Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Michał, koziorozka, blazejh, man, KubaP, AnnaR, lolekanabolek, Lysy, azygnerski, Sraska123, Jacek_krk

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

Powrót do listy ekspert radzi

Pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałami wymagającymi zaprotokołowania przez notariusza

Pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałami wymagającymi zaprotokołowania przez notariusza

Data: 11.10.2016

 

Dla wielu członków wspólnot mieszkaniowych istotne jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. To kluczowe zagadnienie, wpływające bezpośrednio na funkcjonowanie wspólnoty, w sposób szczególny uregulowane zostało przez ustawodawcę. Regulacja go dotycząca znajduje się w art. 18 ustawy o własności lokali. Decyzja właścicieli lokali obejmująca to zagadnienie, podlega szczególnym rygorom:

 

„Art.  18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.”

 

 

W związku z brzmieniem przytoczonego art. 18 ustawy o własności lokali, przedmiotem kontrowersji pozostaje kwestia formy prawnej pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami wymagającymi zaprotokołowania przez notariusza. 

 

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii w jakiej formie powinno zostać udzielone pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W tym zakresie zastosowanie znajdzie art. 1 ust. 2 ustawy, odsyłający do odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 99 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Powyższe regulacje zdaniem niektórych wskazują, że jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotycząca zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga dla swojej ważności zaprotokołowania jej przez notariusza, to umocowanie do głosowania nad nią, udzielone przez właściciela lokalu nieobecnego na zebraniu, również powinno zostać sporządzone w tej formie.

 

Powyższy sposób interpretacji norm prawnych, poddany został ostrej krytyce przez Sąd Najwyższy. Jak się bowiem wskazuje, należy odróżnić oddanie głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. 

 

 

W uzasadnieniu do wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r. (sygn. akt: I CSK 1047/14), Sąd Najwyższy wskazał, iż:

Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.


 

 

 

Autor: Joanna Bacior

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Zarządca

 

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

Joanna Bacior Kancelaria Radcy Prawnego







Powrót do listy ekspert radzi

 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego