Eksmisja z lokalu - zapewnienie pomieszczenia tymczasowego to obowiązek gminy

Plzarzadca

Wywiad Portalu ZARZADCA.PL: Rozmawiamy z Józefem Bajorem, naczelnikiem Wydziału Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych w Departamencie Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury.
http://www.zarzadca.pl/content/view/708/32/

owner

W zasadzie - nic nowego.
Najciekawsze jest ostatnie zdanie:

Pomieszczenie tymczasowe należy zapewnić na czas nie oznaczony, a jego najem podlega przepisom Kodeksu cywilnego.

Wniosek: wspólnota nie uwolni się od dłużnika do końca świata i jeden dzień dłużej.

ZNm

Ale to gmina a nie wspólnota ma obowiązek dostarczenia pomieszczenia tymczasowego.
Dobrze czytam?

Czyim obowiązkiem jest zapewnienie pomieszczenia tymczasowego, czy to zadanie gminy?
W przypadku żądania właściciela lokalu obowiązek dostarczenia pomieszczenia tymczasowego należy do gminy.

owner

Tylko, że gminy nie dostarczają takich lokali, bo ich nie mają.
Żeby się pozbyć dłużnika z lokalu, pomieszczenie takie może wskazać wierzyciel, czyli wspólnota (art. 1046. § 5 Kpc).
Ale nie wystarczy, jak ktoś tu pisał na forum, wynająć pokój w hotelu na miesiąc czy choćby na 3 miesiące - pomieszczenie tymczasowe należy zapewnić na czas nieoznaczony.

Nawiasem mówiąc - na czym opiera swoją opinię pan dyrektor Bajor o tym terminie?

MirekL

Nie zgadzam się z takim postawieniem sprawy.Jeżeli obowiązuje art. 16 uwl i w drodze licytacji jakiś nowy własciciel kupił lokal to jest to jego sprawa a nie wspólnoty. Jeżeli ja bym go kupił i zastał w nim lokatora to z pomocą Policji bym go z mojej własności wyrzucił. Przy innej interpretacji tego przepisu pozwalamy na całkowitą bezkarność dłużników. :bigsmile:

owner

To nie jest kwestia interpretacji, lecz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Widzę, że nie bardzo wiesz, o co chodzi. W ekspresowym skrócie:
Art. 16 daje wspólnocie jedynie prawo wystąpienia do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Po wygranym procesie (co nie jest takie pewne), w razie braku chętnych na licytacji, wspólnota jako wierzyciel ma prawo przejąć mieszkanie za długi (patrz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04). Wtedy wspólnota jako nowy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o eksmisję. Dopiero po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego możesz użyć komornika i policji. Wtedy też mamy do czynienia z problemem pomieszczenia tymczasowego.

Zamiast art. 16 uwl lepiej skorzystać z egzekucji komorniczej sądowego nakazu zapłaty - odpada uciążliwy proces i opłata sądowa (od wartości rynkowej lokalu!). Ale finał jest taki sam: wniosek do sądu o eksmisję i problem z pomieszczeniem tymczasowym.

pozwalamy na całkowitą bezkarność dłużników

Nie my pozwalamy, lecz ustawodawca pozwala. Takie są skutki art. 1046 § 4 Kpc.

wwwinyl

Jeżeli ja bym go kupił i zastał w nim lokatora to z pomocą Policji bym go z mojej własności wyrzucił.

Jesteś optymista.

MirekL

Owner staram się nie wchodzić w polemiki osobiste. Ja Ci nie mówię,że ty nie wiesz co chodzi. Jeżeli sąd stwierdzi,że lokal dłużnika nie można sprzedać w drodze licytacji, to chyba to jakoś uzasadni. Jeżeli zezwoli na licytacje i nie będzie chętnych? (dzisiaj w czasie gospodarki rynkowej ?). Ja nie wiem co to znaczy brak chętnych w licytacji. W licytacji można kupić za 100 zł. Jeżeli właściciel kupi lokal to go opróżnia. Przestańmy żyć w PRL-u. Napiszmy wyraźnie, członkowie WM nic nie płaćcie. WM musi Wam zapewnić lokal tymczasowy. To wynika z twojego bogatego doświadczenia zawodowego?:cry:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Owner staram się nie wchodzić w polemiki osobiste. Ja Ci nie mówię,że ty nie wiesz co chodzi.

A ja Ci to mówię i usiłuję wytłumaczyć, o co chodzi.
Sam zresztą to przyznajesz:

[cite] MirekL:[/cite]Ja nie wiem co to znaczy brak chętnych w licytacji.

I udowadniasz:

[cite] MirekL:[/cite]W licytacji można kupić za 100 zł.

Otóż mieszkania nie można kupić na licytacji za 100 zł. Najniższa cena, za jaką można kupić nieruchomość, to dwie trzecie sumy oszacowania, czyli jego wartości rynkowej określonej w wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego, i to dopiero w drugiej licytacji (w pierwszej licytacji cena wyjściowa wynosi 3/4 sumy oszacowania). Jeżeli nie ma chętnych i żaden z wierzycieli też nie przejmie nieruchomości, postępowanie jest umarzane i może być ponownie wszczęte po upływie roku.

[cite] MirekL:[/cite]Jeżeli właściciel kupi lokal to go opróżnia.

Jeśli dłużnik nie zrobi tego dobrowolnie na wezwanie komornika, komornik "wprowadza wierzyciela w posiadanie". Właściciel sam nie może usuwać siłą dłużnika.

[cite] MirekL:[/cite]Przestańmy żyć w PRL-u. Napiszmy wyraźnie, członkowie WM nic nie płaćcie. WM musi Wam zapewnić lokal tymczasowy. To wynika z twojego bogatego doświadczenia zawodowego?

Wynika z niego, że należy znać prawo, a nie tylko mieć o nim swoje mocne, acz mylne wyobrażenie, wyniesione z filmów o Dzikim Zachodzie.

MirekL

Teraz jestem pewien. Jesteś teoretykiem. Czyje interesy reprezentujesz? Wspólnot Mieszkaniowych? Glosisz informacje nieprawdziwe. Przykro mi ale uważam,że jesteś megalomanem. Ty tylko masz racje, dzięki temu prowadzisz w rankingu zarząców. W tym miejscu proszę o interwencje administratora sieci. Jeżeli nie mam racji , proszę mi zabronić wejście w dyskusję. Bawcie się sami.:cry:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Czyje interesy reprezentujesz?

Jeszcze tego nie odkryłeś? Masonów i cyklistów! :bigsmile:

[cite] MirekL:[/cite]Glosisz informacje nieprawdziwe.

W którym miejscu? Poproszę o cytat.

Zarządca

Owner: "Ale nie wystarczy, jak ktoś tu pisał na forum, wynająć pokój w hotelu na miesiąc czy choćby na 3 miesiące - pomieszczenie tymczasowe należy zapewnić na czas nieoznaczony."
Moim zdaniem wystarczy, ponieważ taki najem podlega wyłącznie przepisom kodeksu cywilnego.
Art. 688 kodeksu cywilnego:
Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

owner

Czyli trzeba poświęcić co najmniej 4 miesiące - pod koniec pierwszego wypowiedzieć z okresem 3-miesięcznym. Czy były już precedensy tego typu?

MirekL

Rozumiem,że art. 16 ust. 2 uwl ustawodawca wprowadził dla żartu.:bigsmile:

owner

Art. 16.2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Nie przysługuje lokal zamienny ani lokal socjalny (bo właściciel to nie lokator).
Ale każdemu eksmitowanemu przysługuje pomieszczenie tymczasowe. To rozwiązanie prawne ma zapobiec zjawisku bezdomności w wyniku wyrzucania ludzi na bruk.

Lokal zamienny - lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2.1 pkt 5);

Lokal socjalny - lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie; (ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 2.1 pkt 5);

Pomieszczenie tymczasowe powinno:
1) posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem;
2) posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;
3) posiadać możliwość ogrzewania;
4) posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;
5) zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.
(Rozp. Min. Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. Dz.U. 05.17.155, § 3).

MirekL

Oczywiście, były właściciel zgłasza się do gminy z prośbą o lokal socjalny. To jest jego sprawa i gminy. Nowy właściciel, nie zwraca się do sądu tylko wyrzuca "natręta" ze swojej własności. Czy to jest forum dla WM?. Jeżeli ja nabywam w formie zakupu (licytacji,przetargu) lokal nie mam obowiązku martwić się o los "byłych mieszkańców". Ja występuję tutaj w roli Zarządu, który powinien działać racjonalnie. Jeżeli WM w wyniku decyzji sądu stanie się posiadaczem lokalu to nie obowiązują ją żadne pzrepisy o ochronie lokatorów. Nie mylmy obowiązków gminy z obowiązkami właściciela. Owner wskaż mi przepis prawny o obowiązku WM zapewnienia lokalu. Przy takich "interpretacjach" dojdziemy do absurdu.:bigsmile:

owner

Oczywiście, były właściciel zgłasza się do gminy z prośbą o lokal socjalny. To jest jego sprawa i gminy.

BYŁEMU WŁAŚCICIELOWI NIE PRZYSŁUGUJE PRAWO DO LOKALU SOCJALNEGO.
Prośby nic tu nie pomogą. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie dotyczy właściciela, przecież napisałem to wyraźnie w poprzednim poście.
Obowiązują jednak określone w tej ustawie definicje pojęć, których używamy: lokal zamienny czy lokal socjalny.
Napisałeś o art. 16.2 myląc lokal zamienny z pomieszczeniem tymczasowym. Pomieszczenie tymczasowe przysługuje wszystkim, wynika to z Kodeksu postępowania cywilnego.

Przy takich "interpretacjach" dojdziemy do absurdu.

Ja Ci przytaczam przepisy, a Ty ciągle o "interpretacjach" :devil:
W opisanej sytuacji (wspólnota jako wierzyciel przejmuje lokal) samo przysądzenie własności lokalu wspólnocie nie oznacza jeszcze, że może ona samodzielnie "wyrzucić" dłużnika (poprzedniego właściciela) - mimo, że nie posiada on tytułu do lokalu. Wspólnota ma tytuł własności, ale nie ma tytułu do eksmisji. Jeżeli dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie, konieczny jest pozew właściciela do sądu o nakazanie opróżnienia i opuszczenia lokalu (eksmisję) oraz późniejsze wyegzekwowanie wyroku przez komornika (pisałem o tym wyżej - "wprowadzenie właściciela w posiadanie").

Z Kodeksu postępowania cywilnego:

Art. 1046. § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

§ 2. Prowadząc egzekucję na podstawie tytułu nakazującego dłużnikowi opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, komornik usunie z niego także osoby zajmujące lokal wraz z dłużnikiem, chyba że osoby te wykażą dokumentem, iż zajmowanie wynika z tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika.

§ 3. Przepisów § 2 oraz art. 791 § 1 nie stosuje się do opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, o którym mowa w § 4.

§ 6. Tymczasowe pomieszczenie powinno:
1) nadawać się do zamieszkania;
2) zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3) znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.
§ 7. Od wymagań, o których mowa w § 6 pkt 2 i pkt 3, można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej.

Gmina nie wskaże pomieszczenia tymczasowego, bo go nie posiada. Jeśli więc wspólnota chce nie tylko prawnie, ale i faktycznie przejąć lokal, powinna sama wskazać takie pomieszczenie - wówczas komornik musi przeprowadzić eksmisję. To nie jest obowiązek prawny wspólnoty (nigdy tego nie twierdziłem), tylko możliwość. W interesie wspólnoty (jak i każdego innego właściciela, który wygrał licytację lub przejął lokal jako wierzyciel) leży jednak skorzystanie z tej możliwości. Takie są polskie realia: jak wspólnota nie zrobi tego sama, to będzie się męczyć z niechcianym mieszkańcem, bo gminy nagminnie nie wywiązują się ze swoich obowiązków.

owner

O cenach nabycia nieruchomości na licytacji również przeczytasz w Kpc:

Art. 965. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Art. 984. § 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

Zarządca

Były właściciel zawsze może wystąpić do gminy z wnioskiem o zapewnienie lokalu socjalnego, jednak złożenie takiego wniosku moim zdaniem nie zmienia sytuacji prawnej nowego właściciela lokalu.

owner

Jak napisałem: prośby tu nic nie pomogą. Uprawnionych (spełniających wymogi) jest tak wielu a lokali tak mało, że bez orzeczenia sądowego o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego dłużnik nie ma szans na lokal socjalny. Takiego orzeczenia dłużnik nie uzyska, bo nie jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Ale oczywiście, prosić każdy może.

Zarządca

[cite] owner:[/cite] Wtedy wspólnota jako nowy właściciel lokalu może wystąpić do sądu o eksmisję. Dopiero po uzyskaniu wyroku eksmisyjnego możesz użyć komornika i policji. Wtedy też mamy do czynienia z problemem pomieszczenia tymczasowego.

Jak już to zostało przeze mnie podniesione w innym wątku - nie wydaje mi się, aby konieczne było wystąpienie o eksmisję. Zacytuję może pogląd, z którym się zgadzam:
" Ponieważ, np. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości przenosi własność nieruchomości na nabywcę w sposób pierwotny (bez jakichkolwiek obciążeń), należy przyjąć, że komornik, wykonując to postanowienie - będące tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości (art. 999 par. 1) - usunie z niej dłużnika."
Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. E. Wengerek, Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich, Warszawa 2009, s. 647.

owner

Przysądzenie własności nie wystarczy.

Art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wymienia tytuły egzekucyjne:
1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
2) wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;
21) ugoda przed mediatorem,
3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
6) akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.
§ 2. Oświadczenie dłużnika, o którym mowa w § 1 pkt 4 lub 5, może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.
§ 3. Tytułem egzekucyjnym jest również akt notarialny, w którym niebędący dłużnikiem osobistym właściciel ruchomości lub prawa obciążonych zastawem rejestrowym albo zastawem, poddaje się egzekucji z obciążonych składników w celu zaspokojenia zastawnika. Przepis § 1 pkt 6 stosuje się odpowiednio.

Wśród ww. nie ma tytułu, o którym mowa w pytaniu [postanowienie o przysądzeniu własności lokalu - owner], co oznacza, że o eksmisję należy wystąpić do sądu.

Józej Bajor - Naczelnik Wydziału do Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych - Departament Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury
https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/1/w-jakiej-sytuacji-nalezy-wystapic-o-eksmisje-do-sadu