blazejh, Phantos, KubaP, azygnerski, koziorozka, alamakota, t66, man, Jaromir, alim, Lysy, tajfun, drops, Haneczka

absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Czytaj wszystkie ważne użytkownika:

a-z, czajnik5, Haneczka, koziorozka, owner, Posesja, Zarządca

1. • Wymian skrzynek pocztowych

   • KubaP 12 Grudzień 2018 Zarzadca.pl

   • sebek999:Pytałem się w administracji i usłyszałem, że skrzynki nie należ do części wspólnych i właściciel może robić co chce ze swoją skrzynką.

     skrzynka pocztowa a właściwie "oddawcza skrzynka pocztowa" jest własnością właściciela lokalu do którego jest przynależna . Nie jest częścią wspólną.
     To właściciel lokalu ma obowiązek na swój koszt konserwować , naprawiać czy wymieniać zamki jak zgubi kluczyk
     
     "Skrzynki odbiorcze" nie są częścią nieruchomości wspólnej i służą poszczególnym właścicielom, więc – co do zasady – to oni powinni dbać o stan skrzynek.

UZASADNIENIE: Zgodnie z przepisem art. 40 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. prawa pocztowego, właściciel lub współwłaściciele budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość są obowiązani umieścić oddawczą skrzynkę pocztową spełniającą wymagania określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 5.

Z kolei w myśl ust. 2 pkt. 2 tego przepisu, obowiązek ten realizowany jest w budynkach wielorodzinnych, w których wyodrębnione są co najmniej 3 lokale, przez umieszczenie w ogólnie dostępnej części nieruchomości zestawu oddawczych skrzynek pocztowych w liczbie odpowiadającej liczbie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli posiadają osobny adres.
Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, iż owe zbiorcze skrzynki pocztowe nie są częścią wspólną nieruchomości, lecz „zestawem” skrzynek oddawczych, które służą poszczególnym właścicielom lokali. Dlatego też wszelkie naprawy poszczególnych przegródek powinny być dokonywane na koszt ich właścicieli.

Wspólnota może jednak zdecydować, aby np. środki z funduszu remontowego wykorzystać na naprawę skrzynek, wiąże się to jednak z podjęciem uchwały, na podstawie której taka naprawa zostanie dokonana.

   • w odpowiedziach: 8

2. • Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

   • blazejh 12 Grudzień 2018 Zarzadca.pl
   • @Fiolka
     
     Wspólnota nie musi być wspomniana w akcie notarialnym, bo nie jest stroną umowy sprzedaży. Ani zarządca nie musi, a nawet nie powinien. Ale po to wymyślono coś takiego jak forma notarialna zawarcia umowy, żeby otoczenie prawne stron tej umowy (czyli np. zarządca, czy wspólnota) z którym zbywca lub nabywca wchodzą w poboczne stosunki prawne wiedziało o postanowieniach tej umowy. Np. o takich, jak zobowiązania stron z tytułu opłat na rzecz wspólnoty.
     
     Czyli akty są po to żeby je udostępniać innym podmiotom i żeby je czytać.
     
     Problem z Twoim zarządcą jest w gruncie rzeczy prosty, bo on albo nie umie czytać po polsku, albo nie chce, bo nie wie, że powinien.
     
     Pytanie Twoje sprawdza się do arcytrudnego zagadnienia: co zrobić żeby ktoś respektował zapisy z waszego aktu.
     Czyli to nie jest nawet problem stricte prawny, a raczej powiedziałbym psychologiczny, tj. siedzący w głowie jakiegoś jednego człowieka, który czegoś nie wie, coś tam sobie postanowił.
     
     Myślę że takim delikwentom mózg sprostować powinno pismo od prawnika. Na wielu to działa.
     
     Sprawa tych nowych dopłat pozornie komplikuje sprawę. Ale tylko pozornie bo zasada rozliczeń jest ta sama co z rozdzieleniem opłat i też powinna wynikać z waszego aktu ze zbywcą. Podział dopłat też na moment wydania rzeczy, czyli na 21 września.
     
     I tu obawiam się, że wasz wybitny zarządca obliczył tę dopłatę wg dnia zawarcia aktu tj. na 30 lipca, jak to robi na razie z opłatami. I narobił drugiego gnoju z drugą kwotą. Czyli bałagan ten sam tylko teraz trochę większy. Zamiast jednej korekty naliczeń, teraz potrzebne będą po dwie.
     
     W wyniku prawidłowych korekt kiedyś pokaże się nowe saldo na koncie zbywcy i będzie to niestety dla niego dopłata. Wkurzy się więc prędzej czy później, jak się dowie o tym, dajmy na to w styczniu, więc o tym fakcie już możesz go uprzedzić.
   • w odpowiedziach: 24

3. • Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

   • Phantos 12 Grudzień 2018 Zarzadca.pl
   • Zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z tą rzeczą. Do dnia wydania lokalu nowemu nabywcy uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel. Gdy we wspólnocie mieszkaniowej nadejdzie czas rozliczenia zaliczek w stosunku do kosztów rzeczywistych przypadających na lokal, wspólnota mieszkaniowa rozliczać się będzie ze swoim aktualnym członkiem.
     Dług z tytułu kosztów zarządu obciąża nie lokal, ale konkretną osobę. Błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest próba dochodzenia zaległości poprzedniego właściciela od nowego nabywcy lokalu. Tymczasem lokal nie może być dłużnikiem. Wspomniany wcześniej art. 548 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Z tym, że przejście korzyści i ciężarów nie oznacza jednak przejścia długów, bo to różne pojęcia. Z chwilą powstania obowiązku zapłaty zaliczek przekształcają się one z ciężarów związanych z lokalem w dług obciążający konkretną osobę, w danej chwili zobowiązaną do zapłaty. W stosunku do tej osoby dochodzi się uiszczenia należności.
     Kolejną kwestią związaną ze zmianą właściciela lokalu jest występowanie sprzedającego lokal do wspólnoty mieszkaniowej o zwrot wpłaconych zaliczek. Co prawda, wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej zaliczki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w związku ze sprzedażą lokalu. Zaliczki służą gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu i rozliczeniu kosztów. Ponadto prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje po rozliczeniu. Uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny w chwili rozliczenia właściciel lokalu.
     Chyba powinnaś wpłacić i domagać się o zwrotu wpłaconej nadpłaty przypadającej na Twój lokal po roczym rozliczeniu wspólnoty, ale to tylko moja rada :)
   • w odpowiedziach: 24

4. • Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

   • azygnerski 11 Grudzień 2018 Zarzadca.pl
   • Kluczowe jest "Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary"
     Ciężary, to zaliczki ale nie dług po poprzednim.
     Kodeks cywilny dotyczy wszystkich.
     Wydanie rzeczy zgodnie z AN jest wykonaniem zobowiązania.
     Tak już jest, to nie ja sobie wymyśliłem, to Rzymianie...
   • w odpowiedziach: 24

5. • Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

   • KubaP 11 Grudzień 2018 Zarzadca.pl

   • azygnerski:art. 548 § 1 kc
     blazejh ma rację, istotny jest moment wydania rzeczy.
     nie jest właścicielem ale nie jest też najemca, dysponuje rzeczą zgodnie z umową przeniesienia własności.

     ten zapis obowiązuje sprzedającego i nabywcę, a nie Wspólnotę .
     
     art. 548 § 1 kc
§ 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.
§ 2. Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą.
§ 3. Jeżeli rzecz sprzedana ma zostać przesłana przez sprzedawcę kupującemu będącemu konsumentem, niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą jej wydania kupującemu. Za wydanie rzeczy uważa się jej powierzenie przez sprzedawcę przewoźnikowi, jeżeli sprzedawca nie miał wpływu na wybór przewoźnika przez kupującego. Postanowienia mniej korzystne dla kupującego są nieważne.
     
     Wspólnota prowadzi rejestr właścicieli lokali i im nalicza zaliczki
     
     
     azygnerski z jaką datą zostanie nowy właściciel wpisany do KW ? z dniem 30 lipca, czy 19 września? Czekam na odpowiedź .
   • w odpowiedziach: 24

6. • VAT we wspólnocie

   • blazejh 11 Grudzień 2018 Finanse i Podatki
   • Słuszna uwaga, dlatego moją odpowiedź traktuj niezobowiązująco, bo nigdy nie rozliczałem takiego vatu.
     
     1. W części dotyczącej lokali mieszkalnych vatu nie odliczysz. To raczej jasne. Lokale mieszkalne są zwolnione z vat.
     
     2. W części dotyczącej lokali mieszkalnych w których prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na wynajmie tych nieruchomości
     też nie odliczasz vat. Bo też są zwolnione.
     
     Zwolnienie wymaga, aby jednocześnie spełniły się tutaj trzy przesłanki, i są to: wynajmujący świadczy usługę najmu na własny rachunek, usługa ta dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, cel najmu jest wyłącznie mieszkaniowy.
     Apartamenty last minut są zwolnione, bursa nie.:devil:
     
     Także żeby nie wystawiać fv tym dwóm właścicielom wynajmującym musiałbyś chyba zebrać oświadczenia od nich, że oni spełniają te trzy warunki.
     Chodzi o to żeby oni nie zmieniali celu mieszkaniowego najmu czyli swoich mieszkań np. w bursę.*
     
     3. W części dotyczącej lokali użytkowych odliczasz vat od "mediów", przy czym do mediów zalicza się też wywóz śmieci. Pomimo dokuczliwej dla nas wszystkich reformy śmieciowej nic się tutaj nie zmieniło.
     
     Więcej na temat nie wiem.:smile:
     * żart?
   • w odpowiedziach: 2

7. • Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

   • blazejh 11 Grudzień 2018 Zarzadca.pl
   • Jeśli macie akt notarialny regulujący sprawę to nawet nie potrzebna wam ustawa.
     
     Kopie aktu oraz protokołu przejęcia lokalu do zarządcy.
     Razem z wnioskiem o sprostowanie naliczeń w ten sposób że:
     
     zbywca jest zobowiązanym do ponoszenia opłat proporcjonalnie do dnia 18 września
     
     a nabywca od 19.
     
     Czyli wniosek o korektę naliczeń wstecz na podstawie zapisów aktu notarialnego.
     Data podpisania aktu określa tylko moment zmiany właściciela lokalu. Nie określa zmiany zobowiązanego wobec wspólnoty.
     
     Jeśli zarządca będzie miał kopię aktu i kopię protokołu i jednak będzie nadal obstawał przy swoim potraktujcie sprawę jako próbę wyłudzenia opłat od właścicieli za dwa miesiące.
   • w odpowiedziach: 24

8. • Problem z zarządcą nieruchomości- jakie mam prawa?

   • blazejh 10 Grudzień 2018 Zarzadca.pl

   • [
     Co to znaczy z głową? Pewno że można podjąć uchwałę że ściana nośna to element NW.

     
     
     Po co posuwasz się do absurdu? Trochę to niefajne...
     To jest kwestia zbyt mocno utrwalona w orzecznictwie, żeby ktoś podważył uchwałą, że ściana nośna nie jest nw.
     Albo rozmawiamy poważnie, albo żartujemy.
     
     Akurat nikt rozsądny nie będzie uchwalał, że ściana nośna to nie jest nw, ale jest kilka innych spraw gdzie orzeczeń jest mało albo są wzajemnie sprzeczne.
     Tak jest np. z licznikami wody. Np. w Twojej wspólnocie kwestia granic jest sporna od wielu lat.
     
     ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
     
     Liczniki wody to akurat prosty temat w większości przypadków spornych. Są ciekawsze spory o granice nw:
     
     dostęp do wyodrębnionej hali garażowej (brama, grzałka/podgrzewanie podjazdu jako części wspólne)
     kwestia przynależności do nw pomieszczeń teoretycznie wspólnych z których nikt nie może korzystać, lub pomieszczenia nowego, które mogłoby być wspólne, ale nie było dotąd jako takie tak traktowane
     przynależność elementów instalacji kotłowni/węzła nieprzejętych z jakiś powodów do użytkowania przez dostawcę ciepła
     własność balkonów i tarasów z dostępem do więcej niż jednego lokalu,
     dostęp do tzw. ogródków i do komórek lokatorskich, gdy tylko niektóre wpisano do aktów jako quod usum
     gazomierze które przeniesiono na klatkę schodową, a które przedtem były w mieszkaniach
     
     i mój ulubiony przykład z forum: przynależność do nw schodów do przedszkola,
     zrobili remont takich samych schodów, wszystkich wokół obiektu, tylko nie tych, które dają dostęp tylko do jednego lokalu, i to użytkowego
     ustalili granice nw dopiero po remoncie, zamiast przed, czyli przeprowadzili remont bez głowy
     
     zawsze chodzi o pieniądze,
     często o pokrycie szkód - czyli o pieniądze
   • w odpowiedziach: 55

9. • Problem z zarządcą nieruchomości- jakie mam prawa?

   • Phantos 9 Grudzień 2018 Zarzadca.pl

   • Już wcześniej o tym pisałem, że SĄD jest od oceny tego co właściciele lokali postanowili ( stworzyli prawo wewnętrzne) . Ocenił to negatywnie i już, ale to dotyczy tych wspólnot, których dotyczy wyrok .

     
     Kubap ten wyrok akurat jest wydany przez Sąd Najwyższy, wiec dotyczy wszystkie wspólnoty ,które będą postępować w podobny sposób.Nie ma w polskim prawie takiego pojęcia jak "prawo wewnętrzne wspólnoty". Już wcześniej owner, Zarządca, EDDIE i themoth Ci o tym pisali, a Ty dalej konfabulujesz o swoich snach, omamach wspólnotowych jako o "prawie wewnętrznym wspólnoty". Ale do rzeczy:
     Uchwały nie mogą wprowadzać nakazów i zakazów, których nie przewiduje prawo powszechnie obowiązujące. Jeśli zaś prawo takie normy zawiera, to uchwała ich nie "określa", a tylko powtarza.
     Chodzi o to, że twoje "prawo wewnętrzne wspólnoty" nie będzie prawem obowiązującym wszystkich więc nie będzie prawem w rozumieniu słowa PRAWO. PRAWO to jest coś co obowiązuje wszystkich obywateli. "Prawo wewnętrzne" twojej wspólnoty dla mnie nie jest żadnym prawem i dla członków Twojej wspólnoty też nie jest prawem. Jest to co najwyżej oświadczenie woli Twojej wspólnoty.
     Wspólnota nie tworzy Prawa, działa w jego obrębie. Wspólnota nie jest organem, chyba, że tak ją sobie na własny, indywidualny, lokalny pożytek nazwiesz. Będzie to Twoja, czysto umowna nazwa.Zakończmy na tym dywagacje o PRAWIE.
   • w odpowiedziach: 55

10. • Problem z zarządcą nieruchomości- jakie mam prawa?

    • Phantos 9 Grudzień 2018 Zarzadca.pl
    • Kubap, no to zaraz będziesz ten groch zbierał bo rozsypałeś go w swoim korytarzyku.

      Każda uchwała właścicieli lokali to prawo wewnętrzne we wspólnocie mieszkaniowej, uzupełnienie UoWL, a w szczególność, gdy chodzi o doprecyzowanie, gdzie kończy się część wspólna i zaczyna się własność odrębna.
      

      
      To o czym piszesz tj regulaminy, uchwały nie jest to tworzenie prawa. Od tworzenia prawa jest w Polsce Sejm, a nie Kubap. Regulamin to pochodna prawa stanowionego, uzależniona w pełni od prawa głównego, np. ustawy, rozporządzenia. Nie jest to tworzenie prawa, a jedynie chęć i próba, uściślenia, doprecyzowania zasad postępowania dotyczącego, tylko i wyłącznie części wspólnej nieruchomości. Tak jak wcześniej pisałem, jest to, określanie się o jakie części wspólne chodzi. Uchwała czy regulamin może dotyczyć jedynie części wspólnej, a jeżeli wychodzi ponad to choćby o 1 cm jest sprzeczna z prawem i uchylona przez Sąd. Np. tutaj uchylono uchwałę, gdyż wychodziła poza prawo wspólne nieruchomości http://orzeczenia.poznan.so.gov.pl/content/$N/153510000009003_XVIII_C_000377_2017_Uz_2017-09-11_002
      
      Teraz wkleję najlepsze, tylko uprzedzam Kubap, żeby wziął jakieś środki na uspokojenie przed lekturą tego tekstu:
      "Sąd ten wskazał ponadto, że żaden też przepis prawa, nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10)."
      
      "W wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 600/08, Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty” sprzeczne są z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c."
      
      Reasumując - te wspólnotowe regulaminy czy też uchwały, które niby miałyby według Kubap uzupełniać ustawę o własności lokali - wsadz sobie w "groch".
    • w odpowiedziach: 55