podejrzenie nieprawidłowości w działaniu zarządu wspólnoty i administratora

ona_06ona_06 Użytkownik
Witam. Od razu zaznaczam, że jestem laikiem i sposób przedstawienia tematu może być dla Państwa dziecinny i nieprofesjonalny. Ale szukam porady i proszę o wyrozumiałość.
Moja wspólnota składa się z około 30 lokali, ok 4 są to jeszcze mieszkania komunalne. Zarządza nami 3 osobowy zarząd i Administrator.
Problem jest taki; w budynku mieszkają już albo starzy lokatorzy, którzy są już starzy i schorowani, albo mieszkania są wynajmowane i właściwie nie wiadomo kto jest ich właścicielem. Zarząd stanowi Pani w bardzo podeszłym wieku, nie mająca już siły na działanie, druga, która jest bezwolna i pełni funkcję sekretarki i przewodnicząca. Dobrze byłoby odwołać zarząd, ale związku z w/w sprawami jest to trudne. to samo z odwołanie administratora; jest znajomym (może nawet rodziną przewodniczącej) i stanowią jedną klikę. Efekt taki, że nie można doprosić się udostępnienia uchwał, bo ich jeszcze nie ma, brak podpisów. Po monitowaniu są przesłane po 3 miesiącach bez podpisów lokatorów (tylko pieczątka administratora i przewodniczącej), ponieważ nie chodzą po lokalach, jeśli chce się dokładniej przeczytać dokument. U mnie i sąsiadki nie byli od 2 lat w ogóle, a pod uchwałą napisane jest, że głosów za było 54%, przeciw i wstrzymanych 0%...? Nie ma podpisu nikogo ZGN. Ponad to przewodnicząca zagarnęła na swój użytek suszarnię i nie udostępnia klucza. Lokatorzy słyszeli tam dziwne odgłosy i hałasy i są domniemania, że mąż przewodniczącej udziela suszarni dla wynajętych robotników do swojej firmy. Widziano obcych kręcących się w okolicach suszarni nad ostatnim piętrem. To samo w piwnicy, jacyś obcy ludzie mają klucze do piwnicy, to też część wspólna, nie wiadomo z skąd i od kogo... Ponad to znalazłam w internecie informację, że Administrator i mąż przewodniczącej firmy mają zarejestrowane pod tym samym adresem. Do tego wszystkiego sprawdziłam nip i regon zarządcy i okazało się, że jego firma, którą dpisuje się pod dokumentami do dziś, jest wykreślona z rejestru firm w 2017 roku i dane te są nieaktywne..!!! Planują w naszym budynku inwestycje, które będą wymagały zaciągnięcia dużego kredytu, a które są zbędne, kupowane są jakieś rzeczy do w/w suszarni, których nikt nie widział za duże pieniądze... Boję się czy nie dochodzi tu do jakiś nadużyć. Co można w tej sytuacji zrobić?

Z góry dziękuję za wszelkie sugestie i przepraszam za niefachowy styl zapytania. Dorota

Komentarze

  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    1. zarząd we wspólnocie tworzą członkowie, którzy mają równe prawa, nikt nie jest przewodniczącym itp.
    2. jak nie wiesz, kto jest właścicielem lokalu, to znajdź w swoim akcie notarialnym nr księgi wieczystej, wejdź na https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/KsiegiWieczyste i sprawdź
    3. administratora zatrudnia (najczęściej jest to umowa zlecenie) zarząd (w imieniu wspólnoty)
    4. administrator nie musi mieć firmy, by być administratorem.

    Dopóki nie doprowadzisz do zmiany choć jednego członka zarządu nic nie zmienisz.
    We wspólnocie - jak sama nazwa wskazuje - liczy się wspólne działanie, więc szukaj wspólników, sprzymierzeńców wśród sąsiadów i działajcie razem.
    Ludzi najlepiej zainteresować sposobem wydawania wspólnych pieniędzy, obcy kręcący się po piwnicach mało kogo zainteresują.
  • Opcje
    ona_06ona_06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Bardzo dziękuję za odpowiedź.
    Właśnie na tym bazują, że ludzie nie mają się jak zebrać... Mam pytanie czy jeśli Administrator miał do tej pory firmę to czy jej zamknięcie nie powinno być podane do informacji wspólnocie? I jeżeli już jej nie ma, nie musi, to czy ma prawo wykorzystywać dalej jej NIP i Regon i nazwą tej firmy podpisywać aktualne uchwały? W moich laickich oczach jest to łamanie prawa...
    Czy to, że nie udostępnia się dokumentów, po wielu prośbach wysyła uchwały, pod którymi nie ma żadnych podpisów lokatorów są ważne? Na ich podstawie ta "klika" chce działać.., a chyba są to uchwały nieważne?
  • Opcje
    manman Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niestety bez zmiany zarządu niewiele się nie da zrobić.
    Zarząd może zmenić odpowiednia uchwała członków wspólnoty. (trzeba uzbierać ponad 50% głosów wg udziałów)
    Po zmianie zarządu, nowy zarząd rozwiązuje umowę z administratorem i zatrudnia nowego (jeśli chce, bo posiadanie administratora nie jest obowiązkowe).
    Sugeruję kilkukrotne przeczytanie Ustawy o Wlasności Lokali.
    http://zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali.html
    W tej ustawie znajdzie Pani odpowiedzi na swoje pytania.

    W ostateczności, mając twarde dowody na nieprawidłowości może Pani (będąc właścicielem jednego z lokali we wspólnocie) wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego. Jednak takie rozwiązanie jest bardzo drogie dla wspólnoty.

    Z UoWL
    Art.26.1.Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

    Nowy doklejony: 15.07.18 13:22
    [cite] ona_06:[/cite]Bardzo dziękuję za odpowiedź.
    Właśnie na tym bazują, że ludzie nie mają się jak zebrać... Mam pytanie czy jeśli Administrator miał do tej pory firmę to czy jej zamknięcie nie powinno być podane do informacji wspólnocie? I jeżeli już jej nie ma, nie musi, to czy ma prawo wykorzystywać dalej jej NIP i Regon i nazwą tej firmy podpisywać aktualne uchwały? W moich laickich oczach jest to łamanie prawa...
    Czy to, że nie udostępnia się dokumentów, po wielu prośbach wysyła uchwały, pod którymi nie ma żadnych podpisów lokatorów są ważne? Na ich podstawie ta "klika" chce działać.., a chyba są to uchwały nieważne?
    Łamaniem prawa jest to że administrator podpisuje jakiekolwiek uchwały wspólnoty jeśli nie ma tam podpisow zarządu.
    Nieudostępnianie dokumentacji wspólnoty członkom tej wspólnoty też jest łamaniem prawa. Oczywiście udostępnianie do wglądu a nie wydawanie kopii dokumentacji.
    Sugeruję porozmawianie ze współwłaścicielami bo jeśli nie przekona Pani >50% swoich współwłaścieli to nic Panie zie załatwi.
  • Opcje
    ona_06ona_06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Podociekam jeszcze...
    We wzorze uchwały jest napisane:..że integralną część uchwały stanowi załącznik z przeprowadzonego głosowania na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania podpisów... czyli podpisy właścicieli powinny być załączone pod każdą podjętą uchwałą.. tak to rozumiem.
    U mnie jest tylko pieczątka i podpis administratora (pieczątka na firmę wykreśloną z rejestru, nie ma jej ani w KRS, ani w CEIDG) oraz przewodniczącej

    Nowy doklejony: 15.07.18 14:12
    Dziękuję bardzo za pomoc
  • Opcje
    drmdrm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] ona_06:[/cite]U mnie i sąsiadki nie byli od 2 lat w ogóle, a pod uchwałą napisane jest, że głosów za było 54%, przeciw i wstrzymanych 0%...? Nie ma podpisu nikogo ZGN.
    ....
    Co można w tej sytuacji zrobić?

    ona_06, piszesz, że we wspólnocie 4 mieszkania należą do gminy. Co można zrobić? Zainteresować tym wszystkim włodarzy twojego miasta. Napisz pismo, koniecznie przez ePUAP, do burmistrza do radnych i poczekaj co oni na to. Pismo merytoryczne z nieprawidłowościami jakie zauważyłaś. Jak gmina będzie udawała że nie widzi problemu ... hmmm jak by to napisać ... włodarze miasta z różnych względów mogą nie być zainteresowani tym, że ktoś uskutecznia oczywistą niegospodarność. Może być tak że im większa niegospodarność tym większy brak zainteresowania. Tak bym to delikatnie ujął :)

    Tak z ciekawości ten cały ZGN, administruje wspólnotami?
  • Opcje
    ona_06ona_06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie ZGN zajmuje się tylko swoim udziale z mieszkań komunalnych, ale powiedziano mi, że na zebraniu powinien być przedstawiciel ZGN i podpisać się pod uchwałami. Mieszkania komunalne razem ze wspólnotą korzystają przecież wspólnie z różnych części budynku. Rozumiem to hmmm...., ale wydaje mi się, że jeśli Administrator używa danych swojej byłej firmy, które są wykreślone w krs, to jak odprowadza podatki, podpisuje faktury itp. Naiperw mówił mi, że nie da mi ustaw, bo jeszcze nie są podpisane, sąsiadce że nie potrzebuje jej podpisu, bo ma tyle ile mu trzeba.. Na moje usilne żądania przysłał mi scan rozliczenia rocznego w zamian. Po wysłaniu do niego i zarządu pism, gdzie powołuje się na ustawę oWL dosłał mi 5 uchwał ze starą pieczątką, podpisanych przez siebie i przewodniczącą zarządy. Z boku napisane jest przy każdej z uchwał, że uprawnionych do głosowania jest 100%, głosowało za 58/61% (w tych granicach), wstrzymało się %, na nie było 0%... Nie wiem jaka to matematyka, żeby takie bzdury pisać.. Wydaje mi się, żę stworzono te ustawy na szybko, nie są podpisane przez lokatorów, a ja zaczęłam dociekać, więc dali mi to... Nie znam się na tym temacie, ale aż taka durna nie jestem..
  • Opcje
    drmdrm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Napisz do włodarzy z twojej miejscowości (burmistrz, prezydent) z kopią tego waszego administratora. Jeżeli masz gospodarnych włodarzy miasta to z pewnością zainteresują się sprawą, w końcu w waszej wspólnocie lądują publiczne środki pieniężne.

    Jak włodarzom nie będzie przeszkadzało 58/61%? W takim przypadku, prawdopodobnie, raczej nic im nie będzie przeszkadzało.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] ona_06:[/cite]Podociekam jeszcze...
    We wzorze uchwały jest napisane:..że integralną część uchwały stanowi załącznik z przeprowadzonego głosowania na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania podpisów... czyli podpisy właścicieli powinny być załączone pod każdą podjętą uchwałą.. tak to rozumiem.
    U mnie jest tylko pieczątka i podpis administratora (pieczątka na firmę wykreśloną z rejestru, nie ma jej ani w KRS, ani w CEIDG) oraz przewodniczącej

    Załącznik z listą głosowania i z podpisami głosujących jest częścią dokumentu - uchwały.
    Nie przesądza o jej treści, ale o tym, czy uchwała obowiązuje.

    Pieczątka i podpis administratora nie mają żadnego znaczenia, czy one tam są, czy nie. Powinny być podpisy dwóch osób z zarządu i ewentualnie pieczątka wspólnoty.
  • Opcje
    ona_06ona_06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ok to zrozumiałe. Ale o to własnie chodzi, że takiej listy potwierdzajacej ważność uchwały... Poza tym nie chodzi mi juz czy podpis musi byc czy nie, ale o to czy może posługiwać się i stemplować dokumenty z 2018r stemplem, gdzie dane są z 31.12.2017 roku wykreślone z Krs i Cibg..?!!!
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ona_06 - szkoda twojego czasu i nerwów na dociekanie czy uchwała jest ważna czy nie, czy administrator ma aktualną pieczątkę i dlaczego przedstawiciel gminy nie przychodzi na zebranie, nie podpisuje się pod uchwałami, dlaczego brak załącznika.
    Dopóki nie zyskasz sprzymierzeńców we wspólnocie - choćby kilku, żeby gadać z pełnomocnikiem gminy - to sama nic nie załatwisz.
  • Opcje
    drmdrm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] koziorozka:[/cite]Dopóki nie zyskasz sprzymierzeńców we wspólnocie - choćby kilku, żeby gadać z pełnomocnikiem gminy - to sama nic nie załatwisz.
    Święte słowa. Zjednaj sobie kilku właścicieli, przekonując ich argumentami związanymi z kasą. Powoli, pomału, konsekwentnie i metodycznie. Tutaj na forum jest kilka takich historii że odkręcanie i wywalanie administratorów-degeneratów trwało kilka lat. Da się.

    Jak masz zacięcie.
  • Opcje
    LysyLysy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak pisali poprzednicy.
    [cite] koziorozka:[/cite]
    jak nie wiesz, kto jest właścicielem lokalu, to znajdź w swoim akcie notarialnym nr księgi wieczystej, wejdź na https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/KsiegiWieczyste i sprawdź

    Jak to zrobiliśmy u nas:
    1. Weryfikacja/analiza planów i wydatków => to powinieneś mieć z zaproszeń na zebranie.
    2. Przygotowanie pełnomocnictwa za odwołaniem zarządu.
    3. Przejście się po lokalach i zapoznanie ludzi z problem.
    Część powiedziała, że przyjdzie na zebranie, część powiedziała, że jest im dobrze, część dała pełnomocnictwa, część wynajmuje.
    4. Tam gdzie mieszkania wynajmowane => Księga wieczysta - kto jest właścicielem i szukanie w google. Dużo osób prowadzi firmy więc dało się dotrzeć.
    U nas wspólnota ma 6 lat, 200 lokali. Udało się przekonać i zebrać 63% zainteresowanych i pełnomocnictw w 4 miesiące.
    5. Jak masz w ręku ponad 50% to występujesz z wnioskiem o zebranie do Zarządu - zgodnie z UWL
    6. Jak nie zwołają to organizujesz spotkanie sam

    Im mniejsza wspólnota tym łatwiej.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    małe sprostowanie do punktu 5:
    zebrania zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów - uowl art. 31
  • Opcje
    manman Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] koziorozka:[/cite]małe sprostowanie do punktu 5:
    zebrania zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów - uowl art. 31

    Tylko nie ma po co go zwoływać jeśli nie jesteśmy pewni że mamy >50% głosow za odwołaniem zarządu. Myślę że to Lysy miał na myśli.
  • Opcje
    LysyLysy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dokładnie. Po co zwoływać jak przyjdzie niewiele osób. Dopiero mając ponad 50% warto się angażować.
    Tym bardziej, że są przykłady (co prawda dużych wspólnot gdzie poprzedni zarząd przekonał właścicieli o wycofaniu pełnomocnictwa.
    I sąd unieważnił uchwałę, jaką nie posiadającą 50%.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.