Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Amadeusz, blazejh, KubaP, Prezesod13lat, gab, Zarządca, Ala15, wihajster, a-z

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Cześć,

    przychodzę do Was z pytaniem, bo nie dłużej jak za dwa tygodnie czeka mnie podpisanie notarialne aktu przeniesienia własności lokalu, ale wyszła inna sprawa:

    1) deweloper poinformował właścicieli lokali, że istnieje już wspólnota - zapewne wydzielił już jeden lokal, wspólnota powstała z automatu i zarząd nieruchomością został powierzony firmie kogucik/znajomemu dewelopera. Na ile ewentualna umowa (jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem) będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?

    Chodzi mi o to, że właściciele - jak już wszystkie 24 mieszkania będą miały swoich właścicieli chcą zrobić zebranie, wybrać zarząd, zmienić ewentualnie sposób zarządu na Zarząd Wspólnoty i wybrać sobie ewentualnie swojego zarządcę. Ale jak wygląda sprawa z okresem wypowiedzenia dla zarządcy już wybranego przez wspólnotę pod tytułem "1 mieszkanie sprzedane + deweloper"? Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime9-01-2021 zmieniony
     
    Niej jak ... Wspólnota nie ma jeszcze podpisanej umowy . Jest zarząd powierzony art. 18.1 . odwołanie takie zarządcy zależy od treści uchwały jaką podejmą właściciele lokali zaprotokołowanej przez notariusza . Możecie go zostawić na trzy miesiące od dnia podjęcia uchwały

    Zanim zaczniesz wojaczkę z deweloperem, zapoznaj się z treścią ustawy o własności lokali .(UoWL link masz w mojej stopce)

    Taką zmianę najlepiej zrobić, gdy deweloper ma więcej niż 50 % udziałów w NW, a właściciele więcej niż 20 % ale mniej niż 50 %. wtedy głosuje się 1 właściciel = 1 głos .

    Art.23. 2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. UoWL ; UoGN ;
  2. grrigor
    Na ile ewentualna umowa .... będzie obejmowała wszystkich właścicieli, którzy będą kolejno podpisywali umowy przeniesienia własności?
    Co to znaczy na ile? Tak długo dopóki właściciele tego nie zmienią - mówi o tym art. 18 ust. 1, ust 2 i ust. 2a UoWL.
    (jeśli była zawarta, a nie był to zarząd powierzony - tego jeszcze nie wiem)
    To jest kluczowa sprawa bo jeżeli:
    a) umowa została zawarta w której określono sposób zarządu powierzając go firmie kogucik to aby ten stan zmienić należy skorzystać z art. 18 ust. 2a.
    b) jeżeli zarządu nie powierzono w umowie tej firmie to dalszy tok postępowania wynika z art. 20
    Czy nowo wybrany zarząd będzie mógł po prostu bez okresu wypowiedzenia zrezygnować z usług obecnego zarządcy?
    To zależy co ten zarządca ma napisane w umowie ze wspólnotą (deweloperem) o rozwiązaniu a generalnie wszystko zależy od kwestii dogadania się.
  3. Jeżeli ustanowiono zarząd powierzony na podstawie art 18.1 ustawy, to ten sposób zarządu będzie funkcjonował do momentu gdy właściciele uchwałą protokołowaną przez notariusza nie zmienią sposobu zarządu. Po zmianie sposobu możecie skorzystać z art 20.

    Czyli zmiana sposobu musi nastąpić w tej samej formie czynności prawnej, co ustanowienie zarządu powierzonego.

    Jeżeli dodatkowo funkcjonuje jakaś umowa pomiędzy deweloperem a firmą kogucik, to ona jedynie precyzuje obowiązki owego zarządcy.
    Taka umowa może się wprawdzie nazywać umową o zarządzanie, ale samodzielna pozycja prawna firmy kogucik wynika wprost z zapisów waszych aktów notarialnych, które będą powielane w każdym kolejnym akcie. Chcąc nie chcąc każdy kolejny właściciel podpisując umowę sprzedaży u notariusza przystąpi też do aktu ustanowienia zarządu powierzonego.
  4. blazejh - na tym wykladzie o zarządach we WM chyba nie spałes.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime14-01-2021 zmieniony
     
    Wracam z tematem - Pani notariusz powiedziała mi, że w związku z covidem notariusz nie ma obowiązku stawiać się do zmiany sposobu zarządu, ponieważ nie jest to czynność wpływająca żywotnie na interesy wspólnoty. A tak podobno mówi któraśtam ustawa związana z covidem.

    Ktoś może potwierdzić bądź zaprzeczyć? Zarządca funkcjonuje w oparciu o art. 18 ust.1 i teraz się zastanawiam na ile obecność notariusza będzie konieczna, a na ile nie. Ktoś, coś?

    I drugie pytanie - jeśli zarządca jest teraz wybrany w oparciu o art. 18 uowl, to czy wspólnota mimo wszystko może skorzystać z art. 20 uowl, czy najpierw należy obecnego zarządcę odwołać? CZyli jednym słowem - czy mając zarządcę można wybrać zarząd?

    Nowy doklejony: 14.01.21 19:13
    blazejh:Jeżeli ustanowiono zarząd powierzony na podstawie art 18.1 ustawy, to ten sposób zarządu będzie funkcjonował do momentu gdy właściciele uchwałą protokołowaną przez notariusza nie zmienią sposobu zarządu. Po zmianie sposobu możecie skorzystać z art 20.

    Czyli zmiana sposobu musi nastąpić w tej samej formie czynności prawnej, co ustanowienie zarządu powierzonego.

    Jeżeli dodatkowo funkcjonuje jakaś umowa pomiędzy deweloperem a firmą kogucik, to ona jedynie precyzuje obowiązki owego zarządcy.
    Taka umowa może się wprawdzie nazywać umową o zarządzanie, ale samodzielna pozycja prawna firmy kogucik wynika wprost z zapisów waszych aktów notarialnych, które będą powielane w każdym kolejnym akcie. Chcąc nie chcąc każdy kolejny właściciel podpisując umowę sprzedaży u notariusza przystąpi też do aktu ustanowienia zarządu powierzonego.


    No właśnie. Pani notariusz coś wspominała, że przez covid nie musi się stawiać. Prawda to?
    •  
      CommentAuthorAmadeusz
    • CommentTime14-01-2021 zmieniony
     
    grrigor
    I drugie pytanie - jeśli zarządca jest teraz wybrany w oparciu o art. 18 uowl, to czy wspólnota mimo wszystko może skorzystać z art. 20 uowl, czy najpierw należy obecnego zarządcę odwołać? CZyli jednym słowem - czy mając zarządcę można wybrać zarząd?
    Odpowiedź na takie pytanie już otrzymałeś:
    Amadeusz: To jest kluczowa sprawa bo jeżeli:
    a) umowa została zawarta w której określono sposób zarządu powierzając go firmie kogucik to aby ten stan zmienić należy skorzystać z art. 18 ust. 2a.
    b) jeżeli zarządu nie powierzono w umowie tej firmie to dalszy tok postępowania wynika z art. 20
    Nie ma innej możliwości.
    Jeżeli zarządca "jest wybrany" - to błędne mniemanie bo wg. art. 18 może być tylko powołany (wyznaczony) - więc taki zarządca sprawuje już zarząd tzw. powierzony czyli wybieranie drugiego zarządu przez właścicieli byłoby bez sensu bo nie wyobrażam sobie normalnego działania jakiejkolwiek wspólnoty mającej "dwa zarządy".
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime14-01-2021 zmieniony
     
    @Amadeusz - a co z faktem, żę przez covid notariusz nie musi się stawiać? Przerabiał to ktoś? Ile mniej więcej kosztuje taka wizyta rejenta?
  5. żę przez covid notariusz nie musi się stawiać?
    Najlepiej przed wybraniem notariusza skontaktować się telefonicznie z kilkoma i ustalić czy będzie możliwe dokonanie czynności notarialnych w wybranym przez nas terminie i miejscu.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime15-01-2021 zmieniony
     
    grrigor:Wracam z tematem - Pani notariusz powiedziała mi, że w związku z covidem notariusz nie ma obowiązku stawiać się do zmiany sposobu zarządu, ponieważ nie jest to czynność wpływająca żywotnie na interesy wspólnoty. A tak podobno mówi któraśtam ustawa związana z covidem.
    A czy jeden Rejent jest na tym świcie .... popytaj u innych Rejentów ....
    Jak ktoś się boi wykonywać czynności to pies go *****, są inni.

    W jednej z WM byli tak zdeterminowani i zgrani, że zrobili tak:

    Powiadomili wszystkich właścicieli lokali, że będzie głosowana uchwała, w drodze indywidualnego zbierania głosów, ws zmiany sposobu zarządu nieruchomością.

    Większość ustawowa właścicieli, liczona udziałami, dała trzem właścicielom notarialne pełnomocnictwo rodzajowe do głosowania pod uchwałą właścicieli lokali ws zmiany sposobu zarządu nieruchomością.

    Ta trójka poszła do Rejenta i podjęła w jego obecności + pełnomocnictwa uchwalę zmieniającą sposób zarządu nieruchomością. WM liczy 174 lokale. Oczywiście deweloper szalał ... i nic nie wskórał. Z planowanych trzech lat nic nie robienia, nic nie wyszło .
    Nowy zarząd WM pozwał dewelopera za spartaczone roboty i po 7 latach uzyskał odszkodowanie od dewelopera na sumę 1.650.000 zł. UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime15-01-2021
     
    Pani notariusz coś tam wspominała bo boi się złapać wirusa.
    Idź do rejenta bez chorób towarzyszących.:smile:
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime15-01-2021 zmieniony
     
    Niech zgadnę - notariusza wybrał deweloper?
    Jeśli tak, to nie dziwi , że notariusz zniechęca do zmiany sposobu zarządu.

    Te wszystkie zalecenia, rozporządzenia covidowe są tak mętne, że nie ma co się sugerować sugestiami tej notariuszki.

    Pierwsza rzecz - nie ma potrzeby zwoływania zebrania. Możecie znaleźć notariusza, do którego w oznaczonej godzinie i przy zachowaniu reżimu sanitarnego mogą przyjść właściciele lokali złożyć podpis pod uchwałą. Gdy będzie większość głosów "za" notariusz sporządzi protokół .
    Jeden warunek - trzeba będzie zawiadomić pisemnie wszystkich właścicieli, że taka uchwała zapadła. Art. 23.3 uwl.
    Szukajcie notariusza młodego, który dopiero zabiega o klienta.

    Druga rzecz: jeśli zmienicie zarząd z powierzonego na ustawowy ( art.20.1 i dalsze) musicie nie tylko wybrać członków zarządu ale mieć wybranego administratora. Warto takie rzeczy ustalić wcześniej.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime26-01-2021
     
    A jeszcze takie pytanie - jeśli dopiero są Dz. KW. - wnioski o wpis do KW to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu? Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?
  6. ...to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu?
    Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?
    Oczywiście, że można - jedno z drugim nie ma nic wspólnego i przede wszystkim - UoWL nie zawiera takiego warunku!
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime26-01-2021
     
    grrigor:A jeszcze takie pytanie - jeśli dopiero są Dz. KW. - wnioski o wpis do KW to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu?
    Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?
    Oczywiście, że nie trzeba czekać aż zostaną założone KW lokali ; najlepiej to zrobić, gdy właściciele lokali mają notarialne przeniesione ponad 20 % udziałów i są "zgrani", co do zmiany sposobu zarządu , ale mniej niż 50% . UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021 zmieniony
     
    KubaP:
    grrigor:A jeszcze takie pytanie - jeśli dopiero są Dz. KW. - wnioski o wpis do KW to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu?
    Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?
    Oczywiście, że nie trzeba czekać aż zostaną założone KW lokali ; najlepiej to zrobić, gdy właściciele lokali mają notarialne przeniesione ponad 20 % udziałów i są "zgrani", co do zmiany sposobu zarządu , ale mniej niż 50% .


    Art. 7 UoWL:

    1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
    2.Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

    Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?

    Z tego co wynika z UoWL tylko właściciele mogą głosować w sprawie uchwał. Czyli właścicielem jest się nie w momencie podpisania aktu przeniesienia własności, a w momencie ujawnienia tego w KW. Mylę się? Wydaje mi się, że to wpis do KW jest konstytutywny, nie wniosek w postaci Dz.Kw., którą sąd zawsze może uchylić.

    Nowy doklejony: 27.01.21 09:44
    Amadeusz:
    ...to można zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu?
    Czy trzeba czekać do założenia nowych ksiąg?
    Oczywiście, że można - jedno z drugim nie ma nic wspólnego i przede wszystkim - UoWL nie zawiera takiego warunku!


    Jesteś pewien? Art. 7 pkt. 2 UoWL:

    Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

    Czyli do przeniesienia aktu własności na nowego właściciela w myśl tego artykułu nie dochodzi w momencie podpisania aktu, tylko w momencie wpisu do KW. A tylko pełnoprawni właściciele mogą głosować za czymkolwiek.
  7. To prawda, właścicielem nieruchomości , stajesz się po ujawnieniu w księdze wieczystej. Prawo głosu i uczestniczenia w zarządzie na, masz z chwilą aktu przeniesienia własności. Podobnie, formalności związane z powstaniem wspólnoty (wybor zarządu, uchwalenie planu, inne, wystąpienie o NIP, GUS, US i konto, itd) rozpoczynają się z chwilą pierwszego aktu, a nie pojawienia się wpisu w dziale II, nowozalozonej księgi wieczystej
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021
     
    azygnerski:To prawda, właścicielem nieruchomości , stajesz się po ujawnieniu w księdze wieczystej. Prawo głosu i uczestniczenia w zarządzie na, masz z chwilą aktu przeniesienia własności. Podobnie, formalności związane z powstaniem wspólnoty (wybor zarządu, uchwalenie planu, inne, wystąpienie o NIP, GUS, US i konto, itd) rozpoczynają się z chwilą pierwszego aktu, a nie pojawienia się wpisu w dziale II, nowozalozonej księgi wieczystej


    A skąd wynika to prawo? W UoWL nigdzie nie ma o tym mowy. Mowa jest tylko, że to właściciele decydują o uchwałach wspólnoty. Jest też powiedziane, kiedy stajesz się właścicielem lokalu. Ale nie ma ani słowa o tym, że prawo głosu jest w momencie przeniesienia aktu własności.

    No tak, ale nadal - czy sam podpis na akcie notarialnym jest przeniesieniem aktu własności? No właśnie chyba nie, bo konstytutywne jest tutaj założenie KW. Wzmiankę o założeniu KW w teorii sąd może uchylić. Dlatego o tym mówię, że w myśl prawa WŁAŚCICIELEM stajesz się w momencie założenia KW - a UoWL nigdzie nie precyzuje, że osoby z podpisanymi umowami przeniesienia własności są już właścicielami, mogącymi brać udział w zebraniu.
  8. To inaczej. Kto jest właścicielem mieszkania sprzedanego tobie przez dewelopera, do czasu założenia księgi i dokonania wpisu? Deweloper, ty czy żaden z powyższych?
    A w ogóle, to do czego zmierzasz tymi pytaniami?
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021 zmieniony
     
    azygnerski:To inaczej. Kto jest właścicielem mieszkania sprzedanego tobie przez dewelopera, do czasu założenia księgi i dokonania wpisu? Deweloper, ty czy żaden z powyższych?
    A w ogóle, to do czego zmierzasz tymi pytaniami?


    Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.

    A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.

    Notariusze tłumaczą to w ten sposób, że to, że bank akceptuje Dz.Kw. zamiast wpisu do KW to jego ryzyko. W świetle prawa właścicielem nadal nie jestem.
  9. No i prawidłowo. Wracamy do punktu wyjścia, właścicielem stajesz się gdy twoje nazwisko widnieje w kw.
    Kto w takim razie uchwalił powierzenie zarządu, wynagrodzenia zarządcy i innych podwykonawców, kto uchwalił wysokość zaliczek? Czy deweloper i pierwszy właściciel działali bezprawnie? Czy jest w takim razie wpis w kw dział III że zarząd sprawuje xxxx? Może działa bezprawnie, i se facto, nie macie zarządu...?
    Zadaj te pytania tym notariuszom.
    A w ogóle, to upewnij się, czy macie zarząd powierzony, bo jakoś nie odczytuje z twoich wpisów, że jesteś tego pewien
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021
     
    azygnerski:No i prawidłowo. Wracamy do punktu wyjścia, właścicielem stajesz się gdy twoje nazwisko widnieje w kw.
    Kto w takim razie uchwalił powierzenie zarządu, wynagrodzenia zarządcy i innych podwykonawców, kto uchwalił wysokość zaliczek? Czy deweloper i pierwszy właściciel działali bezprawnie? Czy jest w takim razie wpis w kw dział III że zarząd sprawuje xxxx? Może działa bezprawnie, i se facto, nie macie zarządu...?
    Zadaj te pytania tym notariuszom.
    A w ogóle, to upewnij się, czy macie zarząd powierzony, bo jakoś nie odczytuje z twoich wpisów, że jesteś tego pewien


    Z tego co wiem, tak mi przekazano: w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu zarząd został przekazany firmie X.

    Sprawdzałem przed sekundą dział III KW księgi, z której wyodrębniane będą lokale. Nie ma żadnego wpisu o zarządzie - są tylko wpisy roszczenia o przeniesienie własności i służebności. Ani słowa o zarządzie na dzień dzisiejszy.

    W akcie jest wpis o następującej treści - "Stawający oświadczają, że Zarząd nieruchomością wspólną położoną w X został, zgodnie z art. 18 pkt. 1 UoWL do dnia podjęcia odmiennej decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, firmie X z siedzibą w Y. Do zarządu stosuje się przepisy UoWL oraz postanowienia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną."

    Co w takiej sytuacji?
  10. No tak, to bez notariusza lepiej tematu nie zaczynać. Raczej nie zmusisz. Pozostaje czekać. Z drugiej strony, jako właściciel masz prawo uczestniczyć w zarządzie nieruchomości wspólnej; patrz na ręce, zgłaszaj uwagi i inicjuj uchwały...
    A jest tak źle, że chciałbyś zmienić, czy po prostu nie ufasz i wolisz zarząd właścicielski? Trzeba pomyśleć, co po odwołaniu, dobrze mieć firmę administrująca jako wsparcie.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021
     
    azygnerski:No tak, to bez notariusza lepiej tematu nie zaczynać. Raczej nie zmusisz. Pozostaje czekać. Z drugiej strony, jako właściciel masz prawo uczestniczyć w zarządzie nieruchomości wspólnej; patrz na ręce, zgłaszaj uwagi i inicjuj uchwały...
    A jest tak źle, że chciałbyś zmienić, czy po prostu nie ufasz i wolisz zarząd właścicielski? Trzeba pomyśleć, co po odwołaniu, dobrze mieć firmę administrująca jako wsparcie.


    Wiesz co, tak zamierzałem póki co - będę patrzył na ręce, inicjował uchwały i dążył do przekonania właścicieli. Nie ufam - wolę zarząd właścicielski. Nikt nie zrobi tak dobrze mi jak ja sam. Taka dewiza.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime27-01-2021 zmieniony
     
    grrigor: A skąd wynika to prawo? W UoWL nigdzie nie ma o tym mowy.
    Odpowiedz sobie na pytanie , co to jest akta notarialny ? Czy akt notarialny potwierdza prawo własności ?


    grrigor: Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?
    a jaka będzie wpisana data do KW, od której możesz uważać się za właściciela lokalu ? UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime27-01-2021 zmieniony
     
    KubaP:
    grrigor: A skąd wynika to prawo? W UoWL nigdzie nie ma o tym mowy.
    Odpowiedz sobie na pytanie , co to jest akta notarialny ? Czy akt notarialny potwierdza prawo własności ?

    Nie, akt notarialny potwierdza dokonanie czynności żądania założenia księgi wieczystej i przeniesienia własności. Ale nie potwierdza prawa własności do lokalu.


    grrigor: Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?
    a jaka będzie wpisana data do KW, od której możesz uważać się za właściciela lokalu ?


    Będzie wpisana data wzmianki. Ale nadal - nie jest tak, że sama wzmianka nie jest równoznaczna z prawem własności? Prawo własności potwierdza wpis do KW, nie wzmianka.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime27-01-2021
     
    Czyli de facto odrębna własność lokalu - staję się właścicielem - w momencie wpisu do KW. Tak, czy nie?


    Nie. Właścicielem stajesz się w momencie podpisania umowy notarialnej pod warunkiem, że potem bez przeszkód zostanie dokonany wpis w KW.

    Kodeks cywilny:

    Art. 155. § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania
    nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy
    co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis
    szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

    Nowy doklejony: 27.01.21 21:24
    Wpis nowego właściciela w księdze wieczystej ma charakter "deklaratywny", czyli jedynie ujawnia w księgach wieczyxtych fakt przeniesienia własności.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime28-01-2021 zmieniony
     
    grrigor:Będzie wpisana data wzmianki.
    Ale nadal - nie jest tak, że sama wzmianka nie jest równoznaczna z prawem własności?
    Prawo własności potwierdza wpis do KW, nie wzmianka.
    nie o wzmiankę mi chodzi...
    jak już wpis się pojawi ( po 6-9 miesiącach ) to jaka data będzie widniała związana z byciem właścicielem lokalu ....
    nie mecz się, nie kombinuj ... będzie data podpisania aktu notarialnego , czyli sprzed 6-9 miesięcy .
    Właścicielem lokalu stajesz się z chwilą podpisania aktu notarialnego .

    Tzw. "Wzmianka", o której zasygnalizowałeś jest informacją, że od ostatniego wpisu do KW lokal mógł zmienić właściciela , że ujawniony właściciel dokonywał czynności przeniesienia własności lokalu. UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime28-01-2021
     
    Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

    Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

    Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime28-01-2021
     
    Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.

    A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.


    Nie bardzo w to wierzę. Albo notariusze nie chcą podejmować czynności, bo musieliby lecieć do sądu i sprawdzać akty notarialne albo coś źle zrozumiałeś.
    Być może w pojedynkę jesteś mało wiarygodny. Zmiana sposobu zarządu to wola większości a nie jednego właściciela z małym udziałem.

    To, że deweloper narzuca zarządce mnie nie dziwi. Nim sprzeda wszystkie mieszkania, trzeba wspólnotą zarządzać. Czasami mijają lata nim ludzie się zorganizują i coś zmienią.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime28-01-2021 zmieniony
     
    grrigor:Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.
    to spytaj się czy
    potwierdź sprzedaż twojego lokalu , nie wpisu do KW , masz tylko AN .... :bigsmile: i chętnego, który daje dobrą cenę

    Na pewno, nie odmówią, takiej transakcji .:bigsmile:


    grrigor:A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.
    Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
    AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem . UoWL ; UoGN ;
  11. grrigor
    Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.
    Prawidłowo, bo dokładnie tak jest. Mówi o tym art. 7 ust. 2 UoWL.

    ...że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali.
    Prawidłowo! Mówi o tym art. 18 ust. 2 UoWL Czyli inaczej - nie wolno zmieniać zaprzęgu w czasie jazdy. Z przepisu tego wynika jednoznacznie, że sposób zarządu można zmienić dopiero gdy deweloper sprzeda wszystkie lokale(także ewentualnie sobie).
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    Dla niedowiarków i nawiedzonego #Amadeusz

    Źródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-zmienic-zarzadce-wybranego-przez-dewelopera/11646/

    Zmiany sposobu zarządu
    Jak już była o tym mowa wyżej, zmiany te mogą przybrać bardzo różny charakter – w zależności od aktualnej sytuacji panującej w danej wspólnocie mieszkaniowej oraz woli jej członków. Co ważne, nie ma przeszkód aby zasady zarządu były zmieniane kilkakrotnie. Granicę stanowi bowiem jedynie wola większości właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

    Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby.
    Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez powierzenie go podmiotowi zewnętrznemu.
    Drugą metodą zaś jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego.

    Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, iż sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

    Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

    >>>rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,
    >>>wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,
    >>>zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

    Jak widać zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to wszakże łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.


    I tu też można poczytać, jak tego dokonać:

    http://www.zarzadca.eu/dyskusja/6878/zmiana-zarzadu-wspolnoty/

    https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html

    Prawo nie wskazuje daty kiedy można zmienić sposób zarządu NW , Można to zrobić w każdym momencie , ważne jest, aby to zrobiono z udziałem notariusza i dokonać wpisu do KW UoWL ; UoGN ;
    •  
      CommentAuthorAmadeusz
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    Będąc śmierdzącym psem, jak chcesz to sobie możesz szczekać u siebie w domu.
    Poza tym pisałem ci już - spytaj się kogoś mądrzejszego co oznacza zapis art. 18 ust. 2 i czy uchwałą która uzyskała 20% według twojej głoszonej b_dury, można zmienić sposób zarządu ustalony przez dewelopera w pierwszej umowie - zamiast wklejać tu bezmyślnie cytaty, nie na temat na dodatek treści których nie rozumiesz - bo przynosisz wstyd temu Forum!
    Oczywiście i tak z tego nic nie zrozumiesz ale to informacja nie dla ciebie.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021
     
    gab:
    Wedle 4 notariuszy z Wrocławia do których dzwoniłem, przeniesienie własności lokalu ma miejsce nie w momencie podpisania umowy o przeniesienie własności tylko właśnie w momencie ujawnienia tego faktu w KW. I w opinii tych 4 notariuszy, do momentu wpisu w KW właścicielem jest nadal deweloper.

    A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.


    Nie bardzo w to wierzę. Albo notariusze nie chcą podejmować czynności, bo musieliby lecieć do sądu i sprawdzać akty notarialne albo coś źle zrozumiałeś.
    Być może w pojedynkę jesteś mało wiarygodny. Zmiana sposobu zarządu to wola większości a nie jednego właściciela z małym udziałem.

    To, że deweloper narzuca zarządce mnie nie dziwi. Nim sprzeda wszystkie mieszkania, trzeba wspólnotą zarządzać. Czasami mijają lata nim ludzie się zorganizują i coś zmienią.


    Odpowiedź od notariusza:

    "Kodeks cywilny stanowi ogólną zasadę. Co do zasady wpisy w księgach wieczystych są deklaratoryjne, ale przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest wyjątek - wpis ma charakter konstytutywny.

    W Pana przypadku wpis konstytutywny wynika z ustawy o własności lokali, art. 7 ust. 2:
    „2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.”

    Mamy tutaj ustawę szczegółową w stosunku do Kodeksu cywilnego, a jedną z zasad interpretacji przepisów jest „lex specialis derogat legi generali” (przepis szczególny uchyla przepis ogólny).

    Dlatego stoimy na stanowisku, że do momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu – założenia dla niego księgi wieczystej nie ma wspólnoty mieszkaniowej."

    Nowy doklejony: 29.01.21 12:09
    KubaP:Dla niedowiarków i nawiedzonego #Amadeusz

    Źródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/jak-zmienic-zarzadce-wybranego-przez-dewelopera/11646/

    Zmiany sposobu zarządu
    Jak już była o tym mowa wyżej, zmiany te mogą przybrać bardzo różny charakter – w zależności od aktualnej sytuacji panującej w danej wspólnocie mieszkaniowej oraz woli jej członków. Co ważne, nie ma przeszkód aby zasady zarządu były zmieniane kilkakrotnie. Granicę stanowi bowiem jedynie wola większości właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

    Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby.
    Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez powierzenie go podmiotowi zewnętrznemu.
    Drugą metodą zaś jest zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego.

    Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, iż sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

    Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

    >>>rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,
    >>>wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,
    >>>zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

    Jak widać zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to wszakże łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.


    I tu też można poczytać, jak tego dokonać:

    http://www.zarzadca.eu/dyskusja/6878/zmiana-zarzadu-wspolnoty/

    https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/prawo/220173,Kiedy-deweloper-moze-zarzadzac-budynkiem.html

    Prawo nie wskazuje daty kiedy można zmienić sposób zarządu NW , Można to zrobić w każdym momencie , ważne jest, aby to zrobiono z udziałem notariusza i dokonać wpisu do KW


    Ale notariusz jednoznacznie wypowiedział się, kiedy powstaje wspólnota.

    Nowy doklejony: 29.01.21 12:11
    blazejh:Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

    Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

    Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.


    No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.

    Nowy doklejony: 29.01.21 12:16
    blazejh:Żadna data wzmianki. Właścicielem będziesz z chwilą podpisu aktu u notariusza. W następnej chwili już możesz głosować pierwsze uchwały.

    Tak się często dzieje. Umowa powierzenia zarządu zostaje ustanowiono pomiędzy dwoma pierwszymi właścicielami lokali. Czuli np. pomiędzy deweloperem oraz np. pracownikiem dewelopera. Albo osobą jakoś inaczej powiązaną ze spółka córką,która będzie tzw. zarządca powierzonym. Albo pomiędzy deweloperem a córką prezesa dewelopera. W skrajnej wersji tak się robi.

    Zmianę sposobu zarządu (nazwijmy to tak dla uproszczenia ) musiałbyś przeprowadzić przed podpisaniem pierwszego aktu. Przed jego wprowadzeniem. Czyli musiałbyś przeforsować po prostu nowy projekt pierwszego aktu notarialnego, w którym nie ma powołaniowa na art 18.1.


    To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?

    Nowy doklejony: 29.01.21 12:17
    grrigor:A pytam o to dlatego, że już 4 notariuszy z Wrocławia odmówiło mi zaprotokołowania zmiany sposobu zarządu, powołując się właśnie na brak wyodrębnionych lokali. Dlatego pytam bardziej doświadczonych. Bo często życie sobie, a praktyka sobie.
    Pierwszy raz słyszę, że odmówili ....
    AN to nie o wyodrębnieniu świadczy, tylko o właścicielu lokalu, co on posiada . Wypis z katastru miejskiego ( Wrocław ma chyba na Kromera) świadczy o samodzielności lokali i przypisanym do nich udziałem .

    samodzielność lokalu nie ma nic wspólnego z jego wyodrębnieniem i przeniesieniem własności.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021
     
    No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.



    Wyodrębnienie pierwszego lokalu to za mało, by powstała wspólnota.

    Nie wierzę, by notariusze opowiadali takie ****.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    gab:
    No jednak notariusze stoją na stanowisku, że wspólnota powstaje w momencie WYODRĘBNIENIENIA pierwszego lokalu. A WYODRĘBNIENIE następuje w momencie założenia nowej KW, a nie w momencie podpisania pierwszego aktu notarialnego.



    Wyodrębnienie pierwszego lokalu to za mało, by powstała wspólnota.

    Nie wierzę, by notariusze opowiadali takie ****.


    Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021
     
    To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?

    Po pierwsze w KW nie ma adresu do korespondecji, po drugie notariusz wiedziałby, gdzie znajdziesz dane pozostałych właścicieli.
    To, że sądy wieczystoksięgowe się spóźniają z wpisami do KW nie może pozbawiać obywateli prawa do rozporządzania własnością.

    Zadaj swoim mitycznym notariuszom pytanie, co w przypadku, gdy dziś ktoś kupuje lokal a jutro traci np. pracę i chce swój lokal sprzedać?

    Prawdziwy notariusz wie, co zrobić. Urojony będzie wymyśłał głupotki nie mające nic wspólnego z prawem.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    gab:
    To jak w takim razie zwołać zebranie wspólnoty, skoro nie wiem kto jest właścicielem? Jeśli będą wpisy w KW to wchodzę w macierzystą księgę nieruchomości i widzę do kogo z imienia i nazwiska należy dany lokal z konkretnym numerem. I na taki adres mogę zaadresować pismo o zebraniu wspólnoty. Jeśli mam tylko wzmianki to jak mam dojść, kto jest de facto właścicielem nieruchomości przy zbieraniu podpisów, czy organizowaniu zebrania?

    Po pierwsze w KW nie ma adresu do korespondecji, po drugie notariusz wiedziałby, gdzie znajdziesz dane pozostałych właścicieli.
    To, że sądy wieczystoksięgowe się spóźniają z wpisami do KW nie może pozbawiać obywateli prawa do rozporządzania własnością.

    Zadaj swoim mitycznym notariuszom pytanie, co w przypadku, gdy dziś ktoś kupuje lokal a jutro traci np. pracę i chce swój lokal sprzedać?

    Prawdziwy notariusz wie, co zrobić. Urojony będzie wymyśłał głupotki nie mające nic wspólnego z prawem.


    Tu akurat się mylisz. W KW nowowyodrębnionych lokali są dane właściciela i dane lokalu. A na jakie dane mam zaadresować zawiadomienie o zebraniu wspólnoty? Skąd mam wziąć pewne dane? TO pierwsze pytanie do Ciebie. A drugie - notariusz powiedział, że może taką transakcję przeprowadzić, ale spotkał się z podważaniem jej przez obecnych zarządców więc to odradza. Rozumiem, że we Wrocławiu jest 6 urojonych notariuszy? Całkiem sporo. 6 telefonów i 6 takich samych odpowiedzi.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.


    Jakiego pierwszego wpisu?

    widzę, że mylisz pojęcia a ktoś ci nieźle namieszał w głowie.


    Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
    jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
    znoszącego współwłasność.
    2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
    w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
    wieczystej.

    To, że niezbędny jest wpis, a dokładnie założenie nowej księgi lokalowej i wpis właściciela, nie przesądza o dacie wyodrębnienia lokalu.
    Tą datą jest data aktu notarialnego lub przy orzeczeniu sądu - data uprawomocnienia się orzeczenia.

    To drugie w twoim przypadku nie wchodzi w grę, więc zostawmy.

    Deweloper może wyodrębnić każdy lokal ale wspólnota jeszcze nie powstanie. Jeden z lokali, albo udział w lokalu, musi zmienić właściciela. Wtedy powstaje WM, bo wspólnota to OGÓŁ właścicieli .
    W praktyce deweloper wyodrębnia piewszy lokal przy pierwszej sprzedaży przerzucając koszty na kupującego.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    gab:
    Mam takie informacje - za wyodrębnienie lokalu uważa się moment ujawnienia pierwszego wpisu w KW. Nie moment wpisu wzmianki. I dzwoniłem dziś do kilku różnych notariuszy. To nie jest za mało. Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.


    Jakiego pierwszego wpisu?

    widzę, że mylisz pojęcia a ktoś ci nieźle namieszał w głowie.


    Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także
    jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu
    znoszącego współwłasność.
    2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana
    w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
    wieczystej.

    To, że niezbędny jest wpis, a dokładnie założenie nowej księgi lokalowej i wpis właściciela, nie przesądza o dacie wyodrębnienia lokalu.
    Tą datą jest data aktu notarialnego lub przy orzeczeniu sądu - data uprawomocnienia się orzeczenia.

    To drugie w twoim przypadku nie wchodzi w grę, więc zostawmy.

    Deweloper może wyodrębnić każdy lokal ale wspólnota jeszcze nie powstanie. Jeden z lokali,lbo udział w lokalu, musi zmienić właściciela. Wtedy powstaje WM, bo wspólnota to OGÓŁ właścicieli .
    W praktyce deweloper wyodrębnia piewszy lokal przy pierwszej sprzedaży przerzucając koszty na kupującego.


    Dobrze, zgadzam się. To inne pytanie - kiedy dochodzi PRAWNIE do wyodrębnienia pierwszego lokalu z 24 wybudowanych przez dewelopera? Bo nie w momencie podpisania aktu notarialnego. Do wyodrębnienia pierwszego lokalu dochodzi... w momencie ujawnienia pierwszego wpisu dla nowego lokalu w KW. Tak, czy nie? Bo notariusze twierdzą, że tak.

    W tej chwili w macierzystej KW nie ma założonej żadnej nowej KW na żaden z lokali, na które podpisano umowę przeniesienia własności. Są tylko wzmianki o tym. A jak twierdzą sami notariusze - operowanie na wzmiankach w sytuacji notarialnej zmiany sposobu zarządu jest wysoce ryzykowne i łatwe do podważenia przez obecnego zarządcę.

    Chodziło o pierwszy wpis dotyczący nowej KW dla wyodrębnionego lokalu.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021
     
    Do wyodrębnienia lokalu dochodzi w momencie podpisania aktu notarialnego POD WARUNKIEM, że poźniej bez przeszkód zostanie założona KW lokalowa i zostanie wpisany właściciel.
    Może się zdarzyć, że KW na lokal nie założą, bo np. deweloper jest w upadłości i nie miał już prawa sprzedawać lokali. Wtedy oczywiście nie nastąpi wyodrębnienie lokalu, mimo złożonego i opłaconego wniosku do KW.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021
     
    gab:Do wyodrębnienia lokalu dochodzi w momencie podpisania aktu notarialnego POD WARUNKIEM, że poźniej bez przeszkód zostanie założona KW lokalowa i zostanie wpisany właściciel.
    Może się zdarzyć, że KW na lokal nie założą, bo np. deweloper jest w upadłości i nie miał już prawa sprzedawać lokali. Wtedy oczywiście nie nastąpi wyodrębnienie lokalu, mimo złożonego i opłaconego wniosku do KW.


    W tej chwili na założenie KW lokalowej czeka się 5 miesięcy we właściwym mi sądzie. Kiedy zatem prawnie powstanie wspolnota? Załóżmy, że wszystkie wzmianki zostaną wpisane 31.01.2021 a na wpis do KW czeka się 5 miesięcy.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021
     
    Co do ksiąg.
    Teraz jest jedna księga gruntowa zwana czasami macierzystą lub budynkową.
    Jeśli ktoś zawiera notarialną umowę kupna lokalu, to notariusz bezwłocznie wysyła do sądu wieczystoksięgowego informację, źe taki akt notarialny sporządzono.
    I pojawia się wzmianka, która zostanie wykreślona po założeniu KW lokalowej i dokonaniu wszystkich wpisów , o których mowa w akcie. Notariusz ma obowiązek niezwłącznego dostarczenia aktu do sądu.
    Sąd na podstawie tego aktu zakłada KW lokalową, gdzie opisany jest lokal i wpisany właściciel lokalu . Potem wspisuje się np. hipotekę lub inne ograniczenia.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021
     
    gab:Co do ksiąg.
    Teraz jest jedna księga gruntowa zwana czasami macierzystą lub budynkową.
    Jeśli ktoś zawiera notarialną umowę kupna lokalu, to notariusz bezwłocznie wysyła do sądu wieczystoksięgowego informację, źe taki akt notarialny sporządzono.
    I pojawia się wzmianka, która zostanie wykreślona po założeniu KW lokalowej i dokonaniu wszystkich wpisów , o których mowa w akcie. Notariusz ma obowiązek niezwłącznego dostarczenia aktu do sądu.
    Sąd na podstawie tego aktu zakłada KW lokalową, gdzie opisany jest lokal i wpisany właściciel lokalu . Potem wspisuje się np. hipotekę lub inne ograniczenia.


    Wszystko się zgadza. Mam informację od notariusza, że dostarczył już wszystkie akty notarialne do sądu i czas oczekiwania na założenie ksiąg to 5 miesięcy. Ponawiam zatem pytanie - kiedy powstanie wspólnota w tym przypadku?
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    Ostatni raz, niech to w końcu dotrze. Wspólnota powstała w momencie, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal czyli po podpisaniu aktu notarialnego.
    Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
    Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.

    I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021
     
    gab:Ostatni raz, niech to w końcu dotrze. Wspólnota powstała w momencie, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal czyli po podpisaniu aktu notarialnego.
    Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
    Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.

    I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.


    Okej. W takim razie mam we Wrocławiu już 13 niedouczonych notariuszy. Bo tylu mi odpowiedziało negatywnie.
    •  
      CommentAuthorAmadeusz
    • CommentTime29-01-2021 zmieniony
     
    grrigor:
    Po prostu chodzi o to kiedy następuje moment wyodrębnienia.
    Może poniższe wyjaśni trochę Twój problem.
    "...Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli dopiero wpis tworzy nowy stan prawny.
    Wprawdzie okres od dnia zawarcia aktu notarialnego i złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej do dnia dokonania takiego wpisu jest okresem pewnego zawieszenia to jednak nie można uznać, że w okresie tym nabywca nie może korzystać z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej. Należy uznać, że czynności takich członków jak na przykład głosowanie przy podejmowaniu uchwał są traktowane jako ważne. Zatem nabywca, mimo że nie jest jeszcze pełnoprawnym właścicielem mieszkania, może brać udział w zebraniach wspólnoty i głosować tak jak każdy inny właściciel. Powyższą interpretację potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.10.2007 roku sygn.akt I ACa 756/07..."
    - http://halo.domy.pl/prawa-wlasciciela-przed-wpisem-do-ksiegi-wieczystej/index.html

    ------------------
    Poniżej masz szczegółowo rozpisane etapy powstawania wspólnoty w budynku dewelopera.
    https://www.gandalf.com.pl/files/products/texts/325654.pdf
    •  
      CommentAuthorgrrigor
    • CommentTime29-01-2021
     
    gab:Ostatni raz, niech to w końcu dotrze. Wspólnota powstała w momencie, gdy deweloper sprzedał pierwszy lokal czyli po podpisaniu aktu notarialnego.
    Powstała z mocy prawa, bo było już dwóch właścicieli.
    Deweloper z pierwszym kupującym, mógł zawrzeć umowę o zmianie sposobu zarządu i powierzyć zarząd X.

    I pewnie to zrobił w pierwszym akcie notarialnym.


    Ale odrębna własność lokalu powstaje w momencie ujawnienia wpisu do KW, nie w momencie podpisania umowy przeniesienia własności. Tak mi mówią notariusze. Więc owszem - deweloper podpisał z pierwszym właścicielem lokalu umowę o przeniesienie własności, ale konstytutywny będzie moment ujawnienia nowej księgi wieczystej w KW. A nie sam moment podpisania umowy przeniesienia własności i wpisanie przez notariusza wzmianki. Taka jest konkluzja notariuszy. Dwunastu.
    •  
      CommentAuthorgab
    • CommentTime29-01-2021
     
    Podaj nazwiska tych notariuszy.

    Nowy doklejony: 29.01.21 15:42
    Potem okaże się, że rozmawiałeś z sekretarkami albo aplikantami świeżakami, którym coś zadzwoniło ale nie w tym paragrafie co trzeba.
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego