absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

 

 Autor: Beata Mikołajewska

W każdej społeczności ważne jest przestrzeganie pewnych reguł postępowania i zachowania, aby wspólne zamieszkiwanie było jak najmniej konfliktowe i aby dawało poczucie satysfakcji i komfortu. Niezależnie czy w danej wspólnocie funkcjonuje oficjalny regulamin porządku czy nie, istnieją zasady natury ogólnej np. potrzeba przestrzegania ciszy nocnej w zwyczajowo przyjętych godzinach od 22 do 6, do których można się odwołać, gdy sąsiad narusza nasz spokój. Niekiedy jednak ze względu na specyfikę danej nieruchomości to nie wystarcza, by uniknąć konfliktów. Warto wówczas opracować regulamin porządku domowego i poddać go pod dyskusję mieszkańców, na następnie przegłosować w formie uchwały. W takim regulaminie można by ustalić np. zasady dokonywania nasadzeń przez mieszkańców na wspólnych trawnikach, sposób korzystania ze wspólnych pomieszczeń typu wózkarnia lub zewnętrzne parkingi. Jeśli jest ochrona to warto ustalić zasady wchodzenia lub wjeżdżania na posesję itp.

Przestrzegałabym jednak przed próbą zbyt szczegółowego uregulowania wszelkich zachowań jak również przed zbyt restrykcyjnym językiem regulaminu.

Regulamin powinien być zbiorem wspólnie akceptowanych (przynajmniej przez większość) zasad i norm zachowania a także pewnych ograniczeń, które mieszkańcy na siebie przyjmują świadomie po to, by osiągnąć wspólny cel jakim jest zgodne i pozbawione konfliktów zamieszkiwane we wspólnej nieruchomości.

Jeśli uchwalając regulamin postawimy sobie taki właśnie cel - upowszechniania zasad postępowania, samoograniczania, dobrej woli, by nie być uciążliwym dla innych, to powinniśmy zastosować taki język tego dokumentu, który odwołuje się raczej do tych lepszych stron naszej ludzkiej natury. A więc napiszmy - „nie będziemy parkować samochodów poza miejscami do tego wyznaczonymi" lub „będziemy uzgadniać z zarządem wspólnoty zamiar dokonania nasadzeń wokół naszego budynku" zamiast „zabrania się parkowania samochodów w nieoznaczonych miejscach" lub „nie wolno dokonywać samowolnych nasadzeń na trawnikach". Nieprzyjazny i restrykcyjny język regulaminu może powodować, że regulamin będzie nieskuteczny - mieszkańcy mogą się mu przeciwstawiać nie dlatego, że nie akceptują zawartych w nich zasad, ale dlatego, że nie odpowiada im taka represyjność.

Miejmy świadomość, że formułując bardzo ostro brzmiące zakazy, a niektóre wspólnoty mają do tego wyraźną skłonność, nie bardzo dysponujemy skutecznymi narzędziami ich egzekwowania. Nawet uchwalenie w regulaminie kar pieniężnych tego nie zmienia. Wspólnota może uchwalić co zechce, ale nie zmienia to faktu, że regulamin nie ma charakteru prawa administracyjnego jeśli ukarany właściciel nie zechce zapłacić kary, to nie ma żadnego narzędzia, by go do tego zmusić. Jeśli nawet wyobrazimy sobie, że wspólnota obciąży go dodatkową opłatą, która zostanie doliczona do jego należności, a on nadal dobrowolnie nie zechce jej zapłacić to chcąc być konsekwentni będziemy musieli wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Jednak z istniejących już orzeczeń sądowych z wielką dozą prawdopodobieństwa, graniczącą z pewnością, można od razu stwierdzić, że taka sprawa skończy się porażką wspólnoty i niepotrzebnymi kosztami sądowymi. Kary pieniężne zawarte w regulaminie są więc straszakami bez pokrycia, armatami bez pocisków. Moim zdaniem nie warto ich stosować, bo odbieramy w ten sposób powagę regulaminowi, a wspólnotę narażamy na śmieszność.

Warto podkreślić, że wspólnota nie powinna uchwalać regulacji zbyt daleko ingerujących w prywatność właścicieli, w ich prawo odrębnej własności lokali. Orzeczenia sądów, w tym Sądu Najwyższego, nie pozostawiają w tej materii wątpliwości - spotykane w niektórych regulaminach zapisy takie jak np. uchwalanie zakazu prowadzenia w lokalu mieszkalnym działalności gospodarczej bez zgody zarządu wspólnoty lub obowiązek powiadamiania zarządu o wynajęciu lokalu pozostają w sprzeczności z innymi przepisami i naruszają prawa właścicieli.
Zalecałabym raczej umieszczenie w regulaminie kwestii naprawdę niezbędnych, podanie raczej instrukcji postępowania ujętych w przyjaznej formie, odwołującej się do dobrej woli mieszkańców niż straszenie ich zakazami a tym bardziej karami, których w praktyce nie sposób wyegzekwować.

Wbrew pozorom czasem sąsiedzkie życzliwe napomnienie lub zawstydzenie osoby, której zachowanie nam nie odpowiada może okazać się znacznie skuteczniejsze niż najbardziej ostro sformułowane regulaminy.

Trzeba też wspomnieć o sytuacjach skrajnych, gdy apelowanie, zawstydzanie, pisemne nawet wezwania do zaprzestania naprawdę uciążliwych zachowań nie skutkuje. Wspólnota mieszkaniowa dysponuje jednym naprawdę radykalnym narzędziem, które ją chroni przed właścicielem, którego zachowania nie sposób zaakceptować. Art. 16 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie podjąć uchwałę o wykluczeniu jednego z członków wspólnoty ze swojego grona, jeśli występują określone przesłanki, a mianowicie: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym". Wspólnota mieszkaniowa po podjęciu stosowanej uchwały może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kpc o egzekucji z nieruchomości.

Jeśli mamy do czynienia z taką właśnie sytuacją i wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o wykluczeniu jednego z właścicieli ze swojego grona z powodu jego niewłaściwego zachowania, trzeba się liczyć z koniecznością wykazania przed sądem, że wymienione powyżej przesłanki faktycznie miały miejsce. A więc potrzebne będą protokóły z wezwań policji lub straży miejskiej, które były wzywane na okoliczność niewłaściwego zachowania tej osoby, być może zeznania sąsiadów czy inne dowody na to, że nieakceptowane społecznie zachowania były uciążliwe i uporczywe.

Warto też sobie uświadomić, że mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej siłą rzeczy oznacza konieczność znoszenia nawzajem pewnych uciążliwości a z drugiej strony samoograniczeń w korzystaniu z lokalu i wspólnej nieruchomości.

Wiele też a może nawet najwięcej zależy od kultury osobistej i gotowości do empatii ze strony wszystkich mieszkańców. A tego przy braku dobrej woli nie da się zadekretować ani wymóc żadnym regulaminem.

 Beata Mikołajewska

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=