absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

 

Zgodnie z postanowieniami WłLoU prawo domagania się zwołania przez Zarząd zebrania wspólnoty przysługuje grupie właścicieli, którzy łącznie dysponują co najmniej 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. Dotyczy to zebrań zwoływanych poza zebraniem rocznym. Zebrania roczne muszą się odbyć w pierwszym kwartale i jeśli Zarząd nie zwoła zebrania, to prawo jego zwołania przysługuje każdemu właścicielowi. W praktyce nawet, jeśli wyjątkowo z ważnych powodów zebranie odbywa się później, to do końca marca właściciele powinni zostać powiadomieni, kiedy zebranie roczne jest planowane.

 

Poza zebraniem rocznym w każdym czasie Zarząd ma prawo zwołać zebranie, jeśli uzna to za potrzebne. Zarząd ma ponadto obowiązek zwołać zebranie, jeśli wpłynie wniosek grupy właścicieli, o czym wspomniałam wyżej. Ustawa nie określa terminu, w którym Zarząd powinien to zrobić, wydaje się jednak, że powinno się to odbyć bez zbędnej zwłoki, przy czym należy podkreślić, że ustalenie terminu jest kompetencją Zarządu. Zarząd musi zorganizować zebranie, zapewnić odpowiednie miejsce jego odbycia, przygotować materiały a także powiadomić wszystkich właścicieli z odpowiednim, co najmniej 7 dniowym wyprzedzeniem. Nie zawsze jest  więc możliwe przeprowadzenie zebrania w terminie wskazanym przez wnioskodawców.

Uchwały pod głosowanie właścicieli poddaje Zarząd, który jednocześnie odpowiada za prawidłowe przygotowanie ich treści. Może się okazać, że projekty uchwał złożone przez wnioskodawców domagających się zwołania zebrania nie są przygotowane we właściwy sposób, zawierają braki lub błędy merytoryczne. Zarząd powinien wówczas przygotować własne projekty, które jednocześnie będą odpowiadały intencji wnioskodawców. Może być potrzebne spotkanie Zarządu z wnioskodawcami lub inny kontakt w celu ustalenia jakie są oczekiwania tych osób.

 

Nie jest wykluczone jeszcze inne rozwiązanie a mianowicie przesłanie właścicielom dwóch projektów uchwały w tej samej sprawie – w wersji zaproponowanej przez wnioskodawców i w wersji przygotowanej przez Zarząd. Wówczas na zebraniu właściciele sami zdecydują na podstawie argumentów obu stron, który wariant uchwały będzie głosowany. Jest to dobre wyjście we wspólnotach, w których występują jakieś napięcia lub nieporozumienia między niektórymi właścicielami i Zarządem.
Ustawa nie daje bezpośredniej odpowiedzi na pytanie co należy zrobić, gdy Zarząd pomimo prawidłowego wniosku nie zwołuje zebrania lub odwleka w nieskończoność podanie terminu, w którym to uczyni. Jedyną wskazówką jest brzmienie art. 20 ust. 2 WlLoU, który  mówi o tym, że Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

 

Można sobie wyobrazić, że Zarząd obawiający się odwołania nie będzie chciał zwołać zebrania właścicieli właśnie z tego powodu. Wydaje się, i takie opinie często można spotkać wśród prawników, że w tej sytuacji prawo właścicieli do odwołania Zarządu jest silniejsze niż uprawnienie Zarządu do zwoływania zebrania. Należałoby zwołać wtedy zebranie z pominięciem Zarządu przez samych właścicieli.

 

Nie jest to jedyna sytuacja, w której może dojść do zwołania zebrania nie przez Zarząd. Jeśli wspólnota dopiero powstaje i wyboru Zarządu jeszcze nie dokonano, to zwołanie zebrania w celu wyboru Zarządu siłą rzeczy musi wykonać jeden z właścicieli, najpewniej ten, który ma większościowy udział. Podobnie w sytuacji, gdyby Zarząd z jakichś powodów nie mógł wypełniać swoich obowiązków lub wszyscy jego członkowie złożyli rezygnację.

 

BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=