Mieszkanie wraz z poddaszem użytkowym (cześć wspołna z wyłącznym prawem użytkowania)

igorb2000igorb2000 Użytkownik
Witam, zamierzam zakupić lokal na ostatnim piętrze, który będzie pełna własnością w budynku wielorodzinnym. Deweloper dodaje do lokalu wydzielona część poddasza nad tym lokalem do własnej aranżacji jako drugi poziom mieszkania (poddasze użytkowe). Poddasze określone jest jako część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania. Co się z tym może wiązać i czy mam powody, by obawiać się dziwnych ruchów (np. próby pozbawienia mnie poddasza na rzecz wszystkich członków wspólnoty itd.)?

Komentarze

  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To sprawa dyskusyjna. Jeśli masz to zapisane w AN i wszyscy właściciele także w AN wyraża na to zgode to jakos takos mozna by to zaakceptować. Ale jeśli nie to pamietaj że zgoda na wyłączne uzytkowanie to kompetencja wspólnoty. Właściciele lokali moga uchwałą w każdej chwili to zmienić.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Quoad usum nie jest wieczna. Zawsze można to zmienić. Deweloperzy często narzucają niekorzystne dla ogółu zapisy. Potem właściciele się orientują, że albo zostali pozbawieni współkorzystania albo muszą dopłacać.
    Wspólnota może przed wszystkim zażądać czynszu za tę powierzchnię.
  • Opcje
    PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Podstawowe pytanie:
    - w jaki sposób inni właściciele lokali mają dostęp do tej wydzielonej części poddasza? czy przez wspólny korytarz?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano maja 2020
    Idea jest raczej taka taka, że raz ustanowione quod usum na części poddaszowej nigdy nie zostanie zniesione.

    Proceduralnie jest to bardzo utrudnione, a faktycznie - nikt nie powinien mieć interesu, żeby znieść takie quod usum. Chyba że jest technicznie dostęp do tej części poddasza z klatki schodowej.

    Więc teoretycznie jesteś tylko posiadaczem prawa do tej powierzchni. A praktycznie możesz zachowywać się wobec niej jak właściciel.

    Większych obaw nie ma.

    Mógłbyś mieć jakieś tam obawy, gdyby w Twoim akcie był opisana jakaś wyjątkowa procedura dotycząca ewentualnego zbycia quod usum. W przepadku poddasza mogłaby być ewentualnie, gdyby był do poddasza dostęp z klatki.

    Ale doczytaj akt ( akt któregoś z sąsiadów, lub projekt własnego) uważnie. Taka procedura może tam nawet być, ale dotyczy ona prędzej miejsc parkingowych, niż powierzchni poddaszowej.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano maja 2020
    Moim zdaniem nie ma się czego obawiać, wydzielona (rozumiem, że stałymi przegrodami) część poddasza nie może być użytkowana przez nikogo innego,


    A jak wtedy będzie wygląda remont dachu? W przegrodach mozna zrobić drzwi.

    Dlaczego deweloper nie sprzedaje tego pomieszczenia jako pomieszczenia przynależnego. o którym mowa w uwl?


    tóre garaże podziemne, czy naziemne lub parkingi są również zorganizowane na zasadzie quoad usum i nikomu nie przyjdzie do głowy,

    Niektórym przychodzi. Podawałem już ci kiedyś orzecznictwo.

    Podobnie rzecz ma się z piwnicami, nie zawsze są to pomieszczenia przynależne. Ja miałem kupione mieszkanie z miejscem postojowym na nieruchomości wspólnej i płaciłem za utrzymanie znacznie korzystniej,
    Ktoś inny to tego dopłacał. Żerowałeś na sąsiadach. Tyle , że ci inni nie byli tego świadomi.

    żytkujesz ją jak własne mieszkanie i nie musisz nikogo (wspólnoty) prosić o zgodę, jaką wykładzinę czy deskę tam ułożysz i czy to będzie salon, czy sypialnia,

    Znów nieprawda. Jeśli chce przebudować poddasze to zmiana przeznaczenia wymaga pozwolenia na budowę.
    https://pl.wikipedia.org/wiki/Pozwolenie_na_budowę

    A do uzyskania pozwolenia na budowę, będzie potrzebna uchwała wspólnoty.


    Owszem może sobie przebudować bez pozwolenia ale zawsze będzie to samowola budowlana.


    Zawsze ktoś może zgłosić do nadzoru budowlanego. I będziesz musiał legalizować samowolę a to trochę kosztuje.

    Czynsz od czapy nie ale czynsz w wysokości kosztów utrzymania części NW w tej nieruchomości - tak.

    Gdyby to było pomieszczenie przynależne miałbyś większy udział i więcej być łożył na utrzymanie NW.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Kto tu mówił o przebudowie pomieszczenia? Albo o wykuwaniu otworów drzwiowych we wspólnej ścianie w nowym budynku? :shocked:

    "może wuzetka, może pozwolenie na budowę, może mpzp...? - Tak jest. To są częste przyczyny ustawiania quod usum.
  • Opcje
    Malwi112Malwi112 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak wydzielone to Twoje i koniec. My mamy podobnie. Postailiśmy ściany i z mieszkania zrobiliśmy sobie schody na poddasze i tyle :)
  • Opcje
    igorb2000igorb2000 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Malwi112:[/cite]Jak wydzielone to Twoje i koniec. My mamy podobnie. Postailiśmy ściany i z mieszkania zrobiliśmy sobie schody na poddasze i tyle :)

    A czy w księdze wieczystej (mieszkania) w dziale III księgi, powinien być zapis o tym? Że mam wyłączność do korzystania?

    Nowy doklejony: 20.05.20 17:38
    [cite] tajfun:[/cite]To sprawa dyskusyjna. Jeśli masz to zapisane w AN i wszyscy właściciele także w AN wyraża na to zgode to jakos takos mozna by to zaakceptować. Ale jeśli nie to pamietaj że zgoda na wyłączne uzytkowanie to kompetencja wspólnoty. Właściciele lokali moga uchwałą w każdej chwili to zmienić.

    A czy są zapisy o wyłączności do korzystania w księdze wieczystej mieszkania? Czy tylko o tym się mówi w akcie notarialnym?
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A czy są zapisy o wyłączności do korzystania w księdze wieczystej mieszkania? Czy tylko o tym się mówi w akcie notarialnym?


    Jeśli masz w akcie notarialnym i zapłacisz za wpis w KW, to sąd wieczystoksięgowy to wpisze.

    Ale to i tak nie uchroni przed potencjalną zmianą decyzji , opłatami czy pozwoleniami na przebudowę.

    To nie jest tak naprawdę decyzja właścicieli lokali ale zapis narzucony przez dewelopera.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano maja 2020
    Quod usum jest umową dwustronną, więc założenie jest takie że osoba która zamierza kupić mieszkanie, czyli przedmiot główny umowy, wie też że nabywa prawa uboczne. Takie, jak prawo do współwłasności części wspólnej nieruchomości i takie, jak prawo quod usum.

    Quod usum jest prawem majątkowym, więc ma swoja odrębną wartość i może podlegać zasadom dziedziczenia. I podlega ochronie, więc jak jakiś krewki sąsiad przewierci ci się z klatki schodowej, to przysługuje ci ochrona posesoryjna tego prawa. Albo jak wspólnota zaleje ci poddasze wodą deszczową.

    Uprzejmie proszę quod usum wpisać do księgi, za mieszkanie zapłacić, za quod usum zapłacić i spokojnie mieszkać.
    Dewelopera ten wpis nie interesuje, ponieważ on to prawo zbywa. A ty je nabywasz. Tobie jako nabywcy będzie zależało na wpisie. Deweloperowi ten wpis wisi.

    Nie będzie żadnych wywłaszczeń. Nie kupujesz przecież mieszkania w domu wariatów.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano maja 2020
    "W pierwszej kolejności zasadnicza uwaga, o której deweloperzy zdają się zapominać – podział quoad usum nieruchomości wspólnej nie jest definitywny i właściciele lokali mogą go zmienić w drodze uchwały, z czego nabywca zawierając umowę winien sobie zdawać sprawę, szczególnie gdy uiszcza deweloperowi za to wyłączne korzystanie jakąś należność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.). Oczywiście zniesienie takiego podziału musi być uzasadnione okolicznościami, chodzi mianowicie o taką sytuację, gdy narusza on zasady słuszności, np. ustanawia się prawo wyłącznego korzystania przy braku miejsc postojowych dla pozostałych nabywców, należy zatem zawsze mieć na uwadze obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Podział quoad usum nieruchomości wspólnej zwykle ma miejsce w przypadku zbywania lokali z ogródkami , ponieważ nie jest możliwe wydzielenie terenu jako odrębnej nieruchomości, która po wyodrębnieniu pierwszego lokalu na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu – uzyskuje status nieruchomości wspólnej. Deweloperzy na etapie wyodrębniania lokali przekazują takie ogródki do wyłącznego korzystania. Z tych samych przyczyn dzielony jest grunt na miejsca parkingowe i następnie ustanawiane na nim prawo do wyłącznego korzystania, identycznie dzieje się z komórkami , miejscami parkingowymi w garażach, które nie zostały wyodrębnione. Należy się zatem liczyć z tym, że takie miejsce czy komórkę, przy deficycie powierzchni nieruchomości wspólnej do korzystania, można stracić, ewentualnie trzeba będzie płacić wspólnocie opłaty za wyłączne korzystanie."

    Więcej na ten temat w artykule:

    "Umowa deweloperska: postanowienia quoad usum w większości bezskuteczne"
    na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

    http://www.zarzadca.pl/szukaj?q=+deweloper+nie+zapewni&view=search&option=com_search&Itemid=446
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/Zagadnienia_prawne.aspx?ItemSID=170-16544171-be1b-4089-b74b-413997467af2&ListName=Zagadnienia_prawne&Rok=2012

    jeszcze to:
    Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.
    

    I choć uchwała 7 sędziów SN dotyczy współwłasności opisanej w kc , ma również zastosowanie w WM.

    Nowy doklejony: 23.05.20 18:10
    http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000470_2019_Uz_2020-01-09_002
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Umowę quoad usum nie może być zawarta w umowie deweloperskiej, bo dotyczy współwłasności.

    Ale obietnica takiej umowy - tak.

    W zasadzie umowa deweloperska jest umową przyrzeczenia, która ma za zadanie związać strony umowy – dewelopera i nabywcę – i zabezpieczyć dokonanie przez nie transakcji w przyszłości. Następuje ona, gdy deweloper jest gotowy do wydania nieruchomości (lokalu albo domu) – wówczas przenosi na nabywcę prawo własności.

    I tym na parterze obiecuje się np. ogródek, za to innym się o tym nie wspomina w umowie deweloperskiej.

    Deweloperzy w swoich umowach stosowali wiele zapisów, które potem zostały uznane za klauzule niedozwolone.

    Może pewnego dnia te narzucone quoad usum tez za takie zostaną uznane. Zwłaszcza, gdy interes innych właścicieli lokali został naruszony.

    Nowy doklejony: 25.05.20 06:35
    Nie znamy tych uwarunkowań, żeby kategorycznie twierdzić ze interes współwłaścicieli będzie w jakikolwiek sposób naruszony.

    Oczywiście, że nie znamy.

    Ale jeśli byłoby to pomieszczenie przynależne, to udział byłby większy. Większy udział, wyższe koszty utrzymania NW.

    Druga rzecz. A jeśli wspólnota (dokładnie właściciele lokali) będzie chciała sprzedać stryszek, by rozbudować budynek?

    Po trzecie : co było w projekcie? Wspólny strych?

    Po czwarte: kto z was da gwarancję, że nikt ze wspólnoty nie będzie rościł sobie prawa do tego stryszku?

    Kto z was da gwarancję ,że igorb200 dostanie zgodę na przebudowę strychu?

    Nowy doklejony: 25.05.20 07:35


    :-)

    Ja ci cytuje sentencję tego samego orzeczenia, a ty mi jakiś wyrwany z kontekstu fragment uzasadnienia.

    Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.

    Mam wrażenie, że nie rozróżniasz jednego od drugiego.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano maja 2020
    Ale jeśli byłoby to pomieszczenie przynależne, to udział byłby większy. Większy udział, wyższe koszty utrzymania NW.


    Tu nie ma jeśli. Pomieszczenie nie jest przynależne z konkretnego powodu, którego nie znamy. Wiemy że jest tam quod usum.

    Więc nie ma co dywagować że jeśli, albo co by było gdyby wyrosły grzyby.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano maja 2020
    Więc nie ma co dywagować że jeśli, albo co by było gdyby wyrosły grzyby.

    Lepiej dywagować i dać Igorowi , by się popytał, douczył, skonsultował z dobrym prawnikiem niż by miał uwierzyć w bzdety wypisywane przez ignorantów .


    Quod usum jest umową dwustronną

    :bigsmile:

    Jeśli jest tylko dwóch współwłaścicieli to jest dwustronna. :-)))) Jak się przepisuje teksty, to trzeba sprawdzić czego dotyczą.

    est takie że osoba która zamierza kupić mieszkanie, czyli przedmiot główny umowy, wie też że nabywa prawa uboczne

    Np. udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udział w NW jest skutkiem ubocznym powstawania odrębnej własności.

    Ale nie quoad usum narzucone przez dewelopera! Mylisz pojęcia.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ustawa prawo budowlane:
    Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia: 1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części; 2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2


    to deweloperskie, co ma tam przebudowywać? najwyżej pomaluje, ułoży podłogę/wykładzinę, zrobi kino domowe..
    
    .

    Stryszek nie jest powierzchnia mieszkalną. Więc nie chodzi o to , że "deweloperskie".

    Polska samowolą budowlaną stoi . Czasami kończy się to katastrofa budowlaną. Czasami ktoś traci życie. ktoś inny majątek. Ale co tam. Każdy wie lepiej. A prawo to sobie można o ...ostry kant mgły rozbić.



    Ja za ogródek nie płacę, jeżeli miałbym to taka opłata nie zrujnuje
    Jeśli utrzymujesz w należytym stanie teren zielony (biologicznie czynny :-)) to wspólnocie nie opłaca się wprowadzać odpłatności. Niepisany barter. WM nie płaci za utrzymanie terenu zielonego, ty nie płacisz za używanie tego terenu.

    Choć widziałem ostatnio, jak jakiś" geniusz" zdjął wierzchnią ziemi , wysypał grubym żwirem i postawił dwa nieduże betonowe kwietniki.


    Abstrahując nieco od tematu:
    http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_ACa_000974_2017_Uz_2017-11-15_002
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z rok temu była podobna dyskusja o quod usum. Ten sam jakiś dziwny strach przed tą umową, pomieszany czasem z niewiedzą, a czasem iestety z żerowaniem na obawach ludzi, którzy na prawdę mogą nie wiedzieć.:cry:

    Przeszukałem wtedy rejestr klauzul abuzywnych związanych z umowami deweloperski.

    Klauzul było ponad pięćset, ale żadnej która dotykałaby istoty quod usum.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Pekunia nie śmierdzi, stad się biorą ci deweloperowi radcy konstruujący takie umowy, ci architekci tworzący mieszkania-koszmarki, notariusze... itd

    Dodaj jeszcze wykonawców, co budują byle jak, byle taniej.

    Wystarczy jedno deszczowe lato, podniesie się poziom wód gruntowych i będą garaże albo partery wilgotne.
    Nie betonuj swojego ogródka i nie pozwól betonować innym.
    To mała retencja. Może uchronić przed zawilgoceniem mieszkania.
    Poza tym to też naturalna klimatyzacja. Beton w upały działa jak piecyk akumulacyjny.

    A z ciekawostek:
    weszła w życie specustawa mieszkaniowa (w skrócie lex deweloper). Gniot prawny dojnej zmiany. Zgodnie z tą specustawa projekt NIE MUSI spełniać warunków mpzp, a jedynie warunki tej wspomnianej ustawy.

    To się dopiero będzie działo. :-)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.