WENTYLACJA W KAWIARNI - ZGODA WSPÓLNOTY

Klaudia MKlaudia M Użytkownik
edytowano listopada 2017 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam, od wielu lat wynajmuję lokal usługowy w którym prowadzę sklep. Lokal jest własnością miasta. Od roku staram się przekształcić go w kawiarnię.
Mam wszystkie wymagane prawem projekty, nową umowę z miastem na prowadzenie kawiarni, decyzję o warunkach zabudowy i zmianie przeznaczenia lokalu na gastronomiczny, zgodę konserwatora zabytków.

Do chwili obecnej nie mogę jednak rozpocząć remontu gdyż Wspólnota Mieszkaniowa nie zgadza się na założenie wentylacji mechanicznej.

Pragnę nadmienić, że kominy wentylacyjne zostały zaprojektowane wyłącznie na potrzeby naszego lokalu usługowego na parterze i nie mają nic wspólnego z mieszkańcami - nikt nie jest do nich podłączony, kominy są drożne - taką opinię wydał nam kominiarz Wspólnoty.
Pomimo powyższego Wspólnota twierdzi, że kominy są częścią wspólną i nie pozwala założyć wentylacji mechanicznej.

Niestety, ewidentnie ktoś bardzo źle nam życzy i stąd takie utrudnienia.
Dodam też, że w planowanej kawiarni nie chcemy prowadzić żadnej kuchni (kawa /ciasta dostarczane z zewnątrz), zero alkoholu, czynne do 22.
W całym budynku na parterze istnieją restauracje, które otrzymały zgodę wspólnoty. Przy ich działalności nasza kawiarnia stanowi zerowe zagrożenie zakłócania spokoju mieszkańcom.

Ja - najemca i miasto - właściciel lokalu wystąpiliśmy oficjalnie do Zarządu Wspólnoty o pozwolenie na założenie wentylacji.
Od kilku miesięcy nie ma podjętej uchwały, bo nie można zebrać podpisów...

Może ktoś ma pomysł co mogę jeszcze zrobić?
Będę wdzięczna za podpowiedzi.. pozdrawiam serdecznie
Klaudia

Komentarze

  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada 2017
    Nawiewno-wywiewna czy tylko wywiewna?
    Z czego wynika opór wspólnoty? Bo na pewno o tym rozmawialiście.
    Boją się hałasu wentylatorów, głośnych klientów, zapachów, czegoś innego?
    Sklep też masz teraz czynny do godz. 22?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2017
    [cite] Klaudia M:[/cite]od wielu lat wynajmuję lokal usługowy w którym prowadzę sklep. Lokal jest własnością miasta. Od roku staram się przekształcić go w kawiarnię.
    Mam wszystkie wymagane prawem projekty, nową umowę z miastem na prowadzenie kawiarni, decyzję o warunkach zabudowy i zmianie przeznaczenia lokalu na gastronomiczny, zgodę konserwatora zabytków.
    Do chwili obecnej nie mogę jednak rozpocząć remontu gdyż Wspólnota Mieszkaniowa nie zgadza się na założenie wentylacji mechanicznej.
    kolejna która zaczęła nie od tej strony co trzeba .
    Najpierw idzie się do Wspólnoty (ogółu właścicieli po uchwalę na zmianę przeznaczenia sposobu użytkowania lokalu), a potem do właściciela lokalu Gminy...
    [cite] Klaudia M:[/cite]wentylacyjne zostały zaprojektowane wyłącznie na potrzeby naszego lokalu usługowego na parterze i nie mają nic wspólnego z mieszkańcami
    Ja też bym się nie zgodził, jak wywiew znajdowałby się pod moimi oknami lub rura wentylacyjna przebiegała obok mojego okna . W lecie to, aż strach otworzyć okna
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP: Ja też bym się nie zgodził, jak wywiew znajdowałby się pod moimi oknami lub rura wentylacyjna przebiegała obok mojego okna . W lecie to, aż strach otworzyć okna
    Wywiew nie może być pod Twoimi oknami, ponieważ wywiew z kawiarni nie spełnia wymagań, o których mowa w przepisach, więc może być tylko nad dachem. Skoro jest projekt, to pewnie to tam ujęto. Poza tym, pani wyraźnie nadmieniła, że kominy wentylacyjne zostały zaprojektowane specjalnie dla tego lokalu. Moim zdaniem, skoro kominy zostały zaprojektowane tylko dla lokalu, to nie rozumiem, o co chodzi ze zgodą na montaż, jeżeli kominiarz stwierdził, że są drożne. To w końcu te kominy są i są drożne, czy dopiero są zaprojektowane, ale jeszcze nie zamontowane (ale jak wtedy stwierdzić drożność kominów, których nie ma)? A skoro one są zamontowane, to co ma wspólnota do jakiejś zgody na montaż?

    Proszę doprecyzować dla jasności sytuacji.

    Nadmieniam też, że kominy wentylacyjne, to nie to samo, co przewody wentylacji mechanicznej. Na przykład do wentylacji mechanicznej kominiarz nie ma absolutnie nic. Kominiarz wydaje opinię wyłącznie w odniesieniu do grawitacyjnych przewodów kominowych wentylacyjnych, spalinowych i dymowych.

    :cool:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite]wp44 [/cite]o co chodzi ze zgodą na montaż, jeżeli kominiarz stwierdził, że są drożne.
    To w końcu te kominy są i są drożne,
    pewnie wentylacja grawitacyjna nie wymieni tej ilości powietrza co wentylacja mechaniczna , zwłaszcza z pomieszczenia dla palących
    Mam wszystkie [b]wymagane prawem projekty[/b], nową umowę z miastem na prowadzenie kawiarni, decyzję o warunkach zabudowy i [b]zmianie przeznaczenia lokalu na gastronomiczny[/b], zgodę konserwatora zabytków. 
    Wspólnota Mieszkaniowa [b]nie zgadza się na założenie wentylacji mechanicznej[/b].
    
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oczywiście, że wentylacja grawitacyjna nie wymieni tej ilości powietrza, co wentylacja mechaniczna, a ponadto, wentylacja grawitacyjna czasem działa, a czasem nie, ponieważ zależy od warunków pogodowych. W przypadku lokalu gastronomicznego wentylacja grawitacyjna jest oczywiście nie do zastosowania.

    Chodzi o coś innego. Skoro zostały zaprojektowane kanały dla danego lokalu i są drożne - czyli w domyśle to są istniejące kanały, to co tu ma do rzeczy zgoda na montaż kanałów? Czy chodzi na przykład o montaż wkładów z rur spiro w istniejących przewodach kominowych murowanych? Przydałoby się to doprecyzować.
    koziorozka: Boją się hałasu wentylatorów, głośnych klientów, zapachów, czegoś innego?
    Słuszne pytanie. Z hałasem można sobie z łatwością poradzić, ale trzeba to wyjaśnić ludziom, jeżeli mają obawy. Zapachy nie stanowią problemu, ponieważ przy sprawnej wentylacji wyrzut powietrza jest nad dachem, podobnie, jak z wywiewek kanalizacyjnych, a chyba zgodzimy się wszyscy, że z wywiewki kanalizacyjnej pachnie trochę inaczej, niż z kawiarni. :neutral:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2017
    [cite] wp44:[/cite]Chodzi o coś innego. Skoro zostały zaprojektowane kanały dla danego lokalu i są drożne - czyli w domyśle to są istniejące kanały, to co tu ma do rzeczy zgoda na montaż kanałów? Czy chodzi na przykład o montaż wkładów z rur spiro w istniejących przewodach kominowych murowanych? Przydałoby się to doprecyzować.
    kanały były zaprojektowane jak dla lokalu .... sklepu odzieżowego , biblioteki, czy szewca. Odpowiednio dobrano przekroje nie uwzględniając potrzeb lokalu usługowego o specjalności gastronomicznej jakim jest kawiarnia ( duża ilość powietrza w jak najkrótszym czasie).

    Teraz są próby dorobienie tzw "uszczelki" czyli mechanicznej wentylacji, a ta się zachowuje różnie, jak jej się używa( hałas, zapach) i to się właścicielom mieszkającym w sąsiedztwie szybu wentylacyjnego nie podoba, stąd veto.
    I mają do tego prawo i nie zachowują się, jak pies ogrodnika , dmuchają na "zimne".
  • Opcje
    Klaudia MKlaudia M Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję wszystkim za informacje. Doprecyzowując:

    Obecnie w lokalu sklep art. przemysłowe czynny 11-19.
    Wentylacja grawitacyjna.
    Drożne kanały wentylacyjne przypisane tylko do naszego lokalu, murowane, wyprowadzone ponad dach budynku.
    Zgodnie z opinią projektanta są w zupełności wystarczające do obsługi kawiarni.
    Oczywiście zgodnie z sanepidem istnieje potrzeba instalacji wentylacji mechanicznej nawiewno-wyciągowej.

    Planowane przez nas działania obejmują:
    - uszczelnienie istniejących kominów (pomimo że zgodnie z opinią kominiarską są szczelne i nikt oprócz naszego lokalu nie jest i nie może być do nich podłączony),
    - czerpnia powietrza z zewnątrz (nie koliduje z mieszkaniami),
    - montaż wyciągu przy wlocie do kanału, na suficie naszego lokalu - żadne rury nie będą prowadzone przez całe kominy. Nie mamy też potrzeby wchodzić na dach (wspólnota zabroniła bo dach to część wspólna).

    Cały projekt wentylacji obejmuje rozwiązania, które eliminują hałasy. W planowanej kawiarni brak kuchni = uciążliwych zapachów; chodzi tylko o wymianę powietrza.

    pozdrawiam ciepło
    k.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada 2017
    A zatem, zgoda lub brak zgody wspólnoty nie ma dla Ciebie żadnego znaczenia, skoro przewody wentylacyjne są istniejące, a zasięg inwestycji ogranicza się do Twojego lokalu. Wspólnota nie ma żadnych kompetencji do decydowania, co Ty robisz w granicach swojej nieruchomości, o ile nie ingerujesz w nw. Jedyna dyskusyjna rzecz, to jest ta czerpnia ścienna, no bo jednak trzeba się przebić przez przegrodę zewnętrzną i wyjść na elewację, na której zamontujesz kratkę z lamelami i siatką. Trzeba też pamiętać o spełnieniu warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać wspomniane wyloty nad dachem (par. 152 ust. 6-7 i 10-13, rozp. WT). Skoro jednak jest projekt, to rozumiem, że już ktoś o to zadbał.

    Jeżeli wspólnota nie wyraża zgody na uszczelnienie przewodów, no to olej to, skoro - jak twierdzisz - są szczelne. Zwracam Ci jednak uwagę na to, że te przewody mogą być szczelne z punktu widzenia wentylacji grawitacyjnej, co wcale nie oznacza, że będą szczelne po zastosowaniu wentylacji mechanicznej. Tak się składa, że w przewodzie kominowym o ciągu naturalnym panuje podciśnienie, natomiast po podłączeniu przewodu wyrzutowego z wentylatora będzie nadciśnienie, czyli zmienią się diametralnie warunki pracy, a poza tym wartości bezwzględne ciśnień są tu znacznie wyższe. Przypominam Ci też ponownie to, o czym już napisałem powyżej, że kominiarz nie ma ani uprawnień, ani kompetencji do oceny szczelności przewodów, w których ruch powietrza jest wywołany pracą urządzeń mechanicznych. Oznacza to, że dla Twoich celów opinia kominiarza, którą posiadasz, nie ma żadnego zastosowania.

    Jeśli nawet wystąpiłyby nieszczelności przewodu grawitacyjnego, to nie ma żadnego problemu, bo komin będzie co najwyżej zaciągał przez te nieszczelności powietrze, co w konsekwencji będzie zmniejszało skuteczność u Ciebie na kratce, ale dopóki wentylacja działa, to nikomu to nie będzie specjalnie przeszkadzać. Inaczej, kiedy będzie choćby mała nieszczelność przy nadciśnieniu, bo już wtedy powietrze będzie wypierane z przewodu przez nieszczelności do innych lokali. To trzeba sobie uświadomić, żeby było wiadomo, o czym jest mowa.

    Już tak na marginesie podpowiem, że przewody spiro są bardzo tanie i ich montaż w przewodzie murowanym może być ekonomicznie korzystniejszy, niż uszczelnianie przewodu murowanego. Nie wspominając, że z hydraulicznego punktu widzenia wkłady będą znacznie lepsze. Może to jest tak, że wspólnota nie zgadza się na to, co Ty proponujesz, a zgodzi się na montaż rur? Do komina murowanego 14x14 cm swobodnie mieści się rura fi 125 mm.
  • Opcje
    Klaudia MKlaudia M Użytkownik
    edytowano listopada -1
    wp44 wielkie dzięki za odpowiedź,
    oczywiście jestem w stanie zrobić wszelkie konieczne uszczelnienia
    rzecz w tym, że Wspólnota nie zgadza się na żadne prace w częściach wspólnych
    dlatego cały projekt kawiarni został opracowany tak, aby nie naruszał tych części
    czerpnia powietrza ma zostać zainstalowana w naszej witrynie - do tego Wspólnota nie może się przyczepić gdyż nie stanowi to części wspólnej, odległości od mieszkań są ok, sanepid wyraził akceptację..
    teraz rozchodzi się o to, że według Wspólnoty podłączenie wyciągu do naszego sufitu narusza część wspólną, gdyż jest to stop = część wspólna;

    W umowie najmu mamy punkt, że jeśli zrobimy prace remontowe naruszając części wspólne, a Wspólnota nie wyrazi na to zgody otrzymamy wypowiedzenie
    I już zgłupiałam kompletnie. Prawda jest taka, że tu nie chodzi o mieszkańców, ale o to że komuś bardzo przydałby się nasz lokal i stąd wszystko pod górę :(
    Szkoda że sama nie mogę zebrać tych podpisów - nie mam wątpliwości że mieszkańcy by się zgodzili...
    W zasadzie to szukam jakiś zapisów prawnych, na których można się oprzeć ...
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No, to już są tylko przepychanki i gierki słowne. Obawiam się, że niewiele można poradzić zdalnie. Pozdr.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jako najemczyni lokalu rzeczywiście ma Pani problem, ponieważ wspólnota nie jest tu stroną. Może trzeba z właścicielami porozmawiać i zwrócić sie do nich osobiście o pomoc. Na drodze prawnej nic Pani nie wskóra, pozostaje ludzka życzliwość.

    Jedynie gmina jako właściciel mogłobay podjąć jakieś działania.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    izaabela5izaabela5 Użytkownik
    Hej, czy udało Ci się rozwiązać ten problem? Jestem w bardzo podobnej sytuacji, jeszcze nie złożyłam projektów, bo nie mogę zrobić projektu wentylacji w lokalu, bo blokuje mnie Wspólnota, której nagle odwidziała się gastronomia w budynku...
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    izaabela5 napisał użytkownik: »
    Hej, czy udało Ci się rozwiązać ten problem? Jestem w bardzo podobnej sytuacji, jeszcze nie złożyłam projektów, bo nie mogę zrobić projektu wentylacji w lokalu, bo blokuje mnie Wspólnota, której nagle odwidziała się gastronomia w budynku...

    I prawidłowo , w lokalu należy prowadzić taką działalności do jakiej jest przystosowany lokal .
    Jeżeli nie był planowany do gastronomi, to WM nie powinna się zgodzić na dostawienie szybu wentylacyjnego o odpowiednim przekroju , bo to obniży wartość pozostałych lokali a i bieżąca eksploatacja takiego szybu może być uciążliwa .

Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.