Wniosek o zwołanie zebrania a jego realizacja

pasticcinopasticcino Użytkownik
edytowano września 2020 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam
racji iż do marca 2020 nie odbyło sie zebranie WM napisaliśmy wniosek zebraliśmy dużo podpisów ale z wpisanym udziałów mieliśmy ponad 40%, co pozowała nam zobowiązać zarządce do zwołania zebrania.
Zarządcą jest spółka dewelopera której zarząd nad wspólnotą ma określone w aktach własności na 5. ( oczywiście mamy świadomość o możliwościach odwołania jednak najpierw trzeba sprawdzić czy jest wymagana do tego ilość).
We wniosku o zwołanie zebrania wysłanym z początkiem września po za podstawą prawą wezwaliśmy zarządcę do 2 spraw:
1. zapewnienie lokalu w którym zapewni lokal gdzie zebranie będzie mogło się przedłużyć aby móc zapewnić spokojną i rzeczową rozmowę
2. zaproszenie pisemne pełnomocnika lub członka zarządu dewelopera ( prokurent dewelopera to nasz zarządca).

Jednak zarządca zebranie zorganizował a dwie godziny i zaraz po naszym zebraniu zaplanował zebranie sąsiedniej wspólnoty która o nie nie wnioskowała. Mamy dużo spraw do omówienie oczywiście do wniosku był stworzony porządek obrad. Na pierwszym zebraniu w zeszłym roku zarządca próbował na nas wpłynąć kiepskimi warunkami jakie były w lokalu wynajętym na zebranie i nie szło omówić wszystkiego. Mamy świadomość, że gdyby nie nasz wniosek nie zwałoby zebrania ponieważ z końcem listopada kończy się gwarancja na części wspólne. Ponieważ swoimi działaniami zawsze chroni interesów spółki dewelopera w pierwszej kolejności.

Czy jeśli napiszemy pismo, że takie rozwiązanie jak zwołanie zebrania jedno po drugim uniemożliwia nam wnioskowane zabezpieczenie możliwości wydłużenia zebrania Zarządca musi to respektować?

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2020
    Nie musi. Wiesz dlaczego. Dlatego, że zarządca musi chronić interes dewelopera (co najmniej do listopada). A sankcji brak.

    Jeśli zależy wam na podstawowym zabezpieczeniu kwestii gwarancyjnych przed zebraniem, bo "z końcem listopada kończy się gwarancja na części wspólne" (przynajmniej dla niektórych właścicieli), to bądźcie przygotowani na to, że roszczenia tych niektórych właścicieli będą musiały (powinny być) przez nich scedowane na wspólnotę.

    Cesja roszczeń byłaby ważnym krokiem zabezpieczającym interesy nie tyle już właścicieli lokali a wspólnoty co do roszczeń gwarancyjnych z tytułu usterek i napraw w nw. To teoretycznie można zrobić przed zebraniem. A właściwie to w tej sytuacji trzeba, bo w grudniu część roszczeń już będzie przedawniona i nie robi się zebrań, w styczniu nie ma czasu itd. ...i mamy znowu marzec.

    Na samym zebraniu przedstawiacie reprezentantowi wspólnoty dokumenty wspólnej poszczególnych cesji i on będzie musiał dokumenty przyjąć. I o ile do samej cesji bez odpowiedniego podpisu reprezentanta wspólnoty jeszcze nie dojdzie, to przy najmniej macie zabezpieczoną kwestię pierwszych przedawnień i zarazem konkretnie sformułowane roszczenia. Można też takie wzory dokument cesji dostarczyć zarządcy przed zebraniem, zależnie od strategii.

    Jeśli z końcem listopada miałaby przedawnić się duża część waszych roszczeń względem nw, to na pewno będą was kiwali do końca listopada.
    Przewlekanie im się po prostu opłaci. W grudniu oświadczą, że roszczenia się przedawniły. Bez wnikania komu, w jakiej proporcji udziałów.
    Komentarz edytowany blazejh
  • Opcje
    pasticcinopasticcino Użytkownik
    edytowano września 2020
    Dlatego wniosek poszedł i w terminie wskazanym zwołuje nam zebranie, tylko kwestia tego, że wiemy jako mieszkańcy ile mam kwestii do omówienie stąd we wniosku zapis o zapewnieniu lokalu takie aby istniała możliwość przedłużenia zebrania w razie potrzeby a on zwołał sobie zaraz po nas (ta sama godzina zakończenia i rozpoczęcia) zebranie drugiej wspólnoty. No ja jestem jednym z właścicieli którym gwarancja kończy się z końcem listopada i dlatego tak zależy mi na tym aby przycisnąć temat we wspólnocie sama napisałam wszystkie pisma przeszłam po sąsiadach z kilkoma osobami, bo niestety naszego zarządcy jak nie podstawisz pod ściana że mamy takie a nie inne kwestie nie kiwnie palcem.

    Mieliśmy przeboje z deweloperem teraz z zarządcą. dlatego zastanawiam się czy np możemy zrobić uchwałę, że jeśli zarządca nie dołoży wszelkich starań celem zgłoszenie napraw gwarancyjnych do końca października to na niego przejdzie odpowiedzialność ( zarządcą jest spółka zajmująca się prowadzeniem wspólnot).

    Nowy doklejony: 08.09.20 10:59
    [quote][cite] blazejh:[/cite]Nie musi. Wiesz dlaczego. Dlatego, że zarządca musi chronić interes dewelopera (co najmniej do listopada). A sankcji brak.

    Jeśli zależy wam na podstawowym zabezpieczeniu kwestii gwarancyjnych przed zebraniem, bo "z końcem listopada kończy się gwarancja na części wspólne" (przynajmniej dla niektórych właścicieli), to bądźcie przygotowani na to, że roszczenia tych niektórych właścicieli będą musiały (powinny być) przez nich scedowane na wspólnotę.

    Cesja roszczeń byłaby ważnym krokiem zabezpieczającym interesy nie tyle już właścicieli lokali a wspólnoty co do roszczeń gwarancyjnych z tytułu usterek i napraw w nw. To teoretycznie można zrobić przed zebraniem. A właściwie to w tej sytuacji trzeba, bo w grudniu nie robi się zebrań, w styczniu nie ma czasu itd. ...i mamy znowu marzec.


    Jeśli z końcem listopada miałaby przedawnić się [b]duża[/b] cześć waszych roszczeń względem nw, to na pewno będą was kiwali do końca listopada.
    Przewlekanie im się po prostu opłaci. W grudniu oświadczą, że roszczenia się przedawniły. Bez wnikania komu, w jakiej proporcji udziałów.[/quote]


    Jak dokonać takiej cesji?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2020
    Przeczytaj jeszcze raz mój wpis, bo dokonałem uzupełnień.

    To jest rodzaj umowy dwustronnej. Cedentem jest właściciel lokalu, cesjonariuszem - wspólnota. A w tle jest dłużnik - czyli deweloper. Jeden właściciel - jedna cesja.
    Jak właściciel ma dwa lokale - dwie osobne cesje.
    Forma pisemna. Czyli niestety potrzebny jest podpis przedstawiciela wspólnoty (cesjonariusza), którym jest zarządca.

    Ale nawet bez podpisu tego prokurenta pod umowami odpowiednio przygotowane dokumenty zapobiegną przedawnieniu. Pozostaną ważnymi waszymi oświadczeniami dotyczącymi reklamacji. Bez jego podpisu pozostaną oświadczeniami jednostronnymi w sprawie do załatwienia przed końcem listopada.

    To nie jest oczywiście jeszcze rozwiązanie problemu naprawy usterek, ale jesteście już jakiś krok do przodu. I to przed zebraniem. I na zebranie przychodzicie przygotowani. Z jakimiś papierami w ręku. Gadacie z nimi o konkretach. Np. o konkretnych usterkach, które miałyby być przedmiotem przelewu roszczeń.
    Rura prokurentowi od razu zmięknie, a to też nie zaszkodzi.

    Bo rozumiem jakiś protokołów usterkowych i przeglądów to nie ma, albo są, ale nikt ich wam nie pokaże?

    Ile by to zebranie nie miało trwać, to musicie być przygotowani, bo czas leci. Koniec listopada wnet.
    Można to lepiej lub gorzej przeprowadzić, ale idea jest do rozważenia, bo zaraz zostaniecie tylko z rękami w nocniku. Tj. z remontami z funduszu remontowego.


    PS. Macie w ogóle jakiś fundusz? Bo jak jeszcze nie, to oni go chętnie go wam założą. Najpewniej po listopadzie.
    Komentarz edytowany blazejh
  • Opcje
    pasticcinopasticcino Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mamy protokoły tylko z własnych mieszkań, nic na części wspólne nie było. Fundusz remontowy jest.

    Puściłam już hasło w kwestii cesji, do poniedziałku (zebrania mało czasu) więc trzeba się organizować :D.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Scedujecie i co?
    Kto będzie w imieniu wspólnoty dochodził roszczeń?
  • Opcje
    pasticcinopasticcino Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oficjalnie zarządca ale szykujemy się a powołanie jeszcze zarządu z mieszkańców aby bardziej nad nim mieć kontrolę. Jeśli nie zacznie działać zaraz po zebraniu to sprawa jest prosta oferty na nowego zarządce, zebranie notariusz i z początkiem października może kończyć zarządzanie naszą wspólnotą. Mamy swoje narzędzia komunikacji gdzie jest znaczna większość mieszkańców którzy mieli jeszcze przeboje z deweloperem i później z zarządcą, gdzie szybko się organizujemy, zebranie podpisów na wniosku było szybką akcją.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oficjalnie zarządca

    i oczywiście nic nie zrobi.
    ale szykujemy się a powołanie jeszcze zarządu z mieszkańców aby bardziej nad nim mieć kontrolę.
    Potrzebna uchwała protokołowana przez notariusza.

    Po wybraniu zarządu zmienia się jego status. i bez nowej umowy nic na nim nie wymusicie.

    Może najpierw wybierzcie zarząd, zatrudnijcie nowego admina, odbierzcie dokumentację a potem dopiero cedujcie.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2020
    Tak, czy inaczej roszczenia względem nw musicie mieć sformułowane na piśmie. Nic nie da, że sobie o tym we dwie godziny z prokurentem pogadacie.
    A na razie nie macie nic, zarządca nie będzie współpracował.

    Jeśli macie szanse zdążyć z pozbyciem się zarządcy powierzonego (uchwała, notariusz) powiedzmy do końca października, z wyborem zarządu (druga uchwała) spośród właścicieli i z zatrudnieniem administratora (też jakaś uchwała, lub szybka decyzja zarządu) do powiedzmy najdalej do początku listopada, to proszę bardzo.

    Tylko czy to jest czasowo wykonalne? Jeśli nie, to działajcie wolniej, ale z planem awaryjnym. Stąd propozycja z tymi cesjami.

    To jest taki temat, w którym prokurent nie jest wam niezbędny, żeby w ogóle ruszyć temat usterek oraz przedawnienia. Którym możecie go wręcz zaskoczyć na tym zebraniu albo wcześniej. On oczywiście niczego wam od razu nie podpisze, ale temat usterek siłą rzeczy ruszy. Bo do wzoru takiej cesji nie musicie załączać żadnych papierów typu protokoły, ustalenia, papieru z przeglądów nw (których nie macie).
    Komentarz edytowany blazejh
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2020
    [cite] pasticcino:[/cite]Witam
    racji iż do marca 2020 nie odbyło sie zebranie WM napisaliśmy wniosek zebraliśmy dużo podpisów ale z wpisanym udziałów mieliśmy ponad 40%, co pozowała nam zobowiązać zarządce do zwołania zebrania.
    ciekaw jestem czy po takim zebraniu nie znajdzie się ktoś, kto pozwie ws covidu 19 o odszkodowanie....

    Obecnie zebrania właścicieli lokali (wspólnot) są ustawowo zabronione. Powinny się odbyć 6 tygodni po odwołaniu epidemii covid19
  • Opcje
    pasticcinopasticcino Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeśli na zebraniu przejdzie na zarządcę cesja obowiązek podjęcia działań i uchwała dostanie termin do początku października jeśli nie będzie efektów w postaci przynajmniej pisemnych dat usunięcie usterek trzeba będzie się brać za odwołanie ściągnięcie notariusza przebranie ofert i wybranie właściwej można przecież zrobić na tym samym zebraniu. I nowy jeszcze na etapie ofert musi moim zdaniem być świadomy jakie terminy i zadania przed nim stoją.
    Czy się mylę?
    Jeśli przenosimy cesja na wspólnotę za zarządcy obecnego to po zmianie zarządcy dalej to obowiązuje? Czy trzeba zrobić nowa cesje?
    Jeśli cesja będzie na wspólnotę a zarządca nie wymiarze się z tych rzeczy to tez jako firma mogą odpowiadać za zaniedbanie jakiego się dopuszczą nie ciągnąc sprawy do przodu?
    Rozumiem, że jeśli wrócę taki dokument na ręce zarządcy on musi go przyjąć? Czy ma prawo odmówić?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2020
    Już wskazywałem co ten facet musi!! Musi tylko umrzeć, a zrobi co mu kazali, albo co sobie sam wykombinuje.

    Masz dwa scenariusze. Obranie właściwszego zależy moim zdaniem tylko od tego czy, albo jak bardzo, zależy wam na tym, żeby pierwsze roszczenia się nie poprzedawniały. To z kolei uzależnione jest od tego ilu właściwie osobom miałoby się poprzedawniać ich roszczenie. Przelewy roszczeń przelicza się na udziały w nieruchomości wspólnej (te samo co wskazane sa w aktach notarialnych). J

    Więc jeśli do końca listopada miałby uciec mały procent tych udziałów, to może wam uciec. To jeszcze nie problem. Jeśli większość (licząc udziałami) - to byłoby źle.


    Scenariusz z cesjami podałem jako rozwiązanie połowiczne ale do zrobienia na szybko i w ogóle bez zebrań. I stwarzający wcale mocny nacisk na przeciwnika. Sprawiający że po pieciu latach ktoś tam może zacznie was traktować bardziej poważnie. Trochę to też rzeczywiście taki krok wyprzedzający i zaskakujący prokurenta oraz dewelopera, bo do cesji dochodzi zwykle dopiero , gdy jest jasne, że zorganizowana wspólnota idzie z roszczeniami gwarancyjnymi prosto do sądu. To jest już w momencie gdy jasne jest, że deweloper nie ruszy palcem w sprawie napraw części wspólnych. Cesji dokonuje się faktycznie tylko raz i formalnie dla ważności cesji nie ma znaczenia kto wami zarządza w danym momencie. W imieniu cescjonariusza dziś podpisałby się prokurent, w przyszłości, po zmianie sposobu zarządu i na wypadek wystąpienia na drogę sądową przeciwko deweloperowi, podpisałby się wybrany zarząd wspólnoty.

    A wy jako wspólnota na razie nie jesteście zorganizowani (głównie dlatego, że reprezentuje was facet, który nie reprezentuje interesów wspólnoty a bardziej interesy strony przeciwnej).
    Więc musisz mieć świadomość, że o cesjach mówimy na razie trochę na wyrost. Może na razie powinniśmy mówić raczej o oświadczeniach właścicieli lokali w sprawie ich roszczeń o naprawy w nw, bo do właściwych cesji pewnie na razie i tak nie dojdzie?

    Ale wszystko jedno jak nazwiemy taki dokument, czy to będą propozycje zawarcia cesji, czy żądania poszczególnych właścicieli dokonania napraw w części wspólnej, to rzeczywiście zarządca może odmówić jego przyjęcia. Ale to już będzie taka zupełnie jasna sytuacja, że macie na sali na zebraniu jakiegoś obcego faceta, kumpla dewelopera lub pociotka, który twierdzi, że was reprezentuje ale jawnie odmawia współpracy i świadczenia usług. Takiego delikwenta wypadnie wam wyprosić z sali i załatwiać powoli notariusza i zmianę sposobu zarządu. Więc on raczej nie odmówi przyjęcia dokumentów i waszych żądań, z tym, że nie ufajcie raczej w jego dalszą dobrą wolę. Jeśli się nie mylę to on miał już parę lat i sporo okazji do wykazywania dobrej woli?

    Scenariusz drugi ze zmianą sposobu zarządu, wyborem zarządu i wyborem administratora przez właścicieli lub ten nowo wybrany zarząd, to z kolei scenariusz powolnego wstawania wspólnoty z kolan. Na to wszystko moim zdaniem, do końca listopada nie wystarczy wam czasu. Minimum pół roku , wliczając okresy świąteczne, dwa lub trzy zebrania. A na dziś nawet notariusza nie macie, a nie powinien być to pierwszy notariusz z łapanki.

    To scenariusz standardowy i odpowiedni na czasy bez pandemii i gdyby nie groziłyby wam żadne przedawnienia. Tu Kuba ma rację: na zakończenie stanu epidemii się nie zanosi, więc zwoływanie kilku zebrań kolejno rodzi określone problemy. Odbywanie zebrań wprawdzie nie jest zakazane, ale jeśli się da, należy na razie po prostu tego unikać. Frekwencji i tak nie będzie.
    Komentarz edytowany blazejh
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.