Data: 20.09.2016

Podział nieruchomości do korzystania, czyli tzw. quoad usum, stanowi kategorię umów nienazwanych. Na mocy takiej umowy, wszyscy współwłaściciele, w ramach zarządu rzeczą wspólną, wyrażają zgodę, iż niektórzy współwłaściciele będą uprawnieni do korzystania, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność. Wówczas, w zakresie przyznanych przez umowę uprawnień, współwłaściciel uprawniony do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości, może samodzielnie ją posiadać i z niej korzystać.

Zawarcie takiej umowy realizuje zasadę swobody umów, o której mowa w art. 353(1) kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Ponadto zawarcie umowy o podział nieruchomości do korzystania, zgodnie z poglądami doktryny i judykatury, nie stoi w sprzeczności z art. 206 k.c. Należy bowiem podkreślić, iż „art. 206 i 207 k.c. mają charakter dyspozytywny, w związku z czym nie wyłączają odmiennego uregulowania przez współwłaścicieli zakresu i sposobu posiadania wspólnej rzeczy lub korzystania z niej i wzajemnych rozliczeń z tego tytułu.” (tak w postanowieniu SN z dnia 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10)

Z uwagi jednak na brzmienie art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), istniały wątpliwości co do dopuszczalności zawarcia umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. 

Zgodnie z art. 12 uwl:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”

W omawianej tematyce niezwykle istotne postanowienie wydał Sąd Najwyższy w dniu 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14, gdzie znalazła się następująca teza:

 „Przepis art. 12 ust. 1 i 2 uwl ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 uwl oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 uwl. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 kc i art. 207 kc w związku z art. 1 ust. 2 uwl i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania pozostałych, za ich zgodą.”

Nie ma obecnie wątpliwości, iż możliwe jest zawarcie, przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Należy jednak pamiętać, iż ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może dotyczyć tylko tych części nieruchomości wspólnej, które dadzą się podzielić. Nie można także zapominać, iż podział do korzystania nie stanowi w żadnym wypadku formy zniesienia współwłasności. Współwłaściciele pozostają nadal w stosunku współwłasności, a sam podział do korzystania w żaden sposób nie narusza formalno-prawnego prawa własności. 

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.