wspólnota - spółdzielnia
adam_b13
Użytkownik
Czy mieszkańcom budynku wybudowanego przez spółdzielnię mieszkaniową, którzy w stu procentach podpisali akty notarialne na odrębną własność i utworzyli wspólnotę, ale którzy są dalej członkami spółdzielni i spółdzielnia zarządza tą wspólnotą z woli mieszkańców, zarządca /czyli spółdzielnia/ ma prawo naliczać opłaty na pokrycie kosztów utrzymania mienia wspólnego spółdzielni /budynek zarządu sp-ni, boiska sportowe, drogi wewnętrzne, sprzątanie terenów zielonych poza naszą nieruchomością, itp/? Chcę zwrócić uwagę, że chociaż prawo spółdzielcze zobowiązuje członków do wnoszenia stosownych opłat na rzecz spółdzielni to jednak nie znane mi są przypadki obciążanie kosztami tych członków, którzy latami oczekiwali w spółdzielniach /lub oczekują/ w kolejce na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie obciąża się również tych, którzy na przykład zbyli mieszkanie a stosowny organ spółdzielni nie pozbawił ich jeszcze członkostwa. W tej sytuacji powoływanie się na argument /prawo spółdzielcze/ o jednakowym traktowaniu członków jest chyba chybiony. W chwili obecnej ze spółdzielnią łączy nas tyle, że kiedyś mieliśmy mieszkania spółdzielcze. Dziś jesteśmy odrębnym podmiotem. Byłbym wdzięczny za precyzyjną odpowiedź, bo na innych forach spotkałem skrajnie różne opinie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ostatnio spółdzielnia przysłała wspólnocie faktury za oświetlenie i odśnieżanie kilkudziesięciu ha terenów spółdzielni /oczywiście w odpowiedniej części/. Czy to normalne?
Ja stoję na stanowisku, że samo członkostwo nie zobowiązuje do wnoszenia opłat a dopiero posiadanie mieszkania w budynku spółdzielczym. Przykładowo, nie obciążało się tysięcy członków latami oczekujących w kolejce na mieszkanie, nie obciąża się członków, którzy sprzedali mieszkanie a właściwy organ spółdzielni jeszcze nie pozbawił ich członkostwa, itp.
Jakie argumenty prawne mogę przedłożyć prezesowi spółdzielni?
Jak szukasz porady prawnej to idź do prawnika, a nie na fora,
Jeżeli znajdzie się na forum samobójca, to ci jej udzieli, wróżąc z fusów.
Spółdzielnia pokrywa swoje koszty z własnych przychodów (z działalności gospodarczej, lokat bankowych)oraz z opłat członków. Sprawdź w statucie SM i wewnętrznych regulaminach opłat.
Jeślibyś nawet nie był członkiem SM, to i tak - zgodnie z przepisami ustawy o SM - masz obowiązek pokrywać część kosztów używania majątku spółdzielni do wspólnego użytku: parkingu, placu zabaw, drogi wewnętrznej itp. Podstawa prawna: art. 26 ustawy o SM: Tekst ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: http://lex.pl/bap/notariusz/Dz.U.2003.119.1116.html
Przytoczony artykuł UoSM wyraźnie mówi jakie prawo reguluje funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej: Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Przywołana ustawa zabrania zarządowi wspólnoty ponoszenia kosztów nie związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, którą zarządzają /przykłady orzecznictwa przytacza forumowiczka "koziorozka"/. Stąd mój wniosek, że roszczenia spółdzielni są niezasadne mimo iż członkowie wspólnoty pozostają jednocześnie członkami spółdzielni. Pytanie, jak to wyegzekwować, gdy spółdzielnia reprezentuje inny punkt widzenia. Chyba jedynie droga sądowa/?/.
"2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.". można dojść do wniosku, że ustawodawcy chodziło nie o współuczestniczenie w pokrywaniu kosztów utrzymania całego majątku spółdzielni tylko tej części, która dotyczy powstałej wspólnoty - jednego budynku w przypadku wspólnoty jednobudynkowej, bądź kilku budynków /osiedla/ w przypadku powstania wspólnoty o takim właśnie obszarze. Tak to widzę.
Dalej jednak oczekuję na głosy analizujące temat z punktu widzenia ustawy o własności lokali.
Według mojej oceny, niestety musicie "płakać i płacić" za coś z czego w zasadzie nie korzystacie i nie jest już wasze bo macie "swój majątek" jako właściciele.
Ideą zapisu tego artykułu była prawdopodobnie sytuacja jaka mogła by się zdarzyć, że nagle po wyodrębnieniu wspólnot z wszystkich budynków prezes spółdzielni został by sam na placu boju z całym biurem, boiskami, samochodami służbowymi itd. - no a ktoś przecież musi to wszystko utrzymywać - prezes nie pójdzie na bruk przecież.
Jeżeli właściciele lokali ze wspólnot chcą na przykład korzystać z parkingu, to chyba powinni płacić na jego utrzymanie? Zdarzają się przypadki wygradzania się wspólnot i rezygnacji z korzystania z infrastruktury spółdzielni - wówczas czasami brakuje miejsc do parkowania, dzieci "wspólnotowe" nie są wpuszczane na spółdzielczy plac zabaw (lub odwrotnie), zdarzają się konflikty "o miedzę" - o przejazd do drogi publicznej.
Są też przypadki, że spółdzielnia sprzedaje (lub "przekształca") lokale wraz z udziałem nie tylko w nieruchomości wspólnej, ale też w innych nieruchomościach: drodze wewnętrznej, parkingu itp. Trudno powiedzieć, które rozwiązanie jest lepsze. To pierwsze (płacenie do kasy SM) zapewnia utrzymanie infrastruktury, ale właściciele lokali nie mają wpływu na wysokość kosztów. To drugie zapewnia pełną kontrolę nad kosztami, ale w razie sprzedania wszystkich udziałów np. w drodze wewnętrznej, droga nie będzie miała gospodarza: właściciele się nie dogadają (art. 199 kc - konieczna jednomyślność w sprawach przekraczających zarząd zwykły), więc droga będzie nieodśnieżana zimą i niesprzątana latem. A jeśli będzie konieczny jej remont, to można sobie wyobrazić zgodne współdziałanie Polaków...
Jest to niestety problem który potężne lobby spółdzielcze (prezesi, zarządy, zrzeszenia, stowarzyszenia...) rozwiązało po najmniejszej linii oporu. Chyba są w kraju specjaliści którzy byli by w stanie znaleźć takie rozwiązania praktyczne i prawne aby ten w sumie dość prosty węzeł rozwiązać ku zadowoleniu tak jednej jak i drugiej strony.
Bez wątpienia są, chciałem jedynie poczytać co na ten temat myślą inni.
Najprostszym rozwiązaniem jest rezygnacja z członkostwa w spółdzielni. Wtedy obciążenia znikają automatycznie. Jest tylko kwestia: zarząd byłby z tego bardzo zadowolony i wcale nie rozpaczał, że zostanie z mieniem wspólnym. To są hektary terenów inwestycyjnych, to dziesiątki lokali użytkowych, ...to po prostu biznes, którego mieszkańcy wspólnoty nie chcą odpuścić.
Czy dobrze zrozumiałem tę wypowiedź?
Te rachunki płaci u Ciebie wspólnota, czy poszczególni właściciele lokali?
Wspólnota nie ma prawa, właściciele mają obowiązek.
Czy w ogóle może słać do kogoś, kto nie ma mieszkania w spółdzielni? Nie rozumiem tego.
O właśnie. To raczej dzieci z okolicy przychodzą na plac zabaw wspólnoty a okoliczni mieszkańcy parkują na naszych miejscach postojowych a nie odwrotnie. I nie da się nic wygrodzić, bo ulica jest przelotowa,...hehehe.
Tak na marginesie: czy jakiś prawnik mógłby zabrać głos w tej sprawie czy nie ma tu takowych?
Jeżeli wspólnoty, to naprawa jest kosztem eksploatacji bieżącej nieruchomości wspólnej i płaci wspólnota.
Jeżeli SM, to jest to koszt spółdzielni, w którym partycypują (częściowo) właściciele lokali, a nie wspólnota.
Co masz w akcie notarialnym na temat opłat na rzecz spółdzielni?
Jakie są postanowienia statutu spółdzielni lub regulaminu rozliczeń takich opłat?
Taka energetyka, telekomunikacja, PGNiG mają miliony klientów i każdemu wysyłają indywidualne faktury. Co miesiąc.
1/Kupując samochód na przykład zobowiązujesz się gdzie będziesz tankował lub go naprawiał? Cóż za nierozsądne pytanie.
2/Statut nie ma nic do rzeczy, bo ustawa jest aktem wyższego rzędu i o wykładnię tych przepisów ewentualnie pytam.
P.S. Statut nie może być sprzeczny z ustawą. Kapujesz?....
Nie ma. Ma prawo żądać takich opłat od indywidualnych spółdzielców.
Wspólnota NIE ma prawa gospodarować poza swoją nieruchomością.
Takie jest prawo.
Masz jeszcze jakieś pytanie?
Z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt: V CSK 143/08:
"Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/558-v-csk-14308-wspolnota-mieszkaniowa-gospodaruje-wylacznie-nieruchomoscia-wspolna-.html
Spółdzielnia, która ma roszczenia w stosunku do wspólnoty - wystawia jej faktury i spółdzielnia będąc zarządcą wspólnoty i mając jej upoważnienie do dysponowania kontem bankowym dokonuje przelewów z konta wspólnoty na konto sp-ni.
Wybuchnie wojna, ale przeżyjecie
Mnie gmina wzywała do płacenia za nieswoje. Pism i wrzasków było co niemiara, ale się po miesiącu uspokoiło (nie zapłaciłam ani grosza) i teraz spokojnie rozmawiamy jak załatwić sporną sprawę
trzeba się przeciwstawiać siłom i godnościom osobistom
I w tym kierunku już działam. Dziękuję za jasne, konkretne odpowiedzi /co nie jest powszechne/.
Najlepszego na Święta....i po...:)
Członkom wspólnoty nie wystawia się faktur, albowiem zwrot za koszty GZM nie jest opodatkowany VAT. (analogicznie jak we WM) Otrzymują powiadomienia na piśmie.
Do grupy członków niepłacących, o których piszesz dołożyłbym jeszcze fakt, że członkami spółdzielni mogą być oboje z małżonków choć prawo do lokalu mogłoby przysługiwać tylko jednemu z nich.
Zatem w takich sytuacjach małżonkowie musieliby płacić podwójnie.
Kluczowy jest tu art. 4, ust. 1 usm To co na zielono Was nie dotyczy. To co na czerwono wynika ze statutu SM.
Dlatego bez niego nie podejmiemy się opinii.
PS. Na treść statutu jako członkowie macie wpływ.
Oczywiście, masz rację. Art.4 jest kluczowy. Zasadniczo art.4 ust.2 - mówiący o właścicielach lokali, którymi jesteśmy. W sposób naiwny spółdzielnia dowodzi nam teraz, że właśnie on nas dotyczy nie rozumiejąc, że dotyczy to członków posiadających własność w budynkach spółdzielczych a nie poza obszarem spółdzielni w odrębnym podmiocie jakim jest wspólnota.
Wniosek praktyczny dla członków spółdzielni, gdzie powstały wspólnoty mieszkaniowe: zmienić zarządcę i zrezygnować z członkostwa dla świętego spokoju. Oczekiwanie na ewentualną dywidendę wynikająca z podziału nadwyżki finansowej w praktyce jest abstrakcją.
Pozwolę sobie wrócić do tematu. Przytoczony powyżej artykuł uosm mówi o obowiązkach członków posiadających w spółdzielni prawo do lokalu i nie dotyczy zainteresowanego. Ale w przywołanej ustawie jest art.26:
"Art. 26.
1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu."
Interesujący jest szczególnie punkt drugi. Czyżby obywatel wolnego kraju kupując w spółdzielni mieszkanie na odrębną własność i mieszkając w nieruchomości, która nie ma już ze spółdzielnią nic wspólnego był na zawsze skazany na jej utrzymywanie? Niewiarygodne. Może prawnik zechce zabrać głos w tej sprawie. Pojawia się pytanie natury ogólniejszej. Kogo dotyczy uosm? Wszystkich obywateli?
spóldzielnia w upadłości , osiedle przekształcone w 80% na pełną własność
i co dalej...
napisałam rezygnację w czlonkstwie w spóldzielni, bez odpowiedzi...wyczytałam w Uo SpM: iz w przypadku rozwiązania spóldzielni ustaje w niej członkostwo, dla mnie logiczne, zrozumiałam iż "trzeba płacić" frycowe do spółdzielni...
napisałam do spółdzieli o pomniejszenie mi oplat o "koszty zarządu spółdzielni" nie zmniejszyli...np. płacę za grunt do Urz. Miasta i do spóldzielni wg wyliczonej części,
co mi/nam pozostaje : wynajęcie prawnika i proces sądowy !
poddałam się... smutne..
Witam serdecznie.
Art. 26 uosm brzmi:
"1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
2. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu."
Wyraźnie widać z treści ust. 2, że jest to zobowiązanie warunkowe ograniczone do mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania. Z pewnością nie całego mienia spółdzielni.