zerwanie kafli na balkonie przez spółdzielnię
paula
Użytkownik
Witam! Mam spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Wczoraj odwiedzili mnie Panowie za spółdzielni i oznajmili, że będą musieli mi zerwać kafelki na balkonie z tego względu, że balkon przecieka i sąsiadowi na dole leje się woda (sąsiada oczywiście rozumiem!), ale Oni jako spółdzielnia nie ponoszą zadnych kosztów z położeniem nowych kafli. Przyjdą, zerwą, wyleją nową posadzkę i tyle- dalej niech się Pani martwi sama! Jeżeli nie wyrażę na to zgody mam napisać pismo , w którym uwzględnię, że odpowiadam za zalanie sąsiada. :devil:Chciałabym się dowiedzieć, czy ktoś z Was miał już taki problem i czy Spółdzielnia ma do tego prawo??? Z góry dziękuję!!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Niektóre spółdzielnie wykorzystując uchwałę SN z dnia 3 marca 2008 CZP 10/08 przerzuciło koszt bieżącego utrzymania balkonów na użytkowników.
Poniżej cytuje tekst który może ci nieco rozjaśni twój problem
Balkon – część lokalu czy przedmiot współwłasności?
Zawarte w tytule pytanie po raz kolejny stało się przedmiotem ożywionej dyskusji w związku z uchwałą Sądu Najwyższego z 3 marca 2008 r. (III CZP 10/08).
Przypomnijmy więc, że w uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową".
Kwestie te były już wcześniej przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w wyroku z 3 października 2003 r. (III RN 153/01, OSNP 2003/18/423, LEX nr 76824) orzekł, iż w rozważanym wówczas przypadku: „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego". Ale zauważył jednocześnie iż: „1. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 K.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.
2. Kategoria »pomieszczenia przynależnego« (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali), jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego, a zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny balkonu uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego. Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu".
Jak wynika z tych stwierdzeń Sądu Najwyższego oraz z treści art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.), balkon w zależności od okoliczności może być uznany albo za część składową lokalu stanowiącego indywidualną własność (pomieszczenie pomocnicze wchodzące w skład takiego lokalu), albo za część nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeśli więc balkon służy wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu, to zgodnie z tym przepisem powinien stanowić część jego lokalu. A jeśli służy do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu, to powinien wejść w skład nieruchomości wspólnej.
W praktyce można wskazać przypadki, w których konkretny balkon służy do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu i wobec tego stanowi część nieruchomości wspólnej, która jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali położonych w obrębie danej nieruchomości.
Więcej problemów nastręczają balkony, z których korzysta wyłącznie jeden właściciel lokalu. Mimo bowiem dokładnego ustalenia stanu własności nie zawsze i nie o wszystkich elementach oraz urządzeniach budynku da się z całą pewnością orzec, że są lub nie są częścią nieruchomości wspólnej, albo orzec - gdzie należy dopatrywać się granicy między własnością indywidualną a współwłasnością.
Między innymi na podstawie zasady wyrażonej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie da się jednoznacznie stwierdzić, czy takie balkony i loggie są nieruchomością wspólną, czy też stanowią indywidualną własność każdego z właścicieli lokali. Z jednej bowiem strony, na podstawie art. 3 ust. 2 tej ustawy należy wnioskować, że jako części budynku służące do użytku wyłącznie tych właścicieli lokali, do mieszkań których przylegają, stanowią własność indywidualną właścicieli tych mieszkań. Z drugiej jednak strony, jako część elewacji budynku, a czasem także fragment konstrukcji budynku, powinny stanowić własność wspólną, czyli być częścią nieruchomości wspólnej.
Ma to istotne znaczenie dla kwestii, kto ponosi koszty utrzymania, konserwacji i remontów balkonu. W pierwszym przypadku, zgodnie z ustawą o własności lokali, 100% kosztów utrzymania balkonu obciążałoby właściciela lokalu, który użytkuje balkon lub loggię. W drugim przypadku koszty obciążałyby wszystkich właścicieli lokali - każdego w części ułamkowej, odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Aby nie doszło do sytuacji bez wyjścia (w której skoro nie da się ustalić, czy dany element stanowi własność wspólną czy indywidualną, to nie da się ustalić, kto za niego odpowiada i kto zatem powinien ponosić ewentualne koszty jego utrzymania itd.), umieszczono w ustawie o własności lokali przepis pozwalający zdecydować, kto ma za co płacić, bez konieczności rozstrzygania, co jest czyją własnością (np. czyją własnością jest konkretny balkon lub czyją własnością są poszczególne elementy konkretnego balkonu).
A zatem zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali sami właściciele lokali uprawnieni są do ustalenia, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jaka część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a jaka do kosztów utrzymania lokali. Właściciele lokali mogą to zrobić, podejmując odpowiednią uchwałę, w której mogą np. określić, że w przypadku renowacji całej elewacji koszt remontu balkonów pokrywają wszyscy właściciele lokali - każdy w odpowiedniej ułamkowej części, a w przypadku remontów balkonów niezwiązanych z remontem całej elewacji każdy właściciel płaci odrębnie za swój balkon. Mogą to także rozstrzygnąć inaczej.
Zgodnie z duchem tego przepisu (a także przepisy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) zachował się też Sąd Najwyższy, który w swojej uchwale z 3 marca 2008 r. nie przesądza, że balkon jest częścią lokalu lub częścią nieruchomości wspólnej, ale odnosi się do kwestii, kto ma pokrywać różne rodzaje wydatków związanych z balkonem. W świetle tej uchwały Sądu Najwyższego, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, ten sam balkon może być zarówno własnością indywidualną, której koszty utrzymania, konserwacji i remontów ma ponosić właściciel lokalu (wtedy, kiedy służy do wyłącznego użytku tego właściciela), jak i częścią nieruchomością wspólnej, której koszty utrzymania, konserwacji i remontów pokrywać mają w ułamkowych częściach wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład danej nieruchomości (wtedy, gdy chodzi o te elementy konstrukcji balkonu, które są połączone z konstrukcją budynku lub stanowią część konstrukcji budynku).
Kwestie, kto ma płacić za konkretne prace związane z balkonami (pojedynczy właściciele lokali, w których skład wchodzą balkony, czy wszyscy właściciele lokali położonych w danej nieruchomości), powinny zatem być rozstrzygane w uchwałach właścicieli lokali podejmowanych na podstawie art. art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali.
Źródło: http://www.minigo.pl/index.php/article/show/id/130
Często padaja takie pytania - czy w przypadku awarii pionu właściciel ma prawo dochodzic od wspólnoty, aby ta ponownie wykafelkowała mu łazienkę.
Uważam, że kładąc kafle właściciel musi się liczyc z koniecznością ich odkucia w razie awarii części wspólnej, dlatego albo ich nie montuje, albo się ubezpiecza.
A niby dlaczego? Prawo jest takie samo wobec ciebie jak i niego.