Obrót prawem do wyłącznego korzystania parking naziemny - WM + quad usum
KrzysiaCien
Użytkownik
Stan: jest WM, ma Zarząd z lokatorów. Jest też Administrator, wszystkie lokale wyodrębione.
W ramach KW nieruchomości głównej jest ujawniona umowa quoad usum w dziale III, tejże KW:
"WŁAŚCICIELE WYODRĘBNIONYCH LOKALI MAJĄ PRAWO DO KORZYSTANIA NA ZASADZIE WYŁĄCZNOŚCI Z (..) KONKRETNIE WSKAZANYCH W TREŚCI UMÓW USTANOWIENIA ODRĘBNEJ WŁANOŚCI TYCH LOKALI MIEJSC POSTOJOWYCH NAZIEMNYCH NA PODSTAWIE UMOWY O PODZIAŁ DO KORZYSTANIA (QUOD USUM) OKREŚLONEJ W PAR. 3 UST.2 UMOWY (..)"
Czy członek WM, obywatel X, właściciel lokalu A, który ma wyłączne prawo do miejsca postojowego nr 1, może sprzedać swoje wyłączne prawo do korzystania z tego miejsca, obywatelowi Y, właścicielowi lokalu B w tejże WM? Potrzebna forma AN, wystarczy podpis notarialnie potwierdzony, czy trzeba protokołować zebranie WM (art 77 par 1 kpc) notarialnie, gdzie WM uchwali zgodę na taki obrót i w umowach się powoływać?
Konkretne przypisanie lokal A do miejsca 1, nie jest ujawnione w KW (ani nieruchoości, ani wyodrębnionych lokali), ale jest w formie AN - sprzedaży lokali.
Pewnie najłatwiej powiedzieć "nie kupować takiego miejsca bez mieszkania" ale temat wraca i co, ktoś mądry? Podjąć uchwałę WM zezwalającą na zmianę umowy o podział w zakresie obrotu tymi miejscami? a może w zakresie doprecyzowania (gdyż nie jest to nigdzie w AN zakazane), poczekać 6 tygodni, ktoś pozwie do sądu - dobra nasza, będzie wyrok jednoznacznie mówiący co i jak?
Obrót tylko i wyłącznie między członkami WM, na najem takich miejsc nie ma w żadnej formie nigdzie zgody, a są najmowane, członkowie zgłaszają do US, płacą 8.5% PIT, nikt się "nie czepia".
W ramach KW nieruchomości głównej jest ujawniona umowa quoad usum w dziale III, tejże KW:
"WŁAŚCICIELE WYODRĘBNIONYCH LOKALI MAJĄ PRAWO DO KORZYSTANIA NA ZASADZIE WYŁĄCZNOŚCI Z (..) KONKRETNIE WSKAZANYCH W TREŚCI UMÓW USTANOWIENIA ODRĘBNEJ WŁANOŚCI TYCH LOKALI MIEJSC POSTOJOWYCH NAZIEMNYCH NA PODSTAWIE UMOWY O PODZIAŁ DO KORZYSTANIA (QUOD USUM) OKREŚLONEJ W PAR. 3 UST.2 UMOWY (..)"
Czy członek WM, obywatel X, właściciel lokalu A, który ma wyłączne prawo do miejsca postojowego nr 1, może sprzedać swoje wyłączne prawo do korzystania z tego miejsca, obywatelowi Y, właścicielowi lokalu B w tejże WM? Potrzebna forma AN, wystarczy podpis notarialnie potwierdzony, czy trzeba protokołować zebranie WM (art 77 par 1 kpc) notarialnie, gdzie WM uchwali zgodę na taki obrót i w umowach się powoływać?
Konkretne przypisanie lokal A do miejsca 1, nie jest ujawnione w KW (ani nieruchoości, ani wyodrębnionych lokali), ale jest w formie AN - sprzedaży lokali.
Pewnie najłatwiej powiedzieć "nie kupować takiego miejsca bez mieszkania" ale temat wraca i co, ktoś mądry? Podjąć uchwałę WM zezwalającą na zmianę umowy o podział w zakresie obrotu tymi miejscami? a może w zakresie doprecyzowania (gdyż nie jest to nigdzie w AN zakazane), poczekać 6 tygodni, ktoś pozwie do sądu - dobra nasza, będzie wyrok jednoznacznie mówiący co i jak?
Obrót tylko i wyłącznie między członkami WM, na najem takich miejsc nie ma w żadnej formie nigdzie zgody, a są najmowane, członkowie zgłaszają do US, płacą 8.5% PIT, nikt się "nie czepia".
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Twoim zdaniem - niewykonalny bo w praktyce wszyscy współwłaściele muszą wyrazić zgodę notarialnie?
Czyli przykład z pytania powyżej.
Zbycie samego tylko wyłącznego użytkowania siłą rzeczy następuje drogą notarialną, bo jest to zbycie prawa związanego z prawem własności nieruchomości lokalowej.
Czyli forma prawna zbycia musi być zachowana taka sama, gdyby zbywano również mieszkanie. I dlatego takie zbycie należy ujawnić.
Natomiast forma prawna dot. zgody współwłaścicieli części wspólnej nieruchomości wystarczy pisemna. Czyli zwykłą uchwałą, bez konieczności zwoływania zebrania i zapraszania notariusza.
2. Wyłączne użytkowanie nabywane jest razem z lokalem
Czyli klasyczny przykład gdy pojawia się nowy sąsiad C, który kupuje komplet: mieszkanie wraz z prawem związanym wyłącznego użytkowania miejsca.
Forma prawna oczywiście notarialna. Zbywana jest własność w komplecie z prawem związanym (tym samym aktem). Obydwa prawa powinny być ujawnione w księdze wieczystej.
Zgoda właścicieli w formie uchwały nie jest tu potrzebna, bo quod usum nie zmienia swojego miejsca związania, tj. wciąż przypisane jest temu samemu lokalowi. Czyli nowy akt nie zmienia struktury quod usum w budynku, na którą zgodzili się wszyscy właściciele podpisując swoje akty zgodne z treścią pierwszego aktu.
wniosek: zapisy o quod usum miejsc parkingowych należałoby ujawnić w KW.
Moim zdaniem czy X jest deweloperem, czy zwykłym obywatelem teoretycznie to bez różnicy. Mógłby deweloper mieć pełnomocnictwo, o którym piszesz, ale jeśli nie, to tak samo jak obywatel X, musiałby mieć osobną zgodę innych właścicieli na to zbycie.
Też nie widziałem takiego przypadku, ale widziałem przypadek że zostało ostanie miejsce, na którego użytkowanie nie znalazł się żaden chętny. I chyba tak sobie prawnie wisi nie przypisane do żadnego lokalu do dzisiaj. Właściciele umówili się że jest ono do dyspozycji dla inwalidy i oznaczyli kopertą.
W praktyce należy rozpocząć od małego kroku - uchwałę WM, przegłosować, przepisowe 6 tygodni.
Potem - testowo zrobić pierwszą transakcję i poczekać.
Podział - QU ujawniony w KW, ale każde prawo czyli kto ma które miejsce - jest tylko w konkretnych AN, nie są ujawniane przypisania lokal A01 - parking nr 44, obywatel Kowalski J.
Oczywiście taka transakcja to kłopot przy późniejszej sprzedaży mieszkania, przez właściciela, który swoje prawo do miejsca 44 sprzedał.
Oczywistym jest też że do takiej uchwały WM - należy dodać zapis o obowiązku zgłoszenai do administracji i zmianie opłat (to 5 czy 10 zł / miejsce naziemne / miesiąc jest).
Był jakiś wyrok sądu że 112 zł / miejsce to zbyt wiele. Ciężko ustalić ile to dokładnie powinno być (taka opłata / miesiąc / miejsce) generalnie pownna pokryć np część opłat związanych z konserwacją nawierzchni (czy to kostka czy asfalt czy eko-krata). Pilota jak komuś "pies zje" to kupuje sam, tj jest to jego interes, aby pilota mieć, jest jakiś ustalony ryczałt (pilot = zakup pilota + programowanie przez konserwatora etc), tylko to to mi się wydaje oczywiste. Konserwator miał masę zgłoszeń bo baterie nie działały itp. też oczywiście odsyłał do kiosku. Zniszczenie fizyczne pilota po roku od wymiany = problem (czyt: koszt wyrobienia nowego pilota) dysponenta miejsca, nie WM.
Była też dyskusja czy nie należy policzyć np proporcji "zużycia bramy" i jakoś obciążyć np w proporcji 50 MP naziemnych + 150 podziemnych tj koszty bramy to w 25% powinno iść z opłat za MP naziemne, oraz oświetlenia. Tylko czy są MP czy ich nie ma, lampy na zewnątrz się i tak świecą, a co do bramy - nikt nie chciał dokładnie liczyć, chyba dobrze jest przyjąć jakikolwiek ryczałt i tyle. Nie ma też sytuacji że np 30 z 50 miejsc jest we władaniu jednego podmiotu (np firmy) więc ewentualne różnice jeśli są to niewielkie, nikt (np nie mający prawa do żadnego miejsca) nie zaskarżył uchwały / planu gospodarczego.
Stawek nie bierze się z sufitu, bo później będzie trudno je obronić w sądzie .
Jeżeli jest to opłata/zaliczka za MP w garażu wielostanowiskowym to jest na niskim poziomie .
Inaczej się liczy zaliczki za MP, a inaczej za MP przynależne, to dwa odrębne światy.