Prawo mieszkańca na osiedlu domków na wspólnej działce
sedael
Użytkownik
Cześć
Witam użytkowników forum :)
Mam zagwozdkę.
Mieszkam od 5 lat na małym osiedlu, składającym się z pięciu budynków dwulokalowych (bliźniaków)
i zderzamy się z sytuacjami, gdzie nie bardzo wiadomo jak podjąć decyzję - a dokładniej jak ją podjąć przy sprzeciwie np. jednego lokalu...
Wg. aktów - każdy z nas posiada prawo do swojego lokalu oraz posiada 1/10 praw własności do:
- działki, na której zbudowane są budynki
- działki, na której poprowadzona jest droga osiedlowa.
Dodatkowo w aktach mamy zapisane, iż częścią wspólną są również fundamenty budynków, ich ściany konstrukcyjne, ściany nośne, stropy, dachy oraz urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku (np. brama osiedlowa).
Aby uprościć procedury np. opłat za oświetlenie osiedla, drobnych prac remontowych powołaliśmy 3-osobowy zarząd osiedla - wspólnoty. Ma on formę prawną.
W związku z w/w mam kilka pytań dotyczących praw i obowiązków właścicieli:
A dokładniej, kiedy decyzję można podjąć na zasadach zwykłego zarządu, a kiedy wymagane jest głosowanie wszystkich członków zarządu.
Kiedy też jest wymagana jednomyślność w głosowaniu - a kiedy wystarczy większość
1. Prace związane z naprawą dachu (konkretnie udrożnienie rynien, naprawa dachówki)
2. Instalacja elektrowni PV na dachu członka wspólnoty (zakładają, że instaluje ją nad swoim lokalem)
3. Prac związanych z odświeżeniem np. elewacji budynków
Może ew. wiecie, gdzie szukać porady prawnej w tym zakresie - jaką można by stosować w kwestiach spornych.
Z góry dziękuję i pozdrawiam
Witam użytkowników forum :)
Mam zagwozdkę.
Mieszkam od 5 lat na małym osiedlu, składającym się z pięciu budynków dwulokalowych (bliźniaków)
i zderzamy się z sytuacjami, gdzie nie bardzo wiadomo jak podjąć decyzję - a dokładniej jak ją podjąć przy sprzeciwie np. jednego lokalu...
Wg. aktów - każdy z nas posiada prawo do swojego lokalu oraz posiada 1/10 praw własności do:
- działki, na której zbudowane są budynki
- działki, na której poprowadzona jest droga osiedlowa.
Dodatkowo w aktach mamy zapisane, iż częścią wspólną są również fundamenty budynków, ich ściany konstrukcyjne, ściany nośne, stropy, dachy oraz urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku (np. brama osiedlowa).
Aby uprościć procedury np. opłat za oświetlenie osiedla, drobnych prac remontowych powołaliśmy 3-osobowy zarząd osiedla - wspólnoty. Ma on formę prawną.
W związku z w/w mam kilka pytań dotyczących praw i obowiązków właścicieli:
A dokładniej, kiedy decyzję można podjąć na zasadach zwykłego zarządu, a kiedy wymagane jest głosowanie wszystkich członków zarządu.
Kiedy też jest wymagana jednomyślność w głosowaniu - a kiedy wystarczy większość
1. Prace związane z naprawą dachu (konkretnie udrożnienie rynien, naprawa dachówki)
2. Instalacja elektrowni PV na dachu członka wspólnoty (zakładają, że instaluje ją nad swoim lokalem)
3. Prac związanych z odświeżeniem np. elewacji budynków
Może ew. wiecie, gdzie szukać porady prawnej w tym zakresie - jaką można by stosować w kwestiach spornych.
Z góry dziękuję i pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Każdy ma własną księgę wieczystą na lokal?
Czy to jest jeden grunt opisany jedną księgą wieczystą czy też osobno jest księga na grunt pod budynkami i osobno na drogę?
Co to znaczy, że ma formę prawną?
Tak, każdy ma księgę wieczystą na lokal. Plus w rubryce 1.11.1 jest zapis o dwóch udziałach związanych:
- udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli budynku - tu jest podany udział (to dotyczy działki, gdzie są budynki)
- udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz częściu budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli budynku - tu brak informacji o udziale (to dotyczy działki z drogą)
Natomiast w samym akcie notarialnym jest zapis:
"w skład nieruchomości wspólnej wchodzą opisane w par 1 aktu działki gruntu oraz fundamenty budynków, ich ściany konstrukcyjne, ściany nośne, stropy, dachy, a także urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali,"
Ad 2
Jest osobna księga wieczysta na lokal z zapisem w dziale 1-Sp o współwłasności do innej działki wieczystej - z której wyodrębniono lokal.
Ta druga księga składa się z dwóch działek - jedna jest pod zabudowę domków, druga pod wspólną drogę.
Dodatkowo w tej księdze w dziale I-O przy każdym dwu-lokalowym budynku jest zapis: "Odrębność (budynek stanowi odrębną nieruchomość) - NIE"
Ad 3
Powołaliśmy wspólnotę, która posiada swój numer REGON oraz konto bankowe (o ile do określa formę prawną...)
Wspólnota powstała z mocy prawa, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal. Wy po prostu dopełniliście formalności prawem nakazanych.
Do zarządzania mają zastosowanie zapisy ustawy o własności lokali (uwl).
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
Tekst ujednolicony obowiązuje.
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Ok. Z tego co napisałeś wynika, że jest jedna KW gruntowa opisująca dwie działki geodezyjne.
Czyli w rozumieniu uwl i droga i grunt pod budynkami i jest NW (nieruchomością wspólną).
Nowy doklejony: 16.09.20 12:50
I tutaj kłania się ustawa o własności lokali.
To właściciele lokali a nie członkowie zarządu podejmują uchwały dotyczące spraw przekraczających zwykły zarząd. Np. uchwalają wysokość miesięcznych zaliczek, prace remontowe.
W uwl wymienione są niektóre czynności przekraczające zwykły zarząd. Ale to katalog otwarty.
Zarząd WM ma wykonywać wolę właścicieli wyrażona w uchwale a sam może decydować tylko o sprawach zwykłego zarządu czyli w praktyce drobiazgach .
Wspólnota podejmuję uchwałę o przeznaczeniu jakiejś kwoty na ten cel a zarząd szuka wykonawców.
Uchwała wspólnoty pozwalające na zajęcie konkretnej części wspólnej i zgodę na montaż paneli:
I w zależności od mocy :
https://www.tim.pl/strefa-porad/Instalacja-fotowoltaiczna-–-potrzebujemy-pozwolenie-na-budowe-czy-zgloszenie
Do pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych potrzebne będzie oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane .
Żeby złożyć takie oświadczenie trzeba mieć zgodę WM wyrażoną w uchwale.
Uchwała WM.
Nowy doklejony: 16.09.20 15:45
Czy taką opinię można by otrzymać w formie formalnej? udzieloną przez prawnika - oczywiście po zapoznaniu się z dokumentami.
Jeśli tak to jaka byłaby kwota takiej opinii?
Ale może poszukasz na sieci adwokata lub radcę prawnego specjalizującego się w prawie wspólnotowym.
Tylko sprawdź wcześnie czy to prawdziwa osoba:
https://rejestradwokatow.pl/adwokat
https://rejestrradcow.pl/
Adwokat , specjalista od rozwodów może nie końca znać prawo wspólnotowe.
Zatem szukaj tych, co się specjalizują.
Myślę, że dla prawnika dla którego to, co wskazał Ci gab w tym wątku, jest naturalne i oczywiste, wydanie takiej opinii, to kwestia opłaty jak za krótkie pismo procesowe. Dajmy na to 100 zł netto. T krótka piłka po prostu.
Ale jak trafisz na prawnika, który pierwszy raz na oczy widzi na papierze wspólnotę, która wygląda jak osiedle domków jednorodzinnych, to on najpierw będzie musial zrobić mądrą minę i stwierdzić, że "musi sprawę rozeznać". I zaśpiewa kwotę kilkukrotnie wyższą, bo dojdą koszty "rozeznania".
I jeszcze pytanie, co napisze ciekawego w tej opinii.:bigsmile:
Także jeśli chodzi aspekt merytoryczny - szukaj specjalisty. Jeśli chodzi o niskie koszty opinii - też szukaj specjalisty.