Załóż nowy wątek
Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się
Masz już konto? Zaloguj się
Pomagają na forum
Partnerzy
Telefony alarmowe
Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog
- Zarządcy nieruchomości
- Oferty banków
- Sprzątanie
- Usługi budowlane
- Przeglądy techniczne
- Certyfikaty energetyczne
- Ochrona i systemy alarmowe
- Finanse i ubezpieczenia
- Usługi księgowe
- Oprogramowanie
- Elektryczne
- Gazowe
- Grzewcze
- Wentylacje i klimatyzacja
- Wod-kan i hydrauliczne
- Windy
- Kolektory słoneczne
- Dachy i rynny
- Elewacje
- Izolacje
- Osuszanie
- Wysokościowe
- Odśnieżanie
- Dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja
- Akcesoria i inne usługi
Zarządca popularne tagi
absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów
Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych
Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)
Powrót do Teczki Zarządcy Nieruchomości
UDZIAŁ GMINY I GŁOSOWANIE WG ZASADY JEDEN WŁAŚCICIEL JEDEN GŁOS (20-10-2009)
Jednym z członków naszej wspólnoty jest gmina. Każdy z właścicieli, który wykupił mieszkanie ma swój udział podany w akcie notarialnym. Gmina nie posiada aktów notarialnych na swoje lokale (taką mamy informację z administracji), więc w jaki sposób liczony jest udział gminy w nieruchomości wspólnej? Chcielibyśmy sprawdzić czy suma udziałów jest jeden, bo w wielu sprawach gmina sprzeciwia się naszym decyzjom i jeśli to możliwe chcielibyśmy skorzystać z możliwości głosowania jeden właściciel – jeden głos.
Autor: Beata Mikołajewska
Akty notarialne są sporządzane obligatoryjnie w razie wyodrębnienia i sprzedaży lokalu przez dotychczasowego właściciela. Stąd każdy kto nabył mieszkanie od gminy taką umowę zawartą w formie aktu notarialnego posiada. Dotychczasowy właściciel, w opisywanym przypadku gmina, która nie wszystkie lokale sprzedała, pozostaje członkiem wspólnoty i należą do niej te lokale i pomieszczenia przynależne, które nie zostały sprzedane.
Warto dodać, że sposób wyodrębniania lokali (czy będą sprzedawane z pomieszczeniami przynależnymi czy tez nie, czy garaż wielostanowiskowy będzie samodzielnym lokalem czy też będzie stanowił część wspólną itd.) zostaje przesądzony przy sprzedaży pierwszego lokalu. Wtedy bowiem należy ustalić wielkość mianownika do określenia udziału, a więc przesądzić wielkość łącznej powierzchni użytkowej nieruchomości, czyli ustalić powierzchnie wszystkich lokali przeznaczonych do wyodrębnienia.
Dla porządku nadmienię, że istnieje sposób wyodrębnienia lokalu i ustalenia dla niego współczynnika udziału w nieruchomości wspólnej bez jednoczesnej jego sprzedaży. Może tego dokonać właściciel zachowując formę aktu notarialnego. Jest to tzw. jednostronna czynność prawna. W praktyce jednak rzadko do tego dochodzi, właściciel musi bowiem ponieść koszty notarialne i sądowe (wpisu do księgi wieczystej) i zazwyczaj tego nie robi, jeśli nie ma jednocześnie zamiaru zbyć takiego lokalu. Można więc przyjąć, że rzeczywiście gmina jako członek wspólnoty nie sporządziła aktów notarialnych dot. posiadanych nadal lokali.
Zgodnie z ustawą o własności lokali udział gminy, mimo że nie jest on podany w żadnym akcie notarialnym, określa się tak samo jak dla innych lokali, czyli jako ułamek, w którym w liczniku znajduje się powierzchnia posiadanych nadal przez gminę lokali a w mianowniku (musi być to ta sama wielkość dla wszystkich właścicieli) suma powierzchni wszystkich lokali w budynku.
Czasem jednak zarządcy stosują zasadę uproszczoną wyznaczania udziału tego właściciela, który posiada lokale niewyodrębnione. Przyjmując założenie, że suma udziałów powinna wynosić jeden, udział gminy wyznaczają jako różnicę jedności i sumy udziałów pozostałych właścicieli.
Przykładowo, jeśli suma udziałów wszystkich właścicieli, którzy kiedykolwiek w przeszłości nabyli lokale od gminy wynosi 0,681256 (jak pisałam w starych budynkach udziały są najczęściej podawane w ułamkach dziesiętnych), to stosując ten uproszczony sposób udział gminy określa się jako: 1 – 0,681256 = 0,318744.
Wówczas udział łączny wynosi: 0,681256 + 0,318744 = 1
W praktyce, jeśli lokale były sprzedawane na przestrzeni wielu lat, a trzeba pamiętać, że przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, czyli przed rokiem 1995, trudno było wykryć błędy w określaniu udziałów, często mogło dochodzić do nieprawidłowości. Wystarczyło, że w jednym przypadku udział podawano jako ułamek dziesiętny z czterema miejscami po przecinku (duże zaokrąglenie) a potem jako ułamek z sześcioma miejscami po przecinku.
Jak widać przyjęte założenie, że nie popełniono błędów w wyznaczaniu udziałów i na pewno ich suma wynosi jeden, nie musi być prawdziwe i w Państwa przypadku warto je zweryfikować.
W tym celu należy sporządzić listę wszystkich lokali w nieruchomości – tych sprzedanych i tych należących do gminy wraz z ich powierzchnią użytkową i ustalić łączną powierzchnię budynku.
Następnie dla każdego lokalu należy wyznaczyć udziały dzieląc jego powierzchnię przez powierzchnię łączną wszystkich lokali i porównać otrzymane wyniki z udziałami figurującymi w aktach notarialnych. Okaże się wówczas czy udziały dla lokali wyodrębnionych zostały ustalone prawidłowo czy też są jakieś błędy.
Jeśli zsumujemy udziały właścicieli lokali wyodrębnionych, które figurują w aktach notarialnych (lub wypisach z ksiąg wieczystych) i dodamy udział gminy wyznaczony w sposób opisany powyżej, będziemy wiedzieli czy suma udziałów wynosi jeden. Jeśli w którymkolwiek z aktów notarialnych pojawił się błąd we współczynniku udziału to suma nie będzie wynosiła jeden, a więc będzie podstawa do zastosowania trybu głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos.
Trzeba pamiętać, że samo stwierdzenie faktu, że udziały nie sumują się do jedności nie narzuca automatycznie tego trybu głosowania. Wprowadza się go na żądanie grupy właścicieli, którzy łącznie dysponują co najmniej 20% udziałów, tak samo jak w przypadku występowania wśród członków wspólnoty właściciela większościowego posiadającego ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Warto dodać, że nie można wprowadzić odmiennego niż udziałami sposobu głosowania „raz na zawsze”. Każdorazowo, gdy chcemy przegłosować uchwałę stosując zasadę, że na jednego właściciela przypada jeden głos, musimy zastosować opisaną powyżej procedurę, a więc za każdym razem zgłosić nowy wniosek lub wniosek zbiorowy dotyczący konkretnych uchwał (wymienionych we wniosku) np. zaplanowanych w porządku obrad zebrania.
Beata Mikołajewska
„Teczka zarządcy nieruchomości”, Beck Info Biznes,
Wydawnictwo C.H. Beck