Podniesienie wynagrodzenia zarządcy na podstawie planu gospodarczego

dudakadudaka Użytkownik
Witam, proszę o radę. Zarządca działający na podstawie art.18 UoWL miał podpisaną ze wspólnotą umowę o zarządzanie, w której znajdował się zapis dot. wynagrodzenia, przyjmijmy 0,5zł/m2 lokalu mieszkalnego netto. Niestety od kiedy powstała wspólnota w planie gospodarczym w pozycji wynagrodzenie zarządcy była przyjęta powyższa stawka ale mnożona przez powierzchnie lokali użytkowych. Z racji że na osiedlu znajduje się spora hala garażowa oraz lokale usługowe rozbieżność wynosi kilkadziesiąt tys. zł w skali roku. Na pytanie dlaczego ich wynagrodzenie odbiega od umowy odpowiedzieli, że wspólnota akceptując plan gospodarczy automatycznie przyznała im podwyżkę. W uchwale. dot planu gospodarczego nie ma wzmianki jak wyliczają sobie wynagrodzenie oraz że proponują sobie podwyżkę. Wcześniejsza weryfikacja stawki była niemożliwa, ponieważ umowę w naszym imieniu podpisał deweloper (miał pełnomocnictwa) a firma zarządzająca broniła się rękoma i nogami byle nam tej umowy nie pokazać. Dopiero przyciśnięci konkretnymi przepisami udostępnili nam ją. Nigdy również nie było żadnej uchwały dot. stricte zmiany ich wynagrodzenia ani nie powstał żaden aneks do umowy o zarządzanie.

Czy mieli brawo zwiększyć sobie wynagrodzenie?

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano lutego 2019
    Uporządkujmy

    1. Twierdzisz że w umowie o zarządzanie jest wyłącznie mowa o naliczeniu stawki od powierzchni związanej wyłącznie z lokalami mieszkalnymi? A co z użytkowymi?

    2. Twierdzisz również, że stawka ta przed podjęciem planu gospodarczego na rok 2019 nie była naliczana od lokali użytkowych? Na jakiej podstawie tak twierdzisz?

    3. Halę garażową traktujesz tutaj na równi ze zwykłymi lokalami użytkowymi? Dlaczego?
  • Opcje
    dudakadudaka Użytkownik
    edytowano lutego 2019
    1. W umowie znajduje się zapis tylko wynagrodzeniu na podstawie lokali mieszkalnych, nie ma żadnej wzmianki o pozostałych lokalach.

    2. Umowa była podpisana w grudniu 2016 (początki wspólnoty mieszkaniowej). Już w planie gospodarczym na rok 2017 było wyższe wynagrodzenie podane niż wynika to z umowy. W kolejnych latach była powielana stawka z planu z 2017r. Ich wynagrodzenie wg umowy to 50gr netto/m2 lokalu mieszkalnego. Załóżmy że łączna powierzchnia lokali mieszkalnych to 10 tys. m2. Hala garażowa i lokale usługowe to pozostałe 8 tys. m2. Powinni wspólnotę obciążać na kwotę 0,50zł*10tys.m2*12msc*1,23(z VAT)=73800zł. W planie gospodarczym jest wpisana kwota 108000zł. Po podzieleniu przez stawkę 0,5zł/m2 (jest podana w planie gospodarczym) oraz ilość miesięcy wychodzi kwota netto za łączną powierzchnie lokali.

    3. Nie traktuję na równi z lokalami mieszkalnymi, ponieważ w akcie notarialnym przeniesienia własności lokalu znajduje się zapis "w budynku wzniesionym w wyniku realizacji wyżej wymienionego zadania inwestycyjnego (etap II) znajduje się 257 lokali, w tym 242 lokale mieszkalne i 15 lokali niemieszkalnych. Na podstawie Księgi wieczystej wiadomo, że łączna powierzchnia lokali mieszkalnych to 10 tys. m2 - odpowiada to 242 mieszkaniom.

    Dalej również a akcie notarialnym mam zapis o "lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalny" i tutaj wymienione wszystkie pozostałe 15 lokali, w tym hala garażowa.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przede wszystkim to podwyzka dla zarządcy nie powinna byc głosowana w planie gosppodarczym tylko w odrebnej uchwale. Po to jest zebranie włascicieli żeby to zebranie decydowało jakie uchwały mają buć głosowane i w jakiej formie. Wciskanie w uchwałę o planie gospodarczym wynagrodzenia to stary numer zarządców. 95% z nich uważa bowiem że zebranie roczne to jest zebranie zarządcy z właścicelami lokali a nie zebranie włascicieli lokali. Narzucają styl , procedury , uchwały itd . A to tak nie jest . Zarządca może proponować projekty uchwał wyłącznie w imieniu włascicieli lokali a nie własnym. Co będzie jak zebranie przedstawi projekt odwrotny do projektu zarządcy. Czyj powinien być głosowany.? Wszystko zależy od włascicielim lokali. Ich aktywności , stanowczości i znajomości prawa.
    W umowie można określić stawkę z a zarządzanie . Ale to nie jest dobry sposób. MOżna mianowicie określić sposób ustalenia stawki za zarzdzanie . Konklretnie uchwałą włascicieli lokali.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano lutego 2019
    Bałagan.

    Uwaga wstępna: wynagrodzenie zarządcy podane z kwotą netto nie ma sensu, gdyż usługi zarządzania/administrowania nieruchomościami są zwolnione z VAT.
    Jak jest zwolnienie to ani netto, ani brutto nie ma.
    Ciebie to netto z umowy teraz myli i w swoich rachubach doliczasz jeszcze VAT. Którego nie ma, ponieważ:

    "Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi (sklasyfikowanymi w PKWiU ex 68.32.11.0 lub PKWiU ex 68.32.12.0), wykonywane przez podatnika na podstawie zlecenia dotyczące nieruchomości mieszkalnych, w których powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 50% powierzchni użytkowej całkowitej i jednocześnie w skład których nie wchodzą usługi wyceny nieruchomości, mogą korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie zwolnień."


    Czyli w twoim przykładzie pozostańmy zgodnie z prawdą na:

    0,50zł*10tys.m2*12msc = 60.000,-

    Uwaga druga zasadnicza: wasza umowa jest sprzeczna z ustawą o własności lokali, ponieważ sugeruje rozróżnienie na lokale mieszkalne i użytkowe w kontekście wynagrodzenia zarządcy. W ustawie nie ma takiego rozróżnienia. Jest mowa ogólnie o wynagrodzeniu zarządcy i zasadzie wyliczenia naliczenia dla tego kosztu wg udziałów w nw.
    Jedyne rozróżnienie na typ lokali jest tylko w art 12 par.3, ale to nie o tym teraz mowa.
    Nie traktuję na równi z lokalami [s]mieszkalnymi[/s]
    

    Nie o to pytałem.
  • Opcje
    dudakadudaka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Cały zapis o wynagrodzeniu zarządcy to:

    1. Z tytułu wykonywania niniejszej Umowy Zarządca będzie otrzymywał miesięczne wynagrodzenie w wysokości 0,50zł/m2 lokalu mieszkalnego
    2. Kwoty wskazane w pkt 1 są kwotami netto i będą każdorazowo powiększane o podatek VAT w wysokości wynikającej z obowiązujących przepisów.

    dalej jest już tylko informacja o warunkach płatności

    Jest to zawiłe i dlatego sama nie potrafię znaleźć wyjaśnienia.Dziękuję @tajfun i @blazejh za wyjaśnienie.

    Jeżeli umowa jest sprzeczna z ustawą to jak należy ją traktować?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano lutego 2019
    Interpretacja prawnicza tego zapisu o netto byłaby taka:

    Jest to błąd co do treści czynności prawnej. Czyli jest to mylne wyobrażenie o składniku treści konkretnej czynności prawnej - tutaj umowy cywilnej (o zarządzanie) i błąd ten dotyczy zastosowania stawki VAT od czynności, które co do zasady objęte są zwolnieniem.

    Błąd ten ten został wyrażony bezpośrednio w oświadczeniu woli podmiotu składającego to oświadczenie, a wynika wprost z ustawy ( i rozporządzenia do stawy z o VAT).

    Zgodnie z Art. 56 KC czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.

    Mówiąc zupełnie po polsku i wprost ten: zapis nie wywiera skutków i pan deweloper nie ma prawa doliczać vat do fv dla wspólnoty. Nawet jeśli tak jest napisane w umowie, czy na fakturze. Bo z ustawy i ze stanu faktycznego waszej nieruchomości (tj. z podanych przez ciebie danych liczbowych dot. lokali obydwu typów) wynika, że usługi są zwolnione i kropka.
    Ponadto pan deweloper nie jest w stanie udowodnić, że nie wie jakie osiedle zbudował. Zakładamy raczej, że wie.

    A umowę sprzeczną w tym puncie z ustawą musisz traktować, tak jakby nie była sprzeczna. Jak nie ma vatu, to kwota jest ostateczna. W przykładzie dochodzimy do 60.000 w skali roku.

    Po rozstrzygnięciu kwestii vatu dochodzimy teraz do kwestii tych zapomnianych w umowie lokali użytkowych i hali garażowej i w konsekwencji do wynagrodzenia zarządcy. I tutaj zaczynają się już schody.

    To, o czym pisze tajfun, może mieć niewielkie znaczenie. To jest jakby otoczka fabularna całego sporu. A ważna byłaby, moim skromnym zdaniem, nie otoczka sporu, lecz jego istota. Czyli ważne byłoby ustalenie dlaczego zapomnieli w umowie o użytkowych i o hali, a dopiero potem: jakie to niesie skutki, że wprawdzie zapomnieli, a przypomnieli sobie już w pierwszym planie i w potem w kolejnych.
    Z uwzględnieniem, że właściciele przyklepali to wynagrodzenie uchwałą i to badaj już ze trzy razy.

    Na to nakłada się ten wątek, że deweloper(?)/zarządca(?) w jakiś celu uważał początkowo za stosowne rozróżniać na lokale mieszkalne i użytkowe w kontekście wynagrodzenia zarządcy. Jak wspomniałem, w ustawie co do zasady nie ma takiego rozróżnienia. Pytanie po co to robili oraz jakie są tego skutki.
  • Opcje
    dudakadudaka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeszcze raz dziękuję za wyjaśnienie. Z punktu widzenia laika kwoty te różnią się od siebie na niekorzyść wspólnoty, ale tak jak mówiłeś się do tego ustosunkuje deweloper, który w naszym imieniu podpisywał umowę oraz jej druga strona czyli firma zarządzająca.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano lutego 2019
    [cite] dudaka:[/cite] Powinni wspólnotę obciążać na kwotę 0,50zł*10tys.m2*12msc*1,23(z VAT)=73800zł.
    zarządzanie w myśl art. 18.1 jest ze stawką ZW (zwolnione).
    Jest jednak wyjątek, gdy suma powierzchni lokali użytkowych jest większa od sumy powierzchni lokali mieszkalnych wtedy nieruchomość jest traktowana, jako nieruchomość z lokalami użytkowymi i wszyscy musza płacić podatek VAT
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.