Cześć,

przychodzę do Was z pytaniem, bo nie dłużej jak za dwa tygodnie czeka mnie podpisanie notarialne aktu przeniesienia własności lokalu, ale wyszła inna sprawa:

1) deweloper poinformował właścicieli lokali, że istnieje już wspólnota - zapewne wydzielił już jeden lokal, wspólnota powstała z automatu i zarząd nieruchomością został powierzony firmie kogucik/znajomemu dewelopera. Na ile ewentualna umowa (jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem) będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?

Chodzi mi o to, że właściciele - jak już wszystkie 24 mieszkania będą miały swoich właścicieli chcą zrobić zebranie, wybrać zarząd, zmienić ewentualnie sposób zarządu na Zarząd Wspólnoty i wybrać sobie ewentualnie swojego zarządcę. Ale jak wygląda sprawa z okresem wypowiedzenia dla zarządcy już wybranego przez wspólnotę pod tytułem "1 mieszkanie sprzedane + deweloper"? Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?

grrigor

Na ile ewentualna umowa .... będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?

Co to znaczy na ile? Tak długo dopóki właściciele tego nie zmienią - mówi o tym art. 18 ust. 1, ust 2 i ust. 2a UoWL.

(jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem)

To jest kluczowa sprawa bo jeżeli:
a) umowa została zawarta w której określono sposób zarządu powierzając go firmie kogucik to aby ten stan zmienić należy skorzystać z art. 18 ust. 2a.
b) jeżeli zarządu nie powierzono w umowie tej firmie to dalszy tok postępowania wynika z art. 20

Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?

To zależy co ten zarządca ma napisane w umowie ze wspólnotą (deweloperem) o rozwiązaniu a generalnie wszystko zależy od kwestii dogadania się.

blazejh - na tym wykladzie o zarządach we WM chyba nie spałes.

grrigor

I drugie pytanie - jeśli zarządca jest teraz wybrany w oparciu o art. 18 uowl, to czy wspólnota mimo wszystko może skorzystać z art. 20 uowl, czy najpierw należy obecnego zarządcę odwołać? CZyli jednym słowem - czy mając zarządcę można wybrać zarząd?

Odpowiedź na takie pytanie już otrzymałeś:

Amadeusz: To jest kluczowa sprawa bo jeżeli:
a) umowa została zawarta w której określono sposób zarządu powierzając go firmie kogucik to aby ten stan zmienić należy skorzystać z art. 18 ust. 2a.
b) jeżeli zarządu nie powierzono w umowie tej firmie to dalszy tok postępowania wynika z art. 20

Nie ma innej możliwości.
Jeżeli zarządca "jest wybrany" - to błędne mniemanie bo wg. art. 18 może być tylko powołany (wyznaczony) - więc taki zarządca sprawuje już zarząd tzw. powierzony czyli wybieranie drugiego zarządu przez właścicieli byłoby bez sensu bo nie wyobrażam sobie normalnego działania jakiejkolwiek wspólnoty mającej "dwa zarządy".

żę przez covid notariusz nie musi się stawiać?

Najlepiej przed wybraniem notariusza skontaktować się telefonicznie z kilkoma i ustalić czy będzie możliwe dokonanie czynności notarialnych w wybranym przez nas terminie i miejscu.

Pani notariusz coś tam wspominała bo boi się złapać wirusa.
Idź do rejenta bez chorób towarzyszących.

A jeszcze takie pytanie - jeśli dopiero są Dz. KW. - wnioski o wpis do KW to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu? Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?

grrigor:A jeszcze takie pytanie - jeśli dopiero są Dz. KW. - wnioski o wpis do KW to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu?
Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?

Oczywiście, że nie trzeba czekać aż zostaną założone KW lokali ; najlepiej to zrobić, gdy właściciele lokali mają notarialne przeniesione ponad 20 % udziałów i są "zgrani", co do zmiany sposobu zarządu , ale mniej niż 50% . UoWL ; UoGN ;

To prawda, właścicielem nieruchomości , stajesz się po ujawnieniu w księdze wieczystej. Prawo głosu i uczestniczenia w zarządzie na, masz z chwilą aktu przeniesienia własności. Podobnie, formalności związane z powstaniem wspólnoty (wybor zarządu, uchwalenie planu, inne, wystąpienie o NIP, GUS, US i konto, itd) rozpoczynają się z chwilą pierwszego aktu, a nie pojawienia się wpisu w dziale II, nowozalozonej księgi wieczystej

To inaczej. Kto jest właścicielem mieszkania sprzedanego tobie przez dewelopera, do czasu założenia księgi i dokonania wpisu? Deweloper, ty czy żaden z powyższych?
A w ogóle, to do czego zmierzasz tymi pytaniami?

No i prawidłowo. Wracamy do punktu wyjścia, właścicielem stajesz się gdy twoje nazwisko widnieje w kw.
Kto w takim razie uchwalił powierzenie zarządu, wynagrodzenia zarządcy i innych podwykonawców, kto uchwalił wysokość zaliczek? Czy deweloper i pierwszy właściciel działali bezprawnie? Czy jest w takim razie wpis w kw dział III że zarząd sprawuje xxxx? Może działa bezprawnie, i se facto, nie macie zarządu...?
Zadaj te pytania tym notariuszom.
A w ogóle, to upewnij się, czy macie zarząd powierzony, bo jakoś nie odczytuje z twoich wpisów, że jesteś tego pewien

No tak, to bez notariusza lepiej tematu nie zaczynać. Raczej nie zmusisz. Pozostaje czekać. Z drugiej strony, jako właściciel masz prawo uczestniczyć w zarządzie nieruchomości wspólnej; patrz na ręce, zgłaszaj uwagi i inicjuj uchwały...
A jest tak źle, że chciałbyś zmienić, czy po prostu nie ufasz i wolisz zarząd właścicielski? Trzeba pomyśleć, co po odwołaniu, dobrze mieć firmę administrująca jako wsparcie.

grrigor: A skąd wynika to prawo? W UoWL nigdzie nie ma o tym mowy.

Odpowiedz sobie na pytanie , co to jest akta notarialny ? Czy akt notarialny potwierdza prawo własności ?

grrigor: Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?

a jaka będzie wpisana data do KW, od której możesz uważać się za właściciela lokalu ? UoWL ; UoGN ;

Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?

Nie. Właścicielem stajesz się w momencie podpisania umowy notarialnej pod warunkiem, że potem bez przeszkód zostanie dokonany wpis w KW.

Kodeks cywilny:

Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy
co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis
szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Nowy doklejony: 27.01.21 21:24
Wpis nowego właściciela w księdze wieczystej ma charakter "deklaratywny", czyli jedynie ujawnia w księgach wieczyxtych fakt przeniesienia własności.

Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.

grrigor:Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.

to spytaj się czy
potwierdź sprzedaż twojego lokalu , nie wpisu do KW , masz tylko AN .... i chętnego, który daje dobrą cenę

Na pewno, nie odmówią, takiej transakcji .

grrigor:A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.

Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem . UoWL ; UoGN ;

Dla niedowiarków i nawiedzonego #Amadeusz

Źródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-zmienic-zarzadce-wybranego-przez-dewelopera/11646/

Zmiany sposobu zarządu
Jak już była o tym mowa wyżej, zmiany te mogą przybrać bardzo różny charakter – w zależności od aktualnej sytuacji panującej w danej wspólnocie mieszkaniowej oraz woli jej członków. Co ważne, nie ma przeszkód aby zasady zarządu były zmieniane kilkakrotnie. Granicę stanowi bowiem jedynie wola większości właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby.
Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez powierzenie go podmiotowi zewnętrznemu.
Drugą metodą zaś jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego.

Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, iż sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

>>>rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,
>>>wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,
>>>zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

Jak widać zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to wszakże łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.

I tu też można poczytać, jak tego dokonać:

http://www.zarzadca.eu/dyskusja/6878/zmiana-zarzadu-wspolnoty/

https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html

Prawo nie wskazuje daty kiedy można zmienić sposób zarządu NW , Można to zrobić w każdym momencie , ważne jest, aby to zrobiono z udziałem notariusza i dokonać wpisu do KW UoWL ; UoGN ;

gab:

Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.

A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.

Nie bardzo w to wierzę. Albo notariusze nie chcą podejmować czynności, bo musieliby lecieć do sądu i sprawdzać akty notarialne albo coś źle zrozumiałeś.
Być może w pojedynkę jesteś mało wiarygodny. Zmiana sposobu zarządu to wola większości a nie jednego właściciela z małym udziałem.

To, że deweloper narzuca zarządce mnie nie dziwi. Nim sprzeda wszystkie mieszkania, trzeba wspólnotą zarządzać. Czasami mijają lata nim ludzie się zorganizują i coś zmienią.

Odpowiedź od notariusza:

"Kodeks cywilny stanowi ogólną zasadę. Co do zasady wpisy w księgach wieczystych są deklaratoryjne, ale przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest wyjątek - wpis ma charakter konstytutywny.

W Pana przypadku wpis konstytutywny wynika z ustawy o własności lokali, art. 7 ust. 2:
„2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.”

Mamy tutaj ustawę szczegółową w stosunku do Kodeksu cywilnego, a jedną z zasad interpretacji przepisów jest „lex specialis derogat legi generali” (przepis szczególny uchyla przepis ogólny).

Dlatego stoimy na stanowisku, że do momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu – założenia dla niego księgi wieczystej nie ma wspólnoty mieszkaniowej."

Nowy doklejony: 29.01.21 12:09

KubaP:Dla niedowiarków i nawiedzonego #Amadeusz

Źródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-zmienic-zarzadce-wybranego-przez-dewelopera/11646/

Zmiany sposobu zarządu
Jak już była o tym mowa wyżej, zmiany te mogą przybrać bardzo różny charakter – w zależności od aktualnej sytuacji panującej w danej wspólnocie mieszkaniowej oraz woli jej członków. Co ważne, nie ma przeszkód aby zasady zarządu były zmieniane kilkakrotnie. Granicę stanowi bowiem jedynie wola większości właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby.
Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez powierzenie go podmiotowi zewnętrznemu.
Drugą metodą zaś jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego.

Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, iż sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

>>>rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,
>>>wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,
>>>zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

Jak widać zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to wszakże łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.

I tu też można poczytać, jak tego dokonać:

http://www.zarzadca.eu/dyskusja/6878/zmiana-zarzadu-wspolnoty/

https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html

Prawo nie wskazuje daty kiedy można zmienić sposób zarządu NW , Można to zrobić w każdym momencie , ważne jest, aby to zrobiono z udziałem notariusza i dokonać wpisu do KW

Ale notariusz jednoznacznie wypowiedział się, kiedy powstaje wspólnota.

Nowy doklejony: 29.01.21 12:11

blazejh:Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.

No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.

Nowy doklejony: 29.01.21 12:16

blazejh:Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.

To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?

Nowy doklejony: 29.01.21 12:17

grrigor:A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.

Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem .

samodzielność lokalu nie ma nic wspólnego z jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności.

gab:

No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.

Wyodrębnienie pierwszego lokalu to za mało, by powstała wspólnota.

Nie wierzę, by notariusze opowiadali takie ****.

Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.

gab:

To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?

Po pierwsze w KW nie ma adresu do korespondecji, po drugie notariusz wiedziałby, gdzie znajdziesz dane pozostałych właścicieli.
To, że sądy wieczystoksięgowe się spóźniają z wpisami do KW nie może pozbawiać obywateli prawa do rozporządzania własnością.

Zadaj swoim mitycznym notariuszom pytanie, co w przypadku, gdy dziś ktoś kupuje lokal a jutro traci np. pracę i chce swój lokal sprzedać?

Prawdziwy notariusz wie, co zrobić. Urojony będzie wymyśłał głupotki nie mające nic wspólnego z prawem.

Tu akurat się mylisz. W KW nowowyodrębnionych lokali są dane właściciela i dane lokalu. A na jakie dane mam zaadresować zawiadomienie o zebraniu wspólnoty? Skąd mam wziąć pewne dane? TO pierwsze pytanie do Ciebie. A drugie - notariusz powiedział, że może taką transakcję przeprowadzić, ale spotkał się z podważaniem jej przez obecnych zarządców więc to odradza. Rozumiem, że we Wrocławiu jest 6 urojonych notariuszy? Całkiem sporo. 6 telefonów i 6 takich samych odpowiedzi.

gab:

Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.

Jakiego pierwszego wpisu?

widzę, że mylisz pojęcia a ktoś ci nieźle namieszał w głowie.


Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej.

To, że niezbędny jest wpis, a dokładnie założenie nowej księgi lokalowej i wpis właściciela, nie przesądza o dacie wyodrębnienia lokalu.
Tą datą jest data aktu notarialnego lub przy orzeczeniu sądu - data uprawomocnienia się orzeczenia.

To drugie w twoim przypadku nie wchodzi w grę, więc zostawmy.

Deweloper może wyodrębnić każdy lokal ale wspólnota jeszcze nie powstanie. Jeden z lokali,lbo udział w lokalu, musi zmienić właściciela. Wtedy powstaje WM, bo wspólnota to OGÓŁ właścicieli .
W praktyce deweloper wyodrębnia piewszy lokal przy pierwszej sprzedaży przerzucając koszty na kupującego.

Dobrze, zgadzam się. To inne pytanie - kiedy dochodzi PRAWNIE do wyodrębnienia pierwszego lokalu z 24 wybudowanych przez dewelopera? Bo nie w momencie podpisania aktu notarialnego. Do wyodrębnienia pierwszego lokalu dochodzi... w momencie ujawnienia pierwszego wpisu dla nowego lokalu w KW. Tak, czy nie? Bo notariusze twierdzą, że tak.

W tej chwili w macierzystej KW nie ma założonej żadnej nowej KW na żaden z lokali, na które podpisano umowę przeniesienia własności. Są tylko wzmianki o tym. A jak twierdzą sami notariusze - operowanie na wzmiankach w sytuacji notarialnej zmiany sposobu zarządu jest wysoce ryzykowne i łatwe do podważenia przez obecnego zarządcę.

Chodziło o pierwszy wpis dotyczący nowej KW dla wyodrębnionego lokalu.

gab:Do wyodrębnienia lokalu dochodzi w momencie podpisania aktu notarialnego POD WARUNKIEM, że poźniej bez przeszkód zostanie założona KW lokalowa i zostanie wpisany właściciel.
Może się zdarzyć, że KW na lokal nie założą, bo np. deweloper jest w upadłości i nie miał już prawa sprzedawać lokali. Wtedy oczywiście nie nastąpi wyodrębnienie lokalu, mimo złożonego i opłaconego wniosku do KW.

W tej chwili na założenie KW lokalowej czeka się 5 miesięcy we właściwym mi sądzie. Kiedy zatem prawnie powstanie wspolnota? Załóżmy, że wszystkie wzmianki zostaną wpisane 31.01.2021 a na wpis do KW czeka się 5 miesięcy.

gab:Co do ksiąg.
Teraz jest jedna księga gruntowa zwana czasami macierzystą lub budynkową.
Jeśli ktoś zawiera notarialną umowę kupna lokalu, to notariusz bezwłocznie wysyła do sądu wieczystoksięgowego informację, źe taki akt notarialny sporządzono.
I pojawia się wzmianka, która zostanie wykreślona po założeniu KW lokalowej i dokonaniu wszystkich wpisów , o których mowa w akcie. Notariusz ma obowiązek niezwłącznego dostarczenia aktu do sądu.
Sąd na podstawie tego aktu zakłada KW lokalową, gdzie opisany jest lokal i wpisany właściciel lokalu . Potem wspisuje się np. hipotekę lub inne ograniczenia.

Wszystko się zgadza. Mam informację od notariusza, że dostarczył już wszystkie akty notarialne do sądu i czas oczekiwania na założenie ksiąg to 5 miesięcy. Ponawiam zatem pytanie - kiedy powstanie wspólnota w tym przypadku?

gab:Ostatni raz, niech to w końcu dotrze. Wspólnota powstała w momencie, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal czyli po podpisaniu aktu notarialnego.
Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.

I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.

Okej. W takim razie mam we Wrocławiu już 13 niedouczonych notariuszy. Bo tylu mi odpowiedziało negatywnie.

gab:Ostatni raz, niech to w końcu dotrze. Wspólnota powstała w momencie, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal czyli po podpisaniu aktu notarialnego.
Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.

I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.

Ale odrębna własność lokalu powstaje w momencie ujawnienia wpisu do KW, nie w momencie podpisania umowy przeniesienia własności. Tak mi mówią notariusze. Więc owszem - deweloper podpisał z pierwszym właścicielem lokalu umowę o przeniesienie własności, ale konstytutywny będzie moment ujawnienia nowej księgi wieczystej w KW. A nie sam moment podpisania umowy przeniesienia własności i wpisanie przez notariusza wzmianki. Taka jest konkluzja notariuszy. Dwunastu.