uszkodzenia na bramie garażowej
laitn
Użytkownik
Witam, mam pytanie dotyczące części wspólnej budynków.
Mieszkam na małym osiedlu czterech domów 4 -rodzinnych, łącznie 16 członków wspólnoty mieszkaniowej. Teren osiedla jest ogrodzony, a wjazd jest przez bramę wjazdową, do której wszyscy mają piloty. Teren nie jest dozorowany, ani chroniony.
W każdym z budynków poza mieszkaniami znajdują się po 4 garaże, których bramy wjazdowe wychodzą bezpośrednio na wspólny parking.
W ostatnich dniach na terenie osiedla (wspólnoty) doszło do kilku aktów wandalizmu dotyczących mojej własności, tzn. poprzecinane zostały opony w samochodzie, a ostatniej nocy, ktoś z sąsiadów wydrapał na mojej bramie garażowej obraźliwy napis.
Pytanie pierwsze, czy i w jakim zakresie Wspólnota Mieszkaniowa odpowiada za akty wandalizmu i zniszczenia mienia na terenie wspólnoty (zakładając minimalny zakres posiadanych ubezpieczeń, np. tylko OC)? szczególnie kiedy nie ma żadnych wątpliwości, że zrobił to ktoś z sąsiadów.
Pytanie drugie, czy zewnętrzna brama garażowa należy do części wspólnej nieruchomości i czy Wspólnota Mieszkaniowa, na żądanie właściciela garażu ma obowiązek usunąć napisy i uszkodzenia na bramie, np. w ramach funduszu remontowego? Jeśli tak, czy jeśli WM ociąga się z taką naprawą, po wezwaniu jej do tego, mogę usunąć napisy i naprawić bramę na koszt WM (lub na swój koszt i wezwać WM do zwrotu poniesionych kosztów)?
Będę wdzięczna za pilną odpowiedź.
Mieszkam na małym osiedlu czterech domów 4 -rodzinnych, łącznie 16 członków wspólnoty mieszkaniowej. Teren osiedla jest ogrodzony, a wjazd jest przez bramę wjazdową, do której wszyscy mają piloty. Teren nie jest dozorowany, ani chroniony.
W każdym z budynków poza mieszkaniami znajdują się po 4 garaże, których bramy wjazdowe wychodzą bezpośrednio na wspólny parking.
W ostatnich dniach na terenie osiedla (wspólnoty) doszło do kilku aktów wandalizmu dotyczących mojej własności, tzn. poprzecinane zostały opony w samochodzie, a ostatniej nocy, ktoś z sąsiadów wydrapał na mojej bramie garażowej obraźliwy napis.
Pytanie pierwsze, czy i w jakim zakresie Wspólnota Mieszkaniowa odpowiada za akty wandalizmu i zniszczenia mienia na terenie wspólnoty (zakładając minimalny zakres posiadanych ubezpieczeń, np. tylko OC)? szczególnie kiedy nie ma żadnych wątpliwości, że zrobił to ktoś z sąsiadów.
Pytanie drugie, czy zewnętrzna brama garażowa należy do części wspólnej nieruchomości i czy Wspólnota Mieszkaniowa, na żądanie właściciela garażu ma obowiązek usunąć napisy i uszkodzenia na bramie, np. w ramach funduszu remontowego? Jeśli tak, czy jeśli WM ociąga się z taką naprawą, po wezwaniu jej do tego, mogę usunąć napisy i naprawić bramę na koszt WM (lub na swój koszt i wezwać WM do zwrotu poniesionych kosztów)?
Będę wdzięczna za pilną odpowiedź.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Odpowiedź na pytanie drugie - nie. Garaż i brama garażowa służy wyłącznie do Twojego użytku. Ustawa o własności lokali:
Bramy garażowe wychodzą na część wspólną terenu, tzn. parking, śmietnik, trawnik z placem zabaw itd., czy bramy garażowe w tym przypadku można potraktować jako część elewacji, wpływającą na estetykę całego budynku, o którą WM ma obowiązek dbać? Pytam w kontekście innych przypadków prób ingerencji WM lub Zarządu w kształt budynków, elewacji, inwestycji na budynkach itd., co dziś skutkuje obowiązkiem uzyskania zgody WM na jakiekolwiek prace ingerujące w spójny wygląd obiektu, akceptacje przez WM projektów, kolorystyki itd.
1. oczywiście wspólnota (czyli tych 16 właścicieli, łącznie z Tobą) nie może pokrywać skutków wandalizmu konkretnego nieznanego sprawcy. Samo Twoje domniemanie, że to któryś z sąsiadów nie wystarczy. Tylko monitoring lub zeznanie świadków dokonywania dewastacji by coś pomogły. Jeżeli tego nie ma, to trudno będzie udowodnić, kto jest sprawcą. Miałam podobną sprawę w mojej wspólnocie. Z okna jednego z lokali na 4. piętrze (lokal był wynajmowany komuś przez właściciela) dokonano zniszczenia elewacji. Zniszczenia tego można było dokonać wyłącznie z tego lokalu. Sprawa została zgłoszona na policję i dwa razy policja umorzyła dochodzenie (raz z powodu niewyczerpywania znamion wykroczenia, drugi raz z powodu niewykrycia sprawcy (!)). Zniszczenie mienia wspólnego radziłabym zgłosić na policję, może będziecie mieć więcej szczęścia i nasza dzielna policja wykryje sprawcę.
Jeżeli umowa ubezpieczeniowa wspólnoty obejmuje tego typu zniszczenie, to może wspólnota odzyska w ten sposób chociaż częściowe odzyskanie kosztów usuwania śladów wandalizmu
2. Tutaj sytuacja jest jeszcze bardziej niekorzystna dla Ciebie: brama służy wyłącznie, podobnie jak np drzwi wejściowe do Twojego lokalu, tylko Tobie. Wspólnota nie będzie zatem pokrywała kosztów usunięcia szkody, ani też nie może wystąpić o to do swojego ubezpieczyciela. Możesz Ty wystapić do swojego ubezpieczyciela albo sama możesz złożyć doniesienie na policje, licząc na to, ze policja wykryje sprawcę
Brama garażowa do właścicielskiego garażu nie nalezy do części wspólnych, tak jak drzwi do lokalu
Proponuję tę wypowiedź sprecyzować: wspólnota ma wpływ na kolorystykę okien.
Choć, od razu muszę zastrzeć, że orzecznictwo takiego poglądu nie popiera, np.:
"Przede wszystkim jednak, Wspólnota Mieszkaniowa nie była uprawniona do nakładania w drodze uchwały na właścicieli lokali obowiązku ujednolicania wyglądu i kolorystyki okien, drzwi balkonowych, ościeży, drzwi wejściowych do lokali i progów, tj. elementów niestanowiących części nieruchomości wspólnej. Takiego uprawnienia nie daje się wywieść ani z przepisów ustawy o własności lokali ani z przepisów kodeksu cywilnego. Zdaniem Sądu, zaskarżona uchwała była niezgodna z art. 140 k.c. w zakresie, w jakim zobowiązuje właścicieli do ujednolicania wyglądu i kolorystyki części składowych ich lokali. "
z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 27 grudnia 2012 r., sygn. akt XXIV C 298/11
Gdy się chce zmienić kolorystykę elewacji , okien trzeba dokonać ponownego zatwierdzenia przez architekta Gminy.
W realu nikt tego nie przestrzega, jeżeli budynek nie leży w reprezentacyjnej części Gminy.
Czy okno dachowe (połaciowe) w lokalu właściciela będące częścią dachu należy do NW (dachu) czy jest prywatnym "kawałkiem dachu"?
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2863
Z prawa budowlanego: Należy pamiętać też o zabytkach: - http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-sz-768-12/budowlane_prawo/10f78bc.html
zamiast ciągle coś insynuować, zadzwoń sobie do PINB - będziesz miał u źródła , to myślę też potrafisz
zadaj tylko jedno pytanie : czy na zamianę kolorystyki budynku wielolokalowego potrzebny jest projekt?
Przeglądając forum zainteresował mnie ten wątek, zwłaszcza powyższa wypowiedź użytkownika KubaP.
" Brama garażowa do właścicielskiego garażu nie nalezy do części wspólnych, tak jak drzwi do lokalu[/quote]
"
Z tego wynika, że brama garażowa do samodzielnego lokalu użytkowego garażu (ma własny nr KW), nie jest częścią wspólną budynku nawet gdyby niektórzy ją traktowali (nie współwłaściciele tego garażu) jako kolejne wejście do budynku, bo z garażu prowadzą drzwi na korytarz budynku. Te drzwi od strony korytarza mogą otworzyć tylko właściciele miejsc w garażach.
To by mi logicznie pasowało, bo pamiętam, że ładnych kilka lat temu w naszej wspólnocie wymieniano bramy do tych garaży i na ich wymianę zrzucali się tylko współwłaściciele danego garażu. Ale.... interesując się sprawami wspólnoty zauważyłem w rocznym planie gospodarczym że w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej wrzucona jest także konserwacja i naprawa bram garażowych, które posiadają tylko te garaże.
W planie gospodarczym Wspólnoty uwzględniony jest koszty napraw i konserwacji bram garażowych jako koszt należący do nieruchomości wspólnej. Z tego co napisał KubaP wynika, że ten koszt nie powinien leżeć w gestii kosztów Wspólnoty. A powinni być tym kosztem obciążani bezpośrednio tylko współwłaściciele garaży, bez odnoszenia tego kosztu do kosztów lokalu garaż wynikających z ich udziału w części nieruchomości wspólnej. Czy to oznacza, że roczny plan gospodarczy wspólnoty jest źle skonstruowany? Jest zrobiony wbrew prawu? Np. prąd z garaży (mają własny licznik) też jest wrzucany w część nieruchomości wspólnej.
Tu zobacz https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Bardzo często wspólnota musi złamać prawo by cokolwiek w takim garażu zrobić.
Czy w garażu wielostanowiskowym są umiejscowione komórki piwniczne, komory śmietnikowe?
Co do służebności przechodu i przejazdu - nie wiem. Właśnie ja nie jestem garażowcem. Ale postaram się sprawdzić w ns tygodniu i odezwę się
Co do drugiego pytania. Nie, nie ma jako takich komórek piwnicznych do użytku dla wszystkich właścicieli, nawet niegarażowców- jeśli o to chodzi.
W garażach są małe pomieszczenia gospodarcze, które powstały wskutek zabudowania miejsc garażowych, gdzie konserwatorzy trzymają swoje materiały. Do jednego z garaży przylega hydrofornia i dojście do drzwi do hydroforni (zasilającej budynek) jest tylko przez ten garaż.
Jak do tej pory wszelkie naprawy w tych garażach idą z pieniędzy z funduszu remontowego wspólnoty. Nie mówię o częściach wspólnych budynku przechodzących przez garaż jak rury kanalizacyjne, ale o naprawach oświetlenia, bieżące naprawy ogólnobudowlane czy właśnie konserwacja i naprawy bram garażowych. Albo sprzątanie tych garaży, za co Zarząd Wspólnoty płaci z umowy zawartej w ramach zarządzania nieruchomością wspólną.
W księdze wieczystej działki gruntowej znajdziesz numery KW wyodrębnionych garaży - wejdź do księgi któregoś garażu i sprawdź, czy jest zapis o służebności.
Przeglądarka ksiąg wieczystych jest tutaj: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
Kto faktycznie ponosi koszty utrzymania garażu wielostanowiskowego ? Ogół właścicielei lokali czy współwłaściciele garażu wielostanowiskowego?
Czy znasz treść umowy na sprzątanie ?
Piszesz o swoich przemyśleniach czy na faktach opartych na dokumentach?
Do kwestii podniesionych przez KubęP
1. Właściciele miejsc garażowych nie dostali naliczeń ze składnikami zaliczki z tytułu partycypowania swego udziału z garażu w części nieruchomości wspólnej wspólnoty. Administracja zrobiła takie naliczenie specyfikacji opłat ze składnikami zaliczki dla właścicieli lokali mieszkalnych. Garażowcy w zawiadomieniu w specyfikacji opłat mają tylko podaną kwotę ostateczną która jest opisana tylko jako opłata za miejsce garażowe w garażu zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości.
2. No właśnie - kto powinien co ponosić? I to przestaje mi się podobać, bo wychodzi na to że i ja też. Ta konserwacja bram garażowych, prąd z garażu, itp są wpisane w rocznym planie gospodarczym kosztów utrzymania nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Uważam, że jeżeli powinien być robiony budżet przez wspólnotę dla garażowców, to powinien to być drugi osobny budżet w którym powinny być wypisane sensu stricto tylko te składniki służące utrzymaniu lokalu garaż
I z pierwszego budżetu garażowcy powinni opłacać ich koszty z udziału garaży z części nieruchomości wspólnej, a z tego drugiego budżetu powinni utrzymywać sami koszty swego lokalu jak konserwacja bram, prąd zużyty tylko w garażu, itp.
3. Tak. W umowie na sprzątanie zawartej przez wspólnotę jest napisane sprzątanie garaży raz na kwartał.I to jest wliczone w koszty sprzątania części wspólnych, bo firma sprzątająca nie bierze za to innego wynagrodzenia. I za każdy miesiąc sprzątania wspólnoty jest wystawiana Zarządowi faktura za sprzątanie bez wyszczególnienia za sprzątanie garażu. Po prostu jest to traktowane jako jeden z obowiązków względem wspólnoty realizowany kwartalnie z powodu umowy zawartej przez firmę sprzątającą z Zarządem.
4. To fakty, że naprawy np. oświetlenia w garażach czy bram garażowych idą z funduszu remontowego wspólnoty.
Ogólnie garażowcy za naprawy i konserwację monitoringu powinni płacić następująco;
1. z części nieruchomości wspólnej adekwatnie do swoich udziałów w niej,
2. tam gdzie monitoring jest w garażach to sami powinni ponosić koszty.
A niegarażowcy powinni płacić koszty jego funkcjonowania wg swych udziałów tylko z tej części monitoringu, który jest w części nieruchomości wspólnej. A nie swoim udziałem z całości funkcjonowania monitoringu.
kwota miesięczna związana z utrzymaniem cześć wspólnych X udział w nieruchomości wspólnej przypisany do garażu X 1/ilość miejsc postojowych
metoda naliczeni powinna byc taka jak dla lokali mieszanych z jednym wyjątkiem , wszelkie naliczenia odbywają sie wg algorytmu pożyej podanego
ale to nie ma żadnego znaczenia ważne jest jak i kto te koszty ponosi i to powinno wynikać z planu gospodarczego na dany rok
Uważam, że nie . Plan gospodarczy nie służy do naliczania zaliczek . jest to informacja z której powinno wynika ile może / planuje sie / kosztować utrzymanie części wspólnych .
Do naliczenia zaliczek służy odrębna uchwała ws stawek służących do naliczenia zaliczek
uważam ze to też jest nieprawidłowe. W umowie powinny być rozbite pozycje odrębnie dotyczące garażu wielostanowiskowego, a odrębnie części wspólnych
tak może byc ale koszty tego powinni pokrywać właściciele miejsc postojowych jak nie ma ustanowionej służebności przychodu czy przejazdu dla osób trzecich
Panie Kowal proszę nie takim tonem. Wyciągasz Pan bezpodstawne i zbyt daleko idące wnioski dopisując mi czego nie powiedziałem. Doszukujesz się pan zawiści i zacietrzewienia po takim jednym sformułowaniu? I po tym wyciągasz Pan wniosek że przegram? Gratuluję. A jak inaczej nazwać zarząd, który od kilku lat zarządzając wspólnotą m.in. nie wie gdzie kończy się nieruchomość wspólna, a zaczyna wyodrębniony lokal garaż?
Proszę dać mi dobry powód Panie Kowal dlaczego ktoś ma żyć moim kosztem? To może ja też tak poproszę - niech wspólnota opłaca za prąd w moim mieszkaniu, maluje mi je, naprawia moje drzwi czy elektrykę, monitoruje.
Nie znasz Pan sprawy to nie kracz Pan że wpadnę w kłopoty. To o czym tu pisałem Państwu to tylko mała część tego co będzie do zaskarżenia. I to najmniej istotna wobec rangi pozostałych. Acz to będzie kolejny argument dla Sądu o skali nieprawidłowości.
Pańscy przedmówcy odpowiadali mi fachowo, co się ceni, i Panu też proponuję trzymać się tak samo merytoryki. Bo przy takim stylu Pańskiej rozmowy nie będę jej kontynuował.
Nowy doklejony: 09.01.15 18:18
Serdecznie dziękuję za fachowe ustosunkowanie. Kilka słów ustosunkowania się, może zostałem źle zrozumiany w niektórych kwestiach.
ale to nie ma żadnego znaczenia ważne jest jak i kto te koszty ponosi i to powinno wynikać z planu gospodarczego na dany rok
Uważam, że nie . Plan gospodarczy nie służy do naliczania zaliczek . jest to informacja z której powinno wynika ile może / planuje sie / kosztować utrzymanie części wspólnych .
Do naliczenia zaliczek służy odrębna uchwała ws stawek służących do naliczenia zaliczek
Rozumiem. Masz rację. Mi tylko chodziło o to, że jak plan gospodarczy wspólnoty to info za ile planuje się utrzymać część nieruchomości wspólnej wspólnoty to takie rzeczy jak konserwacja bram garażowych, sprzątanie garażu i jego oświetlenie, które nie są częścią wspólną, nie powinno być ujęte w takim planie gospodarczym. Ale rozumiem, że w planie mogłoby sobie być póki potem przy zaliczkach za te rzeczy płacą tylko garażowcy. Ale właśnie za to płacą wszyscy, podług swego udziału w części nieruchomości wspólnej bez względu na to czy są garażowcami czy nie.
tak może byc ale koszty tego powinni pokrywać właściciele miejsc postojowych jak nie ma ustanowionej służebności przychodu czy przejazdu dla osób trzecich [/quote]
To jest interesujące, że można tak dysponować funduszem remontowym. Upraszcza to sprawę. Ale potem koszty tego jak napisałeś powinni pokrywać garażowcy.
To jest wykluczone z powodów wyjaśnionych poniżej.
[/quote]
Tak nie można dysponować funduszem remontowym. Wspólnota nie może podejmować uchwał, które uwzględniają koszty zarządzania prywatnymi lokalami, czy remontowania tych lokali, nawet jeżeli właściciele tych lokali sami pokrywaliby te koszty.
Uchwały wspólnoty nie mogą dotyczyć spraw, do których wspólnota nie jest ustawowo powołana, a w dodatku uchwały w sprawach w/w wymienionych oznaczałyby, że wspólnota nieformalnie przyjęła na siebie obowiązki zarządcze wobec prywatnych lokali (rozliczanie cudzych, prywatnych kosztów), co rodzi nawet kłopoty podatkowe dla wspólnoty lub dla garażowców. Wspólnota w ogóle nie może zajmować się wewnętrznymi sprawami garażowców.
W planie gospodarczym ujawnia wszytki wydatki związane z utrzymanie nieruchomości.
Pokazuje się ile planuje się wydać na media , części wspólne , fundusz remontowy , utrzymanie garażu wielostanowiskowego , jakie będą przychody z pożytków, ect.
Co z tego zostanie zrealizowane okaże się na koniec roku , po okresie obrachunkowym.
Przykładowy wzór sprawozdania finansowego wspólnoty masz tu - polecam przykład 2
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
we wspólnocie nie należny komplikować sobie życia. Podział kosztów to sprawa techniki księgowania - opisu faktur, rachunków , co powinno być ujawnione w uchwalę właścicielei lokali ws prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów
Przykładowy wzór zaliczki masz w bazie tego forum
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Tylko, że koszty utrzymania garażu wielostanowiskowego, będącego odrębnym lokalem oraz koszty utrzymania innych lokali (mieszkań lub lokali użytkowych) nie są kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, więc wspólnota nie może podejmować w tej sprawie żadnych uchwał. Taka uchwała wykracza poza ustawowe uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej, które są ograniczone wyłącznie do zarządu nieruchomością wspólną.
Wydatki poniesione na utrzymanie lokali nie są wydatkami wspólnoty mieszkaniowej, lecz właścicieli tych lokali.
Jak wynika z art. 13.1, ustawa o własności lokali nie daje podstaw do podejmowania uchwał, obciążających poszczególnych właścicieli lokali kosztami innymi, niż "koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej":
Że KubaP się w tym wszystkim nie pogubi? Jak by ten garaż był "lokalem prywatnym" to Wspólnota by na kolanach prosiła właścicieli o wejście, a oni sprzedawali by wejściówki. Prawdopodobnie, jak z wieloma garażami wielostanowiskowymi jest to "dziwoląg prawny" - kawałek lokalu prywatnego, kawałek części wspólnej, więc kawałek się sprząta, kawałek nie, kawałek się oświetla, kawałek - nie.
KubaP - czy już nie preferujesz rozwiązań prawnych , jakimi są ustalanie zaliczek wg wielkości UDZIALÓW, , a proponujesz wg metrażu? Chyba tak , skoro podajesz takie wzory.
Jak nie rozumiesz pewnych rzeczy to szydź i nie śmiej się z tego , bo wychodzisz na d......
widzę, że już się pogubiłeś w swych wywodach Kowal... dalej twierdzę, że zaliczki winny być liczne wg udziałów ( kwota X udział) a nie wg jakiś tam wydumanych m2.
zaliczki w garażu wielostanowiskowym dla jednego MP liczy sie wg algorytmu
kwota X udział przypisany do garażu X 1/ ilość MP
( Przykład dla garażu wielostanowiskowego z 30 MP i udziałem 14, 24 % i ze stawka za zarządzanie 6000 zł/m-c)
6000 zł/m-c X 14,24 % X 1/30 MP = 28,48 zł/m-c
Przykład naliczani EE zużytej w garażu (nie mylić z częścią wspólną)
145 zł/m-c X1/30 MP = 4,83 zł/MP
itd.
Dlatego niektórzy nie rozróżniają jaka hala i przez analogię naliczają jak dla hali wyodrębnionej.
Orzeczeń o kosztach hal w części wspólnej nie znam, a jakby były,to niekoniecznie przydatne w dyskusji o konkretnej hali.
Także jak najbardziej licz się z prywatnymi opiniami, bo co hala , to inaczej. Nie ma tu innych opinii niż prywatne.