Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, wp44, KubaP, gab, Jaromir, tajfun, Michał, koziorozka, Zarządca, jaczylion, pldiego, PabloG, azygnerski, t66

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    Witam,
    Ponieważ wspólnota nie jest zadowolona ze współpracy z zarządem, chce dodać kilku członków zarządu. Wybory odbywają się elektronicznie. Niestety oddano 40% głosów w przewidzianym czasie. I co teraz? Zarządca powinien dokończyć wybory sposobem tradycyjnym czy po prostu nowy zarząd nie został wybrany?
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime6 dni temu
     
    Nie ma przeszkód, żeby zrobić jeszcze jedną rundę dodatkową drogą elektroniczną. Z krótkim terminem oddawania głosów. A brakujące głosy dozbierać już tradycyjnie.
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    Rozumiem. Tylko kto ma o tym zadecydować? Zarządcy jest nie na rękę zmiana składu zarządu. Więc jeżeli nie jest do tego zobligowany, zostawi to głosowanie nierozstrzygnięte i znów zostanie deweloper w roli jednoosobowego zarządu. Najlepiej byłoby dozbierać głosy tradycyjnie bo część osób pogubiła zapewne hasła dostęp do ich profili. Tylko co jeżeli zarządca nie będzie chciał?
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime6 dni temu zmieniony
     
    Deweloper to najczęściej osoba prawna. Osoba prawna nie może być członkiem zarządu wspólnoty wyłonionego na podstawie art. 20 uwol. Zapewne coś mylisz lub słabo precyzujesz.
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    Deweloper w sensie osoba, która była inwestorem i "zbudowała" rękoma podwykonawców nasze mieszkania. Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN. Ten pan ma teraz inną firmę, której jest prezesem ale u nas jest umocowany z imienia i nazwiska a nie jako firma.
    A pomijając już te kwestie to decyzja odnośnie opisanego przeze mnie problemu - czy kontynuować głosowanie, jest teraz w rękach zarządu, zarządcy, mieszkańców? Bo jak rozumiem wybór przez 40% ogółu nie jest skuteczny.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime6 dni temu
     
    Pytasz o kwestie czysto formalne. A czysto formalnie to ten facet jest osobą fizyczną pełniącą zarząd jednosobowo, wybrany na podstawie art 20 ustawy. Tak stanowią wasze akty notarialne. Nic tu nie jest w pewnym sensie, tylko jest jak jest.

    Odpowiadając na konkretny dylemat jak kontynuować głosowanie, to formalnie decyzja należy do pana z zarządu, ale w praktyce może należeć do właścicieli lokali.
    Jak dokończycie głosowanie samodzielnie bez niczyjej łaski i z dochowaniem minimum procedur, tj. w sposób taki, że sposób przeprowadzenia głosowania nie wpłynie na jego wynik, to nikt wam tej uchwały nie podważy. To tak ogólnie.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime6 dni temu zmieniony [Ważne]
     
    IwonaB:Witam,
    Ponieważ wspólnota nie jest zadowolona ze współpracy z zarządem, chce dodać kilku członków zarządu. Wybory odbywają się elektronicznie. Niestety oddano 40% głosów w przewidzianym czasie. I co teraz? Zarządca powinien dokończyć wybory sposobem tradycyjnym czy po prostu nowy zarząd nie został wybrany?


    A ile procent udziałów reprezentowali właściciele lokali, którzy zagłosowali "za"?

    Nie musi zarządca kończyć tradycyjnie. Może każdy członek wspólnoty przejść się po sąsiadach i zebrać podpisy pod uchwała.

    Co to znaczy, że deweloper jest jednoosobowym zarządem?
    W zarządzie mogą być tylko osoby fizyczne.
    Deweloper-firma nie może być w zarządzie. Może sprawować zarząd powierzony na podstawie ar.18.1. A to różnica.
    To jak jest u Was?
    Sprawdź w akcie notarialnym. I przepisz tutaj, co tam jest napisane.

    Bo jeśli powierzyliście w akcie notarialnym zarząd panu X, to nie zmienicie niczego bez uchwały protokołowanej przez notariusza.
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    Deweloper zbudował 1 blok. Mieszkańcy bloku wybrali tego pana do zarządu. Po kilku latach deweloper na tej samej działce wybudował jeszcze 2 bloki. Kupujący mieszkania w tych budynkach dostali do podpisania AN w którym zawarta była klauzula:
    "Notariusz pouczyła strony o (...), oraz treści uchwały nr 1 właścicieli lokali nieruchomości ul.Cedrowa 1 z dnia 5 lutego 2015 r. o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie Jana Kowalskiego, (...)."
    I tyle. Pan sprawuje cały czas zarząd naszej wspólnoty. Na zebraniu została podjęta próba zmiany zarządu a raczej dodania do zarządu jeszcze 6 osób, które mogłyby patrzeć deweloperowi na ręce. Niestety jak pisałam uchwała ta z braku odpowiedniej frekwencji na głosowaniu na razie jest w zawieszeniu. Spośród kilkudziesięciu mieszkańców tylko kilku mieszkańców zdaje sobie sprawę z powagi sytuacji, gdyż ten pan kryje różne niedoróbki w budynkach co zostało wykazane w 2 kolejnych przeglądach rocznych. Zarząd ukrywa te protokoły i tylko wielka determinacją udało mi się "wyszarpać" je a teraz jest blokada na kolejny i nie mogę się go doprosić. Jak rozumiem ponieważ pan Kowalski figuruje w AN jako zarząd, żeby go odwołać musimy poprosić notariusza o obecność na zebraniu? Chyba z tego powodu, i z powodu kosztów nowego AN, zrezygnowano z odwołania dewelopera a ludzie chcieli dodać tych kilku nowych członków. Co jak na razie się nie udało. A może poszerzenie składu zarządu też musi odbyć się w obecności notariusza?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime6 dni temu
     
    IwonaB:Deweloper w sensie osoba, ..... Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN.
    to w ten sam sposób musi się odbyć rozszerzenie składu Zarządu WM, czyli uchwała z udziałem notariusza UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu zmieniony
     
    A jeżeli uchwały są glosowane droga elektroniczną to w którym momencie i kto przedkłada notariuszowi to do zatwierdzenia? Czy notariusz musi przyjść na kolejne zebranie członków wspólnoty? I jeszcze jedno. O ile dobrze rozumiem zarząd u nas to jest zarząd powierzony zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL a w związku z tym jest to ujęte w KW nieruchomości. w którym dziale księgi tego szukać, bo jakoś nie mogę znaleźć?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime6 dni temu zmieniony
     
    IwonaB:A jeżeli uchwały są glosowane droga elektroniczną to w którym momencie i kto przedkłada notariuszowi to do zatwierdzenia? Czy notariusz musi przyjść na kolejne zebranie członków wspólnoty?
    tego co mnie wiadomo to takiej uchwały nie da się glosować za pomocą portalu ,
    Notariusz potwierdza co i kto glosował czyli głosy muszą byc oddawane w jego obecności .

    W jednej WM zrobiono tak, że pozbierano pełnomocnictwa rodzajowe do głosowania od właścicieli lokali i trzy osoby poszły do notariusza z treścią uchwały i tam oddały głosy. UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu zmieniony
     
    Ok, to już jest jakaś informacja. A przypadkiem te pełnomocnictwa rodzajowe nie mogą być zbierane właśnie droga elektroniczną? Bo jeżeli nie, to zostaliśmy wsadzeni na minę przez zarząd - dewelopera oraz jego pomocnika administratora, którzy o takim głosowaniu zdecydowali.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime6 dni temu
     
    KubaP:
    IwonaB:Deweloper w sensie osoba, ..... Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN.
    to w ten sam sposób musi się odbyć rozszerzenie składu Zarządu WM, czyli uchwała z udziałem notariusza


    Niekoniecznie.
    Powierzenie zarządu (zarządzania) i wybór członka zarządu (zarząd osobowy) to dwie różne sprawy.
    Jeśli właściciele lokali nie zawarli między sobą umowy, że wybór/odwołanie członka zarządu wymaga formy notarialnej, to mimo że w akcie notarialnym jest informacja o wyborze członka zarządu, odwołanie lub zmiania nie wymaga formy notarialnej.
    Z przytoczonej treści wynika , że nie ma dodatkowej umowy i że wybrali członka zarządu a nie powierzyli zarząd.

    Nowy doklejony: 11.01.19 19:16
    Macie coś wpisane w KW na temat zarządu/zarządcy/członka zarzadu?
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    gab:
    KubaP:
    IwonaB:Deweloper w sensie osoba, ..... Teraz jest jednoosobowym zarządem wspólnoty wybranym przez część mieszkańców a później w pewnym sensie "wybranym" bo zaakceptowanym przez resztę w AN.
    to w ten sam sposób musi się odbyć rozszerzenie składu Zarządu WM, czyli uchwała z udziałem notariusza


    Niekoniecznie.
    Powierzenie zarządu (zarządzania) i wybór członka zarządu (zarząd osobowy) to dwie różne sprawy.
    Jeśli właściciele lokali nie zawarli między sobą umowy, że wybór/odwołanie członka zarządu wymaga formy notarialnej, to mimo że w akcie notarialnym jest informacja o wyborze członka zarządu, odwołanie lub zmiania nie wymaga formy notarialnej.
    Z przytoczonej treści wynika , że nie ma dodatkowej umowy i że wybrali członka zarządu a nie powierzyli zarząd.

    Macie coś wpisane w KW na temat zarządu/zarządcy/członka zarzadu?


    Nie, nigdzie takiego zapisu nie znalazłam. A jeżeli by był to w którym dziale, tak z ciekawości? Myślę, że bardziej prawdopodobna jest opcja z wyborem a nie z powierzeniem zarządu. Czyli raczej masz rację, że czynności z wyborem zarządu nie będą wymagały obecności notariusza. Natomiast jeżeli chodzi o to, że zagłosowało tylko 40% to dobrze rozumiem, że ten wybór jest nierozstrzygnięty? Mimo, że większość głosujących jest za wyborem nowych członków?
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime6 dni temu
     
    Dział III.
    Sprawdź księgę gruntową i księgę pierwszego kupującego mieszkanie.

    W swoim akcie notarialnym masz nr księgi gruntowej.

    https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false

    Jak tam prześledzisz wpisy, to zobaczysz kto pierwszy kupił lokal - będzie podany numer KW tego lokalu . Wejdź do tej księgi i sprawdź dział III.


    Ściągnij tekst ujednolicony:
    http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388

    art.23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

    Musisz znać udziały poszczególnych właścicieli.
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    Dzięki. Sprawdzałam księgi. Nie ma żadnych wzmianek o zarządzie. Natomiast jeżeli chodzi o głosowanie to u nas było udziałami i nie uzyskano większości mimo, że prawie wszystkie z tych głosów były za zmianą zarządu. Jedna rzecz jest jeszcze dość irytująca. Chcemy zmienić zarząd ponieważ nie kwapi się do usuwania usterek. Niby coś robi ale widać, że gra na czas i czeka na koniec okresu rękojmi. W tym czasie trudno wyegzekwować jakiekolwiek papiery z przeglądów rocznych bądź stanu instalacji wentylacyjnej, z którą od początku są problemy. Za te wszystkie przeglądy płacimy my, mieszkańcy. Jest jakiś skuteczny sposób na zarządcę, który unika kontaktu w tej sprawie. Tylko forma pisemna w postaci poleconego za potwierdzeniem odbioru?
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime6 dni temu
     
    Tylko odwołanie starego i powołanie nowego zarządu. Ile u was jest lokali?

    Za przegląd macie obowiązek płacić. Usuwanie usterek powinno być zrobione w ramach rękojmi.
    Nawet jeśli wyślesz polecony za potwierdzeniem, to nie zmusisz człowieka do działania. Odbierze i zignoruje; Co najwyżej będziesz miała dowód w sądzie, że coś wysłałaś.
    Najlepszy sposób na usterki, to podanie dewelopera do sądu. Albo chociaż pismo prawnika, że jeśli nie naprawi w ramach rkojmi, to sprawa trafi do sądu.


    Niby coś robi ale widać, że gra na czas i czeka na koniec okresu rękojmi.

    Właśnie dlatego został waszym zarządem. Klasyczne deweloperskie działanie.

    Nowy doklejony: 11.01.19 22:04
    Coś dla mnie jest niejasne.
    Właściciele lokali z ilu bloków tworzą twoją wspólnotę?
    Ile wyodrębnionych lokali widać w KW gruntowej?
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime6 dni temu
     
    gab:Tylko odwołanie starego i powołanie nowego zarządu. Ile u was jest lokali?


    Właśnie dlatego został waszym zarządem. Klasyczne deweloperskie działanie.

    Właśnie. A najgorsze jest to, że na palcach jednej ręki można policzyć osoby, które wiążą obecność dewelopera w zarządzie z faktem że usterki nie są naprawiane. Sami w kilka osób świata nie zbawimy.
    Co do liczby lokali we wspólnocie to jest 45 mieszkań w 3 blokach i 2 lokale usługowe, z czego jeden niesprzedany jeszcze przez dewelopera.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime5 dni temu
     
    IwonaB a co jest zapisane w AN o zarządzaniu .... takie sformułowanie powinno być wpisane w AN "Zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany ...." UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime5 dni temu
     
    Tam jest sformułowanie o wyborze pana X do zarządu, bez podania podstawy prawnej z art 20.1. Celowy kamuflaż.

    Ten przypadek Iwony już omawialiśmy jakiś rok temu czy dwa, wałkujecie od nowa.

    To jest nietypowa sytuacja:

    jest wybór zarządu na podstawie art 20 ustawy, przy czym wybór ten przeprowadzono na poziomie zawieranych kolejno aktów notarialnych, faktycznie był to wybór drogą obiegowego zbierania głosów

    to jest namiastka zarządu powierzonego (18.1), inne zapisy w aktach, bez podania wyraźnej podstawy prawnej, a praktyczny skutek dla dewelopera ten sam, jakby był zarząd powierzony

    skutek osiągnięty, bo deweloper ma kontrolę nad usuwaniem bądź nieusuwaniem usterek, wedle własnej woli, choć nie pełni powierzonego

    pan z jednoosobowego zarządu wspólnoty jest słupem dewelopera, słup polega na tym że on jest równocześnie szefem formy która wybudowała bloki, a pełniąc funkcję zarządu właścicielskiego realizuje przede wszystkim interesy swojej firmy, a wspólnoty w drugiej kolejności

    Zmiana pana z zarządu , jak piszecie, raczej z zachowaniem tej samej formy notarialnej. Może się okazać że zwykła procedura nie wystarczy, bo sąd uzna, że zapis notarialny podpisany przez wszystrkich właścicieli przeważa na uchwałą większości właścicieli.

    Czyli jest obawa że jak procedura elektroniczna zostanie dokończona, to uchwała natychmiast trafi do sądu.


    ps. Iwona niepotrzebnie pisze o panu z zarządu wspólnoty jako o deweloperze , to dwa odrębne podmioty,

    dewelopera nie można się pozbyć decyzją właścicieli, ale pana właściciela dewelopera z funkcji zarządu - jak najbardziej
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime5 dni temu
     
    @KubaP, nie mamy żadnej tego typu wzmianki w AN. Jedyna wzmianka to jest ta którą przytoczyłam wyżej o "wyborach" Zarządu w osobie pana X.

    @blazejh, dzięki za wyczerpująca odpowiedź. Niezła kombinacja z tym zarządem. Czyli jak rozumiem ten kombinowany sposób, jaki u nas się odbył nie rzutuje na zapis w KW bo tam nic nie ma o zarządzie nieruchomością?

    Z tego wynika, ze najbezpieczniej jednak spróbować odwołać tego pana z zarządu drogą notarialną. Najciekawsze jest to, że ludzie do tego stopnia dali się omotać panu deweloperowi i jego prawej ręce czyli administratorowi, że zamiast głosować uchwałę o odwołaniu pana z zarządu i jednocześnie powołaniu kilku osób nowych została wersja o dodaniu nowych osób a pozostawieniu dewelopera w zarządzie. Dlatego ja nie jestem dobrej myśli, patrząc na dotychczasowe postępowanie mieszkańców.

    A najfajniej to się tłumaczy sam deweloper - że tu nie ma żadnego konfliktu interesów bo wszystkie usterki to wina wykonawcy a nie jego. Ale kasę to brał on i z nim podpisywaliśmy umowy. Poza tym wykonawca w postaci małej rodzinnej firemki już się ulotnił bo to była jakaś firma krzak.

    Niemniej jeżeli jakimś cudem uda nam się dewelopera z zarządu odwołać to dam znać.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime5 dni temu
     
    IwonaB:@KubaP, nie mamy żadnej tego typu wzmianki w AN.
    Jedyna wzmianka to jest ta którą przytoczyłam wyżej o "wyborach" Zarządu w osobie pana X.
    To obowiązuje Was treść z ustawy w sprawie zarządzania nieruchomością wspólną. To jest dobra wiadomość UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime5 dni temu zmieniony
     
    Możecie jeszcze tak bardziej "łopatologicznie" wytłumaczyć laikowi, którym jestem, czym przejawia się wyższość zarządu powierzonego na podstawie art. 18, nad zarządem wybranym z art. 20, w szczególności w kwestii usuwania usterek. Nie jest to dla mnie do końca jasne.
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime4 dni temu zmieniony
     
    W kwestii gwarancji na usterki nie powinno być żadnej różnicy.

    Tym bardziej, że gdyby było u was klasyczne powierzenie zarządu 18.1, to najprawdopodobniej powierzono by jego sprawowanie jeszcze innemu podmiotowi, niż deweloper. Np. takiemu, w którym wasz pan z zarządu zasiadałby jako prezes tej spółki córki. Albo jego kolega, czy nawet żona. Tak się robi najczęściej, jeśli deweloper zakłada, że będzie coś ukrywał przed wspólnotą.

    Gwarantem usterek jest podmiot, który zbudował budynki i uzyskał decyzje na ich użytkowania. I to jest zawsze deweloper. Ten, kogo akt wskazuje jako sprzedawcę lokalu.

    Sposób zarządu nieruchomością wspólną to w kontekście usterek jest to więc kwestia wtórna.

    Sam zarząd powierzony (18.1) ma swoje zalety. Trudno tu mówić o wyższości, bo obydwa sposoby nie są dla siebie w pełni alternatywne do wykorzystania.
    Temat rzeka. Mnóstwo jest tutaj patologii, które te zalety powierzonego przesłaniają. Zwłaszcza ludziom, którzy czytają to forum i trafili tu z ich powodu.

    Konfiguracja w twojej wspólnocie jest niestety celowo zamotana. /to hybryda ułożona z dwóch przepisów. Moim zdaniem jest to celowe obejście przepisów prawa regulujących zarząd powierzony i art 20 uwol, (czyli dotyczącego wyboru zarządu właścicielskiego). Obejście dwóch przepisów na raz. Nieźle ktoś to wykombinował, ale trochę jakby pod górę, bo gdyby i Ciebie był prawdziwy powierzony, to z tymi usterkami byłoby u was tak samo jak przy z tym zarządzie quasi właścicielskim z tym panem X w roli głównej.
    •  
      CommentAuthorIwonaB
    • CommentTime4 dni temu
     
    OK, dzięki za wyjaśnienie
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego