- inaczej część wspólna - pojęcie wynikające z ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U z 2000 Nr 80, poz. 903) i funkcjonujące we wspólnotach mieszkaniowych.

Stanowi nieruchomość gruntową wraz z jej częściami składowymi (np. drzewa, budynki wybudowane na gruncie, kotłownia, sieć ciepłownicza, piony), nieruchomość wyjściową, z której wydzielono samodzielne lokale stanowiące odrębną własność.

Stosownie do brzmienia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali, zarówno tych wyodrębnionych, jak i właściciela lokali niewyodrębnionych.

Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter przymusowy, oznacza to, że nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Własność lokalu jest zawsze powiązana z prawem własności nieruchomości lokalowej, dlatego wraz z nabyciem lokalu nabywa się również określony udział w tej wspólnej nieruchomości.

Przy własności gruntu współwłaściciele nabywają wraz z prawem własności lokalu udział we współwłasności gruntu, natomiast w przypadku użytkowania wieczystego udział w prawie współużytkowania wieczystego. W uchwale z dnia 14 maja 1996 roku (III CZP 37/96, OSNC Nr 9/1996, poz. 116) Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy budynek posadowiony jest na dwóch nieruchomościach gruntowych stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. W postanowieniu z dnia 17 czerwca 1999 roku, sygn. ICKN 386/98, OSNC 2000/2/26 Sąd Najwyższy orzekł, że w sytuacji ustanowienia przez gminę dla siebie odrębnej własności lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, gmina nie może wiązać ich zbycia z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji lokal może być zbyty przez gminę wyłącznie wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Przedmiotem użytkowania wieczystego może być wyłącznie grunt, niedopuszczalne jest ustanowienie go na udziale we współwłasności nieruchomości wspólnej (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 23 września 1993 roku, III CZP 81/93, OSNCP 1994/2/27).

Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza co do zasady możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali, wyjątek stanowi przepis art. 5 uwl dopuszczający możliwość podziału nieruchomości gruntowej w sytuacji, gdy jest ona

większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

W uchwale z dnia 3 października 2003 roku, sygn. akt: III CZP 65/03, M. Prawn. 2003/21/962, Sąd Najwyższy orzekł, iż

współwłaściciel lokali stanowiącego odrębną własność nie może - bez zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu - żądać zniesienia współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

W dniu 14 lipca 2006 r. , sygn. akt: III CZP 53/06, Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że

przepis art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali.

Nowelizacja ustawy o własności lokali z dnia 28 listopada 2003 roku (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492 zpóżn. zm.) polegająca na dodaniu art. 3a ustanawia zasady ustanawiania wieczystego użytkowania gruntu przy wyodrębnianiu lokali:

• nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

• nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

• ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

Stosownie do brzmienia art. 3a ust. 2:

jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

W praktyce trudności interpretacyjne wywołuje kwestia granic nieruchomości wspólnej w odniesieniu do jej części składowych wynikająca z konieczności ustalania jakie urządzenia lub części budynku stanowią własność poszczególnych właścicieli a jakie nieruchomość wspólną. Rozróżnienie to ma przecież doniosłe znaczenie w sprawach związanych z zarządem nieruchomościami.

W wyroku z dnia 8 października 2008 r. , sygn. akt: V CSK 143/08, Sąd Najwyższy orzekł, iż wspólnota mieszkaniowa gospodaruje wyłącznie nieruchomością wspólną podkreślając w uzasadnieniu, że

związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.

W wyroku z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/2001 wyraził pogląd, iż balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego, natomiast

w uchwale z dnia 15 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 10/08, orzekł, że

właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

W dniu 19 maja 2006 r. , sygn. akt:III CZP 28/06, zapadła uchwała Sądu Najwyższego, który orzekł, że:

wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali

— Zarzadca.pl 2010/06/17 18:29