podział kosztów między halą garażową a lokalami mieszkalnymi
Mucha
Użytkownik
Witam,
Chciałbym przedstawić krótko mój problem:
A mianowicie kupiłem mieszkanie 5 lat temu, od 2 lat budynek jest w użytku. Budynek składa się z hali garażowej z ok 90 miejsc postojowych, i budynku na hali 77 lokalami mieszkalnymi w tym 6 lokali usługowych. Byłem jednym z pierwszych kupujących mieszkanie u dewelopera i nie miałem obowiązku kupna miejsca postojowego w hali. Taki obowiązek został narzucony przez dewelopera później. Mniej więcej 20 mieszkań nie ma miejsca postojowego, ani piwniczki w hali. Miejsca postojowe w hali były sprzedawane przez dewelopera innym mieszkańcom z poza naszego bloku. Tak też jest osobny wpis do księgi wieczystej na halę garażową.
WW zeszłym roku zmieniliśmy administratora naszego osiedla, który pytał się czy ma zrobić podział finansowy - opłat, na garaż i mieszkania. Zarząd zdecydował, iż nie będzie "mieszać" w opłatach ponad to powoływał sie na prawo, które mówi o częsciach wspólnych, iż każdy element nieruchomości wchodzący w skład, koszta dzielone są na każdego mieszkańca. Coś w tym stylu......
Uchwałą na planem gospodarczym przeszła, zresztąsam siępod niąpodpisałem, przecież skoro Zarząd tak mówi ... to tak musi być. Nie sprawdziłem tego, od uchwały się nie odwołałem.
Zima była sroga, koszta utrzymania hali były bardzo wysokie. Czynsz wzrósł. Napisałem pismo do Zarządcy nieruchomości z prośbą o rodzielenie kosztów. W zasadzie dlaczego mam płacić za coś czego nie posiadam. Pomijając już koszta związane z przeglądami, to koszt energi elektrycznej, ogrzewania i innych jest nie do przyjęcia.
Powstała uchwała, o podziale, która nie przeszła ze względu na zament który został stworzony przez niektórych mieszkańców. Głosy oddały niespełna 18% mieszkańców
Czy koszta powinny być rozdzielone?
Co mam zrobić, czy moge podać Zarząd i Zarządce do sądu, jest już 6 tyg po uchwale?
Jak wybrnąć z tej sytuacji?
Jak narazie inni mieszkańcy wytykają mnie palcem "to ten, który chce żebyśmy płacili więcej"
Proszę o pomoc
Chciałbym przedstawić krótko mój problem:
A mianowicie kupiłem mieszkanie 5 lat temu, od 2 lat budynek jest w użytku. Budynek składa się z hali garażowej z ok 90 miejsc postojowych, i budynku na hali 77 lokalami mieszkalnymi w tym 6 lokali usługowych. Byłem jednym z pierwszych kupujących mieszkanie u dewelopera i nie miałem obowiązku kupna miejsca postojowego w hali. Taki obowiązek został narzucony przez dewelopera później. Mniej więcej 20 mieszkań nie ma miejsca postojowego, ani piwniczki w hali. Miejsca postojowe w hali były sprzedawane przez dewelopera innym mieszkańcom z poza naszego bloku. Tak też jest osobny wpis do księgi wieczystej na halę garażową.
WW zeszłym roku zmieniliśmy administratora naszego osiedla, który pytał się czy ma zrobić podział finansowy - opłat, na garaż i mieszkania. Zarząd zdecydował, iż nie będzie "mieszać" w opłatach ponad to powoływał sie na prawo, które mówi o częsciach wspólnych, iż każdy element nieruchomości wchodzący w skład, koszta dzielone są na każdego mieszkańca. Coś w tym stylu......
Uchwałą na planem gospodarczym przeszła, zresztąsam siępod niąpodpisałem, przecież skoro Zarząd tak mówi ... to tak musi być. Nie sprawdziłem tego, od uchwały się nie odwołałem.
Zima była sroga, koszta utrzymania hali były bardzo wysokie. Czynsz wzrósł. Napisałem pismo do Zarządcy nieruchomości z prośbą o rodzielenie kosztów. W zasadzie dlaczego mam płacić za coś czego nie posiadam. Pomijając już koszta związane z przeglądami, to koszt energi elektrycznej, ogrzewania i innych jest nie do przyjęcia.
Powstała uchwała, o podziale, która nie przeszła ze względu na zament który został stworzony przez niektórych mieszkańców. Głosy oddały niespełna 18% mieszkańców
Czy koszta powinny być rozdzielone?
Co mam zrobić, czy moge podać Zarząd i Zarządce do sądu, jest już 6 tyg po uchwale?
Jak wybrnąć z tej sytuacji?
Jak narazie inni mieszkańcy wytykają mnie palcem "to ten, który chce żebyśmy płacili więcej"
Proszę o pomoc
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Osoby, nieposiadające udziałów w lokalu garażowym nie mogą żadną uchwałą być obciążane kosztami utrzymania tego lokalu. To nie Ty chcesz, tylko tak stanowi polskie prawo. Ty chcesz tylko płacić tyle, ile nakazują przepisy.
To oni (współwłaściciele garażu) żerują na Was, zupełnie bezprawnie. Płacą mniej, bo inni dopłacają do ich lokalu.
Zaproponuj, żeby "garażowcy" dopłacali do utrzymania Twojego lokalu - to identyczna sytuacja.
jak z tego wyjść? Płacić tylko na koszty utrzymania mieszkania i na utrzymanie nieruchomości wspólnej - bez uwzględnienia kosztów garażu. Jeżeli wspólnota poda Cię do sądu, będzie musiała udowodnić, że garaż należy do nieruchomości wspólnej - a to jest niemożliwe. Bez tego nie udowodni, że masz zobowiązanie wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota w ogóle nie powinna zajmować się zarządzaniem garażem, który jest odrębnym lokalem. Współwłaściciele garażu mogą zawrzeć umowę z waszym (lub innym) zarządcą i zlecić mu rozliczanie kosztów, konserwację, remonty, przeglądy itp. - ale to nie jest problem wspólnoty mieszkaniowej, która ma prawo zajmować się wyłącznie zarządzaniem nieruchomością wspólną.
A to też nie jest takie proste, ponieważ nie jest wyszczególnione na rachunku - energia garaż, energia część wspólna nieruchomości, sprzątanie i inne. wszystko jest w całośći.
Narzędzie może być częściowo skuteczne wobec przedsiębiorców, ale nie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Tu nie chodzi o badanie legalności uchwały, tylko podstaw prawnych i faktycznych pozwu o nakaz zapłaty.
Postępowanie upominawcze kończy się nakazem zapłaty. Nakaz można zaskarżyć przez wniesienie sprzeciwu (przedstawić zarzut braku zobowiązań wobec wspólnoty). Wtedy nakaz traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i odbywa się normalny proces.
Jednak bardzo zależy mi na naprawie tej sytuacji, ponieważ oprócz mnie jest jeszcze około 20 osób, które ze względu na brak znajomości prawa, brak czasu, a wręcz łatwowierność, naiwność - płacą za coś czego nie posiadają.
Niestety mieszkańcy boją się podać sprawę do sądu, ze względu na prawdopodobieństwo przegranej, a co za tym idzie ponoszenia kosztów, stratę czasu itp.
A owiele łatwiej byłoby grupowy pozew złożyć. Jestem gotów podać sprawę do sądu tylko:
- na jakiej podstawie? - stwierdzenie o braku własności, a dalej prawidłowe naliczenie opłat.
- odwołać się od uchwały?
Czy może podział powinien być z góry narzucone przez Administratora?
Bardzo proszę jeszcze raz o pomoc w rozwiązaniu,
Będę zdawał relację o postępach w sprawie.
Pozdrawiam
Dodatkowe problemy nie są potrzebne ... chyba
Nie radziłbym budować na nim nadziei na usprawnienie głosowań w takich wspólnotach.
SN stoi na stanowisku niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej.
Ale wybór należy do Ciebie.
Deweloper odsprzedał tylko miejsca postojowe czyli inne miejsca jak głowny przejazd gdzie auta wjezdżają/wyjeżdżają czy urzadzenia zainstalowane tam sa własnościa wsolnoty.
To samo z ogrzewaniem czy sprzątaniem, nikt nie wylicza ile ciepła poszło na ogrzewanie głownego przejazdu, a ile na miejsca postojowe - to samo ze sprzątaniem.
To że nieposiadacz miejsca postojowego nie korzysta z tego "garażu" nie oznacza że może nie płacić za to.
Moze jedynie nie płacić za sprzątanie podłogi w miejscu poszczególnych miejsc postojowych (czyczęściowo za ogrzewanie tych miejsc) ale w praktyce nikt tego nie rozróżnia/ a moze się mylę ?
Nie sprzedaje się "miejsca postojowego", lecz udział w nieruchomości lokalowej, jaką jest garaż podziemny.
Udział we współwłasności dotyczy całego lokalu, a nie "miejsca postojowego".
Przypisanie aktem notarialnym miejsca w garażu, w którym nabywca udziału ma parkować swój samochód, to nic innego, jak podział quoad usum - umowny podział współwłasności do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. To nie zwalnia korzystającego z tego miejsca z obowiązku ponoszenia kosztów sprzątania czy ogrzewania całego lokalu.
Współwłaścicielami garażu są wyłącznie osoby, które nabyły w nim udziały.
Tylko one powinny ponosić koszty utrzymania swojego lokalu. Identycznie, jak z mieszkaniem.
Zatem koszty ogrzania garażu to nie tylko koszty tych co posiadają miejsce postojowe ale wszystkich, tyle że w mniejszej części (tyle ile mają udziałów w nieruchomości).
"Tylko one powinny ponosić koszty utrzymania swojego lokalu. Identycznie, jak z mieszkaniem."
Nie spotkalem się aby były liczniki ciepła na miejscach postojowych, zatem jak ponoszą one koszty tak jak w lokalu ?
Podobnie, właściciele mieszkań mają udziały w całej elewacji, całym gruncie, strychu i klatce schodowej.
Miejsce postojowe to tylko miejsce do parkowania.
Właściciele lokali innych, niż garaż (mieszkań, lokali użytkowych) nie mogą być obciążani kosztami nieruchomości, które do nich nie należą. Zrozum: ten garaż nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, to jest ODRĘBNA nieruchomość. Z własną księgą wieczystą, w której figurują nazwiska jej współwłaścicieli.
Nie myl udziału w nieruchomości wspólnej, przypisanej do prawa własności mieszkania, z udziałem w innym odrębnym lokalu - to różne udziały i różne nieruchomości. To nie muszą być liczniki ciepła - ustawa Prawo energetyczne dopuszcza różne formy rozliczeń kosztów ciepła.
Chociaż powinny - jeżeli deweloper wyodrębnia lokal jako osobną nieruchomość, to powinien zapewnić racjonalny podział kosztów.
Pytanie: dlaczego wymogu samodzielności lokalu nie stosuje się do lokali garażowych?
W wyroku z 12 marca 2008 r. (sygn. akt I C 467/06) SO we Wrocławiu, jako sąd I instancji, oddalił powództwo w zakresie nieistnienia uchwał argumentując, iż:
- każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli,
- siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Sąd apelacyjny podzielił tę argumentację (wyrok SA we Wrocławiu z 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt I ACa 601/08 ) -
źródło:„Gazeta Prawna”, wyd. 16.09.2008
Koszty adaptacji / wyodrębnienia rożnych mediów (przekładania urządzeń, opomiarowywania mediów, przekładek instalacji, przyłączy, itp)
przewyższają niejednokrotnie wartość sporu o jaki idzie "kto do kogo dopłaca".
Często się zdarza, że teren garażu podziemnego mają ustanowioną służebność przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli tylko lokali mieszkalnych ,
które nie posiadają miejsc postojowy, ze względu na komory śmietnikowe posadowione przy wjazdach do garażu podziemnego.
Deweloperzy budowali garaże podziemne jako części wspólne, podobnie jak wózkownie, rowerownie,
a po ich wybudowaniu ustanawiali służebność i samodzielności tych lokali wraz z udziałem w NW.
Wybór metody naliczania / rozliczania zaliczek ustala wspólnota.
Z twoim garażem związany jest udział w NW. Jak pomnożysz ten udział razy kwota utrzymania NW to wyjdzie ci koszt jaki przypada na Ciebie, z faktu, że ten garaż posiadasz.
Inaczej mówiąc posiadasz "dużo" udziału w NW ( dużo lokali) płacisz "dużo" , nie ma znaczenia, jak z tego korzystasz i czy w ogóle z tego korzystasz.
Administrator zarządza nieruchomością wspólną nie garażem . Wszystkie opłaty dotyczące NW płacisz wg posiadanego udziału : kwota zaliczki razy udział w NW.
Administrowanie, konserwacje wind, ogrzanie NW, utrzymanie czystości NW itd. też to dotyczy, garaż też w tym partycypuje.
Zakres uprawnień wspólnoty jest ograniczony wyłącznie do nieruchomości wspólnej. Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to nie wchodzi w skład NW i sprawy zarządzania nim leżą poza zakresem kompetencji wspólnoty.
"Koszty administracyjne" - co się pod tym kryje?
Współwłaściciele lokalu garażowego, tak samo jak właściciele mieszkań i lokali użytkowych, mają z tytułu własności garażu udział w nieruchomości wspólnej. To jest podstawa prawna do obciążania ich kosztami zarządu nieruchomości wspólnej - według ich udziału, oczywiście. W tym kosztami eksploatacji, remontów, wynagrodzenia zarządcy itp.
Czy twoje mieszkanie sprząta wspólnota? a czy w garażu sprząta osoba trzecia-firma?
Czy twoje drzwi do lokalu mieszkalnego naprawia wspólnota? Kto serwisuje i naprawia bramę garażową?
Płatnikiem zawsze jest właściciel , w tym przypadku ogół współwłaścicieli, każdy do wysokości posiadanego udziału. Już ci wcześniej o tym pisałem.
Dlatego koszty sprzątania garażu płacicie sami, bez udziału członków wspólnoty, którzy nie mają udziałów w garażu. Ale to normalne - chyba nie oczekujesz, że sąsiad będzie dopłacał do rachunku za światło w Twoim mieszkaniu? Garaż będący odrębnym lokalem to jak mieszkanie - ma swojego (grupowego) właściciela i to oni pokrywają koszty lokalu.
Możecie też żądać od pozostałych właścicieli lokali lub od wspólnoty ustanowienia służebności (za opłatą).
jak jest rozwiązana kwestia zaliczek za MP w stosunku do kosztów utrzymania Nieruchomości wspólnej?
nalicza się czy nie?
Trudniejsze rozwiązanie - wejść do zarządu wspólnoty i wyprostować wszystko w dokumentacji zgodnie z zapisami a aktach notarialnych
Może inaczej - nie ma takiego prawa/przepisu, które nakazywałoby ci łożyć na coś co nie jest twoją (współ)własnością.
Służebności wpisuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą jest ustanawiana jako obciążenie.
Nie czekałbym na reakcję na twoje niepłacenie, to nie metoda. Jeśli wcześniej zaliczki liczone były nieprawidłowo, masz prawo to skorygować, nie wiem tylko jak długo wstecz można to zrobić.
Zacznij płacić prawidłowo wg AN wyliczone zaliczki od 1 kwietnia a wspólnocie wyślij pismo z żądaniem prawidłowego (zgodnego z aktem notarialnym) przeliczenia twoich wpłat z ostatnich 3 lat i poinformowanie cię o wysokości nadpłaty. Zrobią to albo nie, ale ty od 1 kwietnia będziesz płacił mniej.
Twój udział w części wspólnej określa akt notarialny, a nie widzimisię/uchwała/przekonanie
Nie dziel włosa na czworo, nie gdybaj. Napisałeś list z żądaniem rozliczenia? Niech ci pokwituje na kopii, że otrzymał i zobaczysz, że albo cię rozliczy, albo (co bardziej prawdopodobne) nic nie odpowie, bo dojdzie do wniosku, że nachrzanił i nie będzie wiedział jak z tego wybrnąć
służebność niepłatna.
Czy sprawdziłeś to w elektronicznej KW? Pewne tak, bo w niej może nie być tego wpisu o służebności. W mojej KW jego nie ma w wersji elektronicznej.
Nie jest jednostkowym przypadkiem - zapadł jeszcze jeden taki wyrok w tym samym sądzie.