Miejsce garażowe opłaty proszę o pomoc
porzeczka
Użytkownik
Jestem właścicielem miejsca garażowego - jednym z 10 w garażu w małej 20 mieszkaniowej wspólnocie.
Z aktu notarialnego wynika, że kupiliśmy:
"udział wynoszący 1/10 części we własności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny - garaż wielostanowiskowy ze wskazaniem na wyłączne korzystanie z miejsca parkingowego nr 5."
Zarządca jest wyznaczony przez developera, nie wiem czy dobrze interpretuje zapisy i czy są inne możliwości rozwiązania sytuacji opłat za garaż.
Obecnie to wygląda tak:
zaliczka na koszty eksploatacji mieszkania 38x1,80 zł
wynagrodzenie zarządu i administratora 38x 0,69 zł
fundusz remontowy 38x1,00 zł
media
zaliczka zimna woda i kanalizacja
podgrzanie wody opłata stała
podgrzanie wody zaliczka
zaliczka na centralne ogrzewanie
opłata za odpady komunalne
Zarządca twierdzi, że za garaż mamy płacić następujące opłaty:
zaliczka na koszty eksploatacji i pokrycie wynagrodzenia zarządcy - 22,5x 2,50 zł
fundusz remontowy = 22.50x1,00 zł
zaliczka na c.0.- 32 zł
oprócz tego :
zaliczka na koszty eksploatacji 22,50x0,60 zł
wynagrodzenie zarządu i administratora - 22,50x0,50zł
fundusz remontowy - 22,50x0,20
W efekcie mamy płacić za garaż 140 zł razem - przy czym mamy płacić dwa razy za to samo - raz jako za lokal który jest jakoby częścią wspólnoty- jak mieszkanie, drugi raz jako osobna umowa zawarta z zarządcą na obsługę garażu.
Czy takie rozumowanie jest prawidłowe?
Zarządca twierdzi, że inaczej się nie da - bo jest nieprawidłowo zawarty akt notarialny. Czy to prawda? Zarządca jest zarazem zarządem powołanym przez developera.
Nie mamy rozliczeń za poprzedni rok, żadnej z obiecanych spraw zarządca nie załatwił.Działa jakoby przeciwko nam na każdym polu.
Chcemy zmienić ale to daleka droga aby zebrać wszystkie podpisy.
Mam miejsce garażowe w innym bloku - płacę 50 zł/mc.
Proszę o pomoc
Pozdrawiam
Ania
Z aktu notarialnego wynika, że kupiliśmy:
"udział wynoszący 1/10 części we własności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny - garaż wielostanowiskowy ze wskazaniem na wyłączne korzystanie z miejsca parkingowego nr 5."
Zarządca jest wyznaczony przez developera, nie wiem czy dobrze interpretuje zapisy i czy są inne możliwości rozwiązania sytuacji opłat za garaż.
Obecnie to wygląda tak:
zaliczka na koszty eksploatacji mieszkania 38x1,80 zł
wynagrodzenie zarządu i administratora 38x 0,69 zł
fundusz remontowy 38x1,00 zł
media
zaliczka zimna woda i kanalizacja
podgrzanie wody opłata stała
podgrzanie wody zaliczka
zaliczka na centralne ogrzewanie
opłata za odpady komunalne
Zarządca twierdzi, że za garaż mamy płacić następujące opłaty:
zaliczka na koszty eksploatacji i pokrycie wynagrodzenia zarządcy - 22,5x 2,50 zł
fundusz remontowy = 22.50x1,00 zł
zaliczka na c.0.- 32 zł
oprócz tego :
zaliczka na koszty eksploatacji 22,50x0,60 zł
wynagrodzenie zarządu i administratora - 22,50x0,50zł
fundusz remontowy - 22,50x0,20
W efekcie mamy płacić za garaż 140 zł razem - przy czym mamy płacić dwa razy za to samo - raz jako za lokal który jest jakoby częścią wspólnoty- jak mieszkanie, drugi raz jako osobna umowa zawarta z zarządcą na obsługę garażu.
Czy takie rozumowanie jest prawidłowe?
Zarządca twierdzi, że inaczej się nie da - bo jest nieprawidłowo zawarty akt notarialny. Czy to prawda? Zarządca jest zarazem zarządem powołanym przez developera.
Nie mamy rozliczeń za poprzedni rok, żadnej z obiecanych spraw zarządca nie załatwił.Działa jakoby przeciwko nam na każdym polu.
Chcemy zmienić ale to daleka droga aby zebrać wszystkie podpisy.
Mam miejsce garażowe w innym bloku - płacę 50 zł/mc.
Proszę o pomoc
Pozdrawiam
Ania
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Masz dwie umowy administratorskie: jedna na obsługę nieruchomości wspólnej a drugą na obsługę garażu wielostanowiskowego
Twój udział w częściach wspólnych skala się z dwóch pozycji: jedna to udział przypisany LM a drugi do MP . i tyle masz władzy we WM.
Naliczenia zaliczek są źle robione, bo nie od m2 powierzchni tylko wg udziału w NW winny być liczone.
Przykład naliczeń masz tu
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Każdy "lokal " ma 2-3 grupy naliczeń :
1. Zaliczka związana z utrzymaniem lokalu ( tzw opłaty eksploatacyjne jak media )
2. Zaliczka związana z utrzymaniem części wspólnych ( wg udziału w NW)
3 . Fundusze celowe np Fundusz remontów NW ( wg udziału w NW)
Dla garażu wielostanowiskowego też
1. Zaliczka związana z utrzymaniem lokalu - garażu ( tzw opłaty eksploatacyjne, jak: energia elektryczna , utrzymanie czystości, przeglądy techniczne urządzeń obsługujących garaż , konserwacja bramy wjazdowej ,wentylacja , ect)
2. Zaliczka związana z utrzymaniem części wspólnych ( wg udziału w NW X 1/10) gdzie 1 to ilość MP którą posiada właściciel, a 10 to ilość MP w całym garażu wielostanowiskowym
3 . Fundusze celowe np Fundusz remontów NW ( wg udziału w NW X 1/10)
Do garażu obowiązują u Ciebie dwie umowy na administrowanie ( uważam, że tak nie powinno być)
jedna umowa związana z utrzymaniem części wspólnych
a druga na obsługę administratorską dotycząca samego garażu wielostanowiskowego, w którym ty masz udział 1/10 w udziale przypisanym do niego
( 2,50+0,50)
Ty masz dwa lokale, jeden to lokal mieszkalny, a drugi MP w garażu, jak masz 2 lokale to płacisz 2 razy, jakbyś miał 10 to byś płacił 10 razy za te same pozycje w zaliczce
Generalna zasada naliczania zaliczki (opłat ) za utrzymanie cześć wspólnych, wynikająca z ustawy o własnosci lokali to: Stawka miesięczna X udział w NW
a dla garażu : Stawka miesięczna X udział przypisany do garażu wielostanowiskowego X 1/10
Nic nie napisałeś o obowiązkach administratora, jakie wynikają z zawartych umów.
Da się .. a po co wszystkie .... wystarczy 1/10 liczona udziałami.
Poczytaj Ty lepiej ustawę o własności lokali , bo widzę, że tego tekstu nie znasz i wpadasz w frustrację i bicie piany . Wybrać sobie nowego administratora , a On już wami pokieruje, jak odciąć się od dewelopera . Zwołać zebranie z udziałem notariusza i zmienić sposób zarządu uchwała właścicieli lokali (zgodny z art. 20 UoWL)
to, że mało płacisz ( masz niską zaliczkę) nie oznacza, że stawka ta jest prawidłowo wyliczona , bo może się okaząć że ktoś do ciebie dopłaca np. właściciele lokali mieszkalnych czy użytkowych - tam są zawyżone stawki .
Zaliczki, które pokazałeś są podzielone. Jedne są za lokal mieszkalny (czyli za własność), drugie za współużytkowanie garażu (czyli za posiadanie miejsca parkingowego). A lokal to nie to samo co miejsce w garażu.
Zarządca raczej zagalopował się, że wasz "akt jest zawarty nieprawidłowo". Mógł mieć na myśli, że opłaty które masz na karcie opłat nie wynikają z zapisów tego aktu. Nie znajdują w nim uzasadnienia. Co jest kłopotem dla samego zarządcy, który stale będzie musiał Ciebie przekonywać że opłaty wyznaczone są prawidłowo i zasadnie.
W tym sensie i z tylko jego punktu widzenia, akt zawarty jest "nieprawidłowo".
O samej prawidłowości trudno cokolwiek powiedzieć bo nie wspomniałeś w jaki sposób wprowadzono w życie te opłaty. A także nie cytujesz aktu.
I jeszcze żebyś potwierdził, że macie te halę ogrzewaną, bo jest tam zaliczka na CO. Chodzi tam o CO hali czy może jednak CO budynku, bo w hali nie ma grzejników?
W strukturze opłat za garaż nie ma logiki, albo się gdzieś rąbnąłeś.
Np. naliczyłem aż trzy zaliczki na fundusz remontowy, w garażu dwie. A fundusze możecie mieć co najwyżej dwa, a najpewniej w praktyce macie jeden wspólny na cały obiekt.
Bo wasz zarządca nie wygląda na takiego bystrego, który wyróżniłby (chociażby księgowo) osobny fundusz dla hali i osobny dla wspólnoty.
Może tam chodzić o to że wybrane zaliczki garażowe wyodrębnione zostały tytułem pokrycia osobno kosztów części wspólnych nieruchomości budynkowej (NW) a inne tytułem kosztów utrzymania lokalu wyodrębnionego jakim jest ta mała hala. Tylko że niestety zupełnie nie wynika to z opisu tych zaliczek. Zaliczki wyglądają na nie wyznaczone od udziałów i jest to błąd przy tym wszystkim wprowadzający stosunkowo największe zamieszanie. Ponieważ na pierwszy rzut oka trzy razy płacisz za to samo. A na drugi, być może zgodnie z prawem (!), ale płacisz grubo za dużo. Jak za zboże.
Na końcu piszesz po słowach oprócz tego , że aż trzy zaliczki za miejsca parkingowe mamy wg opisów zdublowane. Na prawdę macie? Czy się rąbnąłeś?
Jeśli się nie rąbnąłeś, to w tym momencie faktycznie płacisz dwa razy za to samo. I to jak za zboże, bo tu powstałaby ta różnica pomiędzy 140 pln w jeden hali a 50 pln w innej. Opłata rzędu 140 jest na poziomie opłaty w przypadku wynajmowania MP od jego posiadacza. Górka 90 zł to czynsz takiego najmu. Koszt tego najmu to 50 pln - czyli opłaty posiadacza miejsca za halę.
"zaliczka na koszty eksploatacji mieszkania 38x1,80 zł" - fatalnie to jest nazwane, choć wiadomo o co chodzi
"wynagrodzenie zarządu i administratora 38x 0,69 zł" - to jest humor zeszytów i jeszcze fatalniej to jest nazwane ,ponieważ tak się składa, że podmioty te u was nie występują, macie zarządcę (tzw. powierzonego). Ale niby też wiadomo o co chodzi.
Struktura zaliczek i nazewnictwo wyglądają na skopiowane z bardzo dużej wspólnoty z bardzo dużą halą. U was wygląda to wszystko jak strzelanie z armaty do wróbli bo udział tej malutkiej hali w kosztach ogółem jest bardzo mały.
Ktoś był lekko nadgorliwy. Namnożył zaliczek i zapomniał, że wypadałoby je ponazywać.
czy prawo rozróżnia i jest inne do dużych garaży wielostanowiskowych i małych garaży wielostanowiskowych ? :bigsmile:
Uważam, że płacenie dwa razy za to samo to nieporozumienie - czy ktoś mi to sensownie wytłumaczy czy mam czy jednak nie mam racji? Nie siedzę w tych ustawach.
Chcę ruszyć tą sprawę.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/9117/miejsce-garazowe-oplaty-prosze-o-pomoc/#Item_2
twierdzisz, że ustawach nie siedzisz, to tak, jakbyś się przyznał ,że jesteś analfabetą nie siedzi w elementarzu, a tak nie jest .
Jak się nie zapoznasz ustawami, to będą ciebie dalej robić balona i nic nie wskórasz, chyba, że .... w wariancie II, wybierzesz sobie prawnika, który za ciebie to zrobi, za odpowiednia kasę.
„Zarządca twierdzi, że za garaż mamy płacić następujące opłaty:
zaliczka na
1) koszty eksploatacji i pokrycie wynagrodzenia zarządcy - 22,50 x 2,50 zł
2) fundusz remontowy = 22.50 x 1,00 zł
3) zaliczka na c.0.- 32 zł
oprócz tego :
4) zaliczka na koszty eksploatacji 22,50x0,60 zł
5) wynagrodzenie zarządu i administratora - 22,50x0,50zł
6) fundusz remontowy - 22,50 x 0,20”
Zróbmy z tych opłat za MP tłumaczenie. Rodzaj próby interpretacyjnej z tzw. polskiego na nasze.
Rozumiem że 22,50 to metry kwadratowe związane z Twoim udziałem w hali garażowej, który wynosi 10%.
1-3) Sądząc po wyższych kwotach 1-3) to klasyczne zaliczki tytułem kosztów ponoszonych w samej hali garażowej. Źródłem kosztów tylko hala.
1) W tej pozycji powinny być dwie osobne zaliczki. Zostały tu sztucznie zbite w jednej pozycji, chociaż na karcie opłat za mieszkanie takie same zaliczki są osobno. Zwykle zarządcy robią takie coś żeby w większej zaliczce ukryć przed właścicielami właściwą wysokość swojego wynagrodzenia, czyli:
1a) wynagrodzenie zarządcy (hala) 22,50 x x zł
2a) eksploatacja hali 22,50 z y zł
Gdzie x + y sumują się do 2,50 zł
2) Fundusz remontowy hali 22,50 x 1,0 zł – tu powinno chodzić o fundusz remontowy dla samej hali, w innym przypadku wyszczególnienie tej zaliczki w tym miejscu nie ma logicznego uzasadnienia
3) CO na opłaty stałe 32,00 zł – tutaj logiczne byłoby żeby ta oplata była w bloku zaliczek 4)-6). Czepiam się lekko, ale przecież hala garażowa nie jest źródłem kosztów ciepła. Grzejniki wprawdzie są, ale doskonale wiemy, że to atrapy. Grzejniki nigdy nie zostaną uruchomione. Pierwszy odważny który otworzy ciepło na halę niechaj biega szybciej od użytkowników hali, bo mogą dogonić. A jeszcze szybciej niech ucieka przed właścicielami lokali ponieważ hala może nie być opomiarowana. Poza tym umowa na ciepło jest zawarta na wspólnotę, nie na halę.
Zatem zaliczka 3) to żart. Dolary do orzechów że nie zostanie nigdy prawidłowo rozliczona.
Potem jest blok opłat 4-6). Tutaj źródłem kosztów nie jest hala, a części wspólne nieruchomości położonej ponad halą lub obok niej. Wspólnym ich mianownikiem jest też to, że naliczone zostały zgodnie z proporcją udziałów powierzchni całkowitej hali garażowej do sumy powierzchni całkowitej lokali mieszkalnych. Lub w sposób zbliżony do tej proporcji. Udział hali w takich małych budynkach wynosi ponad 30% - i takie są stawki zaliczek pomnożone przez współczynnik 22,50, jeśli przyrównamy je do stawek i wartości za lokale. Ty płacisz 1/10 – tą tej wartości.
4) eksploatacja NW 22,50x0,60 zł – to jest pozycja dublujące pozycję z karty opłat za mieszkanie (tam, gdzie stawka wynosi 1,80)
5) wynagrodzenie zarządcy (NW) 22,50 x 0,50zł – to jest pozycja dublująca wprost pozycję ze stawką 0,69 zl. Efektywna stawka za zrządzanie wynosi więc sporo więcej niż 0,69 zl. Ciekawe jakie jest uzasadnienie dla tej zaliczki jeśli nie ma osobnej umowy z właścicielami garażu a "akty (jak to leciało?) są sporządzone nieprawidłowo"? A jest jakaś uchwała o zaliczkach dla garażu?
6) fundusz remontowy (budynek) 22,50 x 0,20 – opisałem jako budynek, bo przecież na tej karcie jest już jeden fundusz remontowy, który przypisałem samej hali. Pozycja 6) nie powinna przecież dublować pozycji 2) z tej samej karty opłat. Wniosek jest więc taki że powinniście mieć dwa osobne fundusze remontowe a 6) dubluje opłatę ze stawką 1,0 zł z karty dla lokalu. Nie trzy, choć fr występuje trzy razy, nie jeden choć literalnie tak wynika z lektury obydwu kart a na karcie garażu są dwa fundusze.
Dowcip z remontowym moim zdaniem polega jednak na tym że w istocie macie jeden fundusz. Wszystkie trzy kwoty trafiają i tak na jedno konto księgowe. Wszystko jedynie twórczo rozpisane na trzy zaliczki.
Cały ten schemat to żart z inteligencji właściciel lokali. A rozmach z dużej wspólnoty z duża halą. Twórczość nieskrępowana wyobraźnią.
Wielu specjalistów jednak twierdzi, że tak właśnie jest zgodnie z prawem. Trzeba jedna być wybitnym specjalistą żeby umieć uzasadnić, że jest (zjawisko falandyzacji prawa). Nie takim na pewno, jak Twój Zarządca.
Niepotrzebnie się zapędzasz. Duża (w sensie dużo lokali) wspólnota - duża hala garażowa. Mniejsza (mniej lokali ) - mniejsza hala.
Prawo, a co za tym idzie schemat rozliczeń, obowiązuje taki sam.
Poza tym często w mniejszych wspólnotach koszty przypadające na właściciela z tytułu NW bywają wyższe niż w wielkich wspólnotach.
Wątpię. Może i trafiają na jeden rachunek wspólnoty , zwany popularnie KONTEM, ale księgowane powinny być na innych kontach księgowych.
Widać, że nie rozróżniasz jednego od drugiego.
Nowy doklejony: 04.07.20 11:07
porzeczka
Kupiłaś mieszkanie wraz z udziałem w NW (nieruchomości wspólnej).
W związku z tym ponosisz dwa rodzaje kosztów;
1. Utrzymanie samego lokalu.
2. Utrzymanie NW wg udziału.,
Ad.1. Utrzymanie lokalu to:
a) to co musisz oddać wspólnocie za wodę, podgrzanie wody, ciepło, śmieci
b) to za co płacisz sama : prąd/gaz w lokalu, sprzątanie (albo sama sprzątasz), ubezpieczenie lokalu, naprawy i remont lokalu. I pewnie sama zarządzasz swoim mieszkaniem, więc nie musisz nikomu za to płacić.
Ad.2. Koszty utrzymania NW liczone wg udziału: np. prąd na klatce, sprzątanie klatki, naprawy, przeglądy budowlane, ubezpieczenie części wspólnych, remonty i konserwacje, wynagrodzenie zarządcy/administratora itp.
Kupiłaś udział w garażu, który to garaż ma z kolei udział w NW.
Z tytułu posiadania udziału w garażu ponosisz dwa rodzaje kosztów:
1.1/10 kosztów utrzymania samego garażu ( prąd w garażu, sprzątanie garażu, naprawy i remonty garażu, wynagrodzenie za zarządzanie/administracje garażem itd.)
2. Utrzymanie NW wg iloczynu :twój udział w garażu x udział garażu w NW (ten udział masz na pewno wpisany w akcie notarialnym).
Nie będę analizował czy masz dobrze kwotowo naliczone zaliczki.
Sama to zrobisz, gdy zrozumiesz jaki powinien być prawidłowy sposób ponoszenia kosztów.
I jeszcze jedna uwaga: jeśli masz prawo jazdy, to musiałaś nauczyć się "paragrafów" i zdać z nich egzamin.
Warto znać też znać przepisy dotyczące własności i wspólnoty. Nie ma co prawda egzaminu ale im więcej wiesz, tym trudniej będzie ciebie oszukać.
jeden w hali - w tym przypadku to 1/10
drugi w nieruchomości wspólnej
Opłaty dotyczą zatem:
- utrzymania hali garażowej - 1/10 w omawianym przypadku - sprzątanie, naprawy, remonty hali - analogicznie jak właściciel mieszkania - ten również ponosi opłaty związane z utrzymaniem własnego lokalu, sprząta go sobie, maluje ściany, itd.
-utrzymania nieruchomości wspólnej - wszyscy właściciele lokali ponoszą te koszty.
Hala garażowa jest odrębnym lokalem, podobnie jak mieszkanie, różnica polega jedynie na tym, że mieszkaniami właściciele zarządzają sobie we włąsnym zakresie i ponoszą koszty, a w przypadku hali - współwłaścicieli jest kilku, niekiedy kilkuset i sami nie zarządzają, jednak płacić trzeba - tylko, że stosownie do wielkości udziałów.
Trudno stwierdzić dlaczego w innej wspólnocie koszty wynoszą połowę mniej - zwykle jest niestety tak, że wspólnota mieszkaniowa utrzymuje garaż, np. "garażowcy" płacą mniejszy fundusz remontowy, nikt ich nie obciąża kosztami energii elektrycznej (mimo, że największe jej zużycie ma miejsce w halach garażowych).
Należy odróżnić zarząd nieruchomością wspólną od zarządu garażem - to dwie odrębne kwestie, z którymi się wiążą opłaty.
Na koszty zarządu garażem powinni się zgodzić wszyscy współwłaściciele tego garażu (wspólnocie nic do tego)- należałoby zawrzeć umowę z zarządcą.
O kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej decydują właściciele lokali w drodze uchwał.
Co z tego że niektórzy właściciele mają po dwa udziały skoro nawet o tym nie wiedzą? Nie ma pewności, że oni tam mają odrębne księgowo fundusze i dwa odrębne księgowania naliczeń na fundusze.
Zaliczka 1) w naliczeniach dla garażu składa się z dwóch pozycji. Czyli dwa rodzaje kosztów mają wspólną "siódemkę" i zarazem wspólne saldo. Czyli o wysokości wynagrodzenia za zajmowanie się garażem wie tylko sam zainteresowany. Zainteresowany tym, żeby nikt we wspólnocie się nie doliczył.
Tak samo może być z trzema zaliczkami na fundusz. Też mogą mieć wspólne konto księgowe dla naliczenia, a po drugiej stronie jedynie rozdział na "czwórki" (po stronie kosztów). Tylko dla celów sprawozdania rocznego. A worek z pieniędzmi może być jeden i fundusz może być wspólny z budynkiem. Choć w teorii powinny być odrębne.
Wspólnie podejmuje się przecież tam decyzje o remontowaniu hali garażowej. Albo będzie podejmować. Nikt tam dotąd garażowiczów nie pytał o zdanie, to nie spyta w przyszłości. Po co im zatem odrębny fundusz? Zdecyduje się za nich, czy remontowany będzie płot, czy posadzka hali.
Karty naliczeń są bardziej skomplikowane niż księgowość tej wspólnoty. Jeśli o wszystkim co związane z halą ma decydować jedynie zarządca wspólnoty, to mógł z powodzeniem uprościć księgowość, żeby ułatwić sobie robotę.
I tak na pewno zrobił.
A wymówkę ma znakomitą bo akty "zawarte są nieprawidłowo".