absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: Beata Mikołajewska

 

Nie wszyscy deweloperzy zastanawiają się nad tym, jak sposób wyodrębnienie poszczególnych lokali w nowych budynkach wpłynie w przyszłości na funkcjonowanie powstającej wspólnoty lub wspólnot mieszkaniowych, jeśli na osiedlu jest kilka budynków. Prawdę mówiąc, mało który w ogóle zadaje sobie takie pytanie. Najczęściej chodzi o to, by jak najprościej sporządzić akty notarialne, umieścić w nich tylko to, co jest absolutnie niezbędne, sprzedać mieszkania i... no właśnie - pozostawić wspólnoty samym sobie.

Spotykamy więc takie osiedla, w których funkcjonuje co najmniej kilka osobnych wspólnot, a jeszcze oprócz nich część osiedla wydzielono jako osobną działkę niezabudowaną, będącą współwłasnością wszystkich, którzy są członkami tych wspólnot. Ale nawet gdyby oddzielnej wspólnej działki nie było, a cały teren był podzielony pomiędzy wspólnoty, to i tak problemów nie brakuje.
Plac zabaw znajduje się na gruncie danej wspólnoty, ale korzystają z niego wszyscy mieszkańcy, na osiedle wjeżdża się jedną bramą, która znajduje się na działce innej wspólnoty, z kolei na gruncie trzeciej wspólnoty została posadowiona przepompownia ścieków, do której włączone są także inne budynki. Deweloper zadowolił się ustanowieniem niezbędnych (podkreślmy bezpłatnych) służebności, a resztę problemów pozostawił do rozstrzygnięcia samym wspólnotom.

I dalej mogą się zrealizować dwa scenariusze. Pierwszy, optymistyczny, zakłada, że mieszkańcy będą się kierować zasadami zdrowego rozsądku, poczucia wspólnoty interesów i chęcią ułożenia dobrosąsiedzkich stosunków oraz dobrą wolą. Jeśli tak będzie, to zarządy wszystkich wspólnot określą zasady ponoszenia wspólnych kosztów pomiędzy poszczególne wspólnoty. A więc jeśli nawet formalnie plac zabaw należy tylko do jednej wspólnoty, a korzystać będą z niego wszyscy mieszkańcy, to zasadne będzie ustalenie, że wszystkie wspólnoty podzielą się również kosztami konserwacji, utrzymania i remontów urządzeń na tym placu.

Podobnie z przepompownią, bramą, oświetleniem osiedla i innymi urządzeniami, jeśli służą nie jednej a wielu wspólnotom. Może także trzeba podzielić koszty odśnieżania dróg i przejść, z których niezależnie od formalnej przynależności do którejś ze wspólnot korzystają wszyscy i wszyscy także jeżdżą swoimi samochodami. Jeśli jest taka wola, to najlepiej byłoby podpisać wspólnie porozumienie, które określi, jakie koszty będą ponoszone wspólnie i w jaki sposób rozliczane na poszczególne wspólnoty. Będzie to rodzaj wielostronnej umowy o skutkach zobowiązujących. A więc jeśli w przyszłości ktoś chciałby wypracowany model współpracy zakwestionować, to dokument ten będzie chronił wypracowane rozwiązane. Najlepiej by było, gdyby porozumienie to zostało zatwierdzone przez wszystkie wspólnoty w drodze uchwały.

Drugi, może nawet bardziej prawdopodobny, jest scenariusz pesymistyczny. Niektórzy nawet mogą powiedzieć, że właśnie ten wariant jest realny.
A więc nie dojdzie do porozumienia, bo zarządy niektórych wspólnot uznają, że skoro prawo ich wprost nie przymusza, to jest okazja do uniknięcia pewnych kosztów, przerzucenia ich na innych, „sprytnego" stanięcia z boku. Dalszy przebieg zdarzeń można łatwo przewidzieć. Po pewnym czasie wspólnota, która sama będzie miała utrzymywać „swój" plac zabaw, zapewne nie zechce dzielić się nim z innymi mieszkańcami, którzy też przyprowadzają swoje dzieci, a nic nie płacą. Nie należy się dziwić, gdy w tej sytuacji podejmie decyzję o ogrodzeniu placu i zamknięcia furtki na klucz, który otrzymają tylko „swoi". Obcym wstęp wzbroniony.

Każda wspólnota będzie odśnieżała tylko „u siebie", bramę w razie awarii naprawi ta, której mieszkańcy najbardziej będą narzekali na utrudnienia w ruchu lub na zmniejszenie bezpieczeństwa, przepompownia przestanie być konserwowana aż do najbliższej wielkiej ulewy, która spowoduje zalanie garaży i piwnic, po czym wielka dyskusja, a raczej kłótnia wybuchnie na nowo. Stopniowo mieszkańcy skłóconych bloków przestaną się sobie kłaniać, a załatwienie najmniejszej nawet sprawy wspólnie stanie się zupełnie niemożliwe.

Czy można tego drugiego scenariusza uniknąć? Oczywiście można. Najlepiej, gdyby deweloper, który planuje osiedle pod względem architektonicznym, zechciał taki przebieg wydarzeń sobie wyobrazić i odpowiednimi zapisami w aktach notarialnych im zapobiegł. Po pierwsze budynki mogą być na osiedlu zorganizowane w jedną wspólnotę - opisane wówczas problemy w ogóle nie wstąpią, bo wszystkie koszty związane z utrzymaniem osiedla będą dotyczyły jednej wspólnoty.

Takie rozwiązanie jest możliwe nawet wtedy, gdy kolejne budynki powstają nie w jednym czasie a stopniowo. Jednak nawet, gdy będzie istniało kilka wspólnot, problem ponoszenia wspólnych kosztów może być odpowiednio uregulowany w aktach notarialnych konstytuujących poszczególne wspólnoty. Taki sposób myślenia wśród deweloperów jest jednak niezwykle rzadki, więc bardziej prawdopodobne jest, że to same wspólnoty będą musiały uregulować wspólne sprawy. Jeśli, jak na osiedlu, którego dotyczy pytanie, nie uda się łatwo uzyskać zgody, pozostaje skierowanie sprawy do sądu, który rozstrzygnie, jak wspólne koszty powinny być ponoszone.

Nie można z góry przesądzić, czy uda się uzyskać zwrot kosztów wspólnie wykorzystywanych urządzeń, które formalnie nie stanowią własności pozywanej wspólnoty, ale na pewno warto spróbować. Nie powinno się tolerować cwaniactwa i nieuczciwości. A tak trzeba nazwać bezpłatne i bezkarne korzystanie z własności innych.

 

Beata Mikołajewska

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=