Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Cześć, piszę z prośbą o pomoc, wsparcie i wskazanie odpowiednich artykułów prawnych w poniższej sprawie. Być może ktoś z Was miał już taką sytuację... Ja już nie mam pomysłu gdzie i do kogo się zwrócić. Chociaż nie jestem właścicielem mieszkania, jest nim mój chłopak, to aktywnie zaangażowałam się w poszukiwanie rozwiązań w poniższym przypadku.

    Sytuacja wygląda tak:
    1. Dnia 27.11.2019 chłopak zakupił mieszkanie od prywatnego właściciela. W akcie notarialnym jako zarządca wpisany jest Pan Z. (nie chcę podawanych danych), a dokładniej widnieje wpis:
    2. W dniu 06.06.2020 odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej w celu przekazania zarządu od obecnego Zarządcy (punk wyżej) do wyznaczonej na spotkaniu zarządu.W trakcie spotkania przedstawiono Akt Notarialny dot. "nowej" wspólnoty" wraz z zawartymi w nim uchwałami udzielnie absolutorium dla Administratora oraz wybór nowego Zarządu Wspólnoty.
    W uchwale jednocześnie wpisano, że "Wspólnota mieszkaniowa X postanowiła udzielić absolutorium Panu Z, jako Administratorowi, za okres od dnia 17.11.2017 do dnia 06.06.2020 roku." Dodatkowo inny zapis w kacie notarialnym mówi, że "Przedstawione zostało sprawozdanie z pracy Administratora oraz rozliczenia za okres z dnia 17.11.2017 roku do dni 06.02.2020".

    W praktyce wyglądało to tak: przyszedł Zarządca ze swoim prawnikiem i notariuszem. Prawnik został protokolantem. Notariusz przeczytał gotowy już akt notarialny, którego nikt wcześniej na oczy nie widział. Jednocześnie były już w nim zawarte uchwały, które również nie zostały wcześniej przedstawione. Ludzie pierwszy raz brali udział w takim spotkaniu więc naiwnie zaufano notariuszowi i prawnikowi, że wszystko jest ok. Co więcej, sprawozdanie i rozliczenia, które były pokazane to była gruba księga nie do przerobienia na takim spotkaniu....

    Podpisano akt notarialny i zawarte w nim uchwały. Potem osoba odpowiedzialna za rozliczenia już w nowym zarządzie zaczęła wszystko przejmować i problem pojawił się przy przekazaniu dokumentów. Otóż, były już zarządca nie chce przedstawić dokumentów rozliczeniowych oraz sprawozdania. Nie chce w ogóle współpracować. Co więcej, wciąż jest we wspólnocie.

    Pytania, które mam:
    1. Czy absolutorium nadane w ramach aktu notarialnego i pokazanie dokumentów na zebraniu zwalnia byłego zarządcę z przekazania owych dokumentów (sprawozdanie i rozliczenie) nowemu zarządowi?
    2. Czy nadanie absolutorium zwalnia z odpowiedzialności jeśli po czasie okaże się, że były nieścisłości?
    3. Czy można podważyć uchwały w akcie notarialnym jeśli nie zostały one wcześniej przedłożone członkom wspólnoty?
    4. Czy można powołać się na niewiedzę członków wspólnoty co do ich praw? Jeśli tak - jakie są ich prawa co do wcześniejszego przedłożenia aktu notarialnego czy uchwał? Biorąc udział w spotkaniu nie wiedzieli, że będzie przedłożony akt notarialny, który będzie do podpisu. Co więcej na końcu spotkania, okazało się, że oczywiście za notariusza trzeba zapłacić za co Ci naiwni ludzie zapłacili....

    Już ręce opadają. Człowiek wykorzystał naiwność ludzką, ich niewiedzę i zasłonił się notariuszem oraz prawnikiem jako osobami, które powinny budzić zaufanie społeczne... Jeśli sprawa jest zbyt skomplikowana, dajcie znać gdzie mogę skierować zapytanie o pomoc. Póki co wspólnota nie ma środków na prawnika ale zobaczymy co możemy zdziałać.

    Dziękuję baaardzo za wszelkie komentarze.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2020
     
    Julia.K.95 Podpisano akt notarialny i zawarte w nim uchwały.
    jak to podpisano ? Kto podpisał ? Notariusz tylko potwierdza uchwałę o zmianie sposobu zarządu NW i tylko tyle , nic poza tym

    Julia.K.954. Czy można powołać się na niewiedzę członków wspólnoty co do ich praw?
    a powołuj się i co ci to da ... przecież to ludzie dorośli, jak ich stać było na kupienie lokalu za kilkaset tysięcy, a nie chciało się przeczytać ustawy o własności lokali ?.

    Julia.K.953. Czy można podważyć uchwały w akcie notarialnym jeśli nie zostały one wcześniej przedłożone członkom wspólnoty?
    wszystko można , ale co Ci to da ?
    Możesz zaskarżyć cały akt notarialny.... że zebranie właścicieli zostało zwołane niezgodnie z tym

    Art. 32. 1. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
    2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.
    W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.


    Julia.K.95Czy nadanie absolutorium zwalnia z odpowiedzialności jeśli po czasie okaże się, że były nieścisłości?
    wszystko zależy, jakie to będą zarzuty ?

    Julia.K.951. Czy absolutorium nadane w ramach aktu notarialnego i pokazanie dokumentów na zebraniu zwalnia byłego zarządcę z przekazania owych dokumentów (sprawozdanie i rozliczenie) nowemu zarządowi?
    Nie, te dokumenty są własnością Ogółu właścicieli lokali , stanowią ciągłość działalności Wspólnoty ....Ten pan Z. musi je przekazać Zarządowi WM


    Julia.K.95Jeśli sprawa jest zbyt skomplikowana, dajcie znać gdzie mogę skierować zapytanie o pomoc.
    tylko samo edukacja , samo edukacja , samo edukacja ... nit za Was, właścicieli lokalu, tego bagienka nie posprząta UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorJulia.K.95
    • CommentTime8-05-2020 zmieniony
     
    Dziękuję bardzo za odpowiedzi. Odnosząc się:

    KubaP:
    Julia.K.95 Podpisano akt notarialny i zawarte w nim uchwały.
    jak to podpisano ? Kto podpisał ? Notariusz tylko potwierdza uchwałę o zmianie sposobu zarządu NW i tylko tyle , nic poza tym



    Na końcu aktu napisane jest "Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany przez Przewodniczącego oraz notariusza" oraz została tylko dopięta lista obecnych na spotkaniu członków wspólnoty.

    KubaP:
    Julia.K.954. Czy można powołać się na niewiedzę członków wspólnoty co do ich praw?
    a powołuj się i co ci to da ... przecież to ludzie dorośli, jak ich stać było na kupienie lokalu za kilkaset tysięcy, a nie chciało się przeczytać ustawy o własności lokali ?.



    Właśnie to nie są lokale za kilkaset tysięcy złoty. To jest mała, biedna wspólnota składająca się z kilku mieszkać nieprzekraczających 40m2 każde na wsi. I tutaj nie chodzi tylko o ustawę dot. własności lokali ale także wszystkie przepisy dotyczące wspólnoty, jej prowadzenia, zarządu itd. Ktoś, kto kupuje pierwsze mieszkanie i dopiero zaczyna z czymś takim jak wspólnota może nie wiedzieć nawet czym jest absolutorium zwłaszcza. Ale rozumiem Twój komentarz. Ustawy dostępne są dla każdego.

    KubaP:
    Julia.K.953. Czy można podważyć uchwały w akcie notarialnym jeśli nie zostały one wcześniej przedłożone członkom wspólnoty?
    wszystko można , ale co Ci to da ?
    Możesz zaskarżyć cały akt notarialny.... że zebranie właścicieli zostało zwołane niezgodnie z tym

    Art. 32. 1. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
    2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.
    W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.




    Chociażby po to, aby świadomiej przeprowadzić kolejne zebranie i zrobić to wszystko jeszcze raz z naszą wiedzą i doświadczeniem. Dziękuję za artykuł, to bardzo pomocne :)

    KubaP:
    Julia.K.95Czy nadanie absolutorium zwalnia z odpowiedzialności jeśli po czasie okaże się, że były nieścisłości?
    wszystko zależy, jakie to będą zarzuty ?


    Art. 276 Kodeksu karnego „Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.” Obecnie wystosowaliśmy oficjalne wezwanie do przekazania dokumentów rozliczeniowych, ponieważ rozmowy i prośby nic nie dają a były zarządca powołuje się na Absolutorium mówiąc "Daliście mi Państwo absolutorium więc ja już nic nie muszę".

    Wiadomo, że wszelkie sprawy sądowe to ostateczność.


    KubaP:
    Julia.K.95Jeśli sprawa jest zbyt skomplikowana, dajcie znać gdzie mogę skierować zapytanie o pomoc.
    tylko samo edukacja , samo edukacja , samo edukacja ... nit za Was, właścicieli lokalu, tego bagienka nie posprząta


    Edukację mamy już na bieżąco. Nikt nie spodziewał się takich wyzwań, z którymi borykamy się każdego dnia od kiedy powstał akt notarialny. Dodatkowo są problemy z rozliczeniami, tutaj mówię z perspektywy właściciela lokalu, za czasów jego zarządu. Jest podejrzenie zawyżania stawek przy czym nie chce pokazać żadnych faktur od PGNiN czy Zakładów Komunalnych, które wprost mówiłyby o tym ile rzeczywiście powinniśmy płacić. Wszystkie rozliczenia są na jakiś ręcznie wypisanych fakturach wystawianych przez jego firmę...

    No nic, uczymy się dalej. Dziękuję za pomoc :)
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2020 zmieniony
     
    Julia.K.95 Na końcu aktu napisane jest "Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany przez Przewodniczącego oraz notariusza" oraz została tylko dopięta lista obecnych na spotkaniu członków wspólnoty.
    pierwszy raz słyszę o takim bublu prawnym .... a wiem co piszę .
    Notariusz ma potwierdzić, że Ogół właścicieli lokali przyjął lub nie przyjął uchwałę o następującej treści ... do tego dołączona jest karta z głosami pod uchwałą i lista obecności , pełnomocnictwa rodzajowe jak były. To są czynności notarialne w tej sprawie

    Julia.K.95 Właśnie to nie są lokale za kilkaset tysięcy złoty. To jest mała, biedna wspólnota składająca się z kilku mieszkać nieprzekraczających 40m2 każde na wsi. I tutaj nie chodzi tylko o ustawę dot. własności lokali ale także wszystkie przepisy dotyczące wspólnoty, jej prowadzenia, zarządu itd. Ktoś, kto kupuje pierwsze mieszkanie i dopiero zaczyna z czymś takim jak wspólnota może nie wiedzieć nawet czym jest absolutorium zwłaszcza. Ale rozumiem Twój komentarz. Ustawy dostępne są dla każdego.
    wiesz, to jest, jak dyskutowanie skąd się dzieci biorą , chłop dziecko potrafi zrobić w parę sekund, ale już na wychowanie go nie stać ? brak wiedzy , jak to się robi ...:bigsmile:
    czy kupując auto, dowiadujesz się dopiero na stacji benzynowej czy to jest diesel czy benzyna ... to są takie Twoje dylematy związane ze WM

    Julia.K.95 nie chodzi tylko o ustawę dot. własności lokali
    znajomość treści UoWL to podstawa działania , fundament ....reszta to pochodna posiadanej wiedzy z UoWL

    Julia.K.95 Art. 276 Kodeksu karnego „Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.” Obecnie wystosowaliśmy oficjalne wezwanie do przekazania dokumentów rozliczeniowych, ponieważ rozmowy i prośby nic nie dają a były zarządca powołuje się na Absolutorium mówiąc "Daliście mi Państwo absolutorium więc ja już nic nie muszę".

    Wiadomo, że wszelkie sprawy sądowe to ostateczność.
    spróbują to po dobroci wyegzekwować .Jak Ci się to uda bez sądu, to szacun ...


    Julia.K.95 Edukację mamy już na bieżąco. Nikt nie spodziewał się takich wyzwań, z którymi borykamy się każdego dnia od kiedy powstał akt notarialny. Dodatkowo są problemy z rozliczeniami, tutaj mówię z perspektywy właściciela lokalu, za czasów jego zarządu. '
    Jest podejrzenie zawyżania stawek przy czym nie chce pokazać żadnych faktur od PGNiN czy Zakładów Komunalnych, które wprost mówiłyby o tym ile rzeczywiście powinniśmy płacić.
    Wszystkie rozliczenia są na jakiś ręcznie wypisanych fakturach wystawianych przez jego firmę...
    Wiesz wspólnoty mieszkaniowe działają już ... 25 lat na polskim rynku . Można się było do tego przyzwyczaić, nauczyć , jak się kupuję lokal we WM .
    Dokumentacje musicie dostać z ostatnich trzech lat , a przez Sąd całość ... te dokumenty są potrzebne np. do windykacji w sądzie . UoWL ; UoGN ;
  2. Dziękuję za tyle odpowiedzi :) To poniżej mam ostatnie pytanie/wątpliwość.

    Julia.K.95
    Na końcu aktu napisane jest "Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany przez Przewodniczącego oraz notariusza" oraz została tylko dopięta lista obecnych na spotkaniu członków wspólnoty.

    pierwszy raz słyszę o takim bublu prawnym .... a wiem co piszę .
    Notariusz ma potwierdzić, że Ogół właścicieli lokali przyjął lub nie przyjął uchwałę o następującej treści ... do tego dołączona jest karta z głosami pod uchwałą i lista obecności , pełnomocnictwa rodzajowe jak były. To są czynności notarialne w tej sprawie


    Napisał Pan, że każda uchwała powinna być poparta kartą do głosowania. W akcie notarialnym zaś, przy każdej uchwale jest zapis:

    "Przewodniczący stwierdził, że powyższa uchwała została przyjęta jednogłośnie, a według wielkości udziałów, oddano głosów "za" w ilości 22818/22818, przy braku głosów "przeciw" i "wstrzymujących się".

    Przy czym
    - w §1. (aktu notarialnego) napisane jest "Pan Z. stwierdził, iż na funkcję Przewodniczącego niniejszego zebrania zaproponowano jego kandydaturę, ca no wyraził zgodę, wobec czego przystąpiono do głosowania nad uchwałą o następującej treści:"
    - w uchwale nr 1 jest zapis, że "Przewodniczący (...) poinformował notariusz, że zgodnie z listą obecności, zgromadzeni na zebraniu reprezentują wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej (...)".
    - a dalej w uchwale nr 2 w sprawie wyboru protokolanta zapisane jest "Przewodniczący stwierdził, że nie zgłoszono wniosku w sprawie trybu głosowania nad ustawami."


    Czy ma Pan wiedzę, czy to jest zgodne z prawem w takim razie? Czy ten akt notarialny wraz z uchwałami ma moc prawną?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime8-05-2020 zmieniony
     
    Dla mnie nie , ale ja nie jestem prawnikiem . Sam przeżyłem kilkanaście lat temu, zmianę sposobu zarządu NW .
    Przewodniczący zebrania nie jest od stwierdzenia, czy uchwała przeszła czy nie, tylko jej wynik , co 100 % głosowało ? ma na to dowód w postaci karty do głosowania ? ... tego UoWL nie przewiduję.
    Przewodniczący zebrania prowadzi zebranie z przyjętym/zatwierdzonym programem , czy był wybór przewodniczącego zebrania , komisji uchwał czy skrutacyjnej ?

    A ile ta WM liczy lokali ?

    Według mnie, ograli Was równo ... UoWL ; UoGN ;
  3. Oprócz zapisu "Pan Z. stwierdził, iż na funkcję Przewodniczącego niniejszego zebrania zaproponowano jego kandydaturę, ca no wyraził zgodę, wobec czego przystąpiono do głosowania nad uchwałą o następującej treści:" nie ma innego zapisu dotyczącego wybory przewodniczącego. Co więcej, nie otrzymaliśmy protokołu, który robił jego prawnik... a jest to zapisane tak "Przewodniczący stwierdził, iż na funkcje protokolanta niniejszego zebrania, który będzie protokołował przebieg zebrania równolegle z protokołowaniem zebrania przez notariusza, zaproponowano kandydaturę Pana G., który wyraził na to zgodę, wobec czego przystąpiono do głosowania nad uchwałą..."

    WM liczy obecnie 7 lokalu z czego trzy należą do Pana Z.

    Ograli, ograli... i to nie tylko na tym.

    Dziękuję za tak wiele odpowiedzi i pomoc :)
  4. Julia.K.95:

    Pytania, które mam:
    1. Czy absolutorium nadane w ramach aktu notarialnego i pokazanie dokumentów na zebraniu zwalnia byłego zarządcę z przekazania owych dokumentów (sprawozdanie i rozliczenie) nowemu zarządowi?
    2. Czy nadanie absolutorium zwalnia z odpowiedzialności jeśli po czasie okaże się, że były nieścisłości?
    3. Czy można podważyć uchwały w akcie notarialnym jeśli nie zostały one wcześniej przedłożone członkom wspólnoty?
    4. Czy można powołać się na niewiedzę członków wspólnoty co do ich praw? Jeśli tak - jakie są ich prawa co do wcześniejszego przedłożenia aktu notarialnego czy uchwał? Biorąc udział w spotkaniu nie wiedzieli, że będzie przedłożony akt notarialny, który będzie do podpisu. Co więcej na końcu spotkania, okazało się, że oczywiście za notariusza trzeba zapłacić za co Ci naiwni ludzie zapłacili....



    Ad.1 Absolutnie nie zwalnia. W ogóle udzielenie absolutorium lub jego nieudzielenie nie niesie żadnych bezpośrednich skutków prawnych. Kwestię absolutorium odłóż lepiej na bok. Jest nieistotna.

    Ad.2 Jak wyżej. Nadanie jest bez większego znaczenia. Jeśli udzieleniem absolutorium zasłania się administrator, to albo jest nieukiem, albo stwierdził że może was kiwać w każdy możliwy sposób, a wy wszystko łykniecie.

    Ad.3. W zasadzie nie można, choć to mogłoby w sądzie podlegać indywidualnej ocenie. Generalnie prawo zakłada, że ludzie wiedzą nad czym glosują i że głosują świadomie. Przedłożenie projektu uchwały wraz z uzasadnieniem jej podjęcia możliwe jest nawet tuż przed głosowaniem tego projektu. To jest często zła praktyka i celowe działanie kogoś, kto chce coś przeforsować na zebraniu, ale do sądu się to nie nadaje.

    Ad.4 Nie można. Nieznajomość prawa szkodzi. Należało zapewne przytomnie poprosić o przedstawienie projektów uchwał i projektu aktu notarialnego, po wysłuchaniu wyjaśnień pana notariusza przeprosić go uprzejmie, że został niepotrzebnie pofatygowany na niezorgnizowane zebranie wspólnoty, zawnioskować o przełożenie tego zebrania, opuścić lokal, zabrać te papiery do domu i się z nimi zapoznać. Piszę całkiem serio.

    A tak - na szybko was tam ograli i są problemy.
  5. Dziękuję za odpowiedź. Walczymy i nie poddajemy się. Ogrywa nas równo cały czas... Ale w kupie siła a prawo poznajemy coraz lepiej, czego w pewnych kwestiach nie można powiedzieć o nim.

    Pozdrawiam,
    Julia
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego