnie od MP.
    dostajesz dwie zaliczki i to jest prawidłowe , bo posiadasz dwa lokale: jeden LM, a drugi MP.

    Przykładowy wzór PG masz tu http://www.zarzadca.eu/wiki/wzor_-_plan_gospodarczy


    trabka:
    KubaP:czyli jest odrębna umowa na obsługę tego garażu ??? dla mnie to kuriozum
    W normalnej WM administrator zajmuje się częściami wspólnymi, a nie obsługą lokali.
    Zgoda ale to w praktyce oznacza że pobiera w/w zaliczki od Właścicieli Lokali Mieszkalnych, Użytkowych i Garażowych.
    inaczej być nie może, bo suma udziałów musi dać 1 (100%). Inaczej nie zbilansuje się zaliczka ze wszystkich lokali.


    trabka:Teraz tak: Właścicieli MP jest wielu ale jest lokal ten jest traktowany jako jeden to w praktyce powinien "Zarządca" wystawić jeden "rachunek" i nie powinno go to obchodzić jak Właściciele MP się na to zrzucą.
    Tak by bylo jakby chodziło tylko o sam garaz , ale tu chodzi o czesci wspólne .
    Algorytm naliczania zaliczki w lokalach, gdzie są współwłaściciele wygląda tak : stawka /m-c X udział przypisany do lokalu ( garażu) X 1/ ilość MP

    Przykład:
    Wynagrodzenie zarządcy =4000 zł /m-c brutto
    Udział przypisany do garażu wielostanowiskowego - 18%
    Ilość MP = 70 szt

    Naliczenie zaliczki dla 1 MP powinno wyglądać : 4000 X 18% X 1/70 =10,29 zł/MP


    trabka:Jako że nie dokonuje tutaj rozliczenia wody, zakres jego obsługi jest odpowiednio "mniejszy" niż rozliczeń lokali mieszkalnych stąd dla mnie zrozumiałe niższe wynagrodzenie.
    Takie Twoje myślenie byłoby dobre, gdyby chodziło o obsługę MP, ale tu chodzi o części wspólne. Nie ma znaczenia ilość wykonanej pracy, bo jego wynagrodzenie jest ryczałtowe w zakresie spisanych czynności w umowie cywilno-prawnej. UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthortrabka
    • CommentTime9-05-2018
     
    KubaP:Takie Twoje myślenie byłoby dobre, gdyby chodziło o obsługę MP, ale tu chodzi o części wspólne. Nie ma znaczenia ilość wykonanej pracy, bo jego wynagrodzenie jest ryczałtowe w zakresie spisanych czynności w umowie cywilno-prawnej.


    ..które to wynagrodzenie zostało zmienione nowym PG. Tak jak pisałeś PG jest tylko planem i może się zmienić, jednak co do zmienionego w nim wynagrodzenia się już nie zmieni.
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego