blazejh, koziorozka, Haneczka, gab, KubaP

absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Czytaj wszystkie ważne użytkownika:

a-z, czajnik5, Haneczka, koziorozka, owner, Posesja, Zarządca

1. • brak gorącej wody - cyrkulacja a Zarządca

   • KubaP 4 Grudzień 2019 Prawo

   • lolek: Wezwałem w sobotę innego hydraulika, który sprawdził znowu u sąsiada rury i od razu stwierdził, że to coś na węźle. Zgłosił problem do zarządzającego węzłem. Coś naprawili i woda gorąca od razu działa. Więc nie był problem ze ostatnie mieszkanie jest puste, ciepła woda zapowietrzona czy inne wymysły zarządcy, tylko wina była w węźle, ale nikt nie powiedział co dokładnie było zepsute.

     ... cyrkulacja źle działała ... pompa cyrkulacyjna ...
     
     
     

     LUCKY: Mieszkanie ma swoją logotermę,
     Czy mały strumień, czy większy, ciepłej wody brak, o gorącej nie wspomnę.
     Nawet w łazience na dole i w kuchni leci letnia.
     Moje pytanie brzmi - gdzie mogę się udać po jakąś ekspertyzę, tak by deweloper się przestraszył jakiegoś nadzoru, kontroli itp., skoro prośby nie działają?

     uważam, że to ustawienie (automatyka ) logotermy ... jest źle zaprogramowana / ustawiona .
     Deweloper się niczego nie przestraszy wszak jesteś najemcą, a nie właścicielem .
     Co do ekspertyzy szukaj fachowców od logotermy .
     
     Poniżej Twój temat został opisany np. TU
     
     https://forum.muratordom.pl/showthread.php?155200-Logoterma-wysokie-op%C5%82aty-za-ogrzewanie
     
     https://forum.osiedle-familijne.pl/post-513.html
   • w odpowiedziach: 27

2. • Brak wspólnoty mieszkaniowej

   • blazejh 4 Grudzień 2019 Zarzadca.pl
   • Jest kilka urzędów, które są w stanie stwierdzić, że w waszym budynku jest bałagan, chociaż jest wspólnota. Albo, że powinna być zorganizowana wspólnota, a jest generalnie bałagan.
     
     Ewentualne sankcje zależą od rozmiaru tego bałaganu, a nie tylko od tego, że nie jesteście niezorganizowani w odpowiedni sposób.
     Nikt wam nie zabrania funkcjonować po swojemu ale minimalne wymogi lepiej jest spełnić.
     
     Np. niezałożenie i nieprzechowywanie księgo obiektu budowlanego jest niedozwolone, więc załóżcie. Podobnie z przeglądami - róbcie przeglądy.
   • w odpowiedziach: 6

3. • Brak wspólnoty mieszkaniowej

   • KubaP 3 Grudzień 2019 Zarzadca.pl
   • Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa .
     U ciebie ona jest, ale jest w trakcie "organizacji" , jeżeli ten chaos organizacyjny trwa , to możesz złożyć wniosek do sądu w celu ustanowienia Zarządcy przymusowego .
     Poczytaj tekst ustawy o własnosci lokali .
     
     Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
   • w odpowiedziach: 6

4. • Wynagrodzenie członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

   • KubaP 2 Grudzień 2019 Finanse i Podatki

   • aic71:Planujemy w naszej wspólnocie (jeden budynek 6cio piętrowy z prawie 200 lokalami + piętro 0 z przeznaczeniem na lokale użytkowe) zmienić zarząd (obecnie jest nim developer, który wciąż jest częściowym właścicielem)
     Myślimy o 2 osobach w nowym zarządzie (finanse + sprawy techniczne) - ile zwyczajowo płaci się takiemu zarządowi?
     Jakie są Wasze doświadczenia w tej materii?
     

     Dwu osobowy Zarząd może doprowadzić do "pata decyzyjnego" , bo Zarząd jest od podejmowania decyzji , w przypadku rozbieżnych zdań macie pat. ( 1:1 jakby głosowali )
     Najlepszy skład to 3 osobowy mając na uwadze, że to dwaj członkowie podejmują zobowiązania wobec wszystkich właścicieli lokali tworzących daną WM (art.21 UoWL) .
     
     "Zwyczajowo" jest tak
     Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
     Należy przyjąć Regulamin pracy Zarządu WM uchwałą właścicieli lokali , z którego będzie wynikał jasno podział obowiązków i odpowiedzialności poszczególnych członków Zarządu WM.
     
     Przy 200 lokalowej WM na wynagrodzenie Zarządu (niezależnie, ile jest osób w Zarządzie WM) przeznacza się ok 2000 zł/m-c oraz dla Administratora ok 5000-6000 zł/m-c (dane z 2019 roku).
     Jeżeli WM ma tzw. pożytki, to tę kasę można przeznaczyć na wynagrodzenie Zarządu WM. ( u mnie tak jest) i nie obciążać kosztami utrzymania Zarządu WM właścicieli lokali.
     
     

     aic71: Zarząd to będzie organ czysto monitorujący działania administratora (patrząc realnie to będzie jakiś 1 dzień w tygodniu może 1 na 2 tygodnie jak się sytuacja unormuje)

     Założenia pięknie , ale ...
     
     Zarząd ma wykonywać obowiązki, które są zawarte w UoWL np. realizować podjęte uchwały, a nie to czego oczekują właściciele lokali, by się pozbyć spoczywających na nich OBOWIĄZKÓW.
     
     Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
     
     Od nadzoru i monitorowania są właściciele lokali (art.27 UoWL)
     
Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
   • w odpowiedziach: 10

5. • Uchwała ograniczająca prawo do dokumentacji

   • Haneczka 2 Grudzień 2019 Prawo

   • nathan0930:Jeśli ktoś będzie chciał ksero dokumentacji, to będzie musiał zapłacić za każdą stronę.

     
     Ten ktoś każdą stronę może sobie sfotografować i wcale nie musi płacić za ksero.
     Poza tym, jeśli wspólnota pobiera kasę za kserowanie to powinna odprowadzać od tej czynności podatek, bo... zarabia tym na kserowaniu, czyli dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą w postaci świadczeniu uslug kserowania. :bigsmile:
     Możliwość bezpłatnego kserowania dokumentów (w rozsądnej ilości) powinna wynikać z tzw. kosztów biurowych zarządcy/administratora/zarządu. I nie ma żadnego problemu. Trzeba tylko chcieć.
     
     

     nathan0930:I tu oczywiście nie mam nic przeciwko - takie coś kosztuje, więc niech płaci ten, co się domaga.

     
     No, ale domagać się ma prawo. Pytanie, tylko jak wiele i co wolno mu chcieć, ponieważ żądania mogą być irracjonalne.
     
     

     nathan0930: Ale dodano też, że Zarząd nie będzie chciał grzebać w dokumentach i postanowiono, że można prosić TYLKO o dokumenty do roku wstecz.

     
     Zarząd ma obowiązek chcieć "grzebać w dokumentach" - taka jego rola. Zgodnie z tą rolą ma również obowiązek przestrzegania ustawy o własności lokali i nie wolno mu ograniczać praw właścicieli lokali.
   • w odpowiedziach: 12

6. • Wynagrodzenie członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

   • koziorozka 2 Grudzień 2019 Finanse i Podatki
   • aic71 - skupcie się na zmianie s p o s o b u zarządu z powierzonego dewelopera na właścicielski. To może nie być łatwe.
     Jak będziecie mieli już z górki - czyli po notariuszu - to wybierzecie członków zarządu - najlepiej 3 jak radzi drops.
     Potem znalezienie banku o administratora/księgowego.
     Dopiero na końcu będziecie wiedzieli, ile pracy mają członkowie zarządu.
     Może wystarczy zwrot kosztów, może zechcą zajmować się wspólnotą w wolnym czasie, bez wynagrodzenia, może sami określą, ile im to zajmuje.
   • w odpowiedziach: 10

7. • problem z miejscem parkingowym

   • gab 28 Listopad 2019 Zarzadca.pl

   • Hej, no dobra ale co z tego wszystkiego wynika :)

     
     
     Jeśli hydrant ma służyć tylko współwłaścicielom garażu, to niech oni go przenoszą (ty tylko zapłacisz za koszty przeniesienia wg udziału w garażu).
     
     Jeżeli zaś hydrant ma służyć nie tylko właścicielom garażu , to wspólnota powinna go przenieść a ty płacisz wg sumy udziałów jakie masz w NW.
     
     Oczywiście można żądać zwrotu kosztów od dewelopera.
     
     Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (...)
     
     Roz. 1.
     § 3
     1. Urządzenia przeciwpożarowe w obiekcie powinny być wykonane zgodnie z projektem uzgodnionym przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a warunkiem dopuszczenia do ich użytkowania jest przeprowadzenie odpowiednich dla danego urządzenia prób i badań, potwierdzających prawidłowość ich działania.
     2. Urządzenia przeciwpożarowe oraz gaśnice przenośne i przewoźne, zwane dalej "gaśnicami", powinny być poddawane przeglądom technicznym i czynnościom konserwacyjnym, zgodnie z zasadami i w sposób określony w Polskich Normach dotyczących urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic, w dokumentacji techniczno-ruchowej oraz w instrukcjach obsługi, opracowanych przez ich producentów.
     3. Przeglądy techniczne i czynności konserwacyjne powinny być przeprowadzane w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej jednak niż raz w roku.
     4. Węże stanowiące wyposażenie hydrantów wewnętrznych powinny być raz na 5 lat poddawane próbie ciśnieniowej na maksymalne ciśnienie robocze, zgodnie z Polską Normą dotyczącą konserwacji hydrantów wewnętrznych.
     
     Warto dotrzeć do tego projektu. Jakaś dokumentacja powinna być.
   • w odpowiedziach: 26

8. • problem z miejscem parkingowym

   • gab 28 Listopad 2019 Zarzadca.pl

   • sprawdziłem w akcie i zgodnie z naktem notarialnym do działu III księgi wieczystej Garażu został utworzony wpis, zgodnie z którym w ramach udziału we współwłasności Garażu przesługuje mi oraz moim następcom prawnym uprawnienie do wyłącznego korzystania z miejsc parkingowych oznaczonych numerami xx, zaznaczonych na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego. Pozostali współwłaściciele też mają w tej księdze wpisy dotyczące uprawnienia do wyłącznego korzystania ich miejsc.

     
     
     No widzisz. PRAWO DO KORZYSTANIA to nie jest WŁASNOŚĆ miejsca.
     
     
     
     
     

     Więc Twoja analogia nie jest chyba do końca trafna ? bo koleżanka miałaby w/g niej wpisane w KW uprawnienie do wyłącznego korzystania z łóżka przy drzwiach

     
     
     Analogia:
     łóżko - parkujący samochód
     
     wyznaczone miejsce parkingowe - miejsce pod łóżkiem, kawałek podłogi.
     
     Nowy doklejony: 28.11.19 09:26
     Koleżanka miałaby wpisane prawo do korzystania na wyłączność z ściśle określonego kawałka podłogi a nie łóżka.
     Zresztą często się zdarza przy mieszkaniu kilkupokojowym i współwłasności, że jest podział do korzystania z poszczególnych pokoi na wyłączność i jest to ujawnione w KW.
     
     

     nieruchomość wspólną stanowią w szczególności: prawo użytkowania wieczystego działki gruntu pod Budynkiem oraz własności części wspólnych Budynku i urządzeń, niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli lokali, w tym: fundamenty, mury zewnętrzne, konstrukcyjne, oddzielające poszczególne lokale, klatki schodowe, korytarze, windy, dachy, kominy i instalacje.
     

     
     
     Już ci tłumacze.
     
     Są wyodrębnione lokale mieszkalne , usługowe i hale.
     Wyodrębnienie to czynność prawna. Tu masz wytłumaczone.
     
     http://www.kancelarianotarialna.eu/umowaustanowieniaodrebnej
     
     Każdy z tych lokali ma wyliczony udział w NW (nieruchomości wspólnej).
     
     NW jest definiowane w ustawie o własności lokali:
     
     Art.3.2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
     
     Czyli to jest to co ci wpisali (grunt, części wspólne budynku).
     
     
     Hala garażowa ma udział w NW.
     
     Ale hala garażowa ma kilku -kilkunastu współwłaścieli.
     
     I tu jest pomocny art. 3.3a uwl .
     3. 3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
     
     Nowy doklejony: 28.11.19 09:28
     Ściągnij tekst ujednolicony:
     
     http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
     
     Nowy doklejony: 28.11.19 09:39
     

     że zarząd Garażem jako samodzielnym lokalem będzie sprawować zarządca ustanowiony dla Budynku i nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali. Na podstawie art 22. ust. 3 pkt 8) powołanej ustawy o własności lokali, ze względu na specyfikę Garażu stanowiącego konstrukcyjnie część Budynku, posiadającego wewnątrz wejścia do pomieszczeń technicznych służących do obsługi całej nieruchomości, jak również ze względu na znajdujące się wewnątrz tego Garażu instalacje i urządzenia wspólnego użytkowania, postanawia się, że koszty związane z utrzymaniem Garażu będą zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali ... będą głosowali ... w taki sposób, że ich udział w nieruchomości wspólnej będzie sumą udziału wynikającego z własności lokalu oraz ułamkowego udziału wynikającego ze współwłasności Garażu.

     
     
     To jest niezgodne z prawem (!).
     
     Nie można zaliczyć kosztów utrzymania garażu do kosztów utrzymania NW.
     
     To, że się znajdują pomieszczenie techniczne niczego nie usprawiedliwia. Wspólnota (każdocześni właściciele pozostałych lokali) powinna mieć wpisana służebność przechodu i powinna zwracać współwłaścicielom garażu cześć kosztów. Ale koszty nie powinny być brane z sufitu.
   • w odpowiedziach: 26

9. • problem z miejscem parkingowym

   • blazejh 28 Listopad 2019 Zarzadca.pl
   • Analogia z kawalerką jest pełna, bo malunki numerów na posadzce to kwestia techniczna.
     
     Tak samo w jaki sposób opiszesz sposób korzystania koleżanki z kawalerki, tak samo opisujesz sposób korzystania miejsca w hali. Zasadniczo jest tak samo.
     
     Sposób oznakowania jest zawsze do poprawy przez jednego faceta z wiadrem farby i pędzlem, albo chociażby przez pana z twojego z zarządu, który potrafił przecież wykorzystać to miejsce w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem i z naruszeniem twoich praw związanych z jego posiadaniem i kazać okleić je czymś, czego nie ma w projekcie hali.
     
     
     w innym miejscu aktu jest napisane,
     że zarząd Garażem jako samodzielnym lokalem będzie sprawować zarządca ustanowiony dla Budynku i nieruchomości wspólnej zgodnie z ustawą o własności lokali. Na podstawie art 22. ust. 3 pkt 8) powołanej ustawy o własności lokali, ze względu na specyfikę Garażu stanowiącego konstrukcyjnie część Budynku, posiadającego wewnątrz wejścia do pomieszczeń technicznych służących do obsługi całej nieruchomości, jak również ze względu na znajdujące się wewnątrz tego Garażu instalacje i urządzenia wspólnego użytkowania, postanawia się, że koszty związane z utrzymaniem Garażu będą zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali ... będą głosowali ... w taki sposób, że ich udział w nieruchomości wspólnej będzie sumą udziału wynikającego z własności lokalu oraz ułamkowego udziału wynikającego ze współwłasności Garażu.
     
     Bardzo dobry zapis. Z drobnym problemem, że akurat nie macie zarządcy tylko zarząd. Ten zapis jest kopiuj wklej bez modyfikacji żadnej z innej wspólnoty, ale i tak jest niezły. Taka powinna być ogólna regulacja ustawowa.
   • w odpowiedziach: 26

10. • licytacja mieszkania

    • gab 27 Listopad 2019 Prawo

    • Sąsiedzi tak w to uwierzyli, że Wspólnota podjęła nawet uchwałę, aby wystąpić do sądu o licytację jej mieszkania.

      
      
      
      Jeśli siostra płaci zaliczki, to włos jej z głowy nie spadnie. Znam tylko jedno orzeczenie, gdzie zlicytowano lokal z art. 16 ustawy o własności lokali ale wlaściciele nie płacili zaliczek kilka lat.
      
      Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
      2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
      
      

      z tego co czytałem, w sądzie trzeba najpierw udowodnić uciążliwość właściciela, poza tym musi być wykazane, że wspólnota chciała się dogadać, a jak nie, to w sądzie jest podejmowana próba ugody?

      
      
      Tak właśnie - trzeba udowodnić. I
      

      I w ogóle czy może przejść taka licytacja w sądzie, jeśli w mieszkaniu zameldowana jest siostra z dzieckiem?

      
      
      Meldunek nie ma nic do rzeczy przy licytacji mieszkania.
      
      
      

      a w uchwale pojawiają się jedynie plotki sąsiadów i, jak twierdzą, "poczucie zagrożenia".

      
      
      
      A co im niby grozi z jej strony?
      
      Czy była kiedykolwiek wzywana policja?
      
      Nowy doklejony: 27.11.19 18:14
      A, mam odpowiedz. Sorry nie doczytałem.
      
      

      I niestety źle trafiła - od 5 miesięcy ktoś nasyła na nią straż miejską i policję

      
      

      oś nasyła na nią straż miejską i policję, wymyślane są różne głupoty, które są niby podstawami do interwencji,

      
      
      I jak się te interwencje kończą?
    • w odpowiedziach: 11