Mieszkanie wraz z poddaszem użytkowym (cześć wspołna z wyłącznym prawem użytkowania)
igorb2000
Użytkownik
Witam, zamierzam zakupić lokal na ostatnim piętrze, który będzie pełna własnością w budynku wielorodzinnym. Deweloper dodaje do lokalu wydzielona część poddasza nad tym lokalem do własnej aranżacji jako drugi poziom mieszkania (poddasze użytkowe). Poddasze określone jest jako część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania. Co się z tym może wiązać i czy mam powody, by obawiać się dziwnych ruchów (np. próby pozbawienia mnie poddasza na rzecz wszystkich członków wspólnoty itd.)?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wspólnota może przed wszystkim zażądać czynszu za tę powierzchnię.
- w jaki sposób inni właściciele lokali mają dostęp do tej wydzielonej części poddasza? czy przez wspólny korytarz?
Proceduralnie jest to bardzo utrudnione, a faktycznie - nikt nie powinien mieć interesu, żeby znieść takie quod usum. Chyba że jest technicznie dostęp do tej części poddasza z klatki schodowej.
Więc teoretycznie jesteś tylko posiadaczem prawa do tej powierzchni. A praktycznie możesz zachowywać się wobec niej jak właściciel.
Większych obaw nie ma.
Mógłbyś mieć jakieś tam obawy, gdyby w Twoim akcie był opisana jakaś wyjątkowa procedura dotycząca ewentualnego zbycia quod usum. W przepadku poddasza mogłaby być ewentualnie, gdyby był do poddasza dostęp z klatki.
Ale doczytaj akt ( akt któregoś z sąsiadów, lub projekt własnego) uważnie. Taka procedura może tam nawet być, ale dotyczy ona prędzej miejsc parkingowych, niż powierzchni poddaszowej.
A jak wtedy będzie wygląda remont dachu? W przegrodach mozna zrobić drzwi.
Dlaczego deweloper nie sprzedaje tego pomieszczenia jako pomieszczenia przynależnego. o którym mowa w uwl?
Niektórym przychodzi. Podawałem już ci kiedyś orzecznictwo.
Ktoś inny to tego dopłacał. Żerowałeś na sąsiadach. Tyle , że ci inni nie byli tego świadomi.
Znów nieprawda. Jeśli chce przebudować poddasze to zmiana przeznaczenia wymaga pozwolenia na budowę.
https://pl.wikipedia.org/wiki/Pozwolenie_na_budowę
A do uzyskania pozwolenia na budowę, będzie potrzebna uchwała wspólnoty.
Owszem może sobie przebudować bez pozwolenia ale zawsze będzie to samowola budowlana.
Zawsze ktoś może zgłosić do nadzoru budowlanego. I będziesz musiał legalizować samowolę a to trochę kosztuje.
Czynsz od czapy nie ale czynsz w wysokości kosztów utrzymania części NW w tej nieruchomości - tak.
Gdyby to było pomieszczenie przynależne miałbyś większy udział i więcej być łożył na utrzymanie NW.
"może wuzetka, może pozwolenie na budowę, może mpzp...? - Tak jest. To są częste przyczyny ustawiania quod usum.
A czy w księdze wieczystej (mieszkania) w dziale III księgi, powinien być zapis o tym? Że mam wyłączność do korzystania?
Nowy doklejony: 20.05.20 17:38
A czy są zapisy o wyłączności do korzystania w księdze wieczystej mieszkania? Czy tylko o tym się mówi w akcie notarialnym?
Jeśli masz w akcie notarialnym i zapłacisz za wpis w KW, to sąd wieczystoksięgowy to wpisze.
Ale to i tak nie uchroni przed potencjalną zmianą decyzji , opłatami czy pozwoleniami na przebudowę.
To nie jest tak naprawdę decyzja właścicieli lokali ale zapis narzucony przez dewelopera.
Quod usum jest prawem majątkowym, więc ma swoja odrębną wartość i może podlegać zasadom dziedziczenia. I podlega ochronie, więc jak jakiś krewki sąsiad przewierci ci się z klatki schodowej, to przysługuje ci ochrona posesoryjna tego prawa. Albo jak wspólnota zaleje ci poddasze wodą deszczową.
Uprzejmie proszę quod usum wpisać do księgi, za mieszkanie zapłacić, za quod usum zapłacić i spokojnie mieszkać.
Dewelopera ten wpis nie interesuje, ponieważ on to prawo zbywa. A ty je nabywasz. Tobie jako nabywcy będzie zależało na wpisie. Deweloperowi ten wpis wisi.
Nie będzie żadnych wywłaszczeń. Nie kupujesz przecież mieszkania w domu wariatów.
Więcej na ten temat w artykule:
"Umowa deweloperska: postanowienia quoad usum w większości bezskuteczne"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/szukaj?q=+deweloper+nie+zapewni&view=search&option=com_search&Itemid=446
jeszcze to:
I choć uchwała 7 sędziów SN dotyczy współwłasności opisanej w kc , ma również zastosowanie w WM.
Nowy doklejony: 23.05.20 18:10
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000470_2019_Uz_2020-01-09_002
Ale obietnica takiej umowy - tak.
W zasadzie umowa deweloperska jest umową przyrzeczenia, która ma za zadanie związać strony umowy – dewelopera i nabywcę – i zabezpieczyć dokonanie przez nie transakcji w przyszłości. Następuje ona, gdy deweloper jest gotowy do wydania nieruchomości (lokalu albo domu) – wówczas przenosi na nabywcę prawo własności.
I tym na parterze obiecuje się np. ogródek, za to innym się o tym nie wspomina w umowie deweloperskiej.
Deweloperzy w swoich umowach stosowali wiele zapisów, które potem zostały uznane za klauzule niedozwolone.
Może pewnego dnia te narzucone quoad usum tez za takie zostaną uznane. Zwłaszcza, gdy interes innych właścicieli lokali został naruszony.
Nowy doklejony: 25.05.20 06:35
Oczywiście, że nie znamy.
Ale jeśli byłoby to pomieszczenie przynależne, to udział byłby większy. Większy udział, wyższe koszty utrzymania NW.
Druga rzecz. A jeśli wspólnota (dokładnie właściciele lokali) będzie chciała sprzedać stryszek, by rozbudować budynek?
Po trzecie : co było w projekcie? Wspólny strych?
Po czwarte: kto z was da gwarancję, że nikt ze wspólnoty nie będzie rościł sobie prawa do tego stryszku?
Kto z was da gwarancję ,że igorb200 dostanie zgodę na przebudowę strychu?
Nowy doklejony: 25.05.20 07:35
:-)
Ja ci cytuje sentencję tego samego orzeczenia, a ty mi jakiś wyrwany z kontekstu fragment uzasadnienia.
Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.
Mam wrażenie, że nie rozróżniasz jednego od drugiego.
Tu nie ma jeśli. Pomieszczenie nie jest przynależne z konkretnego powodu, którego nie znamy. Wiemy że jest tam quod usum.
Więc nie ma co dywagować że jeśli, albo co by było gdyby wyrosły grzyby.
Lepiej dywagować i dać Igorowi , by się popytał, douczył, skonsultował z dobrym prawnikiem niż by miał uwierzyć w bzdety wypisywane przez ignorantów .
:bigsmile:
Jeśli jest tylko dwóch współwłaścicieli to jest dwustronna. :-)))) Jak się przepisuje teksty, to trzeba sprawdzić czego dotyczą.
Np. udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udział w NW jest skutkiem ubocznym powstawania odrębnej własności.
Ale nie quoad usum narzucone przez dewelopera! Mylisz pojęcia.
Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia: 1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części; 2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2
.
Stryszek nie jest powierzchnia mieszkalną. Więc nie chodzi o to , że "deweloperskie".
Polska samowolą budowlaną stoi . Czasami kończy się to katastrofa budowlaną. Czasami ktoś traci życie. ktoś inny majątek. Ale co tam. Każdy wie lepiej. A prawo to sobie można o ...ostry kant mgły rozbić.
Jeśli utrzymujesz w należytym stanie teren zielony (biologicznie czynny :-)) to wspólnocie nie opłaca się wprowadzać odpłatności. Niepisany barter. WM nie płaci za utrzymanie terenu zielonego, ty nie płacisz za używanie tego terenu.
Choć widziałem ostatnio, jak jakiś" geniusz" zdjął wierzchnią ziemi , wysypał grubym żwirem i postawił dwa nieduże betonowe kwietniki.
Abstrahując nieco od tematu:
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_ACa_000974_2017_Uz_2017-11-15_002
Przeszukałem wtedy rejestr klauzul abuzywnych związanych z umowami deweloperski.
Klauzul było ponad pięćset, ale żadnej która dotykałaby istoty quod usum.
Dodaj jeszcze wykonawców, co budują byle jak, byle taniej.
Wystarczy jedno deszczowe lato, podniesie się poziom wód gruntowych i będą garaże albo partery wilgotne.
Nie betonuj swojego ogródka i nie pozwól betonować innym.
To mała retencja. Może uchronić przed zawilgoceniem mieszkania.
Poza tym to też naturalna klimatyzacja. Beton w upały działa jak piecyk akumulacyjny.
A z ciekawostek:
weszła w życie specustawa mieszkaniowa (w skrócie lex deweloper). Gniot prawny dojnej zmiany. Zgodnie z tą specustawa projekt NIE MUSI spełniać warunków mpzp, a jedynie warunki tej wspomnianej ustawy.
To się dopiero będzie działo. :-)