themoth:Przedstawiciel administratora nie uwzględnił pełnomocnictwa przedstawionego na zebraniu argumentując, że oryginał podpisu nie wpłynął do biura i nie jest w stanie sprawdzić wiarygodności.

- Jak zarządca ma problemy z ustaleniem, czy udzielone pełnomocnictwo jest prawdziwe - podpisane przez właściciela lokalu, to zawsze może go wezwać i sprawę wyjaśnić. Zarządca to nie KRS i nie trzeba żadnych wzorów u niego deponować.
Uwiarygodnienie podpisu pod pełnomocnictwem to sprawa techniczna i nie może być kwestionowana do momentu sprawdzenia - konfrontacji.
Proponuje rozstać się z takim zarządcą co nie wierzy pełnomocnikom właścicieli lokali. Na fałszerzy są też paragrafy.

tak, mam tego świadomość, tylko że (jak już pisałem w innym poście) gmina ma u mnie 60% udziałów, a administrator to spółka ze 100% udziałem gminy. Jest z nimi różnie, ale jak się przyciśnie to jakoś ta współpraca idzie, mają 200 wspólnot pod sobą, lepsze to niż administrator który ma 5 i ledwo wyrabia. Jak zarząd pilnuje interesów wspólnoty to nie jest źle..

Pozwolę sobie mieć inny pogląd na znaczone sprawy.
1. czy w głosowaniach głosujecie 1 wł.=1 głos?
2. 200 wspólnot to dużo, 169 rg w m-cu / 200 wspólnot = 0,50 godziny na wspólnotę w miesiącu.
169 rg w m-cu / 5 wspólnot = 33,8 godziny na wspólnotę w miesiącu w miesiącu.
wnioski nasuwają się same.

themoth:1. żeby wysunąć żądanie potrzebuję 20% głosów, prawdopodobnie przy dzisiejszej frekwencji mi się to nie uda ponieważ potrzebuję połnomocnictw, jeżeli to już uzyskam to otrzymam tym samym władzę absolutną i będę za każdym razem wysuwał żądanie 1=1,

Pełnomocnictwo napisz sam i zbierz podpisy poszczególnych właścicieli co się na zebranie nie wybierają.
Tak trzymaj, to jest jedyny prawny sposób na większościowego właściciela.

themoth:2. nie do końca bo taki administrator zatrudnia 30-60 osób, ma swoje służby utrzymania ruchu i każdy pracownik ma swoją działkę, a u małego administratora pani Krysia parzy kawę Prezesowi, potem siedzi na sekretariacie, w poniedziałki jest księgową, a we wtorki kadrową... a jak weźmie urlop to pani Hania nie odbiera telefonów bo ona się na tym nie zna, ona tylko umie kserować. .

To nie jest "mały zarządca" to jest mikroskopijny zarządca. takich to się omija szerokim łukiem.
Zarządca mały, to taki który ma służby technicznych (inspektorów z uprawnieniami) , jedną księgową z dyplomem oraz 1-2 licencjonowanych zarządców nieruchomości , a całość zatrudnienia to 8-10 osób.

themoth:dzięki za wsparcie, chociaż argumentów prawnych mi od tego nie przybyło

Przecież wiesz, że im głębiej w prawniczy las tym gorzej dla Ciebie...
najbardziej się sprawdzają proste zasady prawne(te z ustawy) lub prowizorki

Taki tekst jest wystarczający

Mnie by wystarczyło:

Ja bym jeszcze dodał, że pełnomocnictwo dotyczy również sytuacji (art. 23 ust.2a), kiedy właściciele posiadający co najmniej jedną piątą udziałów łacznie, zgłaszają żądanie (nie podjęcie uchwały) o zmianie systemu głosowania na tryb 1 właściciel = 1głos. Patrz: wyrok SN z 7 października 2005 r. (CK IV 129/05).

themoth:
Przedstawiciel administratora nie uwzględnił pełnomocnictwa przedstawionego na zebraniu argumentując, że oryginał podpisu nie wpłynął do biura i nie jest w stanie sprawdzić wiarygodności.

Uważam, że zarządca może miec rację, jeżeli okazano mu kserokopię podpisu a nie oryginał. Nie bez przyczyny w art. 99 k.c. zastrzeżono co najmniej formę pisemną pod rygorem nieważności. "Równoważne pod względem skutków prawnych formie pisemnej pełnomocnictwa jest udzielenie pełnomocnictwa w postaci elektronicznej opatrzonego bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu" (por. Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Dmowski, Lexis Nexis, Warszawa 2005, s. 404 ).

Forma pisemna to złożenie oświadczenia woli i podpisanie go, co wynika z treści art. 78 par. 1 zd. 1 k.c.
"Treśc oświadczenia woli należy wyrazic w języku pisanym, a więc z użyciem stosownych znaków graficznych (liter). Ustawodawca nie określa jakich materiałów trezba użyc do sporządzenia dokumentu. W każdym razie powinny byc to materiały zdolne do utrwalenia treści oświadczenia woli, co jest niezbędne do tego, aby forma pisemna mogła pełnic właściwą funkcję dowodową (...) Jak wspomniano, dopiero po złożeniu podpisu na dokumencie oświadczenie wolu zostaje wyrażone w formie pisemnej (...) przyjmuje się, że następujące cechy składają się na pojęcie podpisu (por. zwłaszcza uchw. SN (7) z 30.12.1993 r., OSN 1994, poz. 94) ...
składający oświadczenie woli stawia ten znak własnoręcznie, co pozwala przez badania grafologiczne stwierdzic od kogo pochodzi (...)
Por.: Prawo cywilne - częśc ogólna, Z. Radwański, C.H. Beck, Warszawa 2005, s. 236Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL

themoth:Przedstawiciel administratora nie uwzględnił pełnomocnictwa przedstawionego na zebraniu argumentując, że oryginał podpisu nie wpłynął do biura i nie jest w stanie sprawdzić wiarygodności.

Odwróć sytuację i zwróć się do nich na piśmie (oczywiście za potwierdzeniem odbioru) z żądaniem podania podstawy prawnej takiego działania.
Wspomnij, że odmowa uwzględnienia posiadanych pełnomocnictw jest działaniem na szkodę wspólnoty, paraliżującym przebieg samego zebrania właścicieli i jednocześnie uniemożliwieniem przeprowadzenia głosowania nad uchwałami w sposób zgodny z prawem.
Poza tym, zapytaj czy posiadają zgodę właścicieli na przetwarzanie ich danych osobowych i stworzenie bazy wzorów podpisów?

themoth:Jest z nimi różnie, ale jak się przyciśnie to jakoś ta współpraca idzie,

No, właśnie!
Trzeba ich prowadzać na krótkiej smyczy, a ja już się za kolczatką oglądam....
To jest metoda na zarobkowanie: nabrać wspólnot - ile się da , obniżyć swoje koszty poprzez likwidację etatów - w efekcie brak ludzi do pracy i jakość usług pod zdechłym azorkiem - a więc najbardziej stresująca dla samego zarządu.


____________________
Post nr 20.

themoth:no, nie do końca, jest tam dużo kompetentnych ludzi, tylko wiadomo praca w budżetówce nie do końca mobilizuje do wysiłku....

W mojej sytuacji Sp. z o.o. wykańcza kompetentnych ludzi i się ich pozbywa. To jest chore.

themoth:a wspólnotom nie chce się zmian, trochę to wina nieświadomości społecznej swoich praw.

Dosyć delikatne ujęcie tematu.
Powiem wprost: króluje kołtuństwo i ingnorancja pląsająca w chocholim tańcu.
Reszta ma małe szanse przetrwania w równowadze psychicznej i w dobrej kondycji fizycznej, o ile interesuje się sprawami wspólnoty.

themoth:masz gadane Haneczka... na pewno jesteś adwokatem.

Nie, nie jestem adwokatem.
Bawisz się w zgaduj zgadulę?
To masz trudne zadanie.
A odpowiedź jest taka prosta, może nawet szokująca.....


____________________
Post nr 21.

Uważam, że zarządca może miec rację, jeżeli okazano mu kserokopię podpisu a nie oryginał. Nie bez przyczyny w art. 99 k.c. zastrzeżono co najmniej formę pisemną pod rygorem nieważności.

W przypadku kesrokpii orginal przeciez istnieje(ta forma pisemna).Istnieje tez podpis czyli o zadnej "niewaznosci" nie ma mowy.Oczywiscie nalezy dolaczyc w koncu orginal.Ale nie widze w tym nic zlego aby na zebraniu uznawac pelnomocnictwa wyslane np. faksem(w naszym przypadku najczesciej z zagranicy) i unac oddany glos po otrzymaniu orginalu.

Czy zauważyliście, że jak nie ma przemądrzałych prawoznawców to dyskusja jest cool.

Musze Cie zmartwic jestem jednym z nich.A czy dyskusja jest cool jest malo istotne wazne aby byla rzeczowa i prowadzila do wlasciwych wnioskow pomocnym innym uczestnikom.A to bez prawoznawcow raczej rzadko sie udaje.

kurcze, nie mam problemu z ustawieniem administratora, tylko jak napisałem wyżej chciałem wyskoczyć z jakimś przepisem albo epitetem żeby im kopary opadły, szczególnie że mogę mieć przeciwko sobie 60%-owego udziałowca (gminę) który może zażądać w każdej chwili podjęcia stosownej niekorzystnej uchwały.

ta sytuacja miała miejsce parę lat temu, od tamtego czasu nikt nie występował z pełnomocnitwami, bo w miarę się pokrywamy z decyzjami podejmowanymi w interesie budynku.

Na razie myślę o pełnomocnictwach pod kątem władzy absolutnej (dziel i rządź),

koziorozka:Kto zwołuje zebranie, ten rządzi, decyduje.
Zarzadca, administrator pelni na zebraniu tylko funkcje uslugowa.
Przewodniczacy zebrania (najczesciej czlonek zarzadu wm oglasza np. ze jest/nie ma kworum, ze wplynelo do niego tyle to a tyle pelnomoctnictw itp. formalnosci.
Jak pelnomocnik gminy kwestionuje waznosc uchwaly podjetej takze glosami pelnomocnikow, to niech ja zaskarzy do sadu.

Co ty wypisujesz? U mnie nigdy zebrania nie prowadzi któryś z członków zarządu czy administrator, tylko jeden z kumatych właścicieli lokali.
--------------------------------------------------------------------------
O jakim ty kworum piszesz, U mnie przewodniczący stwierdza, czy zebranie zostało zwałowane prawidłowo , kworum nie ma znaczenia.
Nawet gdyby na zebranie przyszło kilku z 300 właścicieli lokali to jest ważne a uchwały są głosowane w systemie mieszanym częsciowo na zebraniu a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

warta:Akurat ja tez komentarza Dziczka za bardzo nie cenie ,ale proponuje wiele madrych rozwiazan,tyle,ze on jest specjalista od prawa spoldzielczego co wyraznie widac.

Masz 1000 % racji z tym Dziczkiem . Ja też tak uważam.

Dzielicie wlos na czworo a ja nadal pozostaje w przekonaniu, ze w tej sytuacji

Przedstawiciel administratora nie uwzględnił pełnomocnictwa przedstawionego na zebraniu argumentując, że oryginał podpisu nie wpłynął do biura i nie jest w stanie sprawdzić wiarygodności

o uwzglednieniu (badz nie) pelnomocnictwa decyduje zarzad wm, wlasciciele, prowadzacy zebranie a NIE administrator.

Tak, to zarząd podejmuje decyzje, administrator nie ma takich kompetencji.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL

Ja rowniez przychylam sie do pogladu.iz o dopuszczeniu pelnomocnictwa w czasie zebrania decyduje przewodniczacy zebrania ,Jezeli ktos sie z tym nie zgadza i akurat ten glos bylby decydujacy-moze taka uchwale tego powodu zaskarzyc.

No to mamy tym razem odmienne zdania. Moim zdaniem jezeli pelnomocictwa zostaja przedlozone w czasie zebrania to przewodniczacy decyduje o ich dopuszczeniu do glosowania.Mowie to na podstawie stosowanej praktyki prowadzenia zebran nie tylko we wspolnotach.Dotychczas zaden sad takiej praktyki nie kwestionowal.Natomiast ostateczna ocena waznosci takiego pelnomocnictwa nalezy -w razie sporu -i tak do sadu.

ja uważam, że albo przewodniczący albo nikt... Ale z drugiej strony dlaczego przewodniczący, jakim prawem i tak dochodzę do wniosku, że nikt - czyli że pełnomocnictwo powinno zostać uwzględnione a w razie sporu, policja, prokurator, sąd, kara.

Kserokopia to nie pełnomocnictwo i trzeba to sobie jasno powiedziec. Gdyby pod oświadczeniem woli o udzieleniu pełnomocnictwa mocodawca umieścił swój własnoręczny podpis, wtedy mielibyśmy do czynienia z pełnomocnictwem. W takiej sytuacji rzeczywiście trudno byłoby się zgodzic z tezą, jakoby zarząd mógł je kwestionowac.

Mamy tutaj jednak do czynienia z innym problemem - dopuszczenia do działania mimo braku pełnomocnictwa.

Uważam, że to zarząd ma kompetencje do dopuszczenia do udziału domniemanego pełnomocnika w głosowaniu lub nie, ponieważ to ten organ a nie przewodniczący zebrania (przewodniczący zebrania nie został przecież wyposażony w żadne kompetencje ustawowe do podejmowania decyzji w imieniu ogółu właścicieli) reprezentuje wspólnotę w stosunkach między wspólnotą a właścicielami i kieruje sprawami wspólnoty (art. 21 uwl) i ponosi odpowiedzialnośc.


Wydaje mi się, że zarząd powinien jednak dopuścic takiego domniemanego pełnomocnika na podstawie art. 103 k.c. pod warunkiem, że właściciel potwierdzi czynności.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL

themoth:EUREKA, taka interpretacja najbardziej mi się podoba i co najważniejsze ma to sens...

Kiedy napisałem to samo, miałeś inne zdanie :

owner:

themot:Ja rowniez przychylam sie do pogladu.iz o dopuszczeniu pelnomocnictwa w czasie zebrania decyduje przewodniczacy zebrania

To nie przewodniczący jest organem wspólnoty.(...) Przewodniczący nie ma prawa podejmować żadnych decyzji merytorycznych.
Zebranie zwołuje zarząd i to on odpowiada za jego przebieg oraz za dokumentację zebrania (w tym za przedłożone pełnomocnictwa).

themoth:ja uważam, że albo przewodniczący albo nikt...

Zarządca:Uważam, że to zarząd ma kompetencje do dopuszczenia do udziału domniemanego pełnomocnika w głosowaniu lub nie, ponieważ to ten organ i ponosi odpowiedzialnośc.

Pozwolę sobie mieć odmienne zdanie . To zebranie właścicieli lokali (ogół właścicieli), powinno ostatecznie decydować
czy uznają pełnomocnictwo czy nie, a nie jakiś tam Zarząd WM.
Ta czynność nie należy do zarządu zwykłego o czym ty piszesz.

Zarządca:Uważam, że to zarząd (....) reprezentuje wspólnotę w stosunkach między wspólnotą a właścicielami

Na zebraniu nie zachodzi taka sytuacja, tu każdy właściciel reprezentuje siebie lub jest reprezentowany przez pełnomocnika .
Zarząd WM w czasie zebranie nie reprezentuje właścicieli lokali (wyj.sytuacja - chyba że posiada pełnomocnictwa).
----------------------------------------
Owner wychodzi z założenia, że Zarząd nie może mieć kajdanów właścicielskich,
ale właściciel może mieć kaganiec Zarządu - to tak dobitnie...

owner:Zebranie zwołuje zarząd i to on odpowiada za jego przebieg oraz za dokumentację zebrania (w tym za przedłożone pełnomocnictwa).

Niekoniecznie ...tak wynika z UoWL i orzeczeń sądowych .

Na zebraniu nie zachodzi taka sytuacja, tu każdy właściciel reprezentuje siebie lub jest reprezentowany przez pełnomocnika .
Zarząd WM w czasie zebranie nie reprezentuje właścicieli lokali (wyj.sytuacja - chyba że posiada pełnomocnictwa).

Zarząd wspólnoty co do zasady NIGDY nie reprezentuje poszczególnych właścicieli (chyba, że właściciel dokona cesji swoich praw i udzieli zarządowi pełnomocnictwa).
Zarząd natomiast ZAWSZE reprezentuje wspólnotę mieszkaniową jako osobę ustawową - reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21.1) Ustawa nie daje podstaw do stwierdzenia, że uprawnienia zarządu do reprezentowania wspólnoty są zawieszone podczas zebrania. Generalnie: taka zmiana wymaga zmiany sposobu zarządu w formie aktu notarialnego (art. 18).

Edit:
Zarządca był szybszy...

Zarząd WM został wybrany do wykonywania zarządu zwykłego i reprezentowania , pomiędzy zebraniami właścicieli lokali

Podasz podstawę prawną tego odkrywczego poglądu?
To jest kalka ze spółdzielczości - jednak we wspólnocie zebranie właścicieli nie jest żadnym organem wspólnoty.

Zarząd WM na zebranie może w ogóle nie przychodzić

Jeśli każdy właściciel ma taki obowiązek, to zarząd tym bardziej.
Jeżeli zarząd zwoła zebranie i sam się na nim nie pojawi, jest to wystarczająca podstaw do jego odwołania.