Osobny lokal użytkowy a część wspólna nieruchomości

Paciu266Paciu266 Użytkownik
edytowano października 2013 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam wszystkich użytkowników.
Mam pewien problem w swojej wspólnocie mieszkaniowej (5 mieszkań i lokal użytkowy). Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku przylegającym jedną ścianą do budynku mieszkalnego, ma osobny dach i osobne wejście, a właścicielem lokalu od niedawna jest właściciel jednego z mieszkań w tymże bloku. Tenże właściciel domaga się od wspólnoty, aby ta wyremontowała mu dach lokalu i pomalowała (ociepliła) ściany zewnętrzne, z pieniędzy funduszu remontowego. I tu pojawia się pytanie czy wspólnota jest zobligowana do wykonywania remontu elementów tego lokalu użytkowego, który jest przecież własnością prywatną z osobną księgą wieczystą? Gdzie jest granica nieruchomości wspólnej, czy jest to jedynie ściana graniczna pomiędzy budynkiem a lokalem? Czy dach i ściany lokalu też stanowią część wspólną, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa?

Komentarze

  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Paciu266: Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku
    Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano października 2013
    6 lokali to jest tzw. mała wspólnota. Was obowiązuje Kodeks Cywilny - na wszystkie większe remonty musi się zgodzić 100% właścicieli.
    Granica części wspólnej nigdzie nie jest dokładnie opisana - ustawa mówi o tym ogólnie (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali)
    https://forum.zarzadca.pl/wiki/granica_czesci_wspolnej
  • Opcje
    Paciu266Paciu266 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    elan124: Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
    Tak oba budynki leżą na jednej działce.Każdy lokal ma osobną księgę wieczystą.

    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się, aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego.Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2013
    [cite] Paciu266:[/cite]
    elan124: Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
    Tak oba budynki leżą na jednej działce.Każdy lokal ma osobną księgę wieczystą.

    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się,
    aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego. Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
    No, to macie niefortunną sytuację ... lokal użytkowy też należy do wspólnoty ...

    Jeżeli w uchwale jest zapis, że remont dachu będzie cząstkowy dachu; ograniczający się do cześć nad lokalami mieszkalnymi, to nie musicie naprawiać dachu nad lok. użytkowym.
    Inaczej należałoby go wyremontować.

    Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.
    Art.2 . 5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
    
    ART.3 .5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, [b]stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami[/b], udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
    
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano października 2013
    Paciu - nikt ci dokładnie nie powie, jak powinniście to rozwiązać.
    Ja bym z sąsiadem próbowała się dogadać, negocjować - np. ocieplenie całego budynku (łącznie z lokalem użytkowym), ale dach niech sobie sam zrobi. Albo odwrotnie.
    Jak się skłócicie to z sądu latami nie wyjdziecie i koszmarna atmosfera się zrobi - to na pewno. A co sąd postanowi, trudno przewidzieć. Może wam nakazać wszystko na wspólny koszt wyremontować.
    Poczytaj w tym linku który ci dałam np. o balkonach i tarasach - koszmarne wygibasy prawne w orzecznictwie.
  • Opcje
    Paciu266Paciu266 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP: Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.
    Właśnie cały czas się zastanawiam i wg mnie jedyną częścią wspólną jest ściana pomiędzy budynkiem mieszkalnym a lokalem użytkowym. Przecież zgodnie z UoWL nieruchomością wspólną są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A dach i mury lokalu użytkowego nie służą nikomu innemu jak tylko właścicielowi tego lokalu.

    Nowy doklejony: 15.10.13 18:00
    Koziorozka:) jakby to było takie łatwe się dogadać to byśmy to już dawno zrobili. A atmosfera od początku jest koszmarna. Odkąd się wprowadził, a w zasadzie obecnie wynajmuje mieszkanie, to są same problemy ( zajęty strych, samowolna wymiana grzejników na większe bo niby zimno, a teraz ten lokal użytkowy- który wg mnie nadaje się do rozbiórki, a nie do jakiegokolwiek remontu)
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W wąskim budynku szczytowej ściany też nie ocieplisz, bo służy tylko jednemu lokalowi?
    Ten lokal użytkowy nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem mieszkalnym?
    Tak czy owak na forum nikt nie przewidzi, jakby ta sprawa skończyła się w sądzie.
  • Opcje
    igaiga Użytkownik
    edytowano października 2013
    Paciu266
    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się, aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego.Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
    No,jeżeli płacił na fundusz remontowy swoim udziałem (lokal mieszkalny i lokal użytkowy) ,to należy, albo zwrócić mu pieniądze z FR który wpłacał za lokal użytkowy i niech sam sobie zrobi remont dachu,albo wyremontować oba dachy.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2013
    [cite] Paciu266:[/cite]
    KubaP: Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.
    Właśnie cały czas się zastanawiam i wg mnie jedyną częścią wspólną jest ściana pomiędzy budynkiem mieszkalnym a lokalem użytkowym.

    Przecież zgodnie z UoWL nieruchomością wspólną są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    A dach i mury lokalu użytkowego nie służą nikomu innemu jak tylko właścicielowi tego lokalu.
    To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,
    a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.

    Uważam, że właściciel lokal użytkowego ma racje i należy w planach remontowych przewidzieć zadane prace.
  • Opcje
    Paciu266Paciu266 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    koziorozka: W wąskim budynku szczytowej ściany też nie ocieplisz, bo służy tylko jednemu lokalowi?
    Ten lokal użytkowy nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem mieszkalnym?
    Budynek z lokalem jest doklejony do ściany szczytowej, nie jest związany konstrukcyjnie.
    KubaP: To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.
    A to nie był mój tok myślenia tylko Ustawa o Własności Lokali.Z tym się nie mogę zgodzić, że dach służy jedynie właścicielom lokali na ostatniej kondygnacji, dach jest elementem konstrukcyjnym budynku więc jest częścią wspólną. I to jest jasne.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2013
    [cite] Paciu266:[/cite]Budynek z lokalem jest doklejony do ściany szczytowej, nie jest związany konstrukcyjnie.
    KubaP: To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.
    A to nie był mój tok myślenia tylko Ustawa o Własności Lokali.
    Z tym się nie mogę zgodzić, że dach służy jedynie właścicielom lokali na ostatniej kondygnacji,
    dach jest elementem konstrukcyjnym budynku więc jest częścią wspólną. I to jest jasne.
    a dach nad lokalem użytkowym , nie jest elementem konstrukcyjnym?

    Lokal użytkowy ma wszystkie cztery ściany odrębne od pozostałych nieruchomości budynkowych?
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mnie przekonuje post igi - jak sąsiad płacił zaliczki z powierzchni tego lokalu użytkowego, to ma prawo do korzystania z nich w takim samym zakresie jak pozostali, czyli proporcjonalnie.
  • Opcje
    Paciu266Paciu266 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mnie przekonuje post igi - jak sąsiad płacił zaliczki z powierzchni tego lokalu użytkowego, to ma prawo do korzystania z nich w takim samym zakresie jak pozostali, czyli proporcjonalnie.
    Z tym mógłbym się zgodzić, tylko że dach na lokalu nadaje się w całości do remontu tzn wymiana więźby i pokrycia a koszt tego w znacznym stopniu przewyższa wpływy z zaliczek na fundusz remontowy. Z jego zaliczek wystarczyłoby jedynie na wymianę samego pokrycia.
    a dach nad lokalem użytkowym , nie jest elementem konstrukcyjnym?

    Lokal użytkowy ma wszystkie cztery ściany odrębne od pozostałych nieruchomości budynkowych?

    Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu a nie budynku mieszkalnego. A lokal ma swojego właściciela-jednego, więc co do tego lokalu mają inni mieszkańcy?
    Lokal przylega jedną ścianą do budynku mieszkalnego i to jest jedyny element który łączy go z budynkiem.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Paciu266: Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu
    ... należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Paciu266:[/cite]Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu, a nie budynku mieszkalnego.
    a jakie to ma znaczenie jaki jest lokal , a jakby odwrócić sytuację ...
    do budynku składającego się z lokali użytkowych jest przystawiony lokal mieszkalny , to co wtedy?

    Może inaczej a jakby wszystkie lokale były parterowe , stały obok siebie , to co wtedy ? każdy sobie by naprawiał dach?
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu
    Uważam, że dach jest elementem konstrukcji budynku, niezależnie od tego, czy pod tym dachem jest jeden czy 10 lokali.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2017
    W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie można zbyt dosłownie interpretować pojęcia „użytku” w oderwaniu od funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości, zawsze trzeba mieć na uwadze szerszy kontekst. W tym przypadku koniecznym jest uwzględnienie definicji nieruchomości lokalowej i budynkowej, co pozwoli ustalić zakres prawa własności właściciela lokalu użytkowego oraz współwłasności (części wspólnych)...

    W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) należy traktować jednolicie w systemie prawnym jako "obiekt budowlany", który odpowiada określeniu budynku w prawie budowlanym, jest trwale związane z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10).



    Przedmiotem odrębnej własności na gruncie ustawy o własności lokali może być jedynie część budynku, czyli lokal, a nie nieruchomość budynkowa, dlatego też zgodnie z brzmieniem art. 2 ust.5 zd. 1 : „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”.






    Więcej na ten temat w artykule: "Dach to część budynku"

    na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


    http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3070-porada-prawna-dach-to-czesc-budynku
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano września 2017
    Z tym mógłbym się zgodzić, tylko że dach na lokalu nadaje się w całości do remontu tzn wymiana więźby i pokrycia a koszt tego w znacznym stopniu przewyższa wpływy z zaliczek na fundusz remontowy. Z jego zaliczek wystarczyłoby jedynie na wymianę samego pokrycia.

    To są szczegóły drugoplanowe. Dla ciebie punktem wyjścia jest układ, że remontujesz obydwa dachy. Albo że oddajesz pieniądze facetowi i robi z drugim dachem co chce. Pomimo że ten jego dach nie jest jego lecz też wspólny.

    Czyli przecinasz linie ewentualnych sporów.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Niestety, ale można spotkać się z takim poglądem, że skoro dach "służy" właścicielowi jednego lokalu, to nie jest częścią wspólnej nieruchomości, że to nie jest współwłasność. Takie interpretacje wynikają z dosłownego rozumieniu przepisów i to w oderwaniu od innych norm.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2017
    [cite] Zarządca:[/cite]Niestety, ale można spotkać się z takim poglądem, że skoro dach "służy" właścicielowi jednego lokalu, to nie jest częścią wspólnej nieruchomości,
    że to nie jest współwłasność. Takie interpretacje wynikają z dosłownego rozumieniu przepisów i to w oderwaniu od innych norm.
    Pierwsze słyszę, że ktoś mógł wymyślić takie kuriozum.

    Dach jest elementem budynku jak elewacja , kanalizacja, klatka schodowa czy korytarze piwniczne , ect .
    Chroni budynek przed opadami i utratą ciepła z budynku.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.