absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

W nowym budownictwie w większości przypadków, choć także nie zawsze, odczyty liczników (wodomierzy i liczników ciepła) nie wymagają wejścia do lokali, ale dokonuje się ich korzystając z szachtów instalacyjnych usytuowanych na klatce schodowej. Zazwyczaj tam właśnie zainstalowane są liczniki indywidualnego zużycia mediów, a nawet, jeśli z przyczyn technicznych umieszczone są w lokalu, to odczyty ich stanów są możliwe z zewnątrz dzięki odpowiednim urządzeniom. W starych budynkach z oczywistych przyczyn zmiana przebiegu instalacji wodociągowej, a tym samym miejsca zainstalowania wodomierzy nie można wyprowadzić poza lokal. Musimy więc każdorazowo pod koniec okresu rozliczeniowego wejść do lokalu, by odczytać aktualne stany liczników. W wielu wspólnotach usprawnienie zbierania danych o odczytach polega na tym, że administrator przekazuje właścicielom do wypełnienia formularze, na których właściciele sami podają odpowiednie dane. W każdym przypadku uzyskanie informacji o odczytach wymaga współpracy właściciela lokalu. I trzeba przyznać, że tu bywają spore problemy - niemal zawsze się zdarzy, że któryś z właścicieli nie dostarczy danych o odczytach ani nie udostępni lokalu administratorowi lub konserwatorowi. Jeśli taka sytuacja w danym lokalu zdarza się incydentalnie, to bez trudu możemy sobie poradzić. Wystarczy przyjąć, że w nowym okresie rozliczeniowym zużycie wody wyniosło mniej więcej tyle samo, ile poprzednio. Nawet, jeśli zużycie faktycznie było trochę mniejsze lub trochę większe, to przy następnym rozliczeniu zostanie to skorygowane. Oczywiście warunkiem jest dokonanie odczytu w następnym okresie i rozliczenie w oparciu o rzeczywiste stany wodomierzy. Utrapieniem zarządcy są tacy właściciele, którzy co prawda mają zainstalowane wodomierze w lokalu, ale tak naprawdę nie można ich wykorzystać do rozliczenia, bo permanentnie przez kilka okresów rozliczeniowych z rzędu nie można ustalić ich stanu. Tak naprawdę pod względem rozliczenia są to lokale w zasadzie nieopomiarowane. Nie wiemy czy przez te kilka okresów rozliczeniowych nastąpiły jakieś zmiany w sposobie wykorzystania lokalu, nie mamy pewności czy zadeklarowana liczba osób na stałe zamieszkujących (jeśli wspólnota zbiera takie dane) jest zgodna ze stanem faktycznym i trudno wciąż przyjmować do rozliczenia zużycie sprzed kilku lat uznając je nadal za wiarygodne.

 

Jeśli podobne przypadki występują we wspólnocie a problemy ze zdobyciem danych na temat odczytów wodomierzy wykraczają poza incydentalne zdarzenia warto uregulować sposób dokonywania rozliczeń w uchwale. Można wówczas zaproponować właścicielom rozwiązanie, które będzie mogło być stosowane w przypadkach braku odczytów przez kilka okresów - np. uznanie takiego lokalu za nieopomiarowany i obciążenie go określonym zużyciem ryczałtowym. Wielość tego ryczałtu powinna dyscyplinować opornych właścicieli i skłaniać ich do współpracy z administratorem. Podobnie można postąpić, jeśli w oznaczonym terminie właściciel nie udostępni lokalu w celu wymiany wodomierzy (legalizacja ważna jest tylko pięć lat) - jeśli w lokalu funkcjonuje wodomierz bez ważnej legalizacji to lokal należy po prostu potraktować jako nieopomiarowany.

 

Brak odczytów wodomierzy przez kilka okresów może powodować poważne komplikacje np. w przypadku sprzedaży takiego lokalu. Jeśli po zmianie właściciela okaże się, że poprzednio wykonywane założenia, co do zużycia nie pokrywają się z odczytem rzeczywistym stwierdzonym przy przekazaniu lokalu nowemu właścicielowi, ewentualnych roszczeń wspólnota będzie musiała dochodzić od osoby, która już nie jest właścicielem lokalu, a to jest zawsze trudniejsze.

 

BEATA MIKOŁAJEWSKA

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=