Amadeusz, blazejh, KubaP, Prezesod13lat, gab, Zarządca, Ala15, wihajster, a-z

absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Czytaj wszystkie ważne użytkownika:

a-z, czajnik5, Haneczka, koziorozka, owner, Posesja, Zarządca

1. • WYSOKA OPŁATA MIEJSCE POSTOJOWE

   • azygnerski 29 Sierpień 2020 Finanse i Podatki
   • Dowiedz się, co kryje się pod stawką 3,99 zł/m2. normalnie powinno być, jak dla mieszkania 2,50
     Czyli 28,15 m2 * 2,5 zł/m2 daje 70,38 zł i to jest tyle ile powinno być wg ustawy o własności lokali. O wysokości tej zaliczki decyduje wspólnota na drodze uchwały.
     Domyślam się, że pozostałe 1,49 z 3,99, to wynagrodzenie dla zarządcy i zaliczka na utrzymanie hali garażowej - te koszty są do optymalizacji. Wysokość tych opłat, jak również wybór usług, jest w gestii tylko współwłaścicieli hali garażowej (nie wspólnoty).
     
     Czy ta hala jest na kilkanaście miejsc? 28,15 m2 to sporo jak na jedno miejsce. Zastanawia mnie wyliczenie metrów dla miejsca postojowego, sprawdź, czy jest dobre, dzieląc powierzchnię hali przez ilość miejsc.
     
     Ostatecznie, nie ma co dramatyzować, patrząc na te zaliczki, są to normalne stawki
   • w odpowiedziach: 15

2. • Umowa sprzedaży mediów przez Zarządcę

   • azygnerski 11 Czerwiec 2020 Zarzadca.pl

   • Tulczaninka:Właśnie się dowiedziałam, że wspólnota (z NIPem i REGON) została powołana dopiero przy przyjęciu nowego zarządu. Zatem za czasu Zarządu Pana Z wszystkie umowy były podpisywane na jego firmę i nie istniało nawet odrębne konto.
     
     Przy ustalaniu nowego zarządu podpisana została uchwała, która świadczy, że na dobrą sprawę Pan Z przekazuje zarząd wspólnotą, czyli poświadcza, że wspólnota była (ale bez NIPu czy też własnego konta). Sama się już pogubiłam... Na dodatek Zarządca nie chce przekazać wszystkich dokumentów nowemu Zarządowi. Nie widzieliśmy do tej pory żadnej umowy.
     
     Chyba wszystko tutaj jest nie tak.

     Co do tzw okresu deweloperskiego, od odbioru mieszkania do aktu przenoszącego własność mieszkania, podczas którego zarządza deweloper lub podmiot wskazany przez dewelopera (wtedy jeszcze nie ma wspólnoty), to taka umowa i refakturowanie kosztów zarządu "nieruchomością wspólną" oraz mediów, jest zasadne. Zaliczki, opłaty są regulowane na konto dewelopera.
     Zapewne umowa służyła ustalaniu zasad obciążenia użytkowników (jeszcze nie właścicieli) kosztami utrzymania nieruchomości. To prawidłowe działanie. Wątpię, żeby sprzedawał media z zyskiem lub ryczałtem, zapewne je dzielił wg udziału i refakturował (bez marży).
     
     Co do wspólnoty mieszkaniowej, ta powstaje samoistnie, z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu na osobę/osoby lub podmiot nie będący deweloperem (nie mylić z momentem rejestracji i nadania; nip, regon, konto).
     Podczas sprzedaży pierwszego mieszkania/lokalu, deweloper zwykle uchwala ze świeżo upieczonym właścicielem, zarząd i pozostałe istotne uchwały lub czeka do momentu sprzedaży większej ilości lub wszystkich mieszkań a następnie zwołuje zebranie wspólnoty i dopiero na tym zebraniu uchwala zarząd, plan gospodarczy, zaliczki, regulaminy, itd.
     
     Jak to odbyło się u twojego chłopaka?
   • w odpowiedziach: 8

3. • Mieszkanie wraz z poddaszem użytkowym (cześć wspołna z wyłącznym prawem użytkowania)

   • azygnerski 23 Maj 2020 Prawo

   • Zarządca:Więcej na ten temat w artykule:
     
     "Umowa deweloperska: postanowienia quoad usum w większości bezskuteczne"
     na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
     
     http://www.zarzadca.pl/szukaj?q=+deweloper+nie+zapewni&view=search&option=com_search&Itemid=446

     Zarządco, właściwy link, to http://www.zarzadca.pl/prawo/128-zzn/2927-umowa-deweloperska-postanowienia-quoad-usum-w-wiekszosci-bezskuteczne
     Umowę quoad usum nie może być zawarta w umowie deweloperskiej, bo dotyczy współwłasności. W umowach przeniesienia własności, postanowienia quoad usum są stosowane powszechnie i nie są w większości bezskuteczne. Na czym autor oparł swoją tezę wyrażoną w tytule...?
     
     

     gab:http://www.sn.pl/sprawy/SitePages/Zagadnienia_prawne.aspx?ItemSID=170-16544171-be1b-4089-b74b-413997467af2&ListName=Zagadnienia_prawne&Rok=2012
     
     jeszcze to:
     
     Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.
     
     I choć uchwała 7 sędziów SN dotyczy współwłasności opisanej w kc , ma również zastosowanie w WM.

     To zapoznaj się z tym https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/iii-czp-88-12-dochodzenie-wynagrodzenia-za-bezumowne-521459537 Poza tym, dopóki współwłaściciele korzystają ze wspólnej rzeczy zgodnie z ich wolą wyrażoną nawet w sposób konkludentny, dopóty ich współposiadanie i korzystanie z rzeczy nie narusza art. 206 k.c. Oświadczenie woli wyrażające zgodę na sposób korzystania lub na podział do korzystania z rzeczy wspólnej może być składane przez poszczególnych współwłaścicieli w różnym czasie i nie wymaga żadnej formy szczególnej. Nie jest to umowa zobowiązująca do określonych świadczeń przez poszczególnych współwłaścicieli względem siebie, chociaż pośrednio wynikają z niej dla nich pewne obowiązki, np. obowiązek znoszenia (pati), że z określonej części nieruchomości korzystać będzie wyłącznie inny współwłaściciel. Jej istotą nie jest wzajemne zaciąganie zobowiązań, lecz odmienne od ustawowego ukształtowanie wykonywania współuprawnienia w odniesieniu do korzystania ze wspólnej rzeczy. Ze wskazanych względów nie ma więc zagrożenia, że roszczenie z tytułu bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej może prowadzić do destabilizacji obrotu lub innych niepożądanych skutków.
     

     gab:http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000470_2019_Uz_2020-01-09_002

     Prezentowałeś wcześniej ten przykład, ale nie jest odnoszący sie do tej sytuacji, dotyczy dewelopera, który "przytulił" znaczną cześć miejsc do parkowania, co w ewidentny sposób godziło w interes współwłaścicieli i wzajemne stosunki we współwłasności.
     Nie be znaczenia w podjęciu decyzji o zakupie takiego mieszkania możne być odpowiedź na pytanie zadane przez phantosa

     Phantos:Podstawowe pytanie:
     - w jaki sposób inni właściciele lokali mają dostęp do tej wydzielonej części poddasza? czy przez wspólny korytarz?

     Nie znamy tych uwarunkowań, żeby kategorycznie twierdzić ze interes współwłaścicieli będzie w jakikolwiek sposób naruszony.
     I nie traktujcie odpłatności za używanie, jako coś w rodzaju kary czy zemsty, bo wspólnota może ją ustalić tylko i wyłącznie w oparciu o realne koszty. http://www.zarzadca.pl/komentarze/2232-oplaty-za-wylaczne-korzystanie-z-nieruchomosci-wspolnej Uzasadniając wyrok z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt: I ACa 847/12, warszawski Sąd Apelacyjny przedstawił pogląd, że wysokość opłat nie może nastąpić w całkowitym oderwaniu od rzeczywistych kosztów związanych z utrzymaniem tych części nieruchomości wspólnej i powinna im odpowiadać. W uchwale należy zatem wskazać kryteria przyjętego obciążenia.
   • w odpowiedziach: 24

4. • Mieszkanie wraz z poddaszem użytkowym (cześć wspołna z wyłącznym prawem użytkowania)

   • azygnerski 17 Maj 2020 Prawo

   • igorb2000:Witam, zamierzam zakupić lokal na ostatnim piętrze, który będzie pełna własnością w budynku wielorodzinnym. Deweloper dodaje do lokalu wydzielona część poddasza nad tym lokalem do własnej aranżacji jako drugi poziom mieszkania (poddasze użytkowe). Poddasze określone jest jako część wspólna z wyłącznym prawem użytkowania. Co się z tym może wiązać i czy mam powody, by obawiać się dziwnych ruchów (np. próby pozbawienia mnie poddasza na rzecz wszystkich członków wspólnoty itd.)?

     Strachy na lachy. Moim zdaniem nie ma się czego obawiać, wydzielona (rozumiem, że stałymi przegrodami) część poddasza nie może być użytkowana przez nikogo innego, tak jak taras czy ogródek przylegający bezpośrednio do lokalu. Niektóre garaże podziemne, czy naziemne lub parkingi są również zorganizowane na zasadzie quoad usum i nikomu nie przyjdzie do głowy, żeby to zmieniać. Podobnie rzecz ma się z piwnicami, nie zawsze są to pomieszczenia przynależne. Ja miałem kupione mieszkanie z miejscem postojowym na nieruchomości wspólnej i płaciłem za utrzymanie znacznie korzystniej, niż obecnie, gdy posiadam udział w lokalu garażowym.
     Reasumując, nie nabywasz powierzchni poddasza na własność ale użytkujesz ją jak własne mieszkanie i nie musisz nikogo (wspólnoty) prosić o zgodę, jaką wykładzinę czy deskę tam ułożysz i czy to będzie salon, czy sypialnia, i jak sobie zaaranżujesz przestrzeń. O ile deweloper "sprzedaje" to poddasze w dużo niższej kwocie niż metr mieszkania lub w cenie mieszkania, to jest ok.
     Oczywiście, że jest to dla dewelopera korzystna sytuacja, ale to tak, jak by ktoś miał pretensje do garbatego, ze ma proste dzieci.
     Nie można też obawiać się, że wspólnota wymyśli sobie jakiś czynsz z czapy i będziesz musiał płacić więcej niż za mieszkanie.
     Obawy świadczą o braku doświadczenia i zetknięcia się z tego rodzaju konstrukcją prawną. Poza tym, w życiu nie ma nic stałego, podobnie własność, z pozoru nie do ruszenia, nie jest prawem wiecznym...
   • w odpowiedziach: 24

5. • Hałas w bloku

   • azygnerski 5 Marzec 2020 Sprawy Techniczne

   • jacek62:Sąsiad otworzył jakąs firme na mojej klatce ,,wytwarza nie pomierny hałaś .Maszyny warczą i wytwarzają jazgot nie miły dla uszu.W jaki sposób można zmusic tego intruza do usunięci jego działalnosci z bloku mieszkalnego

     jacek62:to jak tłumaczyc zapis 1 art.16 ustawy o własnosci lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ.U.nr80 z 2000 roku poz.903 )
     Własciciel podobno nie może automatyczie porowadzić dowolnej działalnosci.? Więc zarządac powinien miec tu jakis głos...

     Wnioskuje, że nie informowałeś bezpośrednio właściciela o problemie. Zarządca/zarzad, jak to było wspomniane, może jedynie zwrócić uwagę właścicielowi, ze są skargi w związku z hałasem.
     Inna sprawa gdyby był zobowiązany do podjęcia określonych działań prawnych przez wspólnotę (np. uchwała). Art. 16, to armata, pytanie, czy możesz/możecie jej w tym przypadku użyć - nie sądzę.
     Tak jak napisała koziorozka, rozważ kwestię immisji i zleć pomiar poziomu hałasu (art. 144 kc).
     Ale może na początku pogadaj z sąsiadem i opowiedz co cię uwiera, ale nie z przepony tylko bardziej pojednawczo.
     Miałem kiedyś na klatce takiego starszego gościa, co nie mógł przeboleć, ze kratę zamykam na jedno przekręcenie klucza a on wolał na dwa, no i... pisał do mnie kartki, zamiast przyjść i podzielić się swoimi fobiami :bigsmile:
   • w odpowiedziach: 24

6. • Przechowywanie dokumentacji

   • azygnerski 10 Luty 2020 Zarzadca.pl
   • Dokumenty wspólnoty, to zbyt szerokie pojęcie, są różne rodzaje dokumentacji, np. dokumentacja techniczna łącznie z książką obiektu budowlanego musi być przechowywana przez cały okres eksploatacji obiektu, aż do stwierdzenia zużycia technicznego w takim stopniu, że dalsza eksploatacja jest niemożliwa.
     Dokumenty podatkowe, finansowe, osobowe też mają różne okresy przechowywania i określone zdarzenia od których należy liczyć ich okres wymaganej archiwizacji. Są też takie, które nie wiadomo jak zaklasyfikować i próżno szukać odpowiedzi w przepisach, trzeba kierować się indywidualna oceną dalszej przydatności.
   • w odpowiedziach: 18

7. • Prywatny budynek usługowy a opłaty za energię elektryczną wspólnoty

   • azygnerski 4 Luty 2020 Prawo

   • tajfun:
     Wg blazejha. schody to schody w całym budynku , a właściwie w całej wspolnocie. Są elementem NW. Dlaczego.Bo wg kryterium prawa własności sa współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.A dlaczego niby są współwłasnością ? Czekam na odpowiedź.

     Ponieważ wspólnotę definiuje miedzy innymi wspólny obszar geodezyjny, posadowienie budynków wielolokalowych w obrębie jednej lub kilku działek stanowiących jedną nieruchomość. No niestety, wspólnoty wielobudynkowe nie są najszczęśliwszym tworem, szczególnie gdy są tak zróżnicowane budynki.
     Prawdopodobnie, podział nieruchomości w ten sposób, że każdy budynek jest posadowiony na odrębnym gruncie, w tym przypadku nie jest możliwy, ale widzę przynajmniej dwa rozwiązania dla sprawiedliwszego podziału kosztów.
     
     Pierwsze, to zwiększenie uchwałą wspólnoty obciążenia dla właścicieli lokali usługowych, na co pozwala uwl (art. 12 ust. 3) - tu należałoby oprzeć się na realnych przesłankach, a nie tylko na fakcie, że deweloper ma budynek na własność.
     
     Drugie, raczej łatwe do podważenia przez dewelopera, to uchwalenie granic nieruchomości wspólnej i wyłączenie z niej budynku stanowiącego własność jednego właściciela.
     
     Ten przykład z klatką schodową, do lokali stanowiących własność jednego właściciela, jest słaby, jest wiele wspólnot, które posiadają zabezpieczony dostęp i pozostali właściciele spoza, nie mają szansy korzystać z windy, czy ze schodów. I to bez znaczenia, czy jest jeden, czy wielu właścicieli w klatce. Dzielenie na klatki, to droga donikąd
   • w odpowiedziach: 25

8. • szkoda w piwnicy małej wspólnoty mieskaniowej, gdzie działa tzw "prawo zwyczajowe"

   • azygnerski 17 Styczeń 2020 Prawo

   • bogna:Jak nie ma piwnicy w księdze wieczystej to nie jest pomieszczeniem przynależnym pomimo faktu,że pomieszczenie jest od kilkudziesięciu lat używane jako piwnic wydzielona,zabezpieczona?

     Jeżeli w akcie notarialnym piwnica nie została określona jako pomieszczenie przynależne do lokalu, na pewno nie będzie takiego zapisu w KW. Czasem, zdarzało się, że przy przekształceniach własnościowych, omyłkowo Sad nie ujął piwnicy w KW, dlatego trzeba sprawdzić przede wszystkim w akcie notarialnym nabycia lokalu.
     
     Jeżeli faktycznie piwnica nie ma właściciela, to jest to część wspólna i roszczenie "załatania dziury" przysługują wspólnocie. Twoje roszczenia będą dotyczyły jedynie szkody na mieniu przechowywanym w tym pomieszczeniu.
     Jeżeli twój ubezpieczyciel nie objął ubezpieczeniem tej piwnicy, wtedy oddali roszczenie, co za tym idzie należy je kierować bezpośrednio do sprawcy szkody, właściciela lokalu lub do jego ubezpieczyciela.
   • w odpowiedziach: 9

9. • Zaciekający balkon problem

   • azygnerski 16 Styczeń 2020 Prawo

   • kojak:Czyli normalnie procedować oznacza uchwałę i zgodę mieszkańców tak? Co w przypadku gdy większość się nie zgodzi? Podobno u mnie w bloku na zebrania nie przychodzi nikt i wszyscy mają wszystko w głębokim poważaniu...

     Tak, na wydatki remontowe, powinna być uchwała, robi się to albo indywidualnie na konkretny remont, albo zbiorczo, zatwierdzając uchwałą plan gospodarczy w którym powinny się znaleźć wyszczególnione pozycje remontowe na bieżący rok, który zarząd chce zrealizować a właściciele sfinansować.
     Niektóre zarządy, jako rozwiązanie dla bieżących remontów, uchwalają ze wspólnotą np 10 tys. na rok, jako, nazwijmy to , operacyjny fundusz remontowy, tak, żeby nie musiały uchwalać każdorazowo zgody a np. wymianę zdezelowanej ławki lub przerdzewiałego kosza na śmieci.
     
     Dlaczego z góry zakładasz, ze mieszkańcy nie zgodzą się na remont?
     Zebranie wspólnoty, to nie jedyny moment, kiedy można oddać głos, prawdopodobnie u ciebie podpisy są zbierane jeszcze od drzwi do drzwi, lub karty do głosowania wysyłane pocztą.
     W skrajnym przypadku, zainteresowany właściciel sam może zbierać podpisy pod uchwałą.
     
     Trzeba wziąć pod uwagę, że dla ciebie ten problem może być naglący ale w ogólnym ujęciu nie stanowi priorytetu w zakresie remontowym. Zalecam cierpliwość i zabieganie żeby temat znalazł się pod głosowaniem na najbliższym zebraniu.
     
     Nowy doklejony: 16.01.20 14:55
     

     KubaP:Ja bym ubezpieczył lokal i zgłosił szkodę wskazując jednoczenie, że za taki stan odpowiada ZARZĄD WM, który odmówił wykonania naprawy.

     sprytny jak Kuźniar w Walmarcie :bigsmile: a jaką szkodę zgłosi do ubezpieczyciela? pomyślunku trochę
     
     

     bzd^ury gadają, jak to Polacy. W sytuacjach awaryjnych wydatek z FR uchwałę, zastępuje protokół konieczności:zakaz: .

     Polska, to piękny kraj, a ty opowiadasz bzd_ury, bo protokół konieczności nie zastępuje uchwały wspólnoty, to jest jedynie uzasadnienie wydatkowania, dupokryta. przeczytaj dokładnie uwl
     
     

     Rozpatrzmy taki przykład ... zostaje uszkodzony w niewyjaśnionej sytuacji właz na dach i zaczyna się lać ... to będzie się lało, tak długo, jak zbiorą głosy pod uchwałą ?

     
     To nie awaria, tu nie leje się z balkonu z uwagi na nieszczelność, tylko z uwagi na degradację okładzin czy obróbki płyty balkonowej/tarasowej. Nie jest to sytuacja opisywana w tym wątku - spryciarzu z Walmartu :wink:
   • w odpowiedziach: 13

10. • Zaciekający balkon problem

    • azygnerski 15 Styczeń 2020 Prawo

    • kojak:Czyli w jaki sposób ostatecznie można załatwić taki temat żeby ominąć uchwałę, itd. twierdzą, że żeby ruszyć fundusz muszą zapytać mieszkańców o zgodę. Tylko co w przypadku tego jak płyta niszczeje, tynk odpada - może to WM zrobić bez zgody mieszkańców? Jak dla mnie powinna......

      normalnie procedować, za chwilę będzie podsumowanie roku na zebraniu wspólnoty, niech zarząd wrzuci tę pozycję (a może też inne balkony) do planu remontowego. Jeżeli w protokołach kontrolujący wzmiankował o złym stanie, to tym bardziej zarząd powinien wziąć pod uwagę. Teraz i tak nikt ci tego balkonu na gwałt nie zrobi.
      Awarie stanowiące zagrożenie życia lub zdrowia - usuwa się bez zgody na wydatkowanie kasy.
      Remonty/naprawy z nakazu urzędu - których termin wykonania jest pilny, robi się na gwałt, nie trzeba pytać o zgodę.
      Pozostałe tematy w tym remont płyty balkonowej, proceduje się normalnie. Podstawową przeszkodą może być brak pieniędzy na przeprowadzenie wszystkich remontów czyli krótka kołdra, wtedy trzeba przyjąć kryteria pilności i rozważyć podwyższenie funduszu remontowego.
    • w odpowiedziach: 13