absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: Beata Mikołajewska

Po pierwsze trzeba sięgnąć do aktu notarialnego tj. umowy kupna lokalu od gminy. Jest to umowa, w której wyodrębniono lokal jako osobną nieruchomość (lokalową) i jednocześnie gmina przeniosła własność tego wyodrębnionego lokalu na najemcę (w tym przypadku Pańską babcię). W umowie tej, sporządzonej w formie aktu notarialnego, znajduje się szczegółowy opis lokalu oraz wyznaczony zostaje udział w nieruchomości wspólnej jako nierozerwalnie związany z odrębną własnością lokalu. Można spotkać dwa różne sposoby wyodrębniania lokali – z tzw. pomieszczeniami przynależnymi tj. schowkami, komórkami lub piwnicami albo też wyodrębnianie samych lokali.

Wyodrębnienie lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym oznacza, że nabywca jest właścicielem zarówno lokalu jak i pomieszczenia przynależnego, a więc piwnicy, komórki lub schowka. Udział w nieruchomości wspólnej wyznacza się jako iloraz powierzchni użytkowej wyodrębnionej (powierzchni lokalu oraz powierzchni pomieszczenia przynależnego) do łącznej powierzchni użytkowej całej nieruchomości (suma powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych wyodrębnianych wraz z lokalami).

 W drugim przypadku, a więc gdy wyodrębniane i sprzedawane były tylko lokale nabywca stawał się właścicielem samego lokalu, a jego udział wyznacza stosunek powierzchni lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali w budynku.

We wspólnotach mieszkaniowych tzw. starego typu, w których sprzedaż lokali następowała jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali (czyli przed 01.01.1995r) regułą była sprzedaż samych lokali bez piwnic. Mogą się oczywiście zdarzyć wyjątki od tej reguły, ale nie zmienia to samej zasady, że najczęściej tak właśnie lokale sprzedawano.

Oczywiście nabywcy samych lokali najczęściej też korzystają z jakiejś piwnicy czy komórki (podobnie jak ci, którzy nabyli ją wraz z lokalem) Jednak nie są jej właścicielami, a jedynie użytkują pomieszczenie, które wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Użytkowanie piwnic stanowiących powierzchnie wspólne odbywa się zazwyczaj na podstawie niepisanej umowy pomiędzy właścicielami. Kiedyś ustalono który z mieszkańców użytkuje określoną piwnicę i pomimo powstania wspólnoty „tak już zostało”.

Jeśli jednak nie jest z jakichś powodów zachowana równowaga w użytkowaniu tych pomieszczeń nie ma przeszkód, by to zmienić i np. przydzielić do użytkowania piwnicę temu spośród właścicieli, kto jest jej pozbawiony, podczas, gdy inny właściciel użytkuje dwie piwnice. Taka zmiana sposobu użytkowania piwnic jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy lokale zostały wyodrębnione i sprzedane bez piwnic. Jeśli zaś były sprzedawane jako pomieszczenia przynależne wraz z lokalami to z aktów notarialnych i wpisów w księgach wieczystych wynika kto jest ich właścicielem.

W omawianym przypadku należy najpierw sięgnąć do aktu notarialnego nabycia lokalu. Z charakterystyki opisanego lokalu będzie wynikało czy nabyto go wraz z piwnicą czy nie. Jeśli tak, to pomieszczenie to jest w akcie notarialnym opisane wystarczająco dokładnie, by możliwa była jego odnalezienie w budynku. Czytelnik nie powinien mieć z tym żadnego problemu. Jeśli pomieszczenie stanowiące jego własność jest zajęte przez kogoś innego, to należy przypuszczać, że odbyło się to samowolnie, chyba, że zostaną odnalezione jakieś dokumenty poświadczające, że babcia Czytelnika udostępniła piwnicę osobie trzeciej na podstawie jakiejś umowy, do czego miała prawo. Jeśli Czytelnik nie jest pewien a dokumentów w tej sprawie nie odnalazł, to zalecam wywieszenie na drzwiach piwnicy wezwania do nawiązania z nim kontaktu przez obecnego użytkownika i doprowadzenie do opróżnienia przez niego pomieszczenia.

Jeśli natomiast mamy do czynienia z drugim przypadkiem tzn. gdy lokal został nabyty bez piwnicy to sprawa jest nieco trudniejsza. Trzeba się zwrócić do zarządcy i poprosić o wykaz użytkowników piwnic. Może się po prostu okazać, że babcia Czytelnika jest wskazana jako użytkowniczka konkretnego pomieszczenia, wystarczy wówczas objąć to pomieszczenie w użytkowanie. Jeśli tak nie jest, to trzeba sprawdzić czy piwnic jest co najmniej tyle samo ile lokali. Wówczas także nie powinno być większego problemu z wyegzekwowaniem swojego prawa do użytkowania jednego z pomieszczeń. Najtrudniejsza sprawa będzie wtedy, gdy w budynku jest mniej pomieszczeń piwnicznych niż lokali i nie wszyscy właściciele mają możliwość korzystania z nich. Warto wówczas zainicjować dyskusję na ten temat i zaproponować np. wprowadzenie dodatkowych opłat za korzystanie z powierzchni wspólnej na wyłączność. Może się pojawić możliwość zaadaptowania na piwnice nieużytkowanej pralni lub suszarni. Obecnie nikt lub prawie nikt z tych pomieszczeń nie korzysta, więc nietrudno byłoby chyba przekonać wspólnotę, że warto je przeznaczyć na inne cele.

Beata Mikołajewska

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck