nadwyżki na eksploatacji (utrzymaniu nieruchomości wspólnej)
siwecki
Użytkownik
witam.
wspólnota mieszkaniowa posiada nadwyżkę pomiędzy przychodami a kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
czy tą nadwyżkę właściciele uchwałą mogą przekazać na fundusz remontowy ??
czy aby nie podwyższać stawki na utrzymanie nieruchomości wspólnej w roku bieżącym (w tym roku wspólnotę czeka przegląd pięcioletni co wiązało by się z koniecznością podniesienia takiej stawki) można tą nadwyżkę pozostawić na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku bieżącym??
czy w przypadku pozostawienia tej kwoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku bieżącym będzie trzeba zapłacić podatek do urzędu skarbowego ??
chyba że jedynym wyjściem z sytuacji jest rozliczenie i zwrot nadwyżki właścicielom oraz podwyżka stawki na utrzymanie nieruchomości wspólnej(z uwagi na koszty w roku bieżącym)
wspólnota mieszkaniowa posiada nadwyżkę pomiędzy przychodami a kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.
czy tą nadwyżkę właściciele uchwałą mogą przekazać na fundusz remontowy ??
czy aby nie podwyższać stawki na utrzymanie nieruchomości wspólnej w roku bieżącym (w tym roku wspólnotę czeka przegląd pięcioletni co wiązało by się z koniecznością podniesienia takiej stawki) można tą nadwyżkę pozostawić na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku bieżącym??
czy w przypadku pozostawienia tej kwoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w roku bieżącym będzie trzeba zapłacić podatek do urzędu skarbowego ??
chyba że jedynym wyjściem z sytuacji jest rozliczenie i zwrot nadwyżki właścicielom oraz podwyżka stawki na utrzymanie nieruchomości wspólnej(z uwagi na koszty w roku bieżącym)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2) Tak.
3) Nie.
4) Nie. To jest sposób, ale nie jedyny.
a jakie są jeszcze inne korzystne rozwiązania takiego zagadnienia ?
Zaliczki wpłacone na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są własnością wspólnoty mieszkaniowej. O ich przeznaczeniu decyduje wspólnota uchwałą.
Inny sposób rozdysponowania nadpłat to uchwała o przeznaczeniu ich na KZNW w następnym roku.
można prosić o wyjaśnienie tego stwierdzenia ?
czy są jakieś przepisy mówiące że zaliczki uiszczane na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są własnością wspólnoty??
a co w przypadku gdy powstanie strata na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ?? czy właściciele w podjętej uchwalę mogą tą stratę pokryć z funduszu remontowego czy trzeba ją rozliczyć proporcjonalnie do udziałów i każdy musi swoją "dolę" uregulować ?
3) Uchwała SN z 21 grudnia 2007 (III CZP 65/07):
http://www.rp.pl/artykul/56685,255403_Czasami_podatek_placi_wspolnota_i_jej_czlonkowie.html
Szczególnie ostatnią część...
Można zrobić tak i tak.
Fakt, że jestem dosyć śpiąca, ale przy takich bajkach nie zasnę na pewno...... :updown:
SA "nie zauważył" uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego Dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, posiadającej moc zasady prawnej.
Ja tam nie jestem zszokowana, wcale a wcale........ :cheer:
Obydwa wyroki dotyczą pieniędzy właścicieli, które są zaliczkami i dla mnie sprawa jest jasna: Ręce wspólnoty precz od moich pieniędzy!
Zgodnie z ustawą ponoszę tylko koszty, reszta należy do mnie.
Dlaczego nie zauważył? Wszystko jest tutaj klarowne: Zaliczka stanowi majątek wspólnoty, dotąd - dokąd jest zaliczką. Dokładnie tylko w tym stanie.
Po ustaleniu kosztów i rozliczeniu rocznym, zaliczki również należy rozliczyć i oddać właścicielom.
Wspólnota nie ma prawa nimi dysponować.
:swingin:
A wracając do sedna - to czyją własnością są zaliczki nie ma w tym sporze znaczenia w tym sensie, że każdy właściciel ma skuteczne względem wspólnoty o zwrot nadpłaty, w tym również poczynionej na poczet kosztów zarządu.
Czy to roszczenie może okazać się bezskutecznym wobec podjęcia uchwały? Moim zdaniem nie, ale rzeczywiście w orzecznictwie ścierają się dwa przeciwstawne poglądy.
każy interpretuje to na swój sposób.
Jak już zaliczka jest własnością wspólnoty, to wspólnota decyduje o tym co zrobić z pieniędzmi.
Takie jest prawo właściciela, że może decydować o swojej wlasności.
Jeśli zaliczka jest własnością wspólnoty to jest nią w całości. I nie ma tu rozróżnienia, że jak rozliczymy rok i będzie za mało to dopłacimy, a jak będzie za duzo to zwrócimy, bo własnością jest tylko ta część odpowiadająca kosztom.
Pamietajmy, że uchwała 7 sędziów jest w Polsce normą prawną.
http://www.rp.pl/artykul/90579,80139_Wspolnota_ma_prawo_kupowac_dla_siebie.html
Wiem, że obowiązuje tylko Sąd Najwyższy dlatego nie mówię, że SA złamał prawo tylko mówię, że jestem zszokowany...
"do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną"
1.Pojęcie majątku nie jest jednoznaczne z pojęciem własności, bo jest znacznie szersze a takim właśnie sformułowaniem posłużył się Sąd Najwyższy. (dlatego stwierdzenie "zaliczki są własnością wspólnoty" uważam za niefortunne).
2. W rozumieniu kodeksu cywilnego majątek to "ogół aktywów danego podmiotu...Długi, czyli pasywa, nie wchodzą do tak zdefiniowanego pojęcia mienia czy majątku, lecz - mówiąc obrazowo - ciążą na nim, tzn, że w zasadzie dłużnik ponosi odpowiedzialność za swoje długi całym swym majątkiem ... Każdy podmiot ma w zasadzie tylko jeden majątek, który pozostaje jednolity, mimo stałych zmian jego elementów składowych, stanowi podstawę jego odpowiedzialności za długi.."(Prawo cywilne. A.Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Wydawnictwo Prawnicze, Lexis Nexis, Warszawa 2001, s. 249)
2. Zaliczki należące do majątku wspólnoty mieszkaniowej jednak należy rozliczyć i to co najmniej raz w roku. Co się stanie po dokonaniu rozliczenia? Powstaną niedopłaty - czyli zobowiązania poszczególnych właścicieli wobec wspólnoty (majątek wspólnoty) lub nadpłaty, czyli zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej wobec właścicieli. Zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej wobec właścicieli nie mieszczą się w zakresie pojęcia "majątek" w przedstawionym powyżej ujęciu.
3. Konkludując, w oparciu o taką definicję pojęcia majątku - uważam, że zobowiązanie wspólnoty do zwrotu nadpłaty z tytułu rozliczenia zaliczki to rzeczywiście majątek - ale tego właściciela a nie wspólnoty. Moim zdaniem ten pogląd nie pozostaje w sprzeczności z cytowanym orzeczeniem Sądu Najwyższego.
Otrzymana zaliczka jest dla otrzymującego zobowiązaniem.
Zobowiązaniem czyli pasywem.
Jeśli sąd zaliczkę zaliczył do majątku (czyli do aktywów) tym samym "zaliczka" przestała pełnić funkcję zaliczki i przestała być zobowiązaniem (czyli pasywem).
Moim zdaniem wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w prawo właściciela, jego roszczenie do zwrotu nadpłaty znajduje oparcie w bezwzględnie obowiązujących przepisach kodeksu cywilnego. Dłużnik nie może się zwolnić od swego zobowiązania (np. poprzez podjęcie uchwały) bez zgody wierzyciela (w tym przypadku właściciela, u którego nastąpiła nadpłata).
Z drugiej strony te nadpłaty i tak przeznacza się na cele związane z nieruchomością wspólną.
W tym rozumowaniu coś mi nie gra.
Uchwałą (w formie aktu notarialnego) można upoważnić zarząd do wyodrębnienia lokalu, powstałego z nieruchomości wspólnej do majątku wspólnoty (nie: właścicieli lokali) albo do jego zbycia, a nie można zadecydować o przeznaczeniu nadpłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w następnym okresie? Nadpłaty nie można nie oddać, żeby potem niepotrzebnie z powrotem nie odbierać?
Jeśli można więcej - wyodrębnić lokal do majątku wspólnoty, a nawet sprzedać lokal - to można i mniej - podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadpłaty na kosztach zarządu NW.
Nie, nie uważam tak, wspólnota może posiadać własny majątek. Może go, np. nabyć właśnie z zaliczek wpłaconych na ten cel.
Dla uściślenia - moim zdaniem argumentacja, z której wynika, że skoro zaliczki są własnością wspólnoty, to tym samym wspólnota może decydować o nadwyżkach wynikających z rozliczenia jest chybiona, nie zgadzam się z nią z przyczyn, o których powyżej.
Nie mniej, rzeczywiście właściciele lokali mogą w drodze uchwały upoważnić zarząd do wyodrębnienia lokalu, który powstał z nieruchomości wspólnej do majątku wspólnoty. Idąc tym tokiem rozumowania - właściciele lokali w drodze uchwały mogliby postanowić o przekazaniu nadwyżek. Wtedy argumentacja o własności zaliczek nie miałaby już znaczenia ( dla mnie jest nie do przyjęcia) i temat można uznać za dostatecznie wyjaśniony.
Jednak, nieruchomość wspólna to przedmiot współwłasności przymusowej, natomiast nadpłaty to prawa majątkowe poszczególnych właścicieli, nie można o nich decydować uchwałą.
Wspólnota nie ma prawa swobodnego dysponowania tym majątkiem, a wręcz przeciwnie zgodnie z ustawą ma się z tego "majątku" raz w roku rozliczyć, a ta czynność wynika z samej istoty zaliczki.
I tutaj się z Tobą zgadzam. :bigsmile:
Ponieważ najpierw jest plan gospodarczy wraz planem zaliczek na bieżącą ekspoloatację, a potem wydawanie pieniędzy zgodnie z ustalonym w nim przeznaczeniem.
Nadwyżka, która wystąpi po rozliczeniach nie jest własnością wspólnoty, lecz poszczególnych właścicieli, których suma nadpłat w stosunku do poniesionych kosztów stanowi jej całość.
No chyba, że zaliczki na poczet funduszu się nie rozliczy - wówczas to dalej majątek wspólnoty. Oznaczałoby to jednak, że właściciele lokali mogą ustalić inne, niż w uwl okresy rozliczeń (np. co dwa lata, albo "do przeprowadzenia remontu"). A co z roszczeniem o rozliczenie?
Jeśli natomiast takiej uchwały nie ma, to zarządowi nie wolno dysponować nadpłatami. Musi oddać je właścicielom. Nadpłata z tytułu kosztów utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność właściciela (tak samo orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00).
http://www.rp.pl/artykul/8,429992_Nadplata_wraca_do_wlasciciela_lokalu_.html
a czy posiadacie może wzór uchwały w sprawie przekazania pozostałości funduszu eksploatacyjnego na fundusz remontowy?
To jest uchwała ws rozliczenia wyniku finansowego.
Czyli inaczej, co księgowa z administratorem ma zrobić z saldem na poszczególnych kontach w ewidencji pozaksięgowej wspólnoty.
Tekst może być taki:
czyli zmienić przeznaczenie w wydatkach tych środków finansowych