absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Autor: Beata Mikołajewska

ODPOWIEDŹ: Aby uchwała właścicieli lokali była obowiązującym we wspólnocie prawem, za jej przyjęciem musi się opowiedzieć taka grupa właścicieli, którzy łącznie posiadają ponad połowę udziałów w nieruchomości (w szczególnych wypadkach może to być większość liczona według liczby właścicieli). Oczywiście ta większość jest liczona w stosunku do całej nieruchomości i wszystkich właścicieli, a nie tylko tych obecnych na zebraniu. W opisanym w pytaniu sytuacji głosowanie będzie odbywało się w trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu (zagłosują ci właściciele, którzy w nim uczestniczą), a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów poza zebraniem.

Prawo do głosowania nad uchwałą ma każdy właściciel i nie można go tego prawa pozbawić. Jednak właściciel wedle swojej woli może wziąć udział w głosowaniu, ale z drugiej strony nie można go do tego zmusić.

Można znaleźć opinie prezentujące stanowisko, że kontynuując głosowanie poza zebraniem, zarząd (lub w jego imieniu najczęściej zarządca) ma obowiązek dotarcia z uchwałą do wszystkich właścicieli, którzy nie byli obecni na zebraniu i od wszystkich uzyskać oddanie głosu. Jest to sytuacja idealna i najbardziej pożądana, aby zawsze w głosowaniach uczestniczyli wszyscy właściciele. W praktyce jednak pełna realizacja tego postulatu jest niezwykle trudna, dosyć kosztowana, a czasem sytuacja ta jest wręcz niemożliwa. W moim przekonaniu w odniesieniu do omawianego zagadnienia głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów jako uzupełnienie głosowania na zebraniu różni się od sytuacji głosowania nad uchwałą wyłącznie w tym trybie, z pominięciem zebrania. Jeśli chodzi o zasady głosowania – kryteria, które muszą być wypełnione, aby uznać uchwałę za przyjętą – obie sytuacje są tożsame.

Różnicę widzę jednak w zakreśleniu obowiązków zarządu w dotarciu do wszystkich właścicieli. Jeśli głosujemy tylko obiegiem, sytuacja wszystkich właścicieli jest jednakowa i powinniśmy dołożyć starań, aby umożliwić głosowanie wszystkich właścicielom. Ta kwestia nie budzi wątpliwości. Jeśli jednak głosowanie obiegiem uzupełnia głosowanie zapoczątkowane na zebraniu, sytuacja jest o tyle odmienna, że o  terminie i miejscu zebrania oraz o planowanym porządku obrad, a tym samym o uchwałach, które mają być na zebraniu poddane pod głosowanie, wszyscy właściciele zostali wcześniej powiadomieni. Zakładam, że zwołanie zebrania było prawidłowe, a więc wszyscy właściciele otrzymali zawiadomienie przez osobiste doręczenie lub przesyłką poleconą. W takim wypadku wszyscy właściciele wiedzieli, że określone uchwały będą poddane pod głosowanie. Warto podkreślić, że zgodnie z zapisem w WłLokU, każdy właściciel ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną, za minimalny zakres tego współdziałania można z pewnością uznać udział w zebraniu (osobisty lub przez pełnomocnika) i głosowanie nad uchwałami właścicieli. A więc, jeśli właściciel był powiadomiony o zebraniu, ale nie uczestniczył w nim i nie przysłał swojego pełnomocnika, a ponadto nie wykazał żadnej aktywności, aby wziąć udział w głosowaniu, to należy uznać, że świadomie z udziału w nim zrezygnował.

Zarząd lub zarządca zbierający głosy tzw. obiegiem musi w celu skutecznego podjęcia uchwały uzyskać głosy „za” od większości (udziałów lub głosów), ale skoro powiadomił wszystkich o zebraniu i uchwałach, jakie będą głosowane, to w moim przekonaniu, nie ma obowiązku dotarcia do wszystkich, których na zebraniu nie było. Właściciel lokalu też, jak wynika z WłLokU, ma określone obowiązki, których nie powinien zaniedbywać, więc zmuszanie zarządu lub zarządcy do egzekwowania obowiązku głosowania na siłę, wbrew woli właściciela, jest nieporozumieniem.

 Beata Mikołajewska

 

 

Źródło: Teczka zarządcy nieruchomości 

BeckInfoBiznes

Wydawnictwo C. H. Beck  

http://www.beckinfobiznes.pl/tresc.php?m=l&id=30&la=