KubaP, blazejh, BNadra, azygnerski, yeti, George, waleczny, tajfun, Haneczka

absolutorium administrator administrowanie część wspólna deweloper dokumentacja dotacje unijne dłużnicy eksmisja fundusz remontowy głosowanie hala garażowa instalacja co kaucja mieszkaniowa konto bankowe koszty ciepła koszty zarządu kotłownia księgowość licencja mała wspólnota miejsce postojowe nieruchomość wspólna nip odszkodowanie parkowanie pełnomocnictwo podatki podział wspólnoty pozew protokół przeglądy techniczne przekształcenie lokalu regon regulamin wspólnoty remont balkonu remont budynku rewaloryzacja rozliczenia spółdzielnia termomodernizacja ubezpieczenie uchwała wspólnoty uchwały wspólnoty udziały umowa o zarządzanie nieruchomością ustawa o własności lokali windykacja wodomierz wodomierze wspólnota mieszkaniowa wspólnoty mieszkaniowe wypowiedzenie umowy wzór uchwały wzór umowy zadłużenie zaliczka zarząd nieruchomością zarząd wspólnoty zarządca nieruchomości zarządca wspólnoty zarządzanie nieruchomościami zaskarżenie uchwały zebranie wspólnoty zmiana udziałów

Czytaj wszystkie ważne użytkownika:

a-z, czajnik5, Haneczka, koziorozka, owner, Posesja, Zarządca

1. • Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota

   • blazejh 19 Czerwiec 2018 Prawo

   • jerzy76:Dzień dobry.
     Najpierw kilka słów na temat osiedla.
     Jest to osiedle które usytuowane na trzech odrębnych działkach, nazwijmy je A, B i C.
     Na działce A znajduję się 16 domków , czyli 32 lokale. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
     Na działce B znajduję się 14 domków , czyli 28 lokali. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki B, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
     Działka C - droga osiedlowa z miejscami parkingowymi (2 na lokal) + plac zabaw. Mieszkańcy budynków usytuowanych na działkach A i B posiadają 1/60 części współwłasności w działce C.

     
     
     Nadal ewidentnie jest to opis dwóch wspólnot mieszkaniowych i działki będącej we współwłasności.
     
     Tyle że interpretacja ustawy o własności lokali jest tutaj widzę jednoznaczna. Mówi ona tylko o lokalu, a lokal to tylko zespół izb, a nie domek jednorodzinny. Z kolei budynek (jednorodzinny) stanowi nieruchomość budynkową tylko wtedy jeżeli na mocy przepisów szczególnych jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. To są przypadki z użytkowaniem wieczystym gruntu oraz nieruchomościami budynkowymi są również budynki wzniesione przez spółdzielnie produkcji rolnej na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa. To znaczy: inny podmiot prawny musi być właścicielem gruntu, a inny- właścicielem budynku, który na tym gruncie się znajduje.
     
     Wasz przypadek nie podpada ni tu ni tu, więc te akty macie totalnie chyba skopane, bo wspólnota powstaje wyłącznie w budynku wielorodzinnym. Macie kondominium nadal nazwijmy je nietypowym, w którym po całości regulować się musicie według kodeksu cywilnego. Uwol w całości na bok. Nie ma dwóch zarządów, nie ma trzech budżetów itp.
     
     Domek to nie lokal, więc pisanie w aktach że: na działce A znajduje się 16 domków, czyli 32 lokale i z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu też jest bez sensu. I bez sensu jest ten opis nieruchomości wspólnej na działce A: cytuję: współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
     
     Nie ma żadnej wspólnoty, żadnej nieruchomości wspólnej. Wszystko to prawdopodobnie powinno być opisane jako współwłasność zwykła ułamkowa. Zapewne A i B jakoś inaczej niż C, ale jako współwłasność. Jednak nie określono dla A i B żadnych ułamków, a opisano jak wspólnoty.
     
     Ja bym z aktem zwiedził ze trzech innych notariuszy, bo akty skopane są po całości. Chyba nie ma czego w nich ratować. Nie mówiąc o prostowaniu.
   • w odpowiedziach: 22

2. • czy można powołać nową wspólnotę?

   • azygnerski 18 Czerwiec 2018 Prawo
   • W przypadku nowych budynków, wniosek zwykle składa deweloper lub przyszły zarządca/administrator współpracujący z nim.
     Dowiadywałem się, jakie są konieczne dokumenty i pytałem o szczegóły.
     Wymagają; ksero odpisu z księgi wieczystej lub umowy/aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, dokument potwierdzający sposób zarządu (np. protokół z zebrania wspólnoty), jeśli w
     umowie brak informacji o sposobie zarządu. Oryginały do wglądu. Zresztą, szczegółowo poinformują was w urzędzie, gdy będziecie chcieli to zrobić.
     

     KubaP:

     azygnerski: jedna wspólnota, ponieważ urzad statystyczny do zarejestrowania potrzebuje wglądu do oryginałów; KW i dokumentów potwierdzających sposób zarzadu. Raczej są na tyle kompetentni...
     AZ

     Składałaś kiedyś wniosek o regon wspólnoty mieszkaniowej?

     Co do gościa, który nagminnie cytuje wikipedię...
     Ja nie składałem wniosku, nie miałem takiej potrzeby ani okazji. Ty, o czym jestem przekonany, również nie, ale tu na forum możesz sobie pofantazjować, bo kto cię sprawdzi...
     Potrzebę akceptacji można zaspokajać na różny sposób, ty wybrałeś pieniactwo i trollowanie innych. Twój wybór...
     AZ
   • w odpowiedziach: 22

3. • Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota

   • blazejh 18 Czerwiec 2018 Prawo
   • No takie jakie widzisz, jakie są w wątku który przytoczyłem. Takie że jest ustawa o własności lokali, jest kodeks cywilny, a właściciele muszą wypracować własne rozwiązania bez łamania obydwu ustaw. Zwłaszcza u was, gdzie jest nietypowe kondominium.
     
     Jeszcze raz dla pewności:
     
     1) Nie ma zapisu w aktach notarialnych dla domków we wspólnotach A i B o zarządzie powierzonym tych wspólnot np.spółce X/deweloperowi?
     
     2) Jest opis kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości C, wskazano w nim wszystkich współwłaścicieli tworzących kondominium.
     
     (co oznacza że np. docelowo budżet C utworzą współwłaściciele tej nieruchomości (nie wspólnoty))
     
     3) deweloper zniknie wam z horyzontu wraz ze sprzedażą ostatniego domku, i najdalej za 4-5 z upływem rękojmi
     
     Nowy doklejony: 18.06.18 10:59
     

     jerzy76:Tak błazejh, rozumiem, że zapis w AN dot sposobu zarządzania nieruchomością wspólną na nieruchomości A (tzn. zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego ) jest bez sensu ponieważ tam powstaje wspólnota mieszkaniowa z automatu?
     Mam na myśli że nie trzeba zmieniać sposobu zarządzania, zapisanego w AN (KC), jak jest to opisane w UWL, art. 18:

     
     
     Powoływanie się na kodeks cywilny, gdy wspólnotę A obowiązuje ustawa szczegłółowa jest bez sensu.
     
     Sposób zarządu określony według 18.1 ustawy mógłby być akurat w waszym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Ale z tego co piszesz go nie macie i sprawa praktycznie jest zamknięta.
     
     Być może notariusz i deweloper rozważali nawet ten wariant (art. 18.1) i uznali za zbyt ryzykowany z uwagi na istnienie nieruchomości C oraz z tego powodu że wspólnota składa się nie z lokali, lecz z domków jednorodzinnych. Jeśli sondowali zarządców, to mogło nie być żadnego chętnego do administrowania takim czymś, co tam macie.
   • w odpowiedziach: 22

4. • Konsekwencje dla administratora za postępowanie

   • waleczny 16 Czerwiec 2018 Prawo

   • homewroCzy po otrzymaniu informacji, że uchwały weszły w życie bo zebrano 51% to czy można zaskarżyć i absolutorium i uchwałę budżetową - bo oparta o zawyżone koszty, na które ma się dowody księgowe i do celu czyli do usunięcia zarządcy w związku z niegospodarnością i wyznaczenia zarządcy przez sąd
     

     
     Masz na to 6 tyg od chwili uchwalenia uchwały jesli byłeś na zebraniu, jeśli nie byłeś na zebraniu to od chwili w której dowiedziałeś się o uchwale.
     
     

     homewro
     Masz prawo do wglądu w dokumentację wspólnoty. Egzekwuj je. - JAK? Mam przyjść z Policją?
     

     
     Nie, możesz przyjść z radcą prawnym, możesz wysłać pismo o wgląd do dokumentacji pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową, jeśli nie otrzymasz odpowiedzi to wystąp na drogę sądową.
     
     Pamiętaj że to jest forum, odpowiedzi profesjonalnej nie znajdziesz, ale znajdziesz szybkie odpowiedzi które po zgromadzeniu dają pogląd. Profesjonalne odpowiedzi można uzyskać w kancelarii. Czasem na forumprawnym można doszukać się już odpowiedzi na twoje pytania bo z pewnością nie jesteś jedyną osobą a tymbardziej to nie jedyny administrator/zarządca który chciał się wzbogacić co trzeba udowodnić.
     
     To że znajdzie się firma która zrobi taniej nie znaczy że macie zawyżone koszty napraw/remontów. Przede wszystkim potrzebujesz FV która potwierdzi wysokość poniesionych kosztówi, to prawie wszystko co można zrobić. Skoro macie zarządcę powierzonego to on w waszym imieniu podjął wszystkie decyzje, ale to nie zamyka drzwi do dalszych roszczeń i uprawnień.
     
     Skoro wasze działania są ale nie ma odpowiedzi, to może pismo w waszym imieniu które wyjdzie z kancelarii spowoduje jakąś reakcję alergiczną i wzbudzi skruchę u zarządcy.
     
     Niby lakoniczne podpowiedzi: "Masz prawo wglądu do dokumentacji". Tak masz, masz pełne prawo ale rzeba je jakoś wyegzekwować. Jeśli w ramach odmowy przysługujących Ci uprawnień będziesz w stanie wykazać straty finansowe jakie ponosisz, to możesz domagać się zadość uczynienia. Ten wniosek płynie z zawyżonych kosztów które ponosisz w ramach składek miesięcznych. Sam fakt odmowy Ci przysługujących uprawnień spotykamy w codziennym życiu, nagrywanie policji jest równoznaczne z kontrolą telefonu, odmowa mandatu w efekcie masz przyśpieszony przegląd pojazdu, czy też oddajesz obuwie po 3 tyg od zakupu z tytułu rękojmi a dostajesz odmowę. Wszędzie trzeba się niestety trochę nagłówkować, a skrupulatnie dążąc do celu osiągniesz sukces.
   • w odpowiedziach: 35

5. • Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota

   • azygnerski 15 Czerwiec 2018 Prawo

   • jerzy76:1. Czy na takim osiedlu może istnieć wspólnota w ogóle?
     2. Czy może (musi) być 2 wspólnoty? Na przykład, wspólnota A i wspólnota B.

     
     Dzień dobry,
     ad. 1 Tak. Gdy budynki wielolokalowe lub nawet jednorodzinne są posadowione na tej samej nieruchomości gruntowej, to jest to wspólnota mieszkaniowa. Nieruchomość gruntowa, nie jest równoważna z działką, w jej skład może wchodzić wiele działek jednak właściciel zawsze jest jeden (w tym przypadku współwłaściciele jako całość).
     ad. 2 Rozumiem, że obecnie te trzy działki, budynki i pozostała infrastruktura znajduje się na jednej nieruchomości i funkcjonuje jedna wspólnota mieszkaniowa.
     Przy spełnieniu określonych warunków, jest możliwy podział nieruchomości i możliwe powstanie wspólnot; A oraz B.
     Pytanie, jakie korzyści byłyby z takiego podziału?
     

     Czy ktoś ma jakiś pomysł , rozwiązanie jak na takim osiedlu zarządzać częściami wspólnymi?

     a jak to wygląda w tej chwili? Jest zarząd właścicielski czy zarządca? Co jest zapisane w AN?
     AZ
   • w odpowiedziach: 22

6. • Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota

   • blazejh 15 Czerwiec 2018 Prawo
   • Opisałeś dwie wspólnoty. Już istniejące.
     
     Działka C jest nieruchomością gruntową będącą przedmiotem współwłasności 60 osób fizycznych/prawnych.
     
     Pytanie teraz za 100 punktów, czy opisałeś wszystko, co wiadomo z Twojego aktu notarialnego o sposobie zarządu ustanowionym dla wspólnoty, w której nabyłeś swój domek. I czy opisano tam chociażby sposób ponoszenia kosztów związanych z funkcjonowaniem działki C. Jeśli nic więcej w akcie nie ma, to macie temat niestety otwarty. I sposób zarządzania nieruchomością C regulujecie wyłącznie wg zasad ogólnych zgodnie z kodeksem cywilnym.
     
     Co do zasady działka C prawnie mogłaby być, niektórzy powiedzą że powinna być, zupełnie odrębnym bytem prawnym od nieruchomości. Bo bez szczególnych zapisów w aktach ona pozostaje tylko funkcjonalnie związana z nieruchomościami wspólnot, prawnie jest nieruchomością odrębną. I taki układ niestety ustawa o własności lokali zupełnie pomija.
     
     Na razie mamy więc rodzaj kondominium domków jednorodzinnych dodatkowo funkcjonujących w ramach dwóch wspólnot.
     
     Serdecznie współczuję, bo przeciętny śmiertelnik nijak tego nie pojmie.
   • w odpowiedziach: 22

7. • Jedno ujęcie wody na dwie wspólnoty

   • man 14 Czerwiec 2018 Prawo

   • zarząd wspólnoty:Proszę o pomoc.Jak w temacie .Dwie kamienice ,każda oddzielna ,oddzielna klatka -wejście ,oddzielna wspólnota mieszkaniowa -jednak w naszej kamienicy w piwnicy znajduje się pomieszczenie licznikowe ujęcia wody .Z tego pomieszczenie biegnie rura(z licznikiem) przez piwnice jakieś 8 metrów do sąsiedniej kamienicy.
     Kto jest właścicielem ujęcia wody?
     Kto ponosi koszty utrzymania(pomieszczenia rur i licznika)
     Czy jako wspólnota możemy pobierać opłatę za dzierżawę z ujęcia wody przez inną wspólnotę?
     Czy możemy ,,prosić'' sąsiadów sąsiedniej wspólnoty o wykonanie własnego przyłącza?:surprised:
     Proszę pomóżcie
     
     Ps.oczywiście ich rura z licznikiem znajduje się przed naszą .

     
     
     Mieliśmy podobną sytuację.
     Woda wchodzila do naszego budynku a stojące obok przedszkole dostawało wodę przez naszą instalację wewnętrzną.
     Przedszkole miało własny licznik wody.
     1. Zapytaliśmy dostawcę wody o to kto ma obowiazek utrzymywania/konserwowania rury zasilającej przedszkole w wodę. Ta rura przechodzi przez 1/3 naszego budynku i 15 metrów pomiędzy naszym budynkiem i przedszkolem.
     Powiedzano nam że my jesteśmy za tą rurę odpowiedzialni.
     2. Wyslaliśmy do przedszkola projekt umowy na konserwację rury, z ktorej tylko oni korzystają w naszym budynku, i informację że odcinek rury pod ziemią (teren gminy) nie będzie przez nas konserwowany. Ustaliliśmy koszt konserwacji tej rury na 50 zł miesięcznie.
     3. Poinformowaliśmy też dostawcę wody że rura pod ziemią nie będzie konserwowana.
     4. Po kilku latach przedszkole dogadało się z dostawcą wody i dostali osobne ujęcie wody.
     
     Podobną sytuację mieliśmy z gazownią i załatwiliśmy to w ten sam sposób, chociaż instalacja gazowa zostala zmodernizowana znacznie szybciej bo gazowania bała się o ten niekonsewowany odcinek podziemny.
   • w odpowiedziach: 2

8. • Konsekwencje dla administratora za postępowanie

   • koziorozka 14 Czerwiec 2018 Prawo

   • Zapomnieć o administratorze. - zarząd powierzony

     
     Z życia: zarządcy nic nie zrobicie, dopóki on pracuje.
     Wyjścia są dwa:
     a) poszukać nowego zarządcy
     b) zmienić s p o s ó b zarządu z notarialnego (powierzonego) na właścicielski
     i dopiero potem zastanawiać się, czy się da i jak odzyskać kasę.
   • w odpowiedziach: 35

9. • Suma udziałów w nieruchomości

   • KubaP 14 Czerwiec 2018 Prawo

   • waleczny:Niby trywialne.
     Mieszkań jest 8. 2 wykupione a 6 w rękach dewelopera.
     Piwnic jest 10.
     8 po 5 m² i 2 po 20 m².
     2 piwnice jako pomieszczenia są na sprzedaż według właściciela.
     W art 23 ust. 2a. Suma udziałów nie jest równa 1.
     Czy w takim przypadku opisanym wyżej suma nie jest równa 1 Czy jest?

     Nie wiem ,to musi wynikać z KW macierzystej .
     A tak poza tym co ty kombinujesz? Liczy się udziały , a nie m² poszczególnych lokali.
     
     Art.23. 2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
     
     

     waleczny: Mowa nie jest o lokalach mieszkalnych ale nawet nie wiadomo czy to pomieszczenia gospodarcze.
     W takim przypadku należy stosować art 3 ust 7. aż do wyodrębnienia pierwszego lokalu.
     
     czy to nie jest wprowadzaniem w błąd ?
     Czy po sprzedaży ostatnich 6 lokali należy ponownie przeliczyć udziały ? Przecież nowi nabywcy 2 pomieszczeń mogą wpłynąć na udziały w całej nieruchomości.

     a może to jest brak elementarnej wiedzy . Lokalem jest każde pomieszczenie trwale wydzielone nieżalenie, gdzie się znajduje. Problem jest tylko w tym, czy developer chce to sprzedać czy zaliczyć do części wspólnych. :bigsmile:
     
     Procedury przy ustalaniu udziałów są następujące .
     
     
     Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
     
     Przy nowych budynkach udziały raczej się nie rozjeżdżają . Nie założyliby w katastrze kartoteki lokalowej developerowi. Wypis z kartoteki lokalowej /z katastru/ jest niezbędny do przeniesienia własnosci lokalu
   • w odpowiedziach: 3

10. • Konsekwencje dla administratora za postępowanie

    • drm 13 Czerwiec 2018 Prawo

    • homewro: Nowy doklejony: 13.06.18 13:20
      azygnerski - czego nie rozumiesz w tym wpisie? - co tam jest aż tak skomplikowanego?

      Ja też nie rozumiem. Piszesz o zarządzie powierzonym a w tytule postu i tekście przewija się administrator. Jak macie administratora to pretensje do zarządu właścicielskiego. Administrator (teoretycznie) nie ma nic do powiedzenia i za nic nie odpowiada.
      
      Jeżeli macie zarząd powierzony zgodnie z art. 18. To tak jak już ci wyżej pisali forumowicze: Zebranie z notariuszem i wyrzucacie zarządce. Generalnie orka na ugorze ale da się załatwić od podstaw w ciągu 2 lat jak we wspólnocie macie ludzi którzy nie wiedzą co to UoWL.
      
      Przeczytaj umowę pomiędzy wspólnotą a zarządcą (administatorem?). Wyjaśnij podstawy, to dostaniesz konkretne odpowiedzi.
      
      No i powodzenia ze zjednywaniem sobie innych właścicieli we wspólnocie. To w sumie najważniejsza sprawa.
    • w odpowiedziach: 35