Ogródek we wspólnocie a budowa wodociągu

janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
edytowano października 2020 w Zarządzanie Nieruchomościami
Dzień dobry! Potrzebuję porady w następującej sprawie:

1. Wspólnota Mieszkaniowa zakupiła projekt przyłącza wodociągowego, mamy już wszystkie zgody i umowę z wykonawcą.
2. Okazało się, że jeden z właścicieli (który na stałe nie mieszka w lokalu w budynku, ale to chyba nie ma znaczenia) zgłosił teraz pretensje do tego faktu, ponieważ planowany wodociąg ma przechodzić pod jego ogródkiem.
3. Właściciel powiedział, że oczywiście zgadza się na wykop i instalację wodociągu, ale nie zgadza się na to, żeby studzienka wodomierzowa była umiejscowiona w jego ogródku - tylko że według wytycznych MPWiK musi być w określonej odległości od granicy nieruchomości, więc nie ma możliwości innego zaprojektowania.

I teraz moje pytanie, dotyczące praw właściciela lokalu do a) tego ogródka, b) zablokowania ww. inwestycji:

1. W rozmowie dowiedziałem się, że zapis do własności ogródka jest w księdze wieczystej. Zajmuję się tą wspólnotą od roku, przejrzałem wcześniej księgi pod tym kątem i nie zauważyłem nic takiego - wczoraj jeszcze raz dokładnie sprawdziłem, nic takiego nie ma. Ewidencja gruntów też jest jednoznaczna, nie ma nic wydzielonego na mapie.
2. Nie ma w dokumentacji żadnej umowy na użytkowanie ogródka.
3. Jest za to zapis W AKCIE NOTARIALNYM, okazuje się, że:
a) jest to właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu i na tej podstawie zostało mu zapisane użytkowanie konkretnego miejsca na działce;
b) zapis brzmi tak:
"Strony [Miasto i Kupujący] umawiają się co do korzystania działki w ten sposób, że [N.] korzystać będą wyłącznie z jej południowo-zachodniej części przylegającej do ulicy [N.] o powierzchni około 188 metrów kwadratowych."
c) Poza tym zapisano, w części dot. przedmiotu sprzedaży, że przedmiotem sprzedaży jest konkretny lokal, o takiej a nie innej powierzchni itd., "wraz z udziałem wynoszącym [x] części we współwłasnoci części wspólnych budynku i urządzeniach służących do wspólnego użytku ogółu mieszkańców oraz w tej samej części działkę nr ewid. [x] o powierzchni 10 arów 80 metrów kwadratowych."

To jest jedyna dokumentacja dotycząca użytkowania działki (ogródka) - jakie prawa ma w tej sytuacji Właściciel, a jakie Wspólnota, jeśli chodzi o budowę instalacji wodociągowej?

Komentarze

  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano października 2020
    Rachunek metrów kwadratowych wprawdzie nie jest ścisły, chyba że przyjmiemy, że te "około 188 metrów" (skąd to około?!?) dotyczy tej samej działki, o której mowa w drugim zapisie.

    Odczytałbym to w ten sposób, że części nieruchomości wspólnej tej wspólnoty obejmują dwie działki gruntowe i właściciele lokali nabyli odpowiednie udziały w obydwu działkach.

    Przy czym w pierwszym akcie notarialnym dodatkowo ustanowiono wyłączne użytkowane tej małej drugiej działki na rzecz właściciela [N.].

    W przypadku małej działki mamy więc zbieg dwóch praw rzeczowych: własności ( tzw. współwłasności przymusowej) właścicieli lokali oraz wyłącznego użytkowania jednego z nich. Oprócz właścicieli tej działki pojawił się równolegle jej posiadacz.

    Czyli występuje zbieg posiadania z własnością. Z czego płyną dalsze wnioski.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano października 2020
    W przypadku małej działki mamy więc zbieg dwóch praw rzeczowych: własności ( tzw. współwłasności przymusowej) właścicieli lokali oraz wyłącznego użytkowania jednego z nich. Oprócz właścicieli tej działki pojawił się równolegle jej posiadacz.

    Głupoty wypisujesz.

    janbuczynski

    Jeśli jest tak, jak napisałeś , to przy sprzedaży pierwszego lokalu dokonano podziału NW (nieruchomości wspólnej ) do użytkowania - quoad usum.

    Nie ma tego zapisanego w KW, więć można tę umowę zmienić beż udziału notariusza.

    Ile jest lokali ?
    Jak rozkładają się udziały?

    Nowy doklejony: 14.10.20 14:15
    Czy inni tez mają przydzielony grunt do użytkowania?
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ile jest lokali ?
    Jak rozkładają się udziały?

    Nowy doklejony: 14.10.20 14:15
    Czy inni tez mają przydzielony grunt do użytkowania?

    Lokali jest razem 5. Udziały rozłożone równomiernie. Inni nie mają takich zapisów w akcie/księdze.

    Nowy doklejony: 14.10.20 17:57
    OK, skoro traktujemy to jako umowę quoad usum: czy Właściciel może nie zgodzić się na naruszenie takiego obszaru, np. przez budowę studzienki?
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano października 2020
    Pytanie - jeszcze raz.
    Czy inni też mają grunt (który jest NW) do użytkowania na wyłączność?

    Jeśli i tak, to na jakiej podstawie?


    Czytaj uważnie moje pytania i spróbuj na nie odpowiadać.

    Być u Was nie ma żadnej umowy quoad usum , tylko była próba obejścia prawa.

    Poza tym quoad usum zawsze można zmienić.


    dziś KW nie przejrzysz.

    Ale jutro warto obejrzeć KW gruntową i lokalową tego właściciela , co rości sobie prawo do gruntu.


    https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikatSerwisowy=%3Cp%3ESzanowni+Pa%C5%84stwo%2C%3Cbr+%2F%3Ew+zwi%C4%85zku+z+planowanymi+pracami+serwisowymi+informujemy%2C+i%C5%BC+w+dniu+17.10.2020+aplikacje+Systemu+Elektroniczna+Ksi%C4%99ga+Wieczysta+b%C4%99d%C4%85+wy%C5%82%C4%85czone.%3Cbr+%2F%3EZa+zaistnia%C5%82e+utrudnienia+przepraszamy.%3C%2Fp%3E&komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Już napisałem: nie, inni właściciele nie mają takich umów ani wpisów w akcie czy KW. Ten właściciel też ma jedynie wpis w akcie, który zacytowałem wyżej.

    KW przejrzałem dokładnie, i jedną i drugą - nie ma tam NIC o szczegółowych prawach do gruntu, jest jedynie zwykły udział w części wspólnej.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano października 2020
    Czyli żaden inny właściciel lokalu nie ma kawałka gruntu do użytkowania na wyłączność.

    A jest jakiś inny grunt, który jest NW? Część jest pod budynkiem, część to ta sporna. Coś jeszcze jest? I jak jest wykorzystywana?

    Co jest na tym spornym gruncie? Ogród?
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sytuacja jest chyba w miarę prosta: jest działka z budynkiem, tyle. Każdy z 5 właścicieli ma taki sam udział w NW, z tym że pierwszy właściciel (ten, który pierwszy wyodrębnił lokal) ma zapis w akcie notarialnym (sprzed niemal 30 lat), który zacytowałem na początku: "Strony [Miasto i Kupujący] umawiają się co do korzystania działki w ten sposób, że [N.] korzystać będą wyłącznie z jej południowo-zachodniej części przylegającej do ulicy [N.] o powierzchni około 188 metrów kwadratowych." Nic więcej nie ma, żadnych umów, żadnych wpisów w KW. To było zanim nie było jeszcze innych właścicieli, ale teraz już są.

    I teraz pytanie: czy ten właściciel może zablokować budowę studzienki wodomierzowej na tej "swojej" części? Tylko na podstawie ww. zapisu w akcie notarialnym?

    Wydaje mi się, że nie.
  • Opcje
    gabgab Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sytuacja jest chyba w miarę prosta: jest działka z budynkiem, tyle.

    Skoro prosta, to po co pytasz?

    Nie chcesz odpowiedzieć na proste pytania, ok. Nie będę traci czasu.
    I teraz pytanie: czy ten właściciel może zablokować budowę studzienki wodomierzowej na tej "swojej" części?

    Może i żebyś nie zdziwił. Quad usum może mieć też dorozumianą.
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie chcesz odpowiedzieć na proste pytania, ok. Nie będę traci czasu.
    Rety, chyba już dwukrotnie odpowiedziałem, ale powtórzę: nie, żaden inny właściciel nie ma tego typu zapisu w akcie notarialnym, jak ten o którym mowa. Co tu jest niejasne?

    Może i żebyś nie zdziwił. Quad usum może mieć też dorozumianą.

    Ale co/kto w takim razie to rozstrzyga? Sąd? Na jakiej podstawie, skoro mamy tylko ten cytowany wyżej zapis w akcie notarialnym? Czy quad usum domyślnie oznacza, że WM w zasadzie nie może nic robić na danym obszarze?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] janbuczynski:[/cite]3. Właściciel powiedział, że oczywiście zgadza się na wykop i instalację wodociągu, ale nie zgadza się na to, żeby studzienka wodomierzowa była umiejscowiona w jego ogródku - tylko że według wytycznych MPWiK musi być w określonej odległości od granicy nieruchomości, więc nie ma możliwości innego zaprojektowania.

    I teraz pytanie: czy ten właściciel może zablokować budowę studzienki wodomierzowej na tej "swojej" części? Tylko na podstawie ww. zapisu w akcie notarialnym?
    Wydaje mi się, że nie.
    Może, bo ma wskazany konkretny teren do wyłącznego korzystania .
    Uważam, że popełniliście błąd na etapie przygotowania inwestycji . Należało wyłożyć ten projekt do wglądu, na pewien okres czasu np 6 tygodni, z zaznaczeniem składania wniosków.
    Taka studzienna winna być umiejscowiona na granicy działki gruntowej.
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Może, bo ma wskazany konkretny teren do wyłącznego korzystania .
    Uważam, że popełniliście błąd na etapie przygotowania inwestycji . Należało wyłożyć ten projekt do wglądu, na pewien okres czasu np 6 tygodni, z zaznaczeniem składania wniosków.
    Taka studzienna winna być umiejscowiona na granicy działki gruntowej.

    A czy Wspólnota może np. podjąć uchwałę o zmianie sposobu korzystania z tego terenu, czy właściciel musiałby się na to zgodzić?

    Studzienka według wytycznych musi być maksymalnie 2 metry od granicy nieruchomości - w tym problem, inaczej można by ją zaprojektować poza terenem tego ogródka.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2020
    [cite] janbuczynski:[/cite]A czy Wspólnota może np. podjąć uchwałę o zmianie sposobu korzystania z tego terenu, czy właściciel musiałby się na to zgodzić?
    Oczywiście, że korzystający musi się na to zgodzić . Myśl jakbyś Ty był na jego miejscu....
    [cite] janbuczynski:[/cite]Studzienka według wytycznych musi być maksymalnie 2 metry od granicy nieruchomości - w tym problem, inaczej można by ją zaprojektować poza terenem tego ogródka.
    ???? jakiej nieruchomości ? budowlanej czy gruntowej .
    Studzienna z wodomierzem powinna być tak zaprojektowana, żeby dostawca wody nie musiał wchodzić na ten wspólnoty w celu odczytu wodomierza.
    [b]Lokalizacja[/b]
    4.2.1. Przyłącza wodociągowe należy projektować prostopadle do przewodu wodociągowego bez załamań po trasach zbliżonych do linii prostych, najkrótszą drogą do budynku zaopatrywanego w wodę, w odległości co najmniej 1,5 m od innych obiektów budowlanych.
    4.2.2. W przypadkach uzasadnionych dopuszcza się załamanie przyłącza w odległości 1÷1,5 m przed budynkiem lub tuż za zasuwą domową oraz przy wejściu do budynku od strony bocznej. W przypadku przejścia przyłączem pod ławą  fundamentową należy zachować odległość min. 1,5 m od narożnika budynku.
    4.2.3. Nie należy lokalizować przyłączy wodociągowych w skarpie. Dopuszcza się przejście poprzeczne przez skarpę pod warunkiem zachowania dopuszczalnego minimalnego przykrycia.
    4.2.4. Przyłącza wodociągowe należy układać w ziemi na głębokości co najmniej o 0,4 m poniżej strefy przemarzania mierząc od górnej tworzącej przewodu wodociągowego do rzędnej projektowanego terenu.
    4.2.5. Przewody wodociągowe na zewnątrz budynku powinny być przy układaniu równoległym prowadzone w odległości co najmniej:
    - 1,5 m od przewodów gazowych i kanalizacyjnych,
    - 0,8 m od kabli energetycznych,
    - 0,5 m od kabli telekomunikacyjnych,
    - 1,0 m od słupów energetycznych i telefonicznych.
    W przypadku skrzyżowania przewodów wodociągowych z przewodami kanalizacyjnymi, jeżeli odległość przewodów jest mniejsza niż 0,6 m, należy stosować rury ochronne na przewodzie wodociągowym.
    4.2.6. Należy unikać lokalizacji przyłączy pod wjazdami i bramami oraz pod wjazdami do garaży w budynkach wielorodzinnych.
    4.2.7. W pasie o szerokości 2,0 m nad przyłączem wodociągowym nie sadzić drzew, krzewów ani nie lokalizować obiektów małej architektury. Pod nawierzchniami utwardzonymi przyłącze wodociągowe należy wykonać w rurze osłonowej.
    
  • Opcje
    janbuczynskijanbuczynski Użytkownik
    edytowano listopada -1
    1) Studzienkę wodomierzową należy zlokalizować na terenie nieruchomości, w odległości 2 m
    między osią studzienki a ogrodzeniem lub linią rozgraniczającą nieruchomość.
    2) Powinna być zapewniona możliwość dojścia lub dojazdu do studzienki
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2020
    [b]Warunki techniczne[/b] 
    Właściciel nieruchomości występuje do dostawcy wody i odbiorcy ścieków o wydanie warunków technicznych  wykonania przyłącza do nieruchomości budynkowej 
    
    [b]Wodomierz poza budynkiem[/b]
    Większość budynków jest niepodpiwniczonych, a właściciel nie ma możliwości wydzielenia na parterze odpowiedniego pomieszczenia. Dlatego też zazwyczaj jest on montowany w studzience poza budynkiem. Drugi przypadek, w którym konieczne jest umieszczenie wodomierza w studzience poza budynkiem, występuje [b]gdy dom znajduje się w odległości wynoszącej ponad 15 metrów od linii rozgraniczającej nieruchomość od drogi.[/b]
    
    Studzienka wodomierzowa powinna znajdować się w odległości 2 m od ogrodzenia lub linii rozgraniczającej nieruchomość, licząc do osi studni. W przypadku budownictwa segmentowego można zlokalizować dwa wodomierze w jednej, wspólnej studzience. Jednakże nie może być ona zlokalizowana na granicy dwóch nieruchomości.
    
    [b]Konstrukcja studzienki wodomierzowej[/b]
    Do wykonania studzienki wykorzystuje się trwały materiał. Jej konstrukcja musi obejmować klamry lub stopnie przystosowane do schodzenia, w razie awarii. Średnica studzienki powinna wynosić co najmniej 60 cm w świetle. Zasadniczo, wymiary studzienki wodomierzowej są uzależnione od średnicy przewodu wodociągowego i wielkości dobranego wodomierza. Jeżeli średnica przewodu wodociągowego wynosi 50 mm, średnica studni może wynosić 1 m, 1,2 m bądź 1,4 m w zależności od wielkości wodomierza.
    
    Jeżeli średnica przewodu wodociągowego wynosi 80 mm lub więcej, studzienka musi być prostokątna, a jej dokładne wymiary są ustalane indywidualnie przez wykonawcę przyłąca (przedsiębiorstwo wodno – kanalizacyjne) zgodnie z aktualną normą PN-91/B-10728. Studzienka wodomierzowa musi być pokryta włazem typu lekkiego z dwoma pokrywami, albo włazem typu ciężkiego. Pierwsze rozwiązanie stosuje się w pasach zieleni i na chodnikach, a drugie – w ciągu jezdnym.
    
    [b]Koszty i prawo własności[/b]
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków koszty wykonania przyłączy, w tym studzienki wodomierzowej i montażu wodomierza, ponosi właściciel nieruchomości, której dotyczy przyłącze. Na właścicielu ciąży też obowiązek zadbania o to, aby posiadane instalacje i przyłącza działały prawidłowo. Nawet po fizycznym połączeniu instalacji z ogólną siecią wodociągowo – kanalizacyjną, pozostają one własnością właściciela nieruchomości, który poniósł koszty ich wykonania, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2004 r. o sygn. Akt III SK 39/2004 (publ. OSNP 2005/6, poz. 89).
    
    [b]WNIOSKI:[/b]
    Podsumowując zasady omówione powyżej, właściciel ma raczej niewiele do powiedzenia w kwestii lokalizacji wodomierza i studzienki, a już tym bardziej w zakresie ich konstrukcji. Niemniej za ich wykonanie na swojej posesji musi zapłacić z własnej kieszeni. Pozostaje mu tylko świadomość, że są to części kanalizacji stanowiące jego własność, za których niezawodne działanie ponosi on odpowiedzialność.
    


    gf-54DC-L2zF-5gSp_kanalizacja-miejska-najwygodniejszy-sposob-odprowadzenia-scieko-664x442-nocrop.jpg
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano października 2020
    [cite] janbuczynski:[/cite]Sytuacja jest chyba w miarę prosta: jest działka z budynkiem, tyle. Każdy z 5 właścicieli ma taki sam udział w NW, z tym że pierwszy właściciel (ten, który pierwszy wyodrębnił lokal) ma zapis w akcie notarialnym (sprzed niemal 30 lat), który zacytowałem na początku: "Strony [Miasto i Kupujący] umawiają się co do korzystania działki w ten sposób, że [N.] korzystać będą wyłącznie z jej południowo-zachodniej części przylegającej do ulicy [N.] o powierzchni około 188 metrów kwadratowych." Nic więcej nie ma, żadnych umów, żadnych wpisów w KW. To było zanim nie było jeszcze innych właścicieli, ale teraz już są.

    I teraz pytanie: czy ten właściciel może zablokować budowę studzienki wodomierzowej na tej "swojej" części? Tylko na podstawie ww. zapisu w akcie notarialnym?

    Wydaje mi się, że nie.

    Mnie się też tak wydaje.:cool:
    Z jednym gołym wpisem w jednym akcie pozycja [N.] jest po prostu bardzo słaba. To nie jest pozycja tzw. posiadacza zależnego, która podlega bezwzględnej ochronie prawnej. [N.] tej pozycji jeszcze nie dowiódł.

    Jeśli zapis podobny do Quod Usum znajduje się tylko w jednym jedynym akcie notarialnym i potem nie został powtórzony w następnych aktach, to na sam ten zapis [N.] nie może się powoływać. Bo on nie został ujawniony i nie wiąże pozostałych właścicieli.

    [N.] mógłby bronić swojego posiadania jedynie dowodząc, że quod usum istnieje na zasadzie dorozumianej. Czyli moim zdaniem dopiero w sądzie, gdzie sposób dorozumiany powstania prawa [N.] oceniłby sąd.


    I moim zdaniem, dopiero gdyby skutecznie pan [N.] dowiódł posiadania wyłącznego użytkowania na zasadzie dorozumianej, do dopiero może skutecznie sprzeciwiać się inwestycji na tej działeczce.
    Tzn. faktycznie blokować was może, ale prawnie - facet ma bardzo słaby papier do tego gruntu. Bo rozumiem że [N.] nie dysponuje żadnymi innymi dokumentami świadczącymi o jego związku z tym gruntem?

    Gdyby jednak sąd potwierdził jego użytkowanie, to [N.] mógłby nazywać się wyłącznym użytkownikiem tej działeczki. I mógłby skutecznie chronić swoje posiadanie.

    Jeśli stronom nie wystarczy własnego rozsądku, to taki spór mógłby rozstrzygnąć sąd.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.