Zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania - sposób wyliczania

Michal76Michal76 Użytkownik
edytowano kwietnia 2020 w Zarządzanie Nieruchomościami
Dzień dobry, mam do Was takie zapytanie, mianowicie we wspólnocie w której mam lokal mieszkalny zaliczki wylicza się w taki sposób: stawka funduszu * udział w części wspólnej * powierzchnia użytkowa wspólnoty tzn. w moim przypadku 2 zł * 0,090 * 2464,42 m2
W powierzchni użytkowej nie ma zawartej powierzchni piwnic. Czy to jest prawidłowy sposób liczenia? Czy nie powinno być czasem: stawka funduszu * udział w części wspólnej * powierzchnia lokali wraz z piwnicami i innymi częściami przynależnymi tzn. w moim przypadku 2 zł * 0,090 * 2912,22 m2?

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A jaki jest status prawny pomieszczeń piwnicznych?
  • Opcje
    t66t66 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Już wielokrotnie omawiano sposób naliczania opłat we WM, są również informacje w wydawnictwach.
    Poniżwej cytuje jedną z informacji jakie znalazłem po za forum:

    Jako błędną należy, więc ocenić praktykę, polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek i opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej (tak: Własność lokali – R. Strzelczyk i A. Turlej C.h.Beck Warszawa 2007, s. 254). Podobnie Ewa Bończak-Kucharczyk w komentarzach do przepisów art. 13 i 14 Ustawy o własności lokali podkreśla, że „właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej”.
    Stanowisko to znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu najwyższego. W wyroku z dnia 22 października 2004 roku (sygn.. akt II CK 98/04) Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił, że zgodnie z ustawą o własności lokali członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do sowich udziałów. Ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jaki uczestniczą oni w dochodach osiąganych z nieruchomości wspólnej.
    Podobna teza wynika również z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, który stwierdził, iż „obowiązek uiszczania opłat związanych z lokalem oraz proporcjonalnych do udziału w nieruchomości wspólnej opłat związanych z tą nieruchomością obciąża właściciela lokali, stanowiąc immanentną cechę prawa własności. Obowiązek ten nie może być, zatem uznany za element pokrzywdzenia właściciela” (wyrok z dnia 21 lutego 2014 roku, I ACa 1608/13).
    Należy jednak raz jeszcze podkreślić, iż powyższe rozwiązania dotyczą obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Obowiązku rozliczania kosztów według udziałów nie stosuje się, z przyczyn oczywistych, do kosztów utrzymania poszczególnych lokali.


    Nowy doklejony: 17.04.20 08:58
    Następna informacja:
    Obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą być dokonywane w stosunku do powierzchni lokalu wyłącz-nie wtedy, gdy dojdzie do podziału quoad usum. Innymi słowy: ten, kto zajmuje część wspólną z wyłączeniem pozostałych właścicieli – płaci więcej , w pozostałych przypadkach odejście od ustawowego rozliczania proporcjonalnie do wielkości udziałów nie może mieć miejsca – wynika z uzasadnienia wyroku szczecińskiego Sądu Apelacyjnego z dnia 3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15.
    W piśmiennictwie prawniczym właściwie jednolity jest pogląd, że wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej winny być dzielone na właścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów we wspólnej nieruchomości. Za niewłaściwy, bo niezgodny z brzmieniem art. 12 ust. ustawy o własności lokali przyjmuje się sposób rozliczeń uwzględniający metraż lokali i pomieszczeń przynależnych.
    Wyrażono nawet pogląd, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, dlatego też zasada „udziałowego” dzielenia wydatków nie podlega jakimkolwiek modyfikacjom (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz., wzory pozwów i wniosków sadowych, wyd. LexisNexis 2011, Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali, teza 1).
    Orzecznictwo okazało się jednak nieco bardziej liberalne niż komentatorzy ustawy o własności lokali, ponieważ dopuściło możliwość odstąpienia od powyższej reguły przyjmując, iż w przypadku podziału quoad usum, w sytuacji, gdy jakiś właściciel zajmuje na wyłączność nieruchomość wspólną (np. piwnicę) – można rozliczać się w oparciu o powierzchnię użytkową lokali z uwzględnieniem metrażu tej zajmowanej powierzchni.
    Przyjęcie takiego sposobu rozliczeń prowadzi de facto do określenia w sposób pośredni wynagrodzenia za wyłączne korzy-stanie ze wspólnej nieruchomości, ponadto mimo wszystko wątpliwa jest zgodność z prawem takiego rozwiązania. Skoro przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali w sposób kategoryczny nakłada obowiązek rozliczeń stosownie do wielkości udziałów, to nie wydaje się, aby możliwa była jego modyfikacja, nawet za zgodą większości wyrażoną w formie uchwały. Nie ma przecież żadnych przeciwwskazań, aby właściciela, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych obciążyć kosztami jej utrzymania, wspólnota może nawet domagać się wynagrodzenia za to wyłączne korzystanie.
    Odmienne zapatrywanie wyraził Sąd Apelacyjny Szczecinie, który uzasadniając orzeczenie z dnia 3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15, wskazał, iż „wspólnota ma kompetencje do zmiany zasad określonych w art. 12 ust. 1 ustawy, co powodować będzie możliwość odstąpienia od ustawowego modelu ustalania kosztów obciążających właścicieli zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy. Oba przepisy pozostają więc w funkcjonalnym związku. Uzasadnieniem odstępstwa od zasad przyjętych przez usta-wę w art. 12 ust 2 będzie więc umowne odstąpienie od reguł z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.”
  • Opcje
    Michal76Michal76 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] blazejh:[/cite]A jaki jest status prawny pomieszczeń piwnicznych?
    Są przynależne do lokali właścicieli
    [cite] t66:[/cite]Już wielokrotnie omawiano sposób naliczania opłat we WM, są również informacje w wydawnictwach.
    Poniżwej cytuje jedną z informacji jakie znalazłem po za forum:

    Jako błędną należy, więc ocenić praktykę, polegającą na obliczaniu wysokości zaliczek i opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu, a nie do wielkości udziału we współwłasności przymusowej (tak: Własność lokali – R. Strzelczyk i A. Turlej C.h.Beck Warszawa 2007, s. 254). Podobnie Ewa Bończak-Kucharczyk w komentarzach do przepisów art. 13 i 14 Ustawy o własności lokali podkreśla, że „właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej”.

    Czyli rozumiem że powinno być tak jak ja mówię, tak? stawka funduszu * udział we współwłasności * powierzchnia lokali wraz ze wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Michal76:[/cite]Dzień dobry, mam do Was takie zapytanie, mianowicie we wspólnocie w której mam lokal mieszkalny zaliczki wylicza się w taki sposób: stawka funduszu * udział w części wspólnej * powierzchnia użytkowa wspólnoty tzn. w moim przypadku 2 zł * 0,090 * 2464,42 m2
    W powierzchni użytkowej nie ma zawartej powierzchni piwnic. Czy to jest prawidłowy sposób liczenia? Czy nie powinno być czasem: stawka funduszu * udział w części wspólnej * powierzchnia lokali wraz z piwnicami i innymi częściami przynależnymi tzn. w moim przypadku 2 zł * 0,090 * 2912,22 m2?
    nie .
    Czy udział jest wyliczony wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych?
  • Opcje
    Michal76Michal76 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] KubaP:[/cite]
    Czy udział jest wyliczony wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych?
    Tak
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A skad jest wzieta powierzchnia ogolem? Powinna byc to suma powierzchni lokali wraz z powierzchnia pomieszczen przynaleznych do lokali
  • Opcje
    Michal76Michal76 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie za bardzo rozumiem twoje pytanie, ale u nas jest tak: udziały są wyliczane od powierzchni mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali, widać to najlepiej po porównaniu 2 ksiąg wieczystych gdzie mieszkania mamy równej wielkości ale różnej wielkości piwnice a w inwentaryzacji budynku mieszkalnego mamy podane że łączna powierzchnia użytkowa lokali wynosi X, a X to suma wszystkich powierzchni mieszkań
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano kwietnia 2020
    2912,22 m2?
    co to jest ta powierzchnia? czy w niej są zawarte pomieszczenia przynależne ?

    Uważam, że wyliczenie winno wynosić: stawka miesięczna X udział w części wspólnej .,.. zgodni z zapisem ustawowym (art.12)
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano kwietnia 2020
    Z tego co piszesz piwnice są pomieszczeniami przynależnymi do lokali mieszkalnych. Są one pomieszczeniami przynależnymi w rozumieniu ustawy o własności lokali.
    I udziały wyznaczone macie prawidłowo - z piwnicami, a opłaty - są bez piwnic?

    Jeżeli powierzchnia piwnic nie jest uwzględniona w sumowaniu do tzw. całkowitej powierzchni użytkowej (w opłatach) to opłaty macie niezgodnie z ustawą. Ponieważ w ustawie gdy mówi się o podziale kosztów, mowa jest o udziałach.

    Przy czym, jeśli piwnice są mniej więcej jednakowej wielkości, to nie robiłbym problemu. Jakieś proporcje w opłatach nadal są zachowane.
    W takim układzie przeliczenie opłat byłoby sztuką dla sztuki.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.