Sypiąca się kamienica przy starym rynku bez zarządu wspólnoty, z większościowym udziałowcem
Nano
Użytkownik
Dzień dobry,
Zwracam się do państwa tutaj o pomoc przy rozwiązaniu sytuacji którą mamy we wspólnocie proszę dawać rady konstruktywne jak i krytykujące,bo zawsze to coś wniesie do sprawy.
Opis kamienicy:
Wspólnota mieszkaniowa szuka rozwiązania dla zdewastowanej kamienicy ( głównie dwie oficyny,podwórze i korytarz główny) łącznie z przeżartych rdzą zaworami instalacjami wod-kan piony i poziomy,cieknący dach,rury odpływowe deszczówki z których wybija woda opadowa i zalewa piwnicę wraz z podmakaniem fundamentów,odpadające zewnętrzne tafle tynku oficyn grożące mieszkańcom ze spadną im na głowy podczas przechodu,klatki schodowe obskurne ściany pozdzierane, tynk odchodzi,schody drewniane w których stopnie w niektórych miejscach mają 1/4 głębokości,zapadające się betonowe płyty podwórza.
Jedynie nowa jest instalacja gazowa która została wymieniona rok temu,po tym jak gazownia zakręciła gaz ze względu na nieszczelność przeżartych rdzą ok.40 letnich rur gazowych,wówczas mobilizacja większościowego udziałowca odbyła się na zasadzie wywołanie uchwał żeby wymienić piony i poziomy instalacji gazowej,choć piony powinny iść na klatkach schodowych a idą w mieszkaniach,tak jak pierwotnie były stare rury poprowadzone.
Również frontowa elewacja jest zrobiony i wygląda przyzwoicie była wykonana 4 lata temu
Plusem tej kamienicy to 200metów do starego rynku w mieście którym ma ponad 500tys.mieszkańców,dlatego warto ją ratować no i oczywiście dla warunków bytowych mieszkańców.
Opis sytuacji we wspólnocie:
1.Brak Zarządu Wspólnoty!!!
2.Większościowy udziałowiec ponad 52% w postaci rodziny 4 osób i każdy z tych osób posiada swoje udziały w kamienicy,są w posiadaniu tej nieruchomości od ponad 30 lat
3.Wspólnota mieszkaniowa dopiero się utworzyła dwa lata temu po zniesieniu współwłasności.
4.Związku z niskim FR i FE obydwa wynoszą po 1,5 zł/m2 przy metrażu 1336m2 pozwala rocznie oszczędzić ok.15-18 tys.zł w zależności jakie prace drobne i awaryjne były wykonywane,zaoszczędzona kwota roczna nie pozwala na wykonanie jakiegokolwiek większego remontu,który potrzebuje kamienica, oprócz ewentualne ,małych napraw eksploatacyjnych które występują na kamienicy.
5.Większościowy udziałowiec nie jest skłonny podwyższyć składki na FR jak również odrzuca oferty poddane pod głosowanie uchwałą na remont kompleksowy części dachu w miejscach gdzie cieknie woda czy remont klatek schodowych w oficynie która jest najbardziej zdewastowana,a po tym jak nie udzielił absolutorium zarządowi w czerwcu 2020 te osoby które pełniły funkcję zarządu poddały się rezygnacji z tej funkcji i od tamtej pory nie ma zarządu wspólnoty,mimo kilkukrotnych wezwań zarządcy do wyłonienia kandydatów oraz emaili do większościowego udziałowca żeby on wskazał osoby do zarządu wspólnoty to do tej pory w ogóle się nie określił.Bo im jest tak na rękę żeby zarządu nie było a budynek niszczeje.
JAKI PLAN DZIAŁANIA POWINNA PRZYJĄĆ WSPÓLNOTA( właściciele mniejszościowi) ŻEBY MÓC WYKONAĆ POTRZEBNE REMONTY NA KAMIENICY?
6.Czy zgłoszenie stanu kamienicy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego to dobry początek by zmusić większościowego udziałowca do powołania zarządu wspólnoty i wykonania niezbędnych prac które zagrażają zdrowiu i życiu mieszkańców?
7.Czy wywołanie uchwał na pokrycia środków za remonty części wspólnych z pieniędzy prywatnych właścicieli którzy tego remonty chcą i dotyczy to ich obrębu części wspólnych w których znajdują się ich lokale mogą zostać zbilansowane z miesięcznymi wpłatami na FR,które każdy właściciel uiszcza według udziału,aż do czasu wyczerpania się kwoty która została wpłacona z prywatnych pieniędzy na rzecz remonty części wspólnych.
Czy takie uchwały na wykonywanie remontów mogą być podstawą do egzekwowania odszkodowania za niszczenie budynku,obniżania jego wartości oraz życia pozostałych właścicieli w warunkach poniżej bytowych w momencie odmowy przez większościowego udziałowca ?
Nowy doklejony: 04.02.21 03:19
8.Czy w tym przypadku można zastosować ?:
Art.23. 2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Zwracam się do państwa tutaj o pomoc przy rozwiązaniu sytuacji którą mamy we wspólnocie proszę dawać rady konstruktywne jak i krytykujące,bo zawsze to coś wniesie do sprawy.
Opis kamienicy:
Wspólnota mieszkaniowa szuka rozwiązania dla zdewastowanej kamienicy ( głównie dwie oficyny,podwórze i korytarz główny) łącznie z przeżartych rdzą zaworami instalacjami wod-kan piony i poziomy,cieknący dach,rury odpływowe deszczówki z których wybija woda opadowa i zalewa piwnicę wraz z podmakaniem fundamentów,odpadające zewnętrzne tafle tynku oficyn grożące mieszkańcom ze spadną im na głowy podczas przechodu,klatki schodowe obskurne ściany pozdzierane, tynk odchodzi,schody drewniane w których stopnie w niektórych miejscach mają 1/4 głębokości,zapadające się betonowe płyty podwórza.
Jedynie nowa jest instalacja gazowa która została wymieniona rok temu,po tym jak gazownia zakręciła gaz ze względu na nieszczelność przeżartych rdzą ok.40 letnich rur gazowych,wówczas mobilizacja większościowego udziałowca odbyła się na zasadzie wywołanie uchwał żeby wymienić piony i poziomy instalacji gazowej,choć piony powinny iść na klatkach schodowych a idą w mieszkaniach,tak jak pierwotnie były stare rury poprowadzone.
Również frontowa elewacja jest zrobiony i wygląda przyzwoicie była wykonana 4 lata temu
Plusem tej kamienicy to 200metów do starego rynku w mieście którym ma ponad 500tys.mieszkańców,dlatego warto ją ratować no i oczywiście dla warunków bytowych mieszkańców.
Opis sytuacji we wspólnocie:
1.Brak Zarządu Wspólnoty!!!
2.Większościowy udziałowiec ponad 52% w postaci rodziny 4 osób i każdy z tych osób posiada swoje udziały w kamienicy,są w posiadaniu tej nieruchomości od ponad 30 lat
3.Wspólnota mieszkaniowa dopiero się utworzyła dwa lata temu po zniesieniu współwłasności.
4.Związku z niskim FR i FE obydwa wynoszą po 1,5 zł/m2 przy metrażu 1336m2 pozwala rocznie oszczędzić ok.15-18 tys.zł w zależności jakie prace drobne i awaryjne były wykonywane,zaoszczędzona kwota roczna nie pozwala na wykonanie jakiegokolwiek większego remontu,który potrzebuje kamienica, oprócz ewentualne ,małych napraw eksploatacyjnych które występują na kamienicy.
5.Większościowy udziałowiec nie jest skłonny podwyższyć składki na FR jak również odrzuca oferty poddane pod głosowanie uchwałą na remont kompleksowy części dachu w miejscach gdzie cieknie woda czy remont klatek schodowych w oficynie która jest najbardziej zdewastowana,a po tym jak nie udzielił absolutorium zarządowi w czerwcu 2020 te osoby które pełniły funkcję zarządu poddały się rezygnacji z tej funkcji i od tamtej pory nie ma zarządu wspólnoty,mimo kilkukrotnych wezwań zarządcy do wyłonienia kandydatów oraz emaili do większościowego udziałowca żeby on wskazał osoby do zarządu wspólnoty to do tej pory w ogóle się nie określił.Bo im jest tak na rękę żeby zarządu nie było a budynek niszczeje.
JAKI PLAN DZIAŁANIA POWINNA PRZYJĄĆ WSPÓLNOTA( właściciele mniejszościowi) ŻEBY MÓC WYKONAĆ POTRZEBNE REMONTY NA KAMIENICY?
6.Czy zgłoszenie stanu kamienicy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego to dobry początek by zmusić większościowego udziałowca do powołania zarządu wspólnoty i wykonania niezbędnych prac które zagrażają zdrowiu i życiu mieszkańców?
7.Czy wywołanie uchwał na pokrycia środków za remonty części wspólnych z pieniędzy prywatnych właścicieli którzy tego remonty chcą i dotyczy to ich obrębu części wspólnych w których znajdują się ich lokale mogą zostać zbilansowane z miesięcznymi wpłatami na FR,które każdy właściciel uiszcza według udziału,aż do czasu wyczerpania się kwoty która została wpłacona z prywatnych pieniędzy na rzecz remonty części wspólnych.
Czy takie uchwały na wykonywanie remontów mogą być podstawą do egzekwowania odszkodowania za niszczenie budynku,obniżania jego wartości oraz życia pozostałych właścicieli w warunkach poniżej bytowych w momencie odmowy przez większościowego udziałowca ?
Nowy doklejony: 04.02.21 03:19
8.Czy w tym przypadku można zastosować ?:
Art.23. 2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Z opisu widać, że to ruina ... lepiej sprzedać lokal i kupić tam, gdzie funkcjonują normalnie WM . Trzeba by zrobi operat czy w tym stanie jakikolwiek remont jest opłacalny i ile trzeba kasy
kredyt ??? chyba nierealne, bo żaden bank go nie w obecnej sytuacji .
Czy współwłaściciele udziału 52 % mają wyodrębnione lokale czy też ten udział jest niewyodrębniony?
To bardzo ważne. Bo od tego zależy sposób głosowania. Można sprawdzić w KW gruntowej. Trzeba zajrzeć też do umowy/ orzeczenia sądu w sprawie zniesienia współwłasności. Czy wszystkie lokale zostały wyodrębnione czy tylko część? Bo być może wszystkie ale nie pozakładano KW na lokale.
Jak ustalimy stan prawny, to krok po kroku zastanowimy się co dalej.
Czy macie KOB i dokonujecie przeglądów budowlanych?
Żeby dostać kredyt, trzeba mieç zdolność kredytową. Odpowienie wpłaty na FR i niezaleganie we wpłatach. Ale wrócimy do tego.
Ponadto jesteście zwaśnieni. To równie duży problem.
Lepiej uciekać póki ceny mieszkań jeszcze atrakcyjne...
Nowy doklejony: 04.02.21 21:29 jest łącznie 19 lokali o powierzchni 1336,2m2 zgodnie z Księgą Wieczystą, w tym trzy piwnice,gdzie jedna piwnica może mieć ok.200m2 i należy do jednego właściciela,pisze o tej piwnicy dlatego że ciężko jest zarobić na 178m2 zdewastowanej piwnicy,a ona generuje koszt dla tego właściciela przy ewentualnym podniesieniu FR czy FE
Nowy doklejony: 04.02.21 22:00 Oczywiście jest to rozwiązanie, ostateczne zawsze można sprzedać.Ale oprócz zakupu i wyremontowania całego mieszkania,jest jeszcze chęć walki z pozostałymi właścicielami o remont tego budynku,którzy wiekowo są przyzwyczajeni do tego miejsca,a serce im się kraja jak budynek niszczeje a nie mają sił walki z wszystkimi przepisami by w ogóle zacząć szukać rozwiązania bo zawsze odbijają się od ściany w postaci decyzji większościowego udziałowca,który w tym budynku w ogóle nie mieszka.Druga kwestia to naprawa czegoś co jest spuścizną po ludziach którzy tą kamienicę budowali od podstaw,później remontowali i tak budynek przetrwał I wojnę II wojnę światową,a teraz miało by go zniszczyć brak zwykłej chęci w działaniu to uważam to za ucieczkę przed problem,bo budując nasz Piękny kraj po komunie straconym okresie rozwoju,każdą wyremontowaną kamienicę w naszym kraju uważam za oddanie szacunku namacalnego osobą które za tę Polskę kiedyś umierali,może wydaję się to bardzo ideologiczne a życie swoje wersje pisze,ale trzeba spróbować zawalczyć,gdy kiedyś ktoś o to walczył,a sprzedając mieszkanie problem zostanie przerzucony na kolejną osobę i prawdopodobnie się nie rozwiąże.Ale dość zadumy,czas na działanie.
Nowy doklejony: 04.02.21 22:11 Operat może być kosztowny dla całego budynku,bardziej bym się skłaniał jak już umówienia się z 2-3 firmami które przeprowadzają renowacje kamienic na wycenienie prac,ale obecny koszt naprawy jest mniej więcej znany właścicelom to koszt rzędu 1-1,2 mln za całość inwestycji minus premia termomodernizacyjna z BGK 15%-20% w zalężności od zakresu współczynnika bodajże oszczędności ciepła tak się nazywa,ale mogę się mylić,więc mniej więcej obracamy się w kwocie 1 mln PLN
Nowy doklejony: 04.02.21 22:15 Kredyt można wywołać uchwałę na cel remontu kamienicy z termomodernizacją,ale nie mając zarządu wsplnoty nie ma nikogo kto by na ten moment złożył wniosek do banku nawet o wstępne zapytanie kredytowe
Nowy doklejony: 04.02.21 22:19 te 52% to całość wyodrębnionych lokali,jak zresztą wszystkie pozostałe lokale są wyodrębnione
Nowy doklejony: 04.02.21 22:40 Tak jak najbardziej, elektryczny,gazowy,budowlany 1 i 5 letni,obecnie był budowlany 1 roczny oczywiście jest wykazane większośc ma stan niedostateczny,poźniej dostateczny,choć przegląd nie jest wykonane szczegóło powinien zawierać foto dokumentacje i opisy dokładnych miejsc zniszczeń,ale ostatecznie jest odnotacja budynek nadaje się do dalszej ekspolatacji
to musicie mieć dużo , bardzo dużo kasy , ideologia jest bardzo droga, ja tak uważam
co to jest 10 tys za operat przy 1 milionie dla 1336,2 m2 to jakieś 750 zł /m2 i po omacku się nie chodzi, prace są podzielone na etapy, wycenione, wypunktowane. Każdy będzie wiedział co ma robić i wtedy dobierać firmy znając limes kosztów.
Uchwała to pierwszy kroczek .... znając realia, Banki będą potrzebować takiego operatu kosztowego zanim udzielą 1 milionowego kredytu . Zapamiętaj, że premia pójdzie na spłatę kredytu . Nie będą to dodatkowe środki, którymi WM będzie dysponować.
Napisz pismo do wszystkich właścicieli lokali pismo, że złożysz wniosek do sądu o zarząd przymusowy z powodu braku Zarządu WM , zakreśl termin kiedy to uczynisz .
Wywołać można duchy. Uchwała wspólnoty w sprawie wzięcia kredytu to za mało. Trzeba mieć ODPOWIEDNIĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ.
Branie kredytu na taką kwotę, to jest zadłużanie ludzi przeciętnie na ponad 50 tys. Nie zdziwię się, gdy sąd uchyli taką uchwałę.
Ci co mają 52 % w NW mają też wyodrębnione lokale.Ok. Czy w każdej KW lokalowej figurują w tych samych udziałach? To WAŻNE!
Nowy doklejony: 04.02.21 23:07 Tak to jest główny problem całej tej sytuacji bo zawsze idzie się dogadać jak ktoś ma normalne relacje,a tu tak niestety nie jest.
Nowy doklejony: 05.02.21 00:04
A jaki bank da im milionowy kredyt przy tak śmiesznym FR i braku wkładu własnego?
Zarządu nie umieją wybrać a za kredyty chcą się brać.
Nowy doklejony: 05.02.21 00:37
Przy 1 000 000 zł kredytu przez 15 lat ( na dłużej banki nie chcą dawać WM) to trzeba mieć z 7-8 tys. zł miesięcznie wpływòw na FR.
Licząc przy dzisiejszych niskich stopach procentowych.
Ale te stopy pójdą prędzej czy później w górę. I to gwaĺtownie. Raty kredytowe wzrosną.
Uchwał się nie wetuje a zaskarża w sądzie.
Wciąż nie mam odpowiedzi na pytanie:
Bo być może będzie można głosować 1 właściciel - 1 głos.
Przeforsujecie co chcecie...
To macie jakiegoś zarzadcę?
Moźe pora zapoznać się z Ustawą o własności lokali.
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
Tekst ujednolicony obowiązuje.
Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie
wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy
właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który
określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę,
gdy ustaną przyczyny jego powołania.
tak wysoki kredyt. No i jest jeszcze jedna sprawa. Te kwoty na FR muszą być wpłacane regularnie.
Przynajmniej pół roku przed wzięciem kredytu. I potem też.
No ale nie ma wybranego zarządu...
Za to jest jakiś zarządca...
Nowy doklejony: 05.02.21 03:54
Jeśli macie jakiś wyrok w sądzie lub orzeczenie,który sąd już rozpatrzył taką sprawę to było by najlepsze z najlepszych rozwiązań bo pozostałych właścicieli jest 7 i była by większość,choć nie wiadomo jak to jet później liczone czy wystarczy tylko jeden głos przewagi by przeforsować uchwałę.Ktoś co wie może na ten temat?
Quź... przecież macie zarządcę to zarząd WM nie jest wam potrzebny ... czyli jest reprezentant Wspólnoty . Nie wprowadzaj nas w błąd pisząc My nie jesteśmy wróżkami i szklanej kóli nie mamy
Przeczytałeś ustawę o własności lokali ? penie NIE, że zadajesz dalej pytania w stylu DLACZEGO?.
Czyli są właścicielami konkretnego lokalu i mają udziały z tym związane?
To głosowanie 1 właściciel - 1 głos nie wchodzi w grę. Nie ma znaczenia, że są powiązani rodzinnie.
Skąd wziął się zarządca i na jakiej podstawie działa? To zarządca, któremu powierzyliście zarząd na podstawie art. 18.1 ustawy o własności lokali ?
Nowy doklejony: 05.02.21 18:01 1 rok
Nowy doklejony: 05.02.21 18:17 No to pytanie odpowiedziałeś sobie sam poniżej i odwołuję do sytuacji wybrania zarządu a później można roztrzygać kwestie kredytu
Nowy doklejony: 05.02.21 18:22 Na jakiej podstawie twierdzisz że powiązania rodzinne nie mogą być traktowane jako jedność?
Nowy doklejony: 05.02.21 18:27
Bo pisałeś wcześniej że można byc może głoswoać 1 do 1
Nowy doklejony: 05.02.21 18:40 Czyli jeśli wywoła się uchwałę na remont części wspólnych a większościowy udziałowiec odda głos przeciw pod daną uchwałę,to znaczy że nie wchodzi w życie czyli vetują ta uchwałę.To z tego powodu ja jako właściciel lokalu który jest za tą uchwałą mam zaskarżyć ją do sądu? mimo że nie została przegłosowana
Nowy doklejony: 05.02.21 18:52 Tak zarządca jest który swoje obowiązki wypełnia na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością względem wspólnoty mieszkaniowej
Nowy doklejony: 05.02.21 19:17 Skupmy się za wyborzez zarządu wspólnoty,gdyż nawet do żadnego banku nikt w imieniu wspólnoty nie wyśle wniosku,a pożniej poruszymy kwestie kredytu
Nowy doklejony: 05.02.21 20:03 Zarząd wspólnoty jest wybrany w drodze uchwały i taki został wyłoniony przy powstaniu wspólnoty ,ale nie otrzymał absolutorium za rok 2020,więc na ten moment nie ma zarządu wspólnoty,a zarządca nie jest powołany uchwałą tylko spełnia warunki które są zapisane w umowie o zarządzanie między wspólnotą,a zarządca nie ma prawa podpisywać żadnych umów czy wniosków bo nie jest do tego upoważniony i nie może pełnić jednocześnie funkcji zarządu i być zarządcą bo jest konflikt interesu.
Nowy doklejony: 05.02.21 21:13 Zostawmy sprawę remontu po wyłonieniu sytuacji z zarządem wspólnoty wrócimy do tego już zwracam się po raz trzeci o to[/quote]
Nie. Są właścicielami kilku lokali i z tych 4 osób. 1 osoba ma udział wyłącznie sama 100% udziału w 2 lokalach, 2 osoba ma 100% udziału w trzech lokalach, 3 i 4 osoba ma udział łącznie 100% w 5-6 lokalch, i jeszcze 3 osoba ma sama jeden lokal w 100% udziału.[/quote]
Nowy doklejony: 05.02.21 21:21 Możesz uzasadnić?
Nowy doklejony: 05.02.21 21:33 Zarządca nieruchomości został znaleziony przez jednego właściciela lokalu który był wówczas członkiem zarządu wspólnoty i z tym zarządcą znalezionym została podpisana umowa na zarządzanie nieruchomości przez zarząd wspólnoty,ten zarządca nie został wyłoniony z art.18.1
P1. a po co skoro macie Zarządcę, to On reprezentuje WM więc w czym problem
P2. a kto ci takich głupot nawkładał do głowy, że brak absolutorium równa się z jego rozwiązaniem?
Brak absolutorium jest ostrzeżeniem taka "żółta kartka" , ostrzeżenie, że w każdej chwili mogą zostać odwołani . I taka uchwała właścicieli lokali dopiero usuwa członków zarządu .
Na koniec zapamiętaj sobie : Jak jest Zarząd WM to nie ma Zarządcy jest Administrator ...czyli podmiot, który nie decyduje, bo od podejmowania decyzji jest Zarząd WM
Tak czytam i przyglądam się tej dyskusji, mimo iż doradców-ekspertów sporo to końca nie widać.
Może uporządkujmy. Nie macie we wspólnocie "większościowego udziałowca" więc posługiwanie się tym terminem wprowadza w błąd skutkujący w konsekwencji błędnymi radami.
Jak wyżej. Nie - PINB nie jest od wpływania na wybór zarządu we wspólnotach. Jeżeli natomiast stan kamienicy zagraża zdrowiu i życiu to PINB nakaże natychmiastowe jej opuszczenie wydając zakaz zamieszkiwania do czasu remontu. Pomijam fakt, iż wspólnota to tak prawie jak rodzina i nikt obcy spraw rodzinnych za członków tejże rodziny nie załatwi (nie licząc sądu ewentualnie).
Przestań posługiwać się wyrażeniem: "wywoływanie uchwał", bo nie wiadomo o co chodzi - czy o zgłoszenie projektu, czy o głosowanie czy o podejmowanie czy o zaskarżanie. Tak jak tu ktoś już napisał - wywoływać to można duchy.
Jakiś bezrobotny adwokat może by Ci powiedział, że to jest możliwe tyle, że to w praktyce nierealne.
Jeżeli suma udziałów nie jest równa "1" to tak, tylko zachodzi pytanie, kto to zrobi skoro wybrany zarząd nie działa.
Z przytoczonej łamigłówki wynika, iż na tych 19 lokali jest czterech właścicieli lokali powiązanych jakoś tam rodzinnie będących w posiadaniu w sumie 12 lokali (52%), w tym ogromna piwnica, plus siedmiu czyli razem 11 właścicieli.
Absolutorium nie ma związku bezpośredniego z rezygnacją zarządu. Jeżeli wszyscy członkowie zarządu złożyli rezygnację to trzeba wybrać nowy skład ale jeżeli nie złożyli rezygnacji to nadal są zarządem i powinni wykonywać swoje obowiązki chociaż nikt ich nie zmusi więc czasami lepiej wybrać nowych. Czyli mamy sytuację jasną - wybór (uzupełnienie) nowego zarządu jest napilniejszą sprawą aby można realizować konieczne remonty.
Nie jest też to czyjeś widzimisię - to nakaz ustawowy wynikający z art. 20 ust. 1 UoWL.
Do dzieła w takim razie!
Ten zarządca pełniący funkcję administratora NW (mimo umowy o zarządzanie) jest słaby skoro nie pomaga choć podpisując umowę ze wspólnotą (dwa lata temu) musiał wiedzieć jaki jest stan kamienicy i sytuacja we wspólnocie.
Poniżej znalazłem na forum sytuację którą mamy we wspólnocie z Administratorem (nie Zarządca Nieruchomości teraz będę wiedział że to zasadnicza różnica) o której mówi Zarząca w drugiej odpowedzi odpowiadając na pytanie olewit
Nowy doklejony: 05.02.21 23:59 Tak soory zgadza się nie dopisałem że po braku absolutorium zarząd wspólnoty dobrowolnie przestał pełnić tą funkcję zrezygnował samowolnie.
Nowy doklejony: 06.02.21 00:22
Pisałeś o właścicielu większościowym, więc dopytywałem o szczegòły, by móc potwierdzić lub wykluczyć istnienie takiego.
Twoje odpowiedzi wykluczyły dwie możliwe sytuacje.
Nie ma u was właściciela większościowego! Czyli większość udziałów NIE NALEŻY do jednego właściciela.
Każdy właściciel lokalu ma przypisany udział w nieruchomości wspólnej. Suma udziałów powinna równać się 1 lub 100%.
Ale zdarza się z ròżnych powodów, że tak nie jest. I wtedy można głosować 1:1.
Zlicz udziały wszystkich właścicieli. Jeśli nie równają się 1 lub 100 % to możecie głosować 1:1.
Jesteś wĺaścicielem od roku. Czy kupując mieszkanie nie widziałeś w jakim stanie są części wspólne?
Teraz oczekujesz, by wciągu roku zrobiono Wersal z ruiny.
Co do zakupu widziałem jaki jest stan kamienicy,ale niestety nie wiedziałem jaki jest stan wspólnoty i ludzi ją tworzących.Ale nie ma co trzeba pozytywnie myśleć jak ludzie którzy tutaj mieszkają i chcą tego remontu chyba tam gdzie biednie i problemy tam są prawdziwi ludzie.
Ale powiadomiłbym tych "od frontu", że nosicie się z takim zamiarem. Może to spowoduje, że zagłosują na kogoś.
bo jak ktoś ( może TY) im powiedział nie ma absolutorium to nie ma Zarządu WM, to co mieli robić ....ku uciesze "wspólnotowej opozycji" , która w ten sposób zabrnęła w ślepą uliczkę .
Trzeba sprawdzić czy suma udziałów jest różna od 1. Trzeba sprawdzić, czy piwnice są przypisane do lokali i mają wpływ na udział.
Gdyby coś się udało wyhaczyć byłoby ekstra, bo wtedy można by głosować 1{1.
Natomiast jeśli nie (co wygląda na bardziej prawdopodobne) to trzeba by zastanowić się co dalej.
Na zarządcę przymusowego bym nie liczył. On nie jest powołany do tego by działać i zmieniać wspólnotę. On ma utrzymywać status quo. I to za niemałe pieniądze...
Nowy doklejony: 06.02.21 16:07 Czy możesz uzasadnić to zadnie co jest pogrubione.Czy sytuacja w ustawie o rachunkowści i ustawa o Vat może być tutaj w brana pod uwagę w tym przypadku własności lokali.Czy możesz przytoczyc ewentualnie art. tego zapisu któe widniają w tych dwóch ustawach?.
Co do głosowania 1 do jeden to już odpada gdyż suma wszystkich udziałow lokali względem udziału całej nieruchomości jest 1
Nowy doklejony: 06.02.21 16:24 tutaj mnie zaciekawił ta druga część zdania bo są jeszcze dwie piwnicy i nie wiem jak one są liczone w KW oprócz piwnicy są jeszcze skrytki gospodarcze(dawne toalety) na pół pietrach w jednej oficynie i one są nie które przypisane do lokali a nie któe należy do częsci nieruchomości wspólnej,wiec coś tu mi nie gra,bo akurat jedno z tych pomieszczeń gospodarczych mam przypisane do lokalu tworzac łącznie udział.Dlatego zastanawiają mnie teraz te pomieszczenia gospodarcze skoro łącznie jest ich 6 a dwa lub 3 są przypisane do lokali a reszta nie jest tylko są jako częsć wspólna a one mają metraż 1,5 m2, to z jakiej paki zgadzają się udziały lokali z udziałem budynku i są 1:1, skoro te 3-4 skrytki gospodarcze nie są wpisane w KW a tworzą też powierzchnię budynku,ktoś coś rozumie z tego
Nie ma orzeczeń, bo nie było spraw tego typu w sądzie. Nie było spraw, bo dla wszystkich te zapisy uwl są jasne.
Do uwl nie ma rozporządzeń, bo być nie może.
To za głębokiej komuny karano ludzi za grzechy rodziny. Teraz dorosły człowiek sam decyduje za siebie. I nie ma znaczenia, co robi jego brat czy swat.
I każdy właściciel lokalu głosuje tak, jak uważa za stosowne. A że nie po twojej myśli , trudno. Trzeba dorosnąć i zmierzyć się z problemem
.
Biciem piany na forum i zakładaniem nowych wątków niczego nie zmienisz.
W tej chwili 4 stałych forumowiczów potwierdziło ci to samo.
Nie ma u was większościowego właściciela!
Udziały są równe 1. Sam to potwierdziłeś.
Zatem nie ma żadnej możliwości głosowania 1:1.
Proszę
Zwróć uwagę na fragment uzasadnienia:
Nowy doklejony: 06.02.21 23:38 Sprawdziłem dokładnie piwnice jest ich 4 i każda jest przypisana do lokalu tworząc wspólnie z powierzchnią lokalu swój udział w kamienicy.Czyli piwnice mają wpływ na udział odpowiadając na Twoje pytanie
Ale jest tak łączna powierzchnia użytkowa całej nieruchomości wynosi według KW 13362m2 z wszystkimi lokalami,piwnicami i dwoma pomieszczeniami gospodarczymi na pól piętrach(kiedyś toalety) które to przynależą do lokali tworząc również udział i on jest równy tym 13362m2,ale tutaj się pojawia wątpliwość.Dlaczego jeśli tych pomieszczeń gospodarczych jest łącznie 6 sztuk a tylko dwa z nich są przypisane do lokali tworząc udział łącznie.To co z powierzchnią tych 4 pozostałych pomieszczeń gospodarczych czy one wówczas wpływają na powierzchnię nieruchomości bo jeśli tak to 4 toalety x1,5m2=6 + 13362= 13368m2 i wówczas wartość udziałów jest różna 1
W rubryce BUDYNKI jest nazwa ulicy i jej numer, rubryka odrębność(budynek stanowi odrębną nieruchomość) - NIE,
Rubryka informacje o wyodrębnionych lokalach - z góry na dół są wszystkie lokale wyszczególnione z własnymi numerami KW
DZIAŁ II Własność- jest rubryka właściciele wyodrębnionych lokali i z góry na dół są wszystkie lokale pokazane z udziałem własny np. xxxx/13362 yyy/13362 zzz/13362,ale nie ma nic o powierzchni budynku i jaki ma całościowy udział względem wyodrębnionych lokali.
Czy takie określenie powierzchni budynku i wskazanie udziałów będzie w dokumencie o postanowieniu zniesienia współwłasności które miało miejsce w 2015 roku?
Jest powołany po to, by prawidłowo zarządzać nieruchmością - w tym przypadku wspólną. Wynagrodzenie ustala sąd. I mitem jest, że znacząco odbiega od średniej na rynku.
Powielasz mity , produkowane przez nieudolne zarządy i nieudolnych adminów, których byt zostanie zagrożony, gdy pojawi się zarządca ustanowiony przez sąd.
W tej chwli nie dopełnili obowiązku narzuconego przez ustawę. Nie mają reprezentacji. Jeśli , chcieliby zrobić mały remont, który wymaga zgłoszenia robót budowlanych czy pozwolenia na budowę, to nie ma komu tego zrobić.
I rzecz najważniejsza - nie ma organu, który by mógł ściągać długi od niepłacących właścicieli. Może komuś to na rękę. Jak się za to zabiorą, to sąd uzna, że dług się po trzech latach przedawnił.
A ty człowiekowi mieszasz w głowie ustawą o vacie czy o rachunkowości.
Mieszasz w głowie piwnicami czy innymi wspólnymi klopami.
LICZĄ SIĘ TYLKO UDZIAŁY ZAPISANE W KSIĘGACH WIECZYSTYCH. A tam suma udziałow równa się 1!
I dopóki tego nie zmienią, tak będzie. A zmienić mogą tylko umową notarialną WSZYSTKICH WŁAŚCICIELI LOKALI. Lub orzeczeniem sądu w szczególnych przypadkach.
I żeby wszystko było jasne - W TEJ CHWILI W ICH SYTUACJI JEST TO NIEMOŻLIWE!
Nowy doklejony: 07.02.21 19:04
Znowu ci namieszano w głowie. Jeśli grunt jest zabudowany kilkoma budynkami, to jest jedna księga GRUNTOWA zwana macierzystą. Czasami też ZWANA budynkową ale w twoim przypadku dotycząca WSZYSTKICH BUDYNKÓW a nie każdego z osobna.
W księgach elektonicznych nie wszystko się mieści. Dokładniejsze informacje znajdują się w sądzie wieczystoksięgowym w formie papierowej.
Nowy doklejony: 07.02.21 19:11
I uprzedzam następne pytanie: nie znajdziesz tam niczego, co ci pozwoli głosować 1 właściciel - 1 głos.
Znasz stan finansów wspólnoty?
Zalega ktoś?
Nowy doklejony: 07.02.21 19:25
I jeszcze jedno: czy nie jest to przypadkiem zabytek albo dzielnica pod opieką konserwatorską?
Bo rozumiem z tego co piszesz i tak udział który wynika z KW macierzystej czyli te 13362 (ale zaznaczam nie ma tam powierzchni nieruchomości wykazanej) jest równy sumy udziałów wszystkich lokali z piwnicami i dwoma toaletami na ten moment,to jeśli się okaże że w dokumencie o zniesienie wspólwłasności będzie inna powierzchnia niż te 13362m2 to i tak będzie trzeba zmienić to aktem notarialnym i na ten moment ta opcja 1 do 1 by odpadała mimo różnego udziału który by wynikał z macierzystej KW a inwentaryzacji i dokumentu zniesienia współwłasności?
Nowy doklejony: 07.02.21 21:41
I pytanie czy są strony internetowe rządowe gdzie się wpisze numer sprawy z zniesienia współwłasności i wyskoczy cały opis,bo niestety nie posiadam teraz tego dokumnetu bo nie byłem stroną w tym zniesienie współwłasności
Nowy doklejony: 07.02.21 21:51 1.Z tego co mi wiadomo to były zaleglości ale administrator wzywał do zapłaty i ponoć jest wyrównane
2.Tak kamienica znajduje się w strefie rewitalizacji zgodnie z ustawą o rewitalizacji i jest pod konserwatorem zabytków
Co do zaleglóści niepłacących to cenna uwaga dopytam administratora czy są zaległóści,także dzieki
Nowy doklejony: 07.02.21 22:20 Rympał czy niekompetencja właścicieli przy zniesienie współwłasonści że zgodzili się na żeby 4 pomieszczenia gospodarcze wiszą sobie w powietrzu,i są nie rozliczone w żaden sposób bo ktoś mógłby na tym zarobić jeśli by przypilnował żeby dopisać to pomieszczenie do lokalu a tego nie zrobili to raz, a dwa teraz żeby je wyodrębnić i np.sprzedać to ile problemów z tym związanych a pomieszczenia będą teraz nie wiadomo co ciekaw jestem jak są opisane w dokumencie o zniesienie wspólwłasności?
Bo TAK zrobiono!
Powodów może być kilka. Pomieszczenia były używane przez więcej niż jednego potencjalnego właściciela lokalu i nie dało się tego potraktować jako pomieszczenia przynależnego do danego lokalu. Albo znajdowały/znajdują się tam urządzenia nie służące jednemu właścicielowi. Albo właściciele potencjalnych lokali nie chcieli mieć tych pakamer na własność, bo musieliby spłacać pozostałych. Albo może przeoczono. Albo był jakiś inny powód.
Pytaj tych, od których kupiłeś lokal.
Nie zmienia to faktu, że stan prawny jest taki, jaki zapisany jest w KW. Tam suma udziałów równa się jeden. A te pomieszczenia SĄ CZĘŚCIAMI WSPÓLNYMI.
Gdyby je wcześniej potraktowano jako pomieszczenia przynależne do poszczególnych lojali, to suma udziałów równała się nadal jeden . Tylko jednym udział by się zmniejszył, drugim zwiększył. A mianownik ułamka udziałów byłby większy.
Przeczytaj w końcu ustawę o własnosności lokali. Masz tam dokładnie napisane, jak wylicza się udziały w NW.
Nowy doklejony: 07.02.21 22:41
Nie ma takich stron. :-)
W KW gruntowej, gdy wpisywano udziały poszczególnych właścicieli, wpisano też na jakiej podstawie to zrobiono. Albo umowy i jest wpisany notariusz albo orzeczenia sądu i powinien być wpisany jaki sąd i numer sprawy.
Czy to była umowa czy orzeczenie powinna znajdować się w sądzie wieczystoksięgowym.
Do tych akt moźesz dotrzeć. Tylko ci to da?
Po co tracić czas na rzeczy, które niczego nie zmieniają?
Nowy doklejony: 07.02.21 22:54
W nieruchmościach, gdzie funkcjonują wspólnoty są cześci wspólne. Mogą to być strychy, piwnice, schody, korytarze, jakieś komórki. Te pomieszczenia nie liczą się do wyliczania udziałów.
I nic się nie okaże. Zapomnij na ten czas o tym. Zajmij się ważnymi sprawami. A jedną jest dokładne zapoznanie się z ustawą o własności lokali!
Nowy doklejony: 07.02.21 23:11 A mozesz podać przykład z życia wspólnoty kiedy będzie sytuacja że udział nie będzie równy 1?
Zarząd przymusowy, to żadne wyjście. To ostateczność.
Pozwolę sobie na porównanie :bigsmile: Zarząd przymusowy ma się do zarządu właścicielskiego tak jak dom dziecka do rodziców. A skąd masz pewność, skoro Nano tego jeszcze nie sprawdził...
Nowy doklejony: 07.02.21 23:40
Też Ci dam przykład z życia, który mógłby do Ciebie pasować.
Ludzie wykupywali mieszkania od gminy. Na początku w aktach wpisywano udział liczony powierzchnią mieszkania do sumy powierzchni wszystkich mieszkań. Po kilku sprzedażach urzędnik się zmienił, a nowy w liczeniu uwzględniał piwnice, czyli wyliczał udział (mieszkanie + piwnica) do sumy powierzchni mieszkań i piwnic.
I za jakie pieniądze zarządca ma zrobić termoizolację? Za swoje? Termoizolacja nie jest niezbędna. Naprawa dachu czy schodów - tak.
Poza tym jeśli to zabytek, to moźna zapomnieć o termoizolacji.
Nowy doklejony: 07.02.21 23:47
Sprawdził, po tym jak mu doradziłem zliczyć udziały.
wnoszę o wyrażenie zgody na wykonanie remontu klatki .... przez właścicieli lokali X iY i zwrócenie im poczynionych nakładów, poprzez rozliczenie i potrącenie ze składek na fundusz na okres przyszły oraz właścicele lokali x y dokonają wpłatę w kwocie xxxx na rzecz FR celem pokrycia ewentualnych przyszłych napraw w NW,które to wpłaty zostaną na zaliczone na poczet przyszłych miesięcznych składek wynikających FR,wpłaty te będą dotyczyć każdo wieczystego właściciela aż do calkowiteo roliczenia wpłaconej kowty.Załączniki do uchwały zakres prac i kosztorys wykonawcy.
I zobaczymy czy zagłosują przeciw ci większościowi.
Ten przykład do niego nie pasuje, bo dotyczy sprzedaży lokali państwowych a potem gminnych. I taka sprzedaż trwała latami, a przez lata prawo się zmieniło. Nowy urzędnik nie zapoznał się z uwl a zwłaszcza z art. 3.7.
U forumowicza zniesiono współwłasność prywatnej kamienicy poprzez wyodrębnienie lokali.
Nowy doklejony: 08.02.21 00:17
Czyli chcecie udziełic poniekąd prywatnego nieoprocentowanego kredytu wspólnocie.
Ok. Tak może być. Jeśli się nie zgodzą, to pozostaje wam jeszcze droga sądowa o zwrot nakładów. Zróbcie dokumentacje fotograficzną starej klatki. Tak, żeby mieć ewentualnie argumenty w sądzie.
Nowy doklejony: 08.02.21 00:18
A to, że teraz nie ma zarządu to może być argument na waszą korzyść.
Nowy doklejony: 08.02.21 00:38
I nie "wieczystego wĺaściciela" a "właściciela lokalu".
Czyli wpłacacie na FR równowartość kosztów remontu a WM płaci wykonawcy? Wy przez lata nie wpłacacie na FR, bo wciąż macie nadpłatę? Aż się wyzeruje.
O to chodzi?
Nowy doklejony: 08.02.21 02:09 Tak chcemy wpłacić z prywatnych środków na konto wspólnoty na rzecz FR całą kwotę potrzebną na jej remont,a później z tego konta zostanie zapłacone wykonawcy za wykonanie jego prac,ale czy to kredyt nieoprocentowany,czy pożyczka nieoprocentowana czy inna forma przekazania środków trudno mi to nazwać,w każdym razie żeby zabezpieczała na pokrycie remontu.[/quote]
A to ciekawe co mówisz bo tak też zrobilimy piony i poziomy w tamtym roku wod-kan tylko jedynie była uchwała że my to pokrywamy z własnych środków bez wpłacania na FR i całej tej zabawy co teraz no i oczywiście bez zgody większosciowego udziałowca żeby nie czekać na ich odpowiedź bądź odmowę bo te prace były konieczne i natychmiastowe do remontu mieszkań w tej oficynie no i później do zamieszkania,także własnie miałem też zakładać wątek związany z ta sytuacją o zwrot kosztów za poniesione wkłady na wykonanie tych pionów i poziomów,tylko że wówczas był zarząd wspólnoty,a zdjęcia zrobimy jak najbardziej dzięki za radę no i zobaczymy co dalej.[/quote]
No nie pomyślałem o tym ale faktycznie to mocny argument,można to uzasadnić w emailu do zarządcy przy wywołaniu uchwały(czy poddaniu pod głosowanie:) ) że z obawy o warunki stanu klatki schodowej i sytuacji wspolnocie związaną z zarządem wywołujemy taka uchwałę na jej remont.
A każdoczesnego właściciela lokalu chyba lepiej?
[/quote]Dokładnie tak idealnie to zformułowałeś jakbyś był w naszej mniejszościowej wspólnocie
Nowy doklejony: 08.02.21 02:24
No i jeszcze oprócz kosztów na remot klatki wpłacamy sumę xxxx zł ok.20% od kwoty remontu klatki na ewentualne koszty awarii,napraw które wynikną w przyszłości z ekspolatacji NW,bo ponad rok temu zaproponwoaliśmy opcję bez tej wpłaty dodatkowej i większościowy udziałowiec się nie zgodził bo zargunentował to tym że jak będą jakieś awarię to bedzie wszystko na jego barkach bo my już wpłacimy na FR większą kwotę i nie będziemy uczestniczyć w tych kosztach,dlatego teraz ostatni pomysł któy nam przyszedł do głowy żeby znaleśc poniekąd kompromis w tej sytuacji,jeśli wogóle to możńa nazwać kompromisem i zrobić tą dodatkową wpłatę.