Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, Paraffka, Sambor, wp44, man, Michał, KubaP, sasho, traszkawita, lolekanabolek, koziorozka

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

Powrót do listy ekspert radzi

Podział nieruchomości wspólnej do korzystania

Podział nieruchomości wspólnej do korzystania

Data: 20.09.2016

 

Podział nieruchomości do korzystania, czyli tzw. quoad usum, stanowi kategorię umów nienazwanych. Na mocy takiej umowy, wszyscy współwłaściciele, w ramach zarządu rzeczą wspólną, wyrażają zgodę, iż niektórzy współwłaściciele będą uprawnieni do korzystania, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność. Wówczas, w zakresie przyznanych przez umowę uprawnień, współwłaściciel uprawniony do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości, może samodzielnie ją posiadać i z niej korzystać.

 

 

Zawarcie takiej umowy realizuje zasadę swobody umów, o której mowa w art. 353(1) kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Ponadto zawarcie umowy o podział nieruchomości do korzystania, zgodnie z poglądami doktryny i judykatury, nie stoi w sprzeczności z art. 206 k.c. Należy bowiem podkreślić, iż „art. 206 i 207 k.c. mają charakter dyspozytywny, w związku z czym nie wyłączają odmiennego uregulowania przez współwłaścicieli zakresu i sposobu posiadania wspólnej rzeczy lub korzystania z niej i wzajemnych rozliczeń z tego tytułu.” (tak w postanowieniu SN z dnia 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10)

Z uwagi jednak na brzmienie art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), istniały wątpliwości co do dopuszczalności zawarcia umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. 

 

Zgodnie z art. 12 uwl:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. 

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”

 

 

W omawianej tematyce niezwykle istotne postanowienie wydał Sąd Najwyższy w dniu 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14, gdzie znalazła się następująca teza:

 

 „Przepis art. 12 ust. 1 i 2 uwl ma charakter dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 uwl oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 uwl. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 kc i art. 207 kc w związku z art. 1 ust. 2 uwl i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania pozostałych, za ich zgodą.”

 

 

Nie ma obecnie wątpliwości, iż możliwe jest zawarcie, przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej. Należy jednak pamiętać, iż ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może dotyczyć tylko tych części nieruchomości wspólnej, które dadzą się podzielić. Nie można także zapominać, iż podział do korzystania nie stanowi w żadnym wypadku formy zniesienia współwłasności. Współwłaściciele pozostają nadal w stosunku współwłasności, a sam podział do korzystania w żaden sposób nie narusza formalno-prawnego prawa własności. 





Autor: Joanna Bacior

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Zarządca

 

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

Joanna Bacior Kancelaria Radcy Prawnego








Powrót do listy ekspert radzi

 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego