Konflikt pomiędzy właścicielem lokalu a lokatorem, podwójne wpłaty
janbuczynski
Użytkownik
[Poniższy problem jest na styku prawa i finansów, dlatego przepraszam, jeśli wisi w niewłaściwej kategorii]
Fakty są takie:
1. Lokal należał do jednego właściciela - kobiety, która zmarła kilka lat temu.
2. W lokalu mieszkał razem z nią jej konkubent, od wielu lat (przynajmniej kilkunastu) - z tego, co wiem, w planach było małżeństwo i czyniono już chyba jakieś ruchy w tym kierunku, ale nagła śmierć właścicielki je ubiegła.
3. Kobieta miała też brata, z którym nie utrzymywała żadnych kontaktów.
4. Po śmierci właścicielki sąd uznał brata jako spadkobiercę i został on wpisany jako nowy właściciel lokalu (jedyny) w księdze wieczystej.
5. Konkubent złożył sprawę w sądzie o uznanie jakiegoś innego testamentu i uznanie swoich praw do lokalu - sprawa się toczy, przez covid są duże opóźnienia, trwa to już ze dwa lata, końca na razie nie widać.
Teraz najważniejsze:
6. Lokator nie zgadza się na wyprowadzkę z mieszkania (w międzyczasie była jakaś bójka, w ruch poszła nawet siekiera którą próbowano otworzyć drzwi, ale to chyba nieistotne) i w dalszym ciągu wpłaca co miesiąc opłaty na rachunek eksploatacji i funduszu remontowego - jak twierdzi, żeby pokazać, że ponosi koszty mieszkania jako jego lokator, na dowód w sądzie.
7. Właściciel uznaje go za "dzikiego lokatora" i oczekuje na postanowienie sądu (to już chyba nawet kolejna instancja). Próbował odłączyć prąd i media.
Pytanie:
W jaki sposób traktować wpłaty dokonywane przez lokatora? Przez ten czas uzbierała się całkiem spora kwota - my to na razie traktujemy jako "zamrożony" kapitał do ewentualnego zwrotu, lokator twierdzi że nadal będzie wpłacał. Te wpłaty nie są księgowane na koncie właściciela z księgi wieczystej, dlatego ma zadłużenie (przez jakiś czas płacił, teraz już nie). Właściciel twierdzi, że powinniśmy księgować wpłaty lokatora na konto właściciela (tytuł wpłaty odnosi się do konkretnego lokalu) i nie mamy prawa zwracać tych pieniędzy lokatorowi. Wpłaty dokonywane są na poczcie, dlatego nie możemy ich choćby zwracać przelewem. Czy jedynym wyjściem jest faktycznie księgowanie wpłat na koncie właściciela?
Proszę o poradę. Gdyby ktoś dysponował kontaktem do prawnika, który udzieliłby nam dodatkowo profesjonalnej porady prawnej na piśmie, będę wdzięczny,
Fakty są takie:
1. Lokal należał do jednego właściciela - kobiety, która zmarła kilka lat temu.
2. W lokalu mieszkał razem z nią jej konkubent, od wielu lat (przynajmniej kilkunastu) - z tego, co wiem, w planach było małżeństwo i czyniono już chyba jakieś ruchy w tym kierunku, ale nagła śmierć właścicielki je ubiegła.
3. Kobieta miała też brata, z którym nie utrzymywała żadnych kontaktów.
4. Po śmierci właścicielki sąd uznał brata jako spadkobiercę i został on wpisany jako nowy właściciel lokalu (jedyny) w księdze wieczystej.
5. Konkubent złożył sprawę w sądzie o uznanie jakiegoś innego testamentu i uznanie swoich praw do lokalu - sprawa się toczy, przez covid są duże opóźnienia, trwa to już ze dwa lata, końca na razie nie widać.
Teraz najważniejsze:
6. Lokator nie zgadza się na wyprowadzkę z mieszkania (w międzyczasie była jakaś bójka, w ruch poszła nawet siekiera którą próbowano otworzyć drzwi, ale to chyba nieistotne) i w dalszym ciągu wpłaca co miesiąc opłaty na rachunek eksploatacji i funduszu remontowego - jak twierdzi, żeby pokazać, że ponosi koszty mieszkania jako jego lokator, na dowód w sądzie.
7. Właściciel uznaje go za "dzikiego lokatora" i oczekuje na postanowienie sądu (to już chyba nawet kolejna instancja). Próbował odłączyć prąd i media.
Pytanie:
W jaki sposób traktować wpłaty dokonywane przez lokatora? Przez ten czas uzbierała się całkiem spora kwota - my to na razie traktujemy jako "zamrożony" kapitał do ewentualnego zwrotu, lokator twierdzi że nadal będzie wpłacał. Te wpłaty nie są księgowane na koncie właściciela z księgi wieczystej, dlatego ma zadłużenie (przez jakiś czas płacił, teraz już nie). Właściciel twierdzi, że powinniśmy księgować wpłaty lokatora na konto właściciela (tytuł wpłaty odnosi się do konkretnego lokalu) i nie mamy prawa zwracać tych pieniędzy lokatorowi. Wpłaty dokonywane są na poczcie, dlatego nie możemy ich choćby zwracać przelewem. Czy jedynym wyjściem jest faktycznie księgowanie wpłat na koncie właściciela?
Proszę o poradę. Gdyby ktoś dysponował kontaktem do prawnika, który udzieliłby nam dodatkowo profesjonalnej porady prawnej na piśmie, będę wdzięczny,
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
do właściciel lokalu wysłać wezwanie do zapłaty następnie wprowadzić windykację , a do lokatora pismo ws jak można jemu zwrócić nienależne WM wpłaty (nr konta , adres na jaki mają być wysłane )
to nie jest jego wpłata tylko lokatora a Wspólnota nie ma z nim żadnego stosunku prawnego z lokatorem , wpłaty winny być zwrócone lokatorowi.
Tak postawie sprawy, przyśpieszy rozwiązanie sporu pomiędzy spadkobiercą a lokatorem
Uważam, że nie macie prawa zwracać tych pieniędzy wpłacającemu. Tym bardziej, że właściciel lokalu nie wyraża na to zgody.
Załóżmy, że sprawa sądowa się skończy i będzie wyrok na korzyść właściciela. A Wy potem zwrócicie lokatorowi kasę i będziecie się jej domagać od właściciela.
1. Lokator dzięki temu będzie za darmo latami mieszkał.
2. Właściciel powie, że nie ma zamiaru płacić, bo wiedział, że lokator płacił. Wy mieliście pieniądze od lokatora, a będąc z nim w zmowie (a jak? A co się będzie szczypał?) zwróciliście mu je. Przecież ta kwota pewnie już jest pięciocyfrowa.
Lokator nie ma szans w pozwie (przecież korzystał z lokalu), a właściciel tak. I co będzie gdy sąd stwierdzi, że macie windykować pieniądze od lokatora, któremu oddaliście kasę. Sytuacja do windykacji fatalna.
tak, lokator korzysta z własności cudzej na podstawie ... Hmmm WM nic do tego . Wspólnota nie może pozwać lokatora o brak wpłat
Wspólnoty to nie powinno interesować, jak potoczą się rozliczenia między lokatorem a właścicielem . Wspólnota ma ścigać WŁAŚCICIELA lokalu za brak wpłat zaliczek
sąd tak nie stwierdzi , to nie jest lokal kwaterunkowy , brak prawa do lokalu
jedyna skuteczna, aby WM nie straciła. a zyskała ... odsetki
Ja bym kasy nie oddawał. Tym bardziej, że aktualny właściciel już się jednoznacznie wypowiedział.
Ten właściciel ma rację. Księgujcie wpłaty lokatora tak jakby płacił właściciel. Na konto księgowe właściciela. Ale nie dlatego że właściciel tak się wypowiedział, tylko dlatego że ma rację. I jest tego świadomy, że ma.
Jakby komornik płacił to zakładalibyście konto komornikowi? Albo "do wyjaśnienia"? Bez żartów.:bigsmile: :devil:
Wspólnotę nie interesuje to kto płaci na konto wspólnoty za opłaty tytułem eksploatacji lokalu.
Tu istnieje tylko stosunek prawny wiążący właściciela lokalu ze wspólnotą. Jest wpis właściciela w księdze wieczystej. Kto mieszka faktycznie i płaci za lokal wspólnoty nie interesuje.
Jeśli ci panowie uzyskają kiedyś jakieś rozstrzygnięcia sądowe, to będą się rozliczali w sądzie pomiędzy sobą. Ich spór o lokal nie jest problemem wspólnoty.
Wszystkie przeszłe wpłaty zaksięgujcie na konto nowego właściciela. Począwszy od pieszej zapłaty pana lokatora po dniu nabycia przez brata zmarłej lokalu drogą spadku.
Inaczej kiedyś, np. po rozstrzygnięciach sądowych, dogoni was kłopot z porządkowaniem kont księgowych i się z tego łatwo nie wygrzebiecie.
Uporządkujcie konto zawczasu, im wcześniej, tym lepiej.
ps. Jeżeli wasze urządzenia księgowe, tj. program w którym księgujecie wspólnotę pozwala na to, to ewentualnie załóżcie sobie dodatkowe subkonto lokatora na poziomie analityki.
Nie sądzę żeby to było możliwe, ale księgowość w podmiocie gospodarczym pewnie by tak zrobiła. Konto właściciela rozbite na dwa konta analityczne pierwszego rzędu pozwoliłyby na czytelne rozksięgowanie ewentualnych podwójnych wpłat. Tj. gdyby płacili i jeden i drugi pan jednocześnie za te same okresy.
Jeśli w banku spotkają się wpłaty od dwóch różnych osób, a nie wykonacie żadnego ruchu porządkującego księgowość i pozostaniecie z pobocznym kontem "zawieszonym" jakimś dodatkowym, to w przyszłości będzie was czekało i tak porządkowanie wpłat i grzebanie kolejno wstecz po wyciągach.
BTW. Wzywanie w tym układzie, gdy lokator płaci, właściciela lokalu do zapłaty rzekomego długu miałby znamiona próby wyłudzenia.:cool:
Jeśliby się chciało tworzyć konto pomocnicze, to można je np. stworzyć na kontach pozabilansowych, tj. na "9", choć o tyle potrzeby nie widzę, że aktualny lokator na pewno kseruje każdy dowód swojej wpłaty po to aby mieć co pokazywać w sądzie.
Lokator nie ma żadnych zobowiązań wobec Wspólnoty a właściciel a i owszem ma .... ma płacić zaliczki jakie naliczy mu Wspólnota (tak w skrócie )
[/quote] właściciel lokalu może sobie rozporządzać swoim majątkiem , to tak jakby właściciel nakazał zaliczyć kasę wpłacaną przez sąsiada .... po prostu jesteś złodziejem i ze wspólnoty chcesz zrobić złodzieja .
Jak lokator odpuści i napisze pismo do Wspólnoty o zwrot wpłaconych na konto WM kasy , za okres od kiedy wpłacał , też mu nie oddasz ?
nie bądź cynikiem , wpłaty komornika są księgowane na konto windykacji (sygn akt, kwota windykowana), gdzie księgowość powinna przeksięgować na odrębne konto kwoty, które są dochodzone (windykowane) przez WM . Tam też się księguje pozostałe koszty związane z windykacją (wyrok , koszty komornicze, ect) .
Bieżące konto właściciela winno wykazywać stan bieżący minus kwoty objęte windykacją .
Marzenie to dobra rzecz , jak się wie o czym się pisze ....
to tylko w twoim świecie , na pewno nie na sali sądowej , a jakby wpłacali, jak do pralni pieniędzy ...
widzę, że masz mgliste pojęcie o ewidencji pozaksięgowej ....
Wpłaty Lokatora winny być księgowane na koncie "205" - Wpłaty do wyjaśnienia
Sąsiad umówił się z sąsiadką, która była obłożnie chora , że zapłaci jej czynsz w tym miesiącu. Zapłacił na jej konto, a ona mu kasę zwróciła albo też wcześniej mu dała - nieważne.
Następnie zwrócił się do administratora o zwrot "pomyłkowo" wpłaconych pieniędzy. Całe szczęście administrator zapytał się (dodzwonili się) właścicielki czy może mu te pieniądze zwrócić i czy to była rzeczywiście pomyłka.
Sprawa w ten sposób wyszła na jaw.
Tu też właściciel nie zgadza się na zwrot tych pieniędzy komuś obcemu. Zatem jak chcecie to zrobić?
a co to obchodzi WM, jakie są stosunki międzysąsiedzkie ... albo trzymasz się prawa albo idziesz na "układy", a te jak wiadomo z życia, zmienne są ....
Ty naprawdę nie rozumiesz tego co ktoś inny pisze.
Jeśli zarząd wspólnoty podejmie decyzję, że nie uznaje tych wpłat, to wtedy możnaby księgować tak jak sobie życzysz - konto, które podajesz jest kontem bilansowym. Czy nr właściwy? To zależy od planu kont.
Natomiast w sytuacji gdy zarząd podejmuje decyzję, że traktuje te pieniądze jako prawidłowe, ale dodatkowo chciałby wiedzieć o wpłatach dokonywanych przez aktualnego lokatora, to może zastosować konto pozabilansowe.
Konta pozabilansowe stosuje się w przypadkach gdy pojawia się potrzeba uzyskania dodatkowej informacji. One nie mają wpływu na bilans czy rachunek wyników. Nie mają konta przeciwstawnego. I księguje się je jako trzecie konto.
Czyli Wn 130 (rachunek bankowy), Ma 204 - xx (rozrachunki z właścicielem o kodzie xx) oraz np. Ma 901 - wpłaty nie od właściciela.
Ja uważam, że trzymam się prawa. Ty też uważasz że trzymasz się prawa. I pozostańmy przy swoich zdaniach.
:bigsmile: nie rozśmieszaj mnie...
co Zarząd WM ma do decydowania w tym temacie, czy to dotyczy części wspólnej ?. Zarząd nic nie ma do powiedzenia ws wpłat jakie przychodzą na konto wspólnoty . Tę sprawą reguluje prawo ogólne , jak jest inaczej to jest układ czytaj mafia .
Dlaczego tak upierasz się, że twój układ: lokator - właściciel lokalu- Zarząd .... jest lepszy , od prawa ogólnego, wg którego ocenia sąd?
czyli mamy coś do ukrycia, jako Zarząd właściciele tworzący WM nie muszą nic o tym wiedzieć .... toż to mafijne zarządzanie
a co to za abstrakcja .... 130 - rach. bankowy; 200-XXX konto Właścicieli lokali ; 205 - wpłaty do wyjaśnienia ( niezależnie kto wpłacił i po co )
Właściciele lokali tworzący WM mają prawo wiedzieć, co to są te WPŁATY do WYJAŚNIENIA .
To na właścicielu lokalu natomiast spoczywa ustawowy obowiązek wnoszenia opłat do wspólnoty, mówią o tym aż trzy artykuły: 12, 13 i 15 UoWL.
Jak pokazuje praktyka - w większości przypadków lokatorzy płacą bezpośrednio wspólnotom opłaty za dany lokal.
W zasadzie dla wspólnoty nie jest istotne czy za właściciela lokalu płaci wujek z Ameryki, sąsiad czy sam właściciel - ważne, że opłaty są wnoszone a lokal nie ma zadłużenia. Banku także nie interesuje, kto wpłaca na dane konto pieniądze - bank ma je zaksięgować i tyle. W sytuacji ewentualnych podwójnych wpłat byłyby do rocznego rozliczenia nadpłaty - we wspólnocie.
Wszelkie kombinacje tutaj przedstawiane z dodatkowymi kontami, do wyjaśnienia itp. fantastyka są zbędne.
Tak jak pisze blazejh:
Matriksem należy nazwać twoje stanowisko w przedmiotowej sprawie
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/9198/konflikt-pomiedzy-wlascicielem-lokalu-a-lokatorem-podwojne-wplaty/#Item_1
z taką krótkowzrocznością i brakiem roztropności dawno się nie spotkałem. Jest to czysta instrukcja działania mafii we wspólnocie mieszkaniowej . Może to być taka pralnia brudnych pieniędzy , przecież nadwyżki WM z w r ó c i....
Jak może nie interesować WM, kto wpłaca i za co wpłaca ..... jest jednak wyjątek , jak są tzw indywidualne Konata dla wpłat , jest to dopuszczalne.
Gdy konto bankowe jest jedno dla wszystkich właścicieli, trzeba uważać kto i za co płaci i czy ma taki obowiązek dla wpłat...
Dobrze że Cię nikt tu nie traktuje poważnie bo dopiero byś ludzi wyprowadził na manowce swoimi radami.
Lokator nie jest co prawda stroną dla wspólnoty mieszkaniowej, ale jeżeli wpłat dokonuje, to należy je księgować na odpowiednim koncie właściciela - pod warunkiem, że prawidłowo je opisuje, tzn. z wpłat będzie wynikało czego konkretnie dotyczą.
Stroną zobowiązaną pozostaje właściciel lokalu ujawniony w księdze wieczystej.
:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile: czyli mamy masło maślane , WM przytuli kasę od osób trzecich, a potem się zobaczy .
Czyli popieramy pranie pieniędzy szemranego biznesu i komplikujemy życie.... i lokatorowi (dając mu nadzieje, że to On ma prawo tam mieszkać przecież płaci ) i właścicielowi lokalu (nie wykazujemy jego zadłużenia bo go niby nie ma) , jak i WM (potwierdza nieprawdę stanu faktycznego np: przed US)
Dobrze, że sądy jeszcze interpretują te sprawy inaczej , nie traktują wspólnoty jako podmiotu gospodarczego ws wpłat .
Rodzajem wyjątku byłby tylko najemca części wspólnej, czyli w dość rzadkiej sytuacji, gdy wynajmującym jest wspólnota.Taki najemca oczywiście jest kontrahentem wspólnoty. Nie w grupie 204 wraz z właścicielami, ale jest kontrahentem.
Poprzednicy wskazywali, że można sobie wyrzucić wpłaty najemcy na "dziewiątkę". Czyli Wn 130 (rachunek bankowy), Ma 204 - xx (rozrachunki z właścicielem o kodzie xx) oraz np. Ma 901 - wpłaty nie od właściciela.
Moim zdaniem nawet jeśli teoretycznie można, to po prostu nie warto.
Po pierwsze - wspólnota nie musi stosować zasad dot. pełnej rachunkowości. Więc nie musi zakładać pozabilansowych kont na dziewięćset. Uproszczona księgowość wspólnoty może z powodzeniem funkcjonować bez takich kont.
Po drugie - nadal twierdzę że to byłoby sprzeczne z ustawą o własności lokali, która nie wspomina nic o osobach trzecich zamieszkujących z tej, czy innej przyczyny, na prawach najemcy w lokalu nr x, natomiast akcentuje obowiązki (oraz prawa) właścicieli lokali.
Płacenie za lokal jest wciąż podstawowym obowiązkiem każdego właściciela i nawet księgowy powinien o tym pamiętać. To się jak na razie nie zmieniło chyba?
Więc nawet, gdy wiedza księgowa księgowego jest szeroka i podpowiada mu żeby zakładać obcemu facetowi, nie będącemu kontrahentem, "dziewiątkę" po Ma, to powinien się raczej powstrzymać.
W konsekwencji musiałby pozakładać takie pozabilansowe "dziewiątki" wszystkim dobrym wujkom, sponsorom, komornikom, pociotkom, wnuczkom, wnukom, pracodawcom, firmom zajmującym się obsługą mieszkań z wynajmem i cholera wie komu jeszcze, płacącym za właścicieli na konto wspólnoty.
Niby można, ale taka księgowość w dużej wspólnocie - do powariowania.
Po trzecie - spór sądowy jakiegoś faceta zajmującego lokal z właścicielem lokalu to na prawdę nie jest problem wspólnoty. Co kogo obchodzi że delikwent był kiedyś czyimś konkubentem i coś mu tam się uwidziło, że przejmie lokal? Problemem byłby dopiero w ogóle brak wpłat
na rynku wynajmu jest to bardzo proste. większośc ludzi wybiera najem na ryczałt (więc nie mogą odsadzić o dpodatków kosztów związanych z utrzymaniem lokalu), dlatego robi się umowy najmu tak, by lokator wpłacał do własciciela jedynie opłate za korzystanie z lokalu, oraz drugi punkt że lokator jest zobowiązany wpłacaćna poczet wspólnoty zaliczki (wiadomo: woda, ogrzewanie, - opłaty za zarząd czy administrację też są do tego dorzucane , w końcu sprzątaczka też sprząta lokatorowi ) i ujmuje się w to w umowie jako czynsz.
w mojej wspólnocie zarząd robi co 3 miesiące wykaz stanu konta wpłat , więc jestem, w stanie szybko stwierdzic czy opłaty są uiszczane.
lokator na przelewie podaje za co są te wpłaty, a oni je księgują pod odpowiedni lokal, nieważne z jakiego konta to wpływa = na dzien dzisiejszy większośc najmujących sama opłaca koszty do wpsólnoty
Wspólnoty nie powinno interesować jaka umowa jest między właścicielem lokalu, a najemcą .
Dla WM stroną jest WŁAŚCICIEL lokalu .
to jest tzw partyzantka .... przy sporach, jak w wątku zaczyna się niepotrzebne tłumaczenie np w sądzie
Ten lokator skłonny bo bójek z powyższego przykładu będzie płacił tylko do momentu, gdy stwierdzi, że opłaci mu się zacząć żyć na koszt właściciela. Potem zacznie rosnąć zadłużenie, albo opłaty przejmie właściciel.
Dzieci o innych nazwiskach i adresach nie mogą robić przelewów starym rodzicom, bo ktoś nie wie jak zaksięgować?
NAJEMCA płacący za jakiś lokal nie jest stroną dla Wspólnoty, może być sponsorem .
Takie wpłaty księguje się na koncie WPŁATY do wyjaśnienia ... i czeka na wyjaśnienie / kontakt właściciela lokalu.
Inną sprawą jest opłacanie zaliczek przez rodzinę, na indywidualne konto bankowe, przypisane do lokalu