Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

KubaP, BNadra, azygnerski, blazejh, yeti, George, waleczny, tajfun, Haneczka

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

Powrót do listy ekspert radzi

Czym jest użytkowanie wieczyste – charakterystyka prawna

Czym jest użytkowanie wieczyste – charakterystyka prawna

 

 

Użytkowanie wieczyste, w swoim pierwotnym kształcie, wprowadzone zostało przez ustawodawcę do krajowego porządku prawnego na podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

 

Obecnie prawo użytkowania wieczystego uregulowane jest m.in. w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), dalej zwanym: k.c.. Nie można jednak zapominać, iż istnieje szereg innych ustaw odnoszących się do prawa użytkowania wieczystego. Prowadzone są także prace legislacyjne mające na celu przekształcenie części istniejących praw użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności. Z uwagi jednak na długotrwałość procesu legislacyjnego, prawo użytkowania wieczystego pozostaje ważną i często występującą w praktyce instytucją prawa cywilnego. Wyjątkowość prawa użytkowania wieczystego polega w szczególności na tym, że w hierarchii praw rzeczowych sytuuje się ono między prawem własności a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. 

 

Zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związki (gmina, związek gmin, powiat) mają upoważnienie do oddawania w używanie wieczyste nieruchomości gruntowych. Właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste pozostaje odpowiednio Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego bądź ich związek.

 

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie odpowiedniej umowy, sporządzonej w formie aktu notarialnego ze skutkiem od chwili ujawnienia prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości gruntowej. W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, że w przypadku użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że prawo użytkowania wieczystego powstaje dopiero z chwilą wpisu tegoż prawa w odpowiedniej księdze wieczystej.

 

Treść prawa użytkowania wieczystego uregulowana została w art. 233 k.c., zgodnie z którym:

„W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.”

 

W praktyce, wątpliwości budzi kwestia zbycia prawa użytkowania wieczystego. Ustawodawca przesądził jednoznacznie, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym, może być przedmiotem np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny. Umowa taka wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Prawo użytkowania wieczystego podlega także dziedziczeniu. W tym przypadku konieczne jest posiadanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Co ważne, wtórne nabycie prawa użytkowania wieczystego, dla swej skuteczności również wymaga wpisu do odpowiedniej księgi wieczystej. Gdy to nie nastąpi, prawo użytkowania wieczystego po prostu zostanie przy dotychczasowym użytkowniku wieczystym.

 

Regulacje prawne dotyczące użytkowania wieczystego stanowią wyjątek od rzymskiej zasady prawa superficies solo cedit, która obowiązuje także w obecnym krajowym porządku prawnym. Zasada ta odnosi się do związania własności gruntu z własnością wszystkiego, co zostało na nim wzniesione, nasadzone, zasiane. W przypadku prawa użytkowania wieczystego, pomimo iż własność gruntu pozostaje przy Skarbie Państwa, jednostce samorządu terytorialnego bądź ich związku, własność budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przez wieczystego użytkownika, stanowi jego własność. Nie można jednak zapominać, iż własność tych budynków i urządzeń wzniesionych na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. 

 

Zgodnie z art. 236 § 1 k.c., oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wyjątkowych wypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na okres 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na okres krótszy, lecz nie mniej niż na 40 lat. W dalszej części art. 236 k.c. ustawodawca przewidział możliwość przedłużenia okresu użytkowania, ponad okres wskazany w pierwotnej umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Co do zasady odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejny okres jest dopuszczalna, jednak może nastąpić tylko ze względu na ważny interes społeczny.

 

Z prawem użytkowania wieczystego związany jest obowiązek uiszczania opłat na rzecz właściciela gruntu. Wyróżnia się dwie kategorie tych opłat. Pierwsza, tzw. opłata jednorazowa, którą należy uiścić do dnia zawarcia notarialnej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Opłata ta waha się w granicach 15% - 25% wartości nieruchomości. Druga kategoria opłat, opłaty coroczne, zależą od celu, na jaki grunt został oddany. W tym zakresie można wyróżnić następujące stawki:

0,3 % od wartości nieruchomości, którą przeznaczono na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną;

1 % od wartości nieruchomości oddanej na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową;

2 % od wartości nieruchomości dedykowanej pod działalność turystyczną;

3 % od wartości nieruchomości od pozostałych nieruchomości gruntowych.

 

Regułą jest, iż coroczne opłaty muszą być uiszczane przez cały okres obowiązywania użytkowania wieczystego. Termin płatności należności wynikającej z tytułu rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste upływa 31 marca każdego kolejnego roku, za dany rok. W kwestii opłat corocznych warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09, w którym znajduje się twierdzenie: “Jeżeli użytkownik wieczysty sprzeda swe prawo do gruntu w trakcie roku, obciąża go opłata roczna za czas do dnia tej transakcji. Potem płaci już nabywca.”

 

Należy mieć także na względzie, iż ustawodawca przewiduje możliwość aktualizacji corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.), aktualizacja corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste nie może być dokonywana częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Szczegółowe regulacje dotyczące trybu i sposobu dokonania aktualizacji corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste zawarte zostały w ww. ustawie.





Autor: Joanna Bacior

 

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Zarzadca

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

Joanna Bacior Kancelaria Radcy Prawnego






Powrót do listy ekspert radzi

 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego