Data: 30.12.2016

Kwestią niezwykle ważną dla każdej wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie płynności finansowej. Brak jej zachowania może negatywnie wpłynąć na możliwość bieżącego regulowania zobowiązań oraz wypełniania ustawowych funkcji wspólnoty mieszkaniowej i poniekąd postawić daną wspólnotę mieszkaniową w konieczności np. zaciągnięcia kosztownego kredytu, którego ciężar poniosą wszyscy członkowie wspólnoty.

Jedną z przyczyn problemów finansowych wspólnot mieszkaniowych jest brak konsekwencji w dochodzeniu wierzytelności. Niestety coraz częstsze są przypadki, kiedy członkowie wspólnot mieszkaniowych zaprzestają regulowania należnych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, bądź regulują te zobowiązania jedynie w niewielkiej części, a narastające wierzytelności pozostają bez jakiejkolwiek reakcji zarządu, lub zarządcy o których mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.).

W sytuacji, gdy zarząd bądź zarządca zauważa brak comiesięcznych wpływów zgodnych z art. 15 ust. 1 u.w.l., a tym samym powstanie wierzytelności z tytułu braku płatności zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winien jak najszybciej rozważyć istniejące możliwości windykacji, aby uniknąć przedawnienia roszczenia oraz zarzutów: niegospodarności i działania na szkodę zarządzanej wspólnoty mieszkaniowej.

Bez wątpienia jako główny sposób windykacji wskazać należy skierowanie sprawy o zapłatę zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na drogę postępowania sądowego. Pamiętać jednak należy, choć nie wynika to wprost z przepisów prawa, iż w pierwszej kolejności, przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, zasadne jest wezwanie dłużnika do dobrowolnego uregulowania należnych zobowiązań. Brak skierowania do dłużnika wezwania do zapłaty narazić może wspólnotę mieszkaniową na zarzut przedwczesnego wytoczenia powództwa, co będzie skutkowało koniecznością poniesienia przez wspólnotę mieszkaniową dodatkowych kosztów, bez uzyskania zaspokojenia należnych zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Wyżej opisane wezwanie dłużnika do dobrowolnego spełnienia świadczenia jest także niezwykle istotne z uwagi na aspekt pozasądowego rozwiązywania sporów. Zdarza się bowiem, iż członkowie wspólnot mieszkaniowych zaprzestają regulowania należności z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w związku z zaistniałymi w ich życiu zdarzeniami losowymi. Ww. wezwanie do zapłaty stanowi dla nich istotny impuls do podjęcia rozmów z zarządem bądź zarządcą o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., co do podpisania ugody ws. spłaty należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Ważne jest jednak, iż wszystkie opisane powyżej działania, o ile podejmowane są w sposób prawidłowy, wpływają na poprawę stabilności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Powinni o tym pamiętać w szczególności członkowie zarządów oraz zarządcy wspólnot mieszkaniowych, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. To na nich spoczywa obowiązek zapewnienia odpowiedniej płynności finansowej zarządzanych wspólnot mieszkaniowych.

Autor: Joanna Bacior

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.