Opłaty za garaż

GreenGreen Użytkownik
edytowano sierpnia 2018 w Wolne tematy
Witam
Sprawa wygląda tak, we wspólnocie jest garaż podziemny, który jest własnością wspólną. Jednak miejsca garażowe są przypisane do wybranych mieszkań na zasadzie umowy quoad usum. W garażu są jeszcze przestrzenie typu, wózkownia, rowerownia dostępne dla wszystkich mieszkańców. Moje pytanie dotyczy opłat za garaż. Jeżeli umowa (notarialna z deweloperem i wpis do aktu notarialnego o wyłącznym korzystaniu z danego miejsca postojowego i zrzeczenie się prawa do innych miejsc - osoby które nie mają garażu zrzekały się prawa do miejsc parkingowych) nie określa opłat to czy wspólnota powinna określić je w drodze uchwały. W chwili obecnej jest tak, że osoby posiadające miejsce w garażu opłacają czynsz wyliczany zgodnie z powierzchnią miejsca parkingowego z czego pokrywane są koszty utrzymania garażu. Jednak montaż kamer czy wymiana zamków w garażu rozliczany jest na wszystkich mieszkańców. Zastanawiam się czy pobieranie opłaty przez zarządce bez uchwały i sposób rozliczania kosztów jest prawidłowy? Zakład się, że członek wspólnoty ponosi koszty w stosunku do swoich udziałów we wspólnocie, metraż miejsca parkingowego nie jest wliczany jako udział. Proszę o wyjaśnienie jaki jest , powinien być prawidłowy system rozliczania kosztów utrzymania garażu i czy czasami nasza wspólnota nie powinna uregulować tego uchwałą Z góry dziękuję za poradę.

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    Opisałeś halę garażową, która jest pomieszczeniem wspólnym.

    W teorii jest to układ najbardziej klarowny: pomieszczenie jest wspólne - płacą wszyscy - uchwała. I tak nakazuje ustawa o własności lokali.

    W praktyce to się może niespecjalnie sprawdzać. Pewnie dlatego macie odstępstwo od zasady udziałowej i wprowadzoną opłatę dla garażowiczów od powierzchni miejsc.

    I jak rozumiem, sposób obciążenia kosztów mieszany, bo nie garażowicze też coś płacą na halę, tyle że od udziałów?
  • Opcje
    GreenGreen Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Witaj, Tak członkowie wspólnoty płacą czynsz zgodnie z udziałem ( zgodnie z metrażem mieszkania)+ czynsz za garaż( zgonie z metrażem miejsca parkingowego) jeżeli go posiadają. Z tego co się orientuje nie ma dwóch kont ( garaż i części wspólne) i wszystko jest rozliczane na zasadzie całości( energia, sprzątanie, konserwacja, naprawy). W tej chwili musimy wymienić bramę w garażu, koszt znaczny. Zapytałam zarządcę , kto będzie finansował ten koszt i otrzymałam odpowiedź ,że wszyscy mieszkańcy. Z drugiej strony osoby , które nie posiadają miejsca parkingowego nie posiadają pilota do tej bramy . Mają dostęp przez klatkę schodową do garażu. System odpłatności za garaż zgodnie z metrażem wydaje się ok, tylko czy formalnie nie powinno zostać to uporządkowane? W tej chwili odnoszę wrażenie, że jest to forma narzucona przez zarządcę . Poprosiłam go o wyjaśnienie, ewentualnie jakiś dokument na podstawie, którego wprowadzano taki sposób rozliczania kosztów garażu. Ale dostałam info, że brak uchwały, ponieważ koszt utrzymania garażu wynika to z umowy ( akt zakupu mieszkania z miejscem przynależnym). Jednak w akcie notarialnym nie ma zapisu o tym jaki jest sposób ponoszenia kosztów, oprócz wspomnianego co do udziału( udział zgodny z metrażem mieszkania). Odnoszę wrażenie, że nie garażowicze nawet nie mają pojęcia ,że partycypując w kosztach utrzymania garażu( nie zabierały głosu w sprawie wymiany bramy jakby ich to nie dotyczyło).
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    [cite] Green:[/cite]Witam
    Sprawa wygląda tak, we wspólnocie jest garaż podziemny, który jest własnością wspólną. .
    Czy, aby na pewno tak jest?
    Czy z tym garażem /halą z miejscami do parkowania nie jest związany udział % w NW , tak jak lokalem np mieszkalnym/użytkowym?
    [cite] Green:[/cite] Jednak miejsca garażowe są przypisane do wybranych mieszkań na zasadzie umowy quoad usum.
    czy, aby na pewno tak jest ?
    nie zostały sprzedane wraz lokalem mieszkalnym , aby był mniejszy podatek ?
    Czy są ponumerowane MP?
    Czy nie ma właścicieli MP, którzy posiadają tylko MP we wspólnocie?
    [cite] Green:[/cite] W garażu są jeszcze przestrzenie typu, wózkownia, rowerownia dostępne dla wszystkich mieszkańców
    a nie masz wpisane do AN "służebności przejazdu i przechodu" na rzecz właścicieli lokali, którzy nie mają MP ?
    [cite] Green:[/cite] Z tego co się orientuje nie ma dwóch kont ( garaż i części wspólne) i wszystko jest rozliczane na zasadzie całości( energia, sprzątanie, konserwacja, naprawy).
    Eeee... na pewno w ewidencji pozaksięgowej wspólnoty jest zrobiony podział kosztów utrzymania, na poszczególne elementy budynku garaż/części wspólne/lokale .
    To, że nie ma dwóch kont bankowych, to o niczym nie świadczy , ważne jak jest prowadzona ewidencja kosztów we wspólnocie

    [cite] Green:[/cite] W tej chwili musimy wymienić bramę w garażu, koszt znaczny. Zapytałam zarządcę , kto będzie finansował ten koszt i otrzymałam odpowiedź ,że wszyscy mieszkańcy[właściciele lokali].
    a czy brama garażowa, to nie elewacja nieruchomości ? , tak jak drzwi do klatki schodowej ?
    do tych drzwi właściciele tylko MP nie mają nawet kluczy, a musza łożyć na ich wymianę , konserwację czy naprawy.
    Poczytaj sobie ustawę o właściwości lokali w wiele twoich dylematów pryśnie, jak bańka mydlana.
    [cite] Green:[/cite] System odpłatności za garaż zgodnie z metrażem wydaje się ok, tylko czy formalnie nie powinno zostać to uporządkowane?
    W tej chwili odnoszę wrażenie, że jest to forma narzucona przez zarządcę .
    Poprosiłam go o wyjaśnienie, ewentualnie jakiś dokument na podstawie, którego wprowadzano taki sposób rozliczania kosztów garażu.
    Ale dostałam info, że brak uchwały, ponieważ koszt utrzymania garażu wynika to z umowy ( akt zakupu mieszkania z miejscem przynależnym).
    wszystko zależy na odpowiedź jak na wstępie .

    [cite] Green:[/cite] Ale dostałam info, że brak uchwały, ponieważ koszt utrzymania garażu wynika to z umowy ( akt zakupu mieszkania z miejscem przynależnym).
    Czyli są związane w MP udziały w NW.
    Czyli system płacenia tylko od powierzchni MP "oznaczonego liniami" jest do bani . Powinno być od udziału zgodnie z zapisem w AN zakupu MP.

    Można sprawdzić w KW macierzystej czy z garażem wielostanowiskowym nie jest związany/przypisany udział w NW.
  • Opcje
    GreenGreen Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Hej Kuba
    W akcie notarialnym jest zapis , że jest to własność wspólna. Nie mogę sprzedać tego miejsca, przechodzi ono na następnego właściciela mieszkania. "..... w ramach współwłasności nieruchomości wspólnej, jest wyłącznie uprawniony do korzystania z jednego miejsca postojowego oznaczonego numerem..." Nie jest związany udział % w WN, a akcie mam określony dokładny udział i jest on równy powierzchni mieszkania. Przy głosowaniu dot.uchwał też brany jest tylko ten udział . Nie ma właścicieli którzy posiadają tylko miejsce parkingowe. Jedno miejsce postojowe pozostało w rękach dewelopera( nie było chętnego- cena mieszkania z MP była wyższa za m2) i zostało przekazane wspólnocie. w tej chwili wynajmujemy je. Nie ma wpisanej służebności przejazdu i przychodu na rzecz nie garażowych członków wspólnoty. W rocznym planie gospodarczym faktycznie jest to rozdzielane,ale już w rocznym sprawozdaniu finansowym za dany rok już nie. Mam też wykaz obrotów na kontach z opisem i tam też nie jest wyodrębniony koszt utrzymania części garażowej. Media części wspólnej są księgowane na jedno konto( nie ma informacji która z faktur dotyczy garażu), remonty, konserwacje na inne itd.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    Tak jest pewnie sprawiedliwie i tak pewnie te opłaty są w tej wspólnocie rozliczane. Tj. w miarę sprawiedliwie. W każdym razie w takiej hali zgodnie z prawem to się raczej nie da. Tylko wyjątkowi specjaliści wiedzą jak tu jest zgodnie z prawem.


    W akcie notarialnym celowo nie ma zapisu o tym, jaki jest sposób ponoszenia kosztów na halę. Pozostawiono to do decyzji wspólnoty.

    Zapis o wyłącznym płaceniu przez garażowiczów byłby pewnie ryzykowny, bo do hali przylegają inne pomieszczenia wspólne.

    Lepiej pokazać ten system mieszany w uchwale, bo przy okazji remontu bramy do hali wszytko i tak wyjdzie na jaw. Opłaty od metra od miejsc mogą nie pokryć dużego remontu bramy, a o funduszu remontowym dla samej hali też nie pomyślano.

    Wyodrębnienie kosztów wspólnej hali garażowej na odzielnym koncie jest najłatwiejsze w księgowości i być raczej powinno. Trudniej pokazać halę po stronie naliczeń, ale i to się da.

    Zarządca może by się bronił, że ustawa tego nie wymaga a w akcie nie ma konkretów, ale przecież gdyby hala była lokalem wyodrębnionym, to teoretycznie ustawa wymagałaby tego wyodrębnienia.

    A różnica pomiędzy halami jest tylko na papierze. Hala to hala. Parkują w niej takie same samochody.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    [cite] Green:[/cite]Hej Kuba
    W akcie notarialnym jest zapis , że jest to własność wspólna. Nie mogę sprzedać tego miejsca, przechodzi ono na następnego właściciela mieszkania. "..... w ramach współwłasności nieruchomości wspólnej, jest wyłącznie uprawniony do korzystania z jednego miejsca postojowego oznaczonego numerem..." Nie jest związany udział % w WN, a akcie mam określony dokładny udział i jest on równy powierzchni mieszkania. Przy głosowaniu dot.uchwał też brany jest tylko ten udział . Nie ma właścicieli którzy posiadają tylko miejsce parkingowe. Jedno miejsce postojowe pozostało w rękach dewelopera( nie było chętnego- cena mieszkania z MP była wyższa za m2) i zostało przekazane wspólnocie. w tej chwili wynajmujemy je. Nie ma wpisanej służebności przejazdu i przychodu na rzecz nie garażowych członków wspólnoty.

    W rocznym planie gospodarczym faktycznie jest to rozdzielane,ale już w rocznym sprawozdaniu finansowym za dany rok już nie. Mam też wykaz obrotów na kontach z opisem i tam też nie jest wyodrębniony koszt utrzymania części garażowej. Media części wspólnej są księgowane na jedno konto( nie ma informacji która z faktur dotyczy garażu), remonty, konserwacje na inne itd.
    OK.
    Ten "garaż z MP" jest częścią wspólną nie ma znaczenia, kto z niego KORZYSTA (oczywiście z wyłączeniem powierzchni przynależnej do lokali.) i jakie koszty z tego wynikają ,TO WSZYSTKO JEST KOSZTEM NW.
    Koszty powstałe / związane z halą garażową ponoszą wszyscy właściciele lokali wg udziału zawartego w AN.
    Uważam, że nie ma potrzeby dzielenia / wydzielania, bo brak podstawy prawnej .


    Uważam, że Wspólnota powinna "dochody" z MP traktować jako pożytki , zmniejszające koszty utrzymania NW.
    Należy wykonać kalkulację "stawki eksploatacyjnej" za 1 m2 MP. W tym przypadku, od tych pożytków WM nie zapłaci podatku.

    W Planie gospodarczym WM wystarczy umieścić "stawkę eksploatacyjną" za m2 MP bez wskazywania czego ona dotyczy.
    To jest podstawa do naliczania opłat. Na takich zasadach jak poniżej
    Jedno miejsce postojowe pozostało w rękach dewelopera( nie było chętnego- cena mieszkania z MP była wyższa za m2) i zostało przekazane wspólnocie. 
    w tej chwili wynajmujemy je.
    

    [cite] Green:[/cite]Nie mogę sprzedać tego miejsca, przechodzi ono na następnego właściciela mieszkania.
    a jak go wyodrębnisz ? też nie??? ..... np: sąsiadowi , który nie kupił lokalu z MP ?
    MP zmienia "przynależność" z twojego lokalu i zostaje doczepione do lokalu sąsiada.
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jedno z miejsc pozostało deweloperowi nieprzypisane do własności żadnego z lokali. Najem od tego miejsca to pożytek wspólnoty i formalnie podatek CIt, ale dobrym rozwiązaniem bywa nie wynajmowanie tego miejsca lecz zarezerwowanie go dla inwalidy.

    Nie ma podatku, nie ma przywileju dla najemcy jedynego dostępnego miejsca.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    Najem od tego miejsca to pożytek wspólnoty i formalnie podatek CIt
    niekoniecznie ...jak wynajmą członkowi wspólnoty to nie . Podatki się płaci od osób trzecich
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.