absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

Status miejsc postojowych położonych na zewnątrz budynku, a więc na gruncie stanowiącym współwłasność wszystkich członków wspólnoty jest inny niż lokali mieszkalnych, a najczęściej także inny niż miejsc postojowych w garażu podziemnym. Lokale mieszkalne stanowią osobne wyodrębnione nieruchomości lokalowe, które samodzielnie mogą być przedmiotem obrotu tj. kupna – sprzedaży. Jeśli garaż wielostanowiskowy podziemny został wyodrębniony jako osobna nieruchomość lokalowa (a jest taka możliwość i często deweloperzy takie rozwiązanie stosują), to również, podobnie jak inne lokale, może stanowić on przedmiot obrotu i mogą być sprzedawane w nim udziały tym, którzy będą parkować w nim samochody. Garaż podziemny nie musi być wyodrębnionym lokalem, ale może stanowić część wspólną – wówczas status miejsc parkingowych jest taki sam jak zewnętrznych miejsc parkingowych.

 

Innymi słowy – osoby, które potocznie mówiąc „wykupiły” zewnętrzne miejsca parkingowe w istocie nie są ich właścicielami, ponieważ części działki, na których urządzono miejsca do parkowania nie stanowią oddzielnych nieruchomości. Miejsca parkingowe umieszczone są na gruncie stanowiącym współwłasność wszystkich właścicieli lokali, a więc pod względem prawnym wszyscy członkowie wspólnoty są współwłaścicielami całości działki, na której posadowiono budynek, także tej części, gdzie znajdują się miejsca do parkowania.(1)

 

Osobom korzystającym z tych miejsc parkingowych na zewnątrz przysługuje tzw. prawo do wyłącznego korzystania. Ustanawiając to prawo deweloper musiał zadbać o to, by we wszystkich aktach notarialnych wyodrębnianych i sprzedawanych kolejnych lokali znalazł się zapis, że właściciele akceptują to, iż mimo współwłasności działki nie będą mogli dowolnie parkować samochodów na tych miejscach, ale prawo do wskazywania osób, mogących na wyłączność z tych miejsc korzystać, zachowuje deweloper. Rozwiązanie to jest analogiczne do sytuacji, w której deweloper nie decyduje się wyodrębnić garażu podziemnego jako osobnego lokalu, ale pozostawiając go w części wspólnej odpowiednimi zapisami w aktach notarialnych rezerwuje sobie prawo do wskazywania osób mogących korzystać z miejsc garażowych na wyłączność. W przypadku garażu można jednak wybrać jedno z dwóch rozwiązań – albo wyodrębnić garaż jako samodzielny lokal albo pozostawić go na części wspólnej wprowadzając jednocześnie umowę o podział do korzystania – quoad usum. W odniesieniu do zewnętrznych miejsc parkingowych oczywiście możliwości wyboru nie ma – możliwe jest wyłącznie zawarcie umowy o podział do korzystania.

 

Jedną z konsekwencji przekazania do wyłącznego korzystania z miejsc wspólnych wybranym osobom jest to, że podatek od nieruchomości a także opłata za wieczyste użytkowanie, jeśli występuje, opłacane są przez wszystkich właścicieli, podczas gdy z części nieruchomości korzystają tylko niektórzy. Miejsca parkingowe wymagają sprzątania, konserwacji, napraw nawierzchni, co oznacza konieczność ponoszenia określonych kosztów przez całą wspólnotę. Uzasadnione jest więc obciążenie osób korzystających z tych miejsc na wyłączność, opłatami, które wraz z pozostałymi zaliczkami od lokali mieszkalnych i miejsc garażowych, składają się na przychody przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeśli miejsca postojowe mają być również odśnieżane, opłaty powinny być wyższe. Wysokość opłat zaliczkowych ustalają właściciele w formie uchwały wraz z pozostałymi zaliczkami za lokale i miejsca postojowe w garażu. Trudno podać jedną regułę wyznaczającą poziom tych opłat. Wydaje się, że powinny one odpowiadać kosztom utrzymania a także brać pod uwagę ich rzeczywistą wartość użytkową. Nawet bez osobnej kalkulacji można stwierdzić, że koszty utrzymania miejsca postojowego na zewnątrz budynku są z pewnością niższe niż związane z garażem podziemnym. Wydaje się więc, że zastrzeżenia Czytelnika są uzasadnione i że opłaty za miejsca postojowe zewnętrzne powinny być niższe niż za miejsca w garażu podziemnym. Problematyka opłat za miejsca w garażu jest bardzo złożona – odsyłam zainteresowanych do artykułu zamieszczonego w niniejszej Teczce na ten właśnie temat.

 

W swojej praktyce zawodowej spotkałam się ze wspólnotami, które za miejsca postojowe zewnętrzne pobierają zaliczki w wysokości ok. 10-20 zł miesięcznie za jedno miejsce. Są to wielkości przykładowe i można spotkać na pewno przypadki innych opłat. Zwracam uwagę, że jeśli miejsca te miałyby być odśnieżane, to koszty wykonania takiej pracy w razie ostrej i śnieżnej zimy mogą być bardzo znaczne, zwłaszcza, że w wielu przypadkach trzeba ją wykonać ręcznie. Trzeba wówczas rozważyć zasadność decyzji o odśnieżaniu przez wspólnotę.

 

------------------------------

(1)  Dla porządku trzeba dodać, że prawo do gruntu, na którym znajduje się budynek może oznaczać także wieczyste użytkowanie, niekoniecznie własność.

 

 

BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=