Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

koziorozka, blazejh, Lysy, KubaP, Zarządca, Phantos, Sambor, wp44, Haneczka, Pablo199, SwietyDiabel, SwiStakowo, t66, KAROLSKO

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

Powrót do listy ekspert radzi

Sposoby zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych

Sposoby zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych

 

 

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem.

 

Najczęściej spotykanym sposobem zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych jest reżim ustawowy. Zgodnie z reżimem ustawowym sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej kieruje Zarząd wybierany przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali (tzw. zarząd właścicielski). Członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

 

Drugim sposobem zarządu w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, przewidzianym przez ustawę o własności lokali, jest tzw. zarząd powierzony. Norma prawna art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, iż zarząd może być powierzony osobie fizycznej albo prawnej, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Takie ustalanie nie jest obligatoryjne, a brak stosownej umowy skutkuje automatycznie zastosowaniem powyżej wskazanego reżimu ustawowego.

 

Dla rozróżnienia sposobów zarządu ustawa posługuję się następującymi sformułowaniami:

- zarząd właścicielski określany jest Zarządem;

- zarząd powierzony określany jest Zarządcą.


Wobec przewidzianych przez ustawę o własności lokali sposobów zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, pojawiło się zagadnienie prawne mające kluczowe znaczenie dla funkcjonowania dużych Wspólnot Mieszkaniowych. Zagadnienie to zawrzeć można w pytaniu: czy jest możliwe jednoczesne funkcjonowanie Zarządu oraz Zarządcy w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej?

 

Szczegółową analizę tegoż zagadnienia przeprowadził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 20 lutego 2015 r., sygn. akt: VI ACa 603/14, wskazując, iż:

„Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l.”


Powyższe stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie potwierdzone zostało dalszymi orzeczeniami sądów powszechnych, jednak odmienny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do postanowienia z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt: I CZ 4/17:

 

„Zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. pierwsze WłLokU jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd taki, będący organem wspólnoty mieszkaniowej (zarząd w znaczeniu podmiotowym), na podstawie art. 21 ust. 1 WłLokU kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 WłLokU może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.”


Zacytowana treść uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego pozwala jednak wysnuć wniosek, iż mogło dojść do niewystarczającego rozróżniania przez Sąd Najwyższy znaczenia funkcji Zarządcy, a funkcji Administratora, co mogło mieć znaczący wpływ na treść rozstrzygnięcia w sprawie. Wydaje się, iż analiza przedstawionego zagadnienia powinna zostać pogłębiona w orzecznictwie, tak aby mając na uwadze także wykładnię celowościową przepisów ustawy o własności lokali, możliwe było jednoznaczne określenie chociażby ewentualnych zasad współistnienia Zarządu oraz Zarządcy. De lege ferenda wskazać zaś należy na potrzebę jednoznacznego uregulowania tej kwestii w treści ustawy o własności lokali.





Autor: Joanna Bacior

 

Źródło: Zarządca Portal Informacyjny

Zarzadca

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

Joanna Bacior Kancelaria Radcy Prawnego






Powrót do listy ekspert radzi

 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego