Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Zarządca, blazejh, koziorozka, KubaP, ijan, trader, tajfun, man, krach, elan124, Haneczka

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

Powrót do listy ekspert radzi

Miejsce postojowe w garażu wielkopowierzchniowym

Miejsce postojowe w garażu wielkopowierzchniowym – wybrane zagadnienia dotyczące podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania

 

 

Podział do wyłącznego korzystania (quoad usum) jest jednym z najczęściej wykorzystywanych rozwiązań prawnych dotyczących uregulowania stosunków prawnych pomiędzy współwłaścicielami, w tym także dotyczy współwłaścicieli nieruchomości. Równie często znajduje on zastosowanie w kwestii podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, jak i w przypadku wyodrębnionych lokali. Klasycznym przykładem zastosowania podziału quoad usum do uregulowania stosunków prawnych pomiędzy współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu, jest podział do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego w wielkopowierzchniowym lokalu garażowym. Podkreślić należy, iż mowa tu o sytuacji, gdy lokal garażowy został wyodrębniony – tj. stanowi odrębny lokal, dla którego właściwy Sąd Rejonowy prowadzi oddzielną księgę wieczystą.

 

 

Kupując lokal mieszkalny, bądź usługowy w tzw. budynku wielolokalowym, wraz z lokalem zazwyczaj „kupujemy” miejsce postojowe. Nic bardziej mylnego w odniesieniu do miejsc postojowych w garażach wielkopowierzchniowych. Warto zwrócić uwagę, iż aby możliwe było nabycie na własność konkretnego miejsca postojowego, konieczne byłoby jego wydzielenie trwałymi ścianami (art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali), podczas gdy zazwyczaj jest to po prostu jedna hala garażowa, z namalowanymi liniami rozgraniczającymi miejsca postojowe. Wobec powyższego, de facto nie możemy prawnie „kupić” oznaczonego miejsca garażowego. Najczęściej kupujący nabywa ułamkowy udział w wyodrębnionym lokalu – hali garażowej. Przy czym aby uporządkować parkowanie, w umowach najczęściej znajduje się sformułowanie, iż kupującemu, jako nabywcy udziału we współwłasności wielkopowierzchniowego lokalu garażowego, przysługuje prawo wyłącznego korzystania z oznaczonego w umowie miejsca postojowego. Te lub podobne zapisy, wskazujące na prawo do wyłącznego korzystania z części lokalu, z poszanowaniem prawa innych do wyłącznego korzystania z innych określonych części lokalu, mają wprowadzać podział quoad usum, tj. do wyłącznego korzystania. Podkreślenia wymaga, iż umowę o podział do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego w wyodrębnionym lokalu garażowym (umowa quoad usum) skutecznie zawrzeć mogą jedynie wszyscy współwłaściciele tego lokalu garażowego. Umowa taka ma charakter obligacyjny – współwłaściciel dysponuje roszczeniem o wyłączne korzystanie z wydzielonej części garażu, któremu odpowiada obowiązek pozostałych współwłaścicieli zaniechania korzystania z tej części lokalu.

 

 

Zawarcie ww. umowy o podział do korzystania może mieć miejsce po sprzedaży 100% udziałów w lokalu garażowym, jak i w toku sprzedaży przez developera poszczególnych lokali mieszkalnych/usługowych wraz z udziałami w lokalu garażowym. Jednakże w tym drugim przypadku sprawa jest szczególnie skomplikowana i nieprawidłowości w tym zakresie mogą za sobą pociągać istotne konsekwencje prawne. Taka umowa zawarta jedynie przez część współwłaścicieli, będzie z mocy prawa nieważna. Stąd akty notarialne muszą zawierać skuteczny mechanizm zapewniający zawarcie umowy quoad usum w toku sprzedaży kolejnych udziałów w lokalu garażowym. Powinno się to odbywać poprzez umieszczenie w każdej z umów sprzedaży odpowiedniej klauzuli. Przy czym występujące niekiedy w praktyce klauzule wskazujące, że nabywcy lokalu będzie przysługiwało miejsce postojowe o określonym oznaczeniu, nie prowadzą do zawarcia umowy o podział quoad usum pomiędzy nabywcą, deweloperem i przyszłymi nabywcami. W takiej sytuacji jedynie umowa zawarta przez pierwszego nabywcę z deweloperem będzie stanowić umowę o podział rzeczy do korzystania, gdyż zawarta będzie przez wszystkich współwłaścicieli. Każda kolejna umowa zawierana z deweloperem, a dotycząca sposobu korzystania z wielkopowierzchniowej hali garażowej, powinna być zawarta również z udziałem pozostałych współ­właścicieli, którzy dotychczas nabyli już współwłasność tejże hali garażowej. Należy dodać, iż inne często stosowane w praktyce klauzule wskazujące, że „nabywca wyraża zgodę na korzystanie z miejsca parkingowego w sposób określony w umowach z pozostałymi nabywcami”, również nie tworzą umowy quoad usum. Rozwiązaniem pozwalającym na zawarcie umowy o podział quoad usum w kilku lub więcej osobnych umowach, jest udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi do zawierania kolejnych umów w imieniu każdego kolejnego nabywcy. Innymi słowy, począwszy od pierwszego nabywcy udziału w wielkopowierzchniowym lokalu garażowym, przez każdego kolejnego nabywcę, deweloper powinien uzyskiwać pełnomocnictwo do zawierania kolejnych umów zmieniających podział quoad usum. W takim przypadku zawierając każdą kolejną umowę z klauzulą dotyczącą określenia korzystania z miejsc parkingowych, deweloper działałby w imieniu własnym (jako właściciel pozostałych do sprzedaży udziałów we współwłasności lokalu garażowego) oraz w imieniu współwłaścicieli, którzy wcześniej dokonali nabycia udziału we współwłasności lokalu garażowe­go, a którzy udzielili mu pełnomocnictwa do zawierania kolejnych umów zmieniających podział quoad usum.

 

 

Takie postępowanie, o ile zapisy umów i pełnomocnictw zostaną poprawnie sformułowane, zapewni ważność umowy quoad usum, a także umożliwi ujawnienie podziału quoad usum w księgach wieczystych.


 

 

Autor: Joanna Bacior

 

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Zarzadca

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

Joanna Bacior Kancelaria Radcy Prawnego






Powrót do listy ekspert radzi

 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego