absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

 

Autor:  Łukasz Jędruszuk

 

Zawsze, gdy w budynkach spółdzielczych wyodrębniono własność lokali, obowiązuje zasada wynikająca z art. 29 ust. 1 i 1a ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: WłLoU) (a to poprzez art. 27 ust. 2 zd. 2 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej: SpMieszkU). Zobowiązuje on spółdzielnię mieszkaniową, jako zarządcę nieruchomości wspólnej, do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu i zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Do kosztów zarządu zalicza się przecież wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14 pkt 1 WłLoU). Zresztą, spółdzielnia musi prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, która powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości (art. 4 ust. 41 pkt 2 SpMieszkU).

 

Zatem, w mojej ocenie, nie powinno stanowić żadnego problemu ustalenie stanu środków zgromadzonych na funduszu remontowym tej nieruchomości. Nadal są one przypisane do niej, mimo zmian w sposobie zarządu tą nieruchomością. Nie powinny więc pozostawać przy spółdzielni jako całości, ale powinny być rozliczone z właścicielami nieruchomości wspólnej, w myśl przepisów WłLoU. Spółdzielnia musi rozliczyć się ze wspólnotą także co do środków zgromadzonych na funduszu remontowym, zaewidencjonowanych dla tej nieruchomości. Powinny one zostać przejęte przez wspólnotę, tak jak dokumentacja techniczna budynku (art. 29 ust. 1b-1d WłLoU).

Moją ocenę potwierdza pogląd autorytetu w tej dziedzinie, jakim jest Roman Dziczek – sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie, specjalizujący się w prawie lokalowym. W pkt 4 swojego komentarza do art. 61 SpMieszkU pisze on tak: „Wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej wnoszone przez właścicieli lokali mogą być przedmiotem rozliczeń i wzajemnych roszczeń pomiędzy spółdzielnią a właścicielami lokali, w szczególności z chwilą wyjścia spod reżimu zarządzania spółdzielczego i przejścia do systemu powszechnego (wspólnot mieszkaniowych)”. (R. Dziczek, „Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, wzory pozwów i wniosków” Warszawa 2009, wyd. V).

 

Z drugiego pytania wynika, że właściciele lokali w tym budynku mają podjąć uchwałę zakładającą wspólnotę mieszkaniową i wątpliwość wywołuje to, czy muszą być obecni na takim zebraniu wszyscy właściciele. Zasadniczo można tu wyróżnić trzy możliwości:

1. Podjęcie przez większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczaną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy WłLoU. Taką możliwość przewiduje art. 241 ust. 1 zd. 1 SpMieszkU. Mocą takiej uchwały właściciele lokali mogą pozbawić spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go innemu podmiotowi. Co istotne, do podjęcia tej uchwały nie stosuje się przepisów Prawa spółdzielczego, ale stosuje się przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 WłLoU. Oznacza to, że zarząd spółdzielni obowiązany jest zwołać takie zebranie na wniosek co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, a jeśli nie zostanie zwołane zebranie coroczne, to może je zwołać każdy ze współwłaścicieli i na nim podjąć można taką uchwałę. Tu będzie można zastosować także zbieranie głosów w drodze pisemnej.

 

2. Drugą możliwość przewiduje art. 27 ust. 2 SpMieszkU, tj. zastosowanie przez właścicieli lokali art. 18 ust. 1 WłLoU i umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności odebranie go spółdzielni i powierzenie zarządu osobie fizycznej (licencjonowanemu zarządcy nieruchomościami) albo prawnej (np. spółce z o.o. zatrudniającej licencjonowanego zarządcę nieruchomościami). Ponieważ w takiej umowie właściciele lokali decydują o sposobie zarządu swoją współwłasnością, przepisy wymagają, aby była ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Jest tu wymagana jednomyślność właścicieli. Nie muszą stawiać się wszyscy u notariusza jednocześnie. Niektórzy mogą być reprezentowani przez pełnomocników, ale pełnomocnictwa muszą być udzielone w formie aktu notarialnego. Podkreślam, tu nie chodzi o uchwałę podejmowaną na zebraniu, ale o umowę zawieraną poza jakimkolwiek zebraniem. Artykuł 27 ust. 2 SpMieszkU pozwala bowiem stosować odpowiednio tylko art. 18 ust. 1 WłLoU o umowie, a nie art. 18 ust. 2a WłLoU o uchwale.

 

3. Trzecia możliwość to po prostu sytuacja, gdy wszystkie lokale w budynku stanowią odrębną własność. Wtedy w ogóle do współwłaścicieli stosuje się przepisy WłLoU (art. 26 SpMieszkU). Ale pozbycie się spółdzielni może nastąpić także w drodze umowy notarialnej o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub innej osobie prawnej.

 

 

Łukasz Jędruszuk

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości

„Teczka zarządcy nieruchomości", Beck Info Biznes,

Wydawnictwo C.H. Beck

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=