Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, KubaP, Lysy, azygnerski, Michał, koziorozka, Haneczka, t66, drm, kamil_w, tajfun, pldiego, Roksa, bufetowa, Phantos, Sambor, wp44, man, elan124, drops

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    •  
      CommentAuthorJan123
    • CommentTime24-05-2018
     
    Jestem świeżo upieczonym właścicielem nowego mieszkania. Obecnie jestem po odbiorze mieszkania (oczywiście protokół usterki jakie były wpisane itd.). Podczas odbioru mieszkania chciałem wpisać, co zauważyłem na częściach wspólnych np. przy drzwiach wejściowych do budynku jest widoczna wilgoć na ścianie i farba odeszła. Na co przedstawiciel dewelopera powiedział, że odbiór części wspólnej nastąpi później, jak zawiąże się wspólnota i to wspólnota będzie odbierała części wspólne.

    Jako, że jestem człowiekiem przekornym, to zgłębiłem temat i doczytałem we wzorze aktu notarialnego, że deweloper powierza zarządzanie po zawiązaniu wspólnoty firmie, której jest właścicielem... Stąd faktycznie deweloper będzie poprzez firmę z nim działającą odbierał od siebie budynek. Obawiam się, że może to doprowadzić do sytuacji, że wypiszą, że wszystko jest ok. Na razie jeszcze nie ma aktów i wspólnoty, będzie ona dopiero w czerwcu.

    1. I teraz pytam Was, jak to fizycznie wygląda, w którym momencie następuje odbiór części wspólnych - protokolarnie, czy mogę na takim odbiorze być i wpisywać swoje uwagi? Kto takiego odbioru dokonuje? Czy to jest przedstawiciel od zarządcy czy to jest jakaś komisja mieszkańców? Czy my powinniśmy być jakoś poinformowani o takim odbiorze i co się w protokole znalazło?

    2. Druga sprawa to jest to, że w protokole odbioru mieszkania był zapis, że od momentu odbioru mieszkania, zobowiązuje się do pokrywania opłat za części wspólne. Nie były one wyszczególnione jakie to opłaty. Dostałem pierwsze informacje o wysokości opłat zaliczkowych i były tam pozycje takie jak np. opłata za zarząd - okazało się, że budynkiem w imieniu dewelopera zarządza właśnie ta jego podfirma, ubezpieczenie obiektu itd. A później ta podfirma ma zarządać już w imieniu wspólnoty. Myślałem, że pod pozycją opłaty za część wspólną to jest np. prąd za światło, sprzątanie itd. a dopiero po zawiązaniu się wspólnoty, opłaty za zarząd oraz ubezpieczenie - bo na tym etapie, co mnie interesuje kto zarządza budynkiem - może to robić przecież sam deweloper.

    Uprzejmie proszę o informację.
    •  
      CommentAuthorwaleczny
    • CommentTime24-05-2018 zmieniony
     
    Wspólnota powstaje w chwili sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego lub poprzez wyodrębnienie i stworzenie wspólnoty.

    1) Części wspólne nie należą do Ciebie a tylko wedle twojego udziału, możesz je zgłosić do zarządu wspólnoty aby podjął działania. Rękojmia na budynek wynosi 3 lata. Ty w protokole możesz zgłosić swoje uwagi dotyczące twojej własnosci, nie części wspólnej. Są od tego odstępstwa, kolor okien, parapety, balustrada, balkony, kafelki na balkonie, ogólnie to co odstępuje od reszty i przynależy do twojego lokalu. Jeśli masz czerwoną ramę okna i niebieski parapet a wszystkie lokale miają biały to może być to wada, należy wtedy zapoznać się z projektem budowlanym czy to jest zapisane, jeśli nie to tak jak wpierwszej części zdania. Drzwi porysowane do mieszkania od strony klatki schodowej również możesz zgłosić.

    2) O wszystkich stawkach musisz być informowany w sposób nie budzący wątpliwości.

    Piszesz
    Jan123:
    "Jestem świeżo upieczonym właścicielem nowego mieszkania"
    "Jako, że jestem człowiekiem przekornym, to zgłębiłem temat i doczytałem we wzorze aktu notarialnego"

    Nie wiem czy akt notarialny jest podpisany czy jeszcze nie ? Masz umowę przedwstępną sprzedaży lokalu ? Przeczytaj czy tam nie ma uwag dotyczących opłat lub kto je ponosi.

    Mam duże wątpliwości czy protokołem odbioru można obciążyć finansowo.
    •  
      CommentAuthorJan123
    • CommentTime24-05-2018 zmieniony
     
    Dziękuję za odpowiedź.
    Jesteśmy przed aktami, tj. budynek ma odbiór budowlany z lutego. Odbiór mieszkania był w kwietniu - dostałem klucze do wykończenia mieszkania itd.
    Aktów jak i wspólnoty jeszcze nie ma. Była podpisana już umowa przedwstępna bo po odbiorze był budynek, a tam był załączony wzór aktu notarialnego oraz prospekt. Z tego co wiem, to deweloper załatwia jeszcze sprawy w Urzędach, żebyśmy mogli przejść do podpisu aktów.

    1. Wiem, że części wspólne należą do mnie tylko zgodnie z udziałem, dlatego pytam, jak wygląda odbiór części wspólnych - kto je odbiera, jak, kiedy, kto jest obecny itd. :). Na razie wygląda to dla mnie tak, że deweloper ma odbiór od firmy zarządzającej, która należy do niego. A chciałbym zadbać o interes mój i mieszkańców. Czy rękojmia czasami nie wynosi 5 lat dla nowych inwestycji?

    2. W umowie przedwstępnej, prospekcie do niej nie ma nawet słowa o tym kto płaci za mieszkanie do czasu powołania wspólnoty. Jedyny zapis, to zapis z protokołu przekazania, że zobowiązuje się do ponoszenia opłaty za lokal i części wspólne - bez wyszczególnienia czego one dokładnie dotyczą. Na moje to było oczywiste, że płacę za wodę, prąd, ciepło, za windy itd. - tego nie kwestionuje i to jest jasne jak słońce, ale dlaczego, jeśli budynek jest dewelopera, ja mam płacić za jego zarząd i ubezpieczenie? Dostałem tabelkę z opłatami a tam właśnie cała litania jak dla normalnego mieszkania we wspólnocie.
  1. Tak moja pomyłka odnośnie okresu rękojmi.

    Art 548 Kodeks Cywilny
    § 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.
    § 2. Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą.


    Jan123]
    Jedyny zapis, to zapis z protokołu przekazania, że zobowiązuje się do ponoszenia opłaty za lokal i części wspólne - bez wyszczególnienia czego one dokładnie dotyczą.
    Na moje to było oczywiste, że płacę za wodę, prąd, ciepło, za windy itd. - tego nie kwestionuje i to jest jasne jak słońce, ale dlaczego, jeśli budynek jest dewelopera, ja mam płacić za jego zarząd i ubezpieczenie?

    Rozwiążę kilka wątpliwości. Postaraj sie powołać na art 548 ust 1 KC i zapoznaj się z jego stanowiskiem.

    Opłaty będziesz ponosił od momentu wydania lokalu, czyli zgodnie z protokołem (stan liczników, etc...) i przekazaniem kluczy, później nabędziesz pełne prawa do lokalu, tak wynika z opisu twojej sytuacji, ale próbować warto.

    Wspólnoty nie ma więc nie ponosisz takich opłat.
    •  
      CommentAuthorJan123
    • CommentTime24-05-2018
     
    Ok. Dziękuję za odpowiedzi.
    Czyli powinienem się powołać na artykuł 548 ust 1 KC i napisać pisemko, że do momentu aktu notarialnego - czyli faktycznego momentu, gdzie się staję właścicielem, nie powinienem ponosić opłat z tytułu ubezpieczenia i zarządu?

    Natomiast jeszcze jeśli chodzi o odbiór części wspólnych to jak to wygląda? Czy coś więcej ktoś może rozjaśnić?
  2.  
    Jak bym tak uczynił. Powołał się na art 548 ust 1 KC i wysłał z potwierdzeniem nadania + ustosunkowanie się w ciągu 7 dni. Nie zacytowałeś treści tego co jest dokładnie zapisane w protokole, stąd dedukcja iż może deweloper odstąpi, albo powoła się iż zapis jest wiążący.

    Zarządu nie ma bo nie ma wspólnoty, więc nie możesz ponosić opłat z tego powodu.

    Ubezpieczenie budynku ? To spoczywa na właścicielu budynku i nie wiem czy ten koszt może przerzucić na kupujących. Takie ubezpieczenie jest jego obowiązkiem i zabezpieczeniem na wypadek brankructwa (tworzenie spółek celowych).

    W moim przypadku miałem taki zapis: "Kupujący zobowiązuje się do: ponoszenia wszelkich opłat związanych z eksploatacją nieruchomości do dnia jej wydania". Nie podpisałem takiej umowy przedwstępnej i przywołałem rzeczony przypis prawny. Umowa została zmieniona na "Sprzedający zobowiązuje się do:". Niestety zostałem na czymś innym okantowany i jeszcze mam sporo problemów do rozwiązania.

    Odnosnie odbioru części wspólnej nie pomogę...
  3. Na razie masz status podobny do najemcy lokalu. W protokole mogłeś zgłosić tylko usterki w lokalu który wkrótce nabędziesz. Za okres od przejęcia lokalu do powstania wspólnoty deweloper będzie wnosił do ciebie jako użytkownika, o zwrot kosztów jakie deweloper poniósł w związku z użytkowaniem w tym okresie przez ciebie tego lokalu. W skład tych kosztów ubezpieczenie i zarządzanie nie powinny wchodzić. Nie ma wspólnoty.

    W dniu nabycia pierwszego lokalu przez pierwszego właściciela powstanie wspólnota. Teoretycznie od tego dnia można uchwałą wspólnoty wprowadzić naliczenia opłat i to nawet z wyszczególnieniem części wspólnych i indywidualnych. Nawet z zaliczką na ubezpieczenie.

    Protokół z przejęcia części wspólnych może być fikcją, ale nie musi, tj. można to zrobić też tego pierwszego dnia po podpisaniu pierwszego aktu, z udziałem zarządcy (macie powierzonego wg art.18,1 uowl), dewelopera i teoretycznie nawet z pierwszym właścicielem. Z właścicielem prawie się nie zdarza, chyba że jest powiązany z kim trzeba i z punktu widzenia dewelopera i spółki-córki nie ma problemu. Nawet zrobią protokół.
    W każdej inwestycji nie problem sprzedać pierwsze mieszkanie komu trzeba. Np. tej samej spółce-córce, która będzie zarządcą.
    •  
      CommentAuthorJan123
    • CommentTime24-05-2018
     
    Ok, to jak powinienem zakomunikować deweloperowi, że nie zgadzam się na zapłatę za zarząd oraz ubezpieczenie?
    Na razie tylko z nimi rozmawiałem słownie i bronią się tak, że ponoszą koszty zarządu, bo użytkuje mieszkanie (defacto wykonuje roboty wykończeniowe). Argumentują, że budynek ma już odbiór i można w nim mieszkać, a akty to kwestia czasu. I teraz już nami zarządca firma, która docelowo ma nami zarządzać po aktach.

    W jaki sposób w takim razie powinien się odbyć odbiór części wspólnych? Widząc podejście do rozliczeń, to raczej zrobią wałek i protokół spiszą jak wspomniane było wyżej "z kim trzeba" lub też z zarządcą, który jest ich firmą córką. A usterki nie są duże, ale widoczne i najlepiej by je było spisać już w protokole, bo później będzie się bujanie.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime24-05-2018
     
    Jan123 Jako, że jestem człowiekiem przekornym, to zgłębiłem temat
    chyba nie do końca , powinieneś zacząć od ustawy o własności lokali (link masz w mojej stopce UoWL)

    Jan123 Druga sprawa to jest to, że w protokole odbioru mieszkania był zapis, że od momentu odbioru mieszkania, zobowiązuje się do pokrywania opłat za części wspólne.
    Czyli powinienem się powołać na artykuł 548 ust 1 KC i napisać pisemko, że do momentu aktu notarialnego - czyli faktycznego momentu, gdzie się staję właścicielem, nie powinienem ponosić opłat z tytułu ubezpieczenia i zarządu?
    chyba to normalne , nie .
    Jak nie masz AN to płacisz czynsz za najem własnego M od dwelopera.


    Jan123 że deweloper powierza zarządzanie po zawiązaniu wspólnoty firmie, której jest właścicielem...
    zawsze możecie to zmienić, jak deweloper sprzeda 1/5 lokali liczoną udziałami i wtedy zmienicie Zarządcę NW "na swojego" lepszego , ... poczytaj ustawę o własności lokali UoWL ; UoGN ;
  4.  
    Może być mowa tylko o kosztach, które mogą mieć związek z tym, że już użytkujesz lokal.

    Umowa ubezpieczenia - na razie nie ma wspólnoty więc może chodzić tylko o umowę ubezpieczenia dewelopera na czas budowy. Nie jesteś stroną. Nie skorzystasz z tego ubezpieczenia, bo obejmuje ono budynek i jego części budynku, których nie jesteś właścicielem. To ubezpieczenie od mienia twojego sąsiada (jego mienia), nie twojego.

    Umowa administrowania - na razie nie jesteś stroną tej umowy. Formalnie po powstaniu wspólnoty powinna być zawarta nowa, ale pewnie będzie działała stara. Jest już w niej mowa o podmiocie, który w momencie zawarcia jeszcze nie istniał, oraz o właścicielach lokali, których jeszcze nie ma. To są zapisy na przyszłość, a sama umowa przydaje się zarządcy już teraz.

    Formalnie wobec tych umów jesteś osobą trzecią.

    Odbiór usterek w cześci wspólnej zrobią jak i kiedy zechcą, albo wcale. W pierwszym dniu nabywasz roszczenia z tytułu gwarancji dot. części wspólnych. Będziesz miał prawo zrzeczenia się tych roszczeń na rzecz wspólnoty, ale to już inna bajka.
    •  
      CommentAuthorZarządca
    • CommentTime4-06-2018 zmieniony
     
    blazejh:Na razie masz status podobny do najemcy lokalu. W protokole mogłeś zgłosić tylko usterki w lokalu który wkrótce nabędziesz. Za okres od przejęcia lokalu do powstania wspólnoty deweloper będzie wnosił do ciebie jako użytkownika, o zwrot kosztów jakie deweloper poniósł w związku z użytkowaniem w tym okresie przez ciebie tego lokalu. W skład tych kosztów ubezpieczenie i zarządzanie nie powinny wchodzić. Nie ma wspólnoty.

    W dniu nabycia pierwszego lokalu przez pierwszego właściciela powstanie wspólnota. Teoretycznie od tego dnia można uchwałą wspólnoty wprowadzić naliczenia opłat i to nawet z wyszczególnieniem części wspólnych i indywidualnych. Nawet z zaliczką na ubezpieczenie.

    Protokół z przejęcia części wspólnych może być fikcją, ale nie musi, tj. można to zrobić też tego pierwszego dnia po podpisaniu pierwszego aktu, z udziałem zarządcy (macie powierzonego wg art.18,1 uowl), dewelopera i teoretycznie nawet z pierwszym właścicielem. Z właścicielem prawie się nie zdarza, chyba że jest powiązany z kim trzeba i z punktu widzenia dewelopera i spółki-córki nie ma problemu. Nawet zrobią protokół.
    W każdej inwestycji nie problem sprzedać pierwsze mieszkanie komu trzeba. Np. tej samej spółce-córce, która będzie zarządcą.


    Nabywca lokalu nie ma statusu podobnego do najemcy, nie ma tu bowiem mowy o pisadaniu zależnym, jest to posiadacz samoistny, któremu przysługuje konkretne roszczenie o przeniesienie prawa własności lokalu.
    Odnośnie opłat za korzystanie z lokalu, to zwykle deweloperzy zawierają w tym przedmiocie umowy - jeżeli nie - pozostaje im dochodzić roszczeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu .Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego