Nowy Zarządca - jedna i ta sama osoba po dwóch stronach umowy o zarządzaniu

pytającypytający Użytkownik
edytowano sierpnia 2018 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam wszystkich,
chciałbym prosić Was o opinię i/lub podpowiedź jak należałoby daną kwestię rozwiązać.
Nasz wspólnota (10 lokali) jest właśnie na etapie zmiany zarządcy. Od początku istnieje u nas zarząd powierzony. Żaden z właścicieli nie chce podjąć się funkcji zarządu, tak by stworzyć zarząd właścicielski.
Do tej pory była jedna firma, z której wspólnie - 100% właścicieli, podjęliśmy decyzję o rezygnacji z jej usług. Jeden z sąsiadów znalazł inną firmę. Trzech współwłaścicieli z pośród dziesięciu jest przeciwna tej firmie, ze wzgl. na ich zdaniem niekorzystną propozycję. Wiadomo, że są w mniejszości i powiedzmy, że pogodzili się z taką decyzją większości. Niemniej jednak nowa firma przesłała propozycję uchwały o wyborze nowego zarządcy, w której zapisane jest, że wspólnota wybiera nową firmę XYZ i powierza jej zarząd nieruchomością wspólną. NW treści tej samej uchwały jest zapis, że właściciele upoważniają Panią XYZ (która jest Prezesem tej nowej firmy zarządzającej) do podpisania w imieniu Wspólnoty umowy o zarządzanie z nowym zarządcą - firmą XYZ.

Moje pytanie jest następujące:

Czy jest to zapis zgodny z prawem, że jedna i ta sama osoba (ten sam pesel) będzie podpisywać umowę o zarządzanie za obie strony umowy, tj. zarówno za Wspólnotę Mieszkaniową jak i za Firmę przejmującą zarząd.
Czy nie jest to działanie sprzeczne z art. 108 KC gdzie mowa jest, że jedna i ta sama osoba nie może występować po dwóch stronach zawieranych umów?
Pragnę tu dodać, że w art. 108KC mowa jest, że nie może być pełnomocnikiem za obie strony umowy jedna i ta sama osoba, zaś w treści Uchwały nie ma słowa, iż Wspólnota daje pełnomocnictwo Pani XYZ do podpisania umowy. Jedynie informacja, że Wspólnota upoważnia Panią XYZ do podpisania umowy.

Czy w takim przypadku istnieje ryzyko, że właściciele, którzy są przeciwko tej firmie mogą taką uchwałę zaskarżyć do Sądu? Czy w przypadku kiedy to zrobią, mogą faktycznie wygrać, bo Sąd uzna że ta sama osoba nie mogła podpisać umowy za obie strony.

Ponad to sąsiad, który zajmował się ofertą nowego zarządcy w tej chwili zbiera podpisy pod tą uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów, większość właścicieli nie była zainteresowana zwołaniem zebrania. Czy brak zebrania i dopiero potem zbieranie podpisów w drodze indywidualnego zbierania głosów, tylko od razu zbieranie podpisów w trybie obiegowym (od drzwi do drzwi) też może być powodem skutecznego zaskarżenia uchwały do Sądu?

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    Zarząd powierzony (18.1)

    Jeśli poprzednia firma funkcjonowała na podstawie art 18.1 uowl, to zmiana zarządcy tylko drogą notarialną. Wtedy raczej zebranie z notariuszem, lub tryb obiegowy - ale przeprowadzony w kancelarii notariusza.

    Tutaj sposób zawarcia umowy jest rzeczą wtórną, ponieważ decydujące zapisy może (i powinien) zawierać już akt notarialny. Zależy co tam kiedyś zapisano i radosna twórczość niczego tu nie zmieni.


    Zarząd zwykły (20.1)

    "Niemniej jednak nowa firma przesłała propozycję uchwały o wyborze nowego zarządcy, w której zapisane jest, że wspólnota wybiera nową firmę XYZ i powierza jej zarząd nieruchomością wspólną."

    To wygląda raczej na zarząd zwykły przy abdykacji właścicieli z pełnienia jakichkolwiek funkcji/czynności. Jest tu częsty błąd: jeśli wybór uchwałą zwykłą, to nie powinno być słowa "powierza", które normalnie wskazuje na zarząd powierzony (18.1).

    Tutaj tryb obiegowy i bez notariusza jest do przyjęcia. Cytowany zapis zły, ale do obrony w sądzie. To tylko radosna twórczość.

    Tutaj jednak nie ma notariusza i sposób zawarcia umowy o zarządzanie rzeczą pierwszorzędną. Opisałeś zawarcie umowy samemu z sobą, co w sądzie się nie obroni, bo to byłaby czynność nieważna.

    Jeśli nie ma zarządu właścicielskiego i nikt się nie poczuwa do działania w imieniu właścicieli, to pełnomocnikiem wspólnoty do zawarcia takiej umowy mógłby być ktokolwiek wskazany zwykłą uchwałą wspólnoty. Ktokolwiek na świecie zdolny do czynności prawnych z wyjątkiem osoby reprezentującej jednocześnie spółkę XYX.


    ps. Proszę wybrać jedną z odpowiedzi i unikać omijania prawa.
    Komentarz edytowany blazejh
  • Opcje
    pytającypytający Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dzięki wielkie blazejh za szybką odpowiedź.
    Pragnę zatem uszczegółowić wcześniejszą wiadomość.
    Wcześniejsza firma pełniąca rolę zarządcy była wpisana w akty notarialne, kupna mieszkań - wybrał ją Deweloper.
    Nowa firma twierdzi, że nie ma wymogu uchwały protokołowanej przez Notariusza gdyż nie ulega zmianie sposób zarządu, a jedynie firma. Nie przechodzimy z zarządu powierzonego na właścicielski, a tylko tego typu zmiana wymagałaby od nas obecności Notariusza. Poza tym twierdzą, że skoro poprzedniej firmy zarządzającej nie ma w Księgach Wieczystych to dla nich też jest to podstawa, że tego nie trzeba robić notarialnie.
    To wygląda raczej na zarząd zwykły przy abdykacji właścicieli z pełnienia jakichkolwiek funkcji/czynności. Jest tu częsty błąd: jeśli wybór uchwałą zwykłą, to nie powinno być słowa "powierza", które normalnie wskazuje na zarząd powierzony (18.1).
    
    - ponownie sprawdziłem treść uchwały i umowy, którą nowo wybrana firma przesłała.
    W treści uchwały jest mowa, że dotyczy ona - wyboru Zarządcy nieruchomością wspólną. W dalszej części jest mowa, że właściciele powierzają zarząd firmie XYZ oraz dopisek, że wybór nowego podmiotu zarządcy nie będzie stanowić o zmianie sposobu zarządu i może odbyć się w drodze uchwały właścicieli podjętej większością głosów.
    W treści uchwały dalej czytamy, że właściciele upoważniają Panią XYZ do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością z firmą XYZ (gdzie Pani ta jest Prezesem tejże firmy) W tym samym podpunkcie dopisano, że umowa o której powyżej może zostać zawarta przez Panią XYZ będącą stroną czynności prawnej i reprezentuje drugą stronę.
    Umowa zaś zatytułowana jest jako: Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną która zawarta jest między WM (następują dane wspólnoty a Firmą XYZ w imieniu której występuje Pani Kowalska (nie Pani XYZ). Zaś z informacji uzyskanych jako normalna wiadomość imeil wiemy, że za firmę XYZ Podpisze się Pani Prezes, a nie ta Pani Kowalska.
    W paragrafie pierwszym użyto sformułowania Wspólnota powierza, a zarządca przyjmuje obowiązki...

    W związku z powyższym, w odniesieniu do tego co napisałeś
    Jeśli nie ma zarządu właścicielskiego i nikt się nie poczuwa do działania w imieniu właścicieli, to pełnomocnikiem wspólnoty do zawarcia takiej umowy mógłby być ktokolwiek wskazany zwykłą uchwałą wspólnoty. Ktokolwiek na świecie zdolny do czynności prawnych z wyjątkiem osoby reprezentującej jednocześnie spółkę XYX.
    
    nadal nie wiem, czy ta sama Pani XYZ będąc Prezesem firmy, której powierza wspólnota zarząd może również reprezentować stronę Wspólnoty, skoro wskazana jest imiennie w uchwale właścicieli.
    Jestem laikiem i po prostu się nie znam. Myślałem, że tak można, ale jak zaznaczyli inni mieszkańcy nie chcą się zgodzić na taką sytuację. Stąd moje wątpliwości czy faktycznie błędne jest, że ta sama osoba podpisuje się po dwóch stronach umowy.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano sierpnia 2018
    Nie ma specjalnego znaczenia czy po obydwu stronach będzie prezes, czy tylko po jednej, a po drugiej pani Kowalska. Obydwie reprezentują ten sam podmiot i nie powinny być jednocześnie pełnomocnikami wspólnoty do zawarcia umowy. Czasem taki układ za zgodą właścicieli w uchwale przechodzi, ale sąd raczej podważy czynność tak zawartą.
    Jeśli są tu zastrzeżenia to znajdźcie inną osobę zdolna do zawarcia umowy. To tylko formalność, pełnomocnictwo do jednej czynności.

    Jeśli poprzedni zarządca nie został wpisany do aktów, to wybór nowego podmiotu zarządcy nie będzie oznaczać zmiany sposobu zarządu. Tu mają rację. Uchwała zwykła.

    Teoretycznie nie ma przeszkód żeby zmianę zarządcy przegłosować za jednym zamachem z umową zarządzania. Na zasadzie że umowa jest osobnym załącznikiem do uchwały o zmianie. Wtedy wszyscy głosujący zawrą umowę i pełnomocnik będzie zbędny. Mogliby podpisać się dwa razy: na liście głosowania i dodatkowo pod umową.
  • Opcje
    pytającypytający Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeśli poprzedni zarządca nie został wpisany do aktów, to wybór nowego podmiotu zarządcy nie będzie oznaczać zmiany sposobu zarządu. Tu mają rację.
    
    jak najbardziej poprzedni zarządca jest wpisany, wskazany w aktach notarialnych zawarcia umów kupna lokali od dewelopera, nie został wskazany, wpisany jedynie do KW.
    Jeśli są tu zastrzeżenia to znajdźcie inną osobę zdolna do zawarcia umowy. To tylko formalność, pełnomocnictwo do jednej czynności.
    
    - problem w tym, że nikt nie chce tego podpisać. Właściciele, którzy mają zastrzeżenia, co do tego że jedna osoba podpisze umowę za obie strony czynności prawnej zaproponowali większości właścicieli by zrobić oddzielną uchwałę na powierzenie zarządu firmie XYZ i drugą by spośród grona właścicieli upoważnić np. 2 właścicieli do zawarcia umowy z firmą XYZ na zarządzanie nieruchomością. Niestety nikt nie chce się zgodzić. Wszyscy się boją podpisać umowę i jak będzie coś nie tak, że to na nich potem będzie odpowiedzialność. Więc w tym względzie jest impas.

    Właściciele którzy mają zastrzeżenia mają dobrego prawnika i jasno powiedzieli, że na pewno zaskarżą taką uchwałę ze względu na treść i naruszenie ich interesów jako mocodawców (art. 108KC) oraz na tryb uchwalenia czyli bez zebrania właścicieli.
    Czy w przypadku ich wygranej Sąd może uchylić taką uchwałę? Co w tedy z decyzjami, które zostaną przez tę firmę podjęte?
    Czy w przypadku ich wygranej koszty sądowe poniesie wspólnota, z wyłączeniem tych właścicieli (bo chcą jakiś wniosek składać o zabezpieczenie ich interesów gdy ta źle przyjęta uchwała spowoduje jakieś problemy prawne i/lub finansowe) czyli zamiast na 10 właścicieli będą te koszty rozłożone tylko na 8 właścicieli?

    Czy prawdę jest, że mogę z zaskarżeniem uchwały złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania takiej uchwały i powołaniu zarządu przymusowego, wyznaczonego przez sąd do czasu rozstrzygnięcia ważności uchwały?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeśli poprzedni zarządca został wpisany do aktów, ale nie ujawniony wpisem do KW, to co do zasady (i tak samo gdyby nie został wpisany), najczęściej przyjmuje się, że zmiana osoby zarządcy też nie jest zmianą sposobu zarządu. To wasz przypadek i w zasadzie XYZ nadal ma rację. Tyle, że tutaj orzecznictwo nie jest chyba wciąż jednolite. Są argumenty za notariuszem i dlatego doradzam z zmianę jednak z notariuszem.

    Dodatkowo u was są zastrzeżenia co do formy i nawet trybu, więc albo z notariuszem, albo dajcie sobie spokój ze zmianą.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.