Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

KubaP, koziorozka, Zarządca, magdakre, cdn, tajfun, Haneczka, lijena, gecon, Stasiu, man, Egzo, alexa, a-z, Joanna, ME, trader, alex135

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime5-02-2009 zmieniony
     
    Kupiłam od developera mieszkanie. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej okazało się, że muszę także kupić miejsce postojowe dla samochodu w garażu wielostanowiskowym w podziemiu budynku. W akcie notarialnym nr 1 na mieszkanie policzono mi współudział w nieruchomości wspólnej w procentowej części od całej powierzchni użytkowej budynku (mieszkania + garaż). Innym właścicielom mieszkań tak samo. Drugim aktem notarialnym, do innej księgi wieczystej podpisałam umowę na ułamek procentowy współwłasności garażu wydzielonego teraz, jako odrębny lokal użytkowy. Ilość mieszkań w budynku nie pokrywa się z ilością miejsc postojowych, nie wszyscy lokatorzy mają miejsce postojowe. Mieszkania i garaż, mimo że są w tym samym budynku mają różne księgi wieczyste. Developer twierdzi, że suma udziałów przy podpisywańiu aktów na mieszkania i suma udziałów przy podpisywaniu aktów na garaże jest równa 1. Ponieważ nie skorygowano, po wydzieleniu garażu, udziałów związanych z własnością mieszkań mam wątpliwości, czy w przypadku sprzedania przeze mnie swojego miejsca postojowego nie zgłosi się do mnie lokator, który kupił tylko mieszkanie, ale ma udział w całej powierzchni mieszkalnej łącznie z garażem i oskarży mnie o bezprawne rozporządzanie jego częścią współwłasności?
  1. Sposób wyliczenia udziałów określa art. 3, pkt 3 ustawy o własności lokali stanowiąc, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
    W nieruchomości, w której zakupiła Pani lokal znajdują się lokale mieszkalne i garaże wielostanowiskowe. Garaże wielostanowiskowe to odrębne lokale, w których współwłaściciele mają udziały. Taki garaż wielostanowiskowy to po prostu jeden lokal stanowiący współwłasnośc wielu osób. Pod wględem konstrukcji prawnej należy go traktowac identycznie jak mieszkanie , które jest przedmiotem własności kilku właścicieli. Deweloper obliczając udział w lokalach powinien uwględnic dwie wartości - metraż lokalu, który sprzedaje oraz powierzchnię użytkową całego budynku, którą w opisywanym przez Panią przypadku stanowi suma powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i garaży. Jeżeli tak uczynił - jest to prawidłowa praktyka. Garaż jako hala stanowi odrębny lokal - jeden garaż i np. kilkadziesiąt miejsc postojowych - współwłaściciele tego garażu mają łącznie udział w nieruchomości wspólnej a oprócz tego każdy z nich ma ułamkowy udział w garażu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime6-02-2009
     
    Dziękuję za odpowiedź, ale nie mogę się zgodzić z wnioskiem, że wszystko jest w porządku. Proszę wszak zwrócić uwagę, że garaż, jako samodzielny lokal użytkowy, został wydzielony po podpisaniu aktów notarialnych na mieszkania, a stanowisk postojowych w garażu jest mniej niż mieszkań. Uważam, że po wydzieleniu garażu i sprzedaniu go, siłą żeczy tylko kilku lokatorom, udziały związane z własnością mieszkań, zapisane w aktach notarialnych na mieszkania powinny być skorygowane o powieszchnię wydzielonego garażu. W chwili obecnej bowiem, garaż pozostaje współwłasnością nadal wszystkich właścicieli mieszkań, a współwłaściciele zakupionych miejsc postojowych, zostali współwłaścicielami garaży w dwójnasób, za każdym razem z innym ( dość znacznie) udziałem we współwłasności. Rodzi to teraz problem z rozliczeniem kosztów zwiazanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
  2. Być może nastąpiło nieporozumienie:
    1) proszę napisać co było przedmiotem sprzedaży określonym w drugim akcie notarialnym - czy był to udział w garażu, który w akcie określono jako odrębny lokal użytkowy, z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej?
    2) czy udział całego garażu obliczono w stosunku do tej samej powierzchni użytkowej, jak w przypadku zakupu mieszkania?
    Jeżeli to możliwe, proszę spisać z aktów notarialnych:
    1) z pierwszego aktu - metraż zakupowanego mieszkania i wielkość udziału,
    2) z drugiego aktu - udział całego garażu w nieruchomości wspólnej, najlepiej proszę przepisać co jest przedmiotem sprzedaży,
    3) w obu aktach powinien znajdować się opis nieruchomości - co tam wpisano?Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime6-02-2009
     
    W pierwszym akcie notarialnym sprzedano mieszkanie wraz z przynależnym udziałem w nieruchomości zabudowanej wynoszący 7062/1.000.000 części liczonym jako udział w lokalach łącznie wraz z udziałem w miejscach postojowych łącznie dla całego osiedla (kilka budynków). W drugim akcie notarialnym, podpisanym po kilku miesiącach, "na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu - samodzielnego lokalu niemieszkalnego garażu wielostanowiskowego, stanowiącego odrębną nieruchomość", sprzedano udział wynoszący 71022/1.000.000 części w samodzielnym lokalu niemieszkalnym - garażu wielostanowiskowym w jednym (moim) budynku. Ponieważ po wydzieleniu w każdym budynku samodzielnych lokali użytkowych - garaży wielostanowiskowych nie skorygowano powierzchni nieruchomości wspólnej pozostałej po wydzieleniu garaży, współwłaścicielami powierzchni garaży wielostanowiskowych we wszystkich budynkach są nadal wszyscy właściciele mieszkań z udziałami z pierwszych aktów notarialnych. Wiem, że to jest bardzo zagmatwane i tak chyba miało być, ponieważ w aktach notarialnych na mieszkania, tych pierwszych, nie opisano powierzchni użytkowej nieruchomości tylko powierzchnię działki. Jaką powierzchnię użytkową przyjęto do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej, w pierwszych aktach notarialnych, dowiedziałam się w dziale technicznym u developera. Sprawdziłam matematycznie, udział wynoszący 7062/1.000.000 części policzony został od powierzchni wszystkich lokali wraz z powierznią wszystkich garaży w całym osiedlu. Stosunek powierzchni garażowych do powierzchni mieszkalnych wszystkich budynków łącznie to 18% do 82%. Stosunek powierzchni garażowej do powierzchni mieszkalnej w moim budynku jest taki sam 18% do 82%.
    •  
      CommentAuthoradab
    • CommentTime8-02-2009
     
    Sims:....W akcie notarialnym nr 1 na mieszkanie policzono mi współudział w nieruchomości wspólnej w procentowej części od całej powierzchni użytkowej budynku (mieszkania + garaż)


    Oznacza to, że udział mieszkania policzono dobrze ---> pow. mieszkania/ (pow wszystkich mieszkań + garaże wielostanowiskowe). Udziały w garażu wielostanowiskowym zostały zachowane przez dewelopera.

    Sims:....Drugim aktem notarialnym, do innej księgi wieczystej podpisałam umowę na ułamek procentowy współwłasności garażu wydzielonego teraz, jako odrębny lokal użytkowy


    Tu deweloper musiał czekać na wyodrębnienie garażu wielostanowiskowego w Księdze Wieczystej, aby mogł sprzedać w nim udział.

    Sims:....W pierwszym akcie notarialnym sprzedano mieszkanie wraz z przynależnym udziałem ...........liczonym jako udział w lokalach łącznie wraz z udziałem w miejscach postojowych


    hmm zapis "udział w lokalach wraz z udziałem w miejscach postojowych" ---->tu powinien być raczej "udział w nieruchomości wspólnej"

    Sims:....po wydzieleniu w każdym budynku samodzielnych lokali użytkowych - garaży wielostanowiskowych nie skorygowano powierzchni nieruchomości wspólnej


    Korekty powierzchni nieruchomości wspólnej nie będzie wg mnie jakoże deweloper w już w akcie nr 1 policzył współudział uwzględniając pow. wszystkich mieszkań i garaży wielostanowiskowych.
    •  
      CommentAuthoradab
    • CommentTime8-02-2009 zmieniony
     
    Jeżeli w garażu wielostanowiskowym jest np. 38 miejsc postojowych to udział jednego miejsca postojowego wyniesie 1/38 udziału w tym garażu wielostanowiskowym, którego udział w nieruchomości wspólnej wynosi 71022/1.000.000. Dla celów WYŁĄCZNIE rozliczeniowych zarządca-deweloper w praktyce zastosuje przeliczenie takiego udziału w tym przypdadku byłby to wynik 1/38 x (71022/1.000.000)= 1869/1.000.000.
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime9-02-2009
     
    ....W akcie notarialnym nr 1 na mieszkanie policzono mi współudział w nieruchomości wspólnej w procentowej części od całej powierzchni użytkowej budynku (mieszkania + garaż)


    Oznacza to, że udział mieszkania policzono dobrze ---> pow. mieszkania/ (pow wszystkich mieszkań + garaże wielostanowiskowe). Udziały w garażu wielostanowiskowym zostały zachowane przez dewelopera.

    Co znaczy "udziały w garażu wielostanowiskowym został zachowane przez developera" skoro zostały przypisane każdemu właścicielowi w pierwszych aktach notarialnych, jako udzial w nieruchomości wspólnej przypisany do każdego mieszkania. Powtarzam, że ilość stanowisk postojowych jest mniejsza niż ilość mieszkań. Nie wszyscy właściciele mieszkań są właścicielami miejsc postojowych, ale są właściciele, którzy zakupili po kilka miejsc postojowych.
  3. Sprawy nie da się jednoznacznie rozstrzygnąc na forum, w szczególności konieczna jest analiza dokumentów.
    Gdyby okazało się, że rzeczywiście garaż stanowi nieruchomośc wspólną - wówczas wspólnota może wystąpic o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną. W przypadku wadliwego policzenia wielkości udziałów istnieje możliwośc wystąpienia z powództem do sądu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthoradab
    • CommentTime9-02-2009
     
    Gdyby udziały mieszkań policzono wg wzoru: pow. mieszkania/(pow. wszystkich mieszkań) to wówczas garaże wielostanowiskowe bezsprzecznie byłyby częścią nieruchomości wspólnej.
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime11-03-2009
     
    Spędziłam nad swoimi trzema aktami notarialnymi wiele czasu, ale udało mi się samej rozsupłać zamotaną (nie wiem czy przez developera, czy przez wydział ksiąg wieczystych) sprawę. W pierwszym akcie notarialnym (na mieszkanie) udział we współwłasności, związany z mieszkaniem, został policzony jako iloraz powierzchni użytkowej mieszkania do powierzchni użytkowej wszystkich lokali razem z garażami, które już wtedy miały status wydzielonych pomieszczeń użytkowych niemieszkalnych. Suma wszystkich udziałów związanych z mieszkaniami wynosiła 0,8103 i w połączeniu z sumą (0,1897-obiecaną w tych aktach) nie podpisanych jeszcze aktów notarialnych na garaże wyniosłaby 1. Następnie, po kilku miesiącach podpisano obiecane akty notarialne na współwłasność garażu (wspólnota ma kilka budynków-w każdym jest garaż) z udziałem policzonym jako iloraz powierzchni miejsca postojowego do całkowitej powierzchni użytkowej we wspólnocie, tej samej co w akcie na mieszkania. Wydział ksiąg wieczystych jednak zwrócił te akty notarialne, nie wiem z jakiego powodu; mieszkańcom powiedziano, że z powodu źle policzonych udziałów. Wycofano więc te akty notarialne na garaże i sporządzono inne, w których udział policzono jako iloraz powierzchni miejsca postojowego, do powierzchni użytkowej tylko danego garażu.
    Przypominam, że właścicieli mieszkań jest więcej niż właścicieli garażu, po prostu miejsc postojowych jest mniej. Jak zatem policzyć rzeczywisty udział właściciela mieszkania i jednocześnie właściciela garażu, żeby zważyć jego głos podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty. Czy nie popełniono błędu wycofując te drugie akty notarialne i podpisując nowe, których treść to przecież już tylko umowa cywilna między współwłaścicielami danego garażu ( jak dzielimy głosy między siebie; przecież równie dobrze mogło być napisany każdy ma jeden równy głos). Obecnie współwłaściciele garaży nie mają przecież swojego udziału w częściach wspólnych. Developer nie chce udzielić żadnej odpowiedzi na ten temat; ani czy wszystko jest dobrze, ani czy popełniono błąd i jak go naprawić. Do kogo mogę się zwrócić o wyjaśnienie i wyprostowanie tej sytuacji?
  4. Witam, dobrze, że sąd odmówił wpisu, ponieważ współwłaściciel garażu powinien mieć wyliczony udział właśnie jako iloraz powierzchni miejsca postojowego do powierzchni użytkowej garażu. Jeżeli poprawiono - to teraz jest prawidłowo. Współwłaściciele danego garażu mają wspólnie udział w nieruchomości wspólnej a nie oddzielnie. Również ten udział jest przedmiotem współwłasności. Z tego właśnie powodu w piśmiennictwie wysuwano tezę, że nie mogą oni głosować oddzielnie, lecz razem. Orzecznictwo wskazuje jednak, że należy przeliczyć udział każdego z nich na potrzeby głosowania na uchwałami, tzn. wyliczyć jaka część udziału w nieruchomości wspólnej przypada na każdego z nich. Oczywiście takiego przeliczenia dokonuje zarząd ( a nie deweloper), ponieważ tych danych nie umieszcza się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime11-03-2009
     
    Zgadzam się, że udział garażu w nieruchomości wspólnej jest przedmiotem współwłasności, lecz nie jest on nigdzie zapisany. Czy nie powinien być wpisany do ostatniego aktu notarialnego? Czy w tym akcie notarialnym nie powinno być zapisane, że sprzedaje się udział w garażu wielostanowiskowym, z którym związany jest udział xx w nieruchomości wspólnej? W chwili obecnej suma zapisanych w aktach notarialnych udziałów wynosi 0,8103, a nie 1.
  5. W każdym akcie notarialnym a nie tylko w ostatnim dotyczącym garażu winien znajdować się zapis dotyczący tego jaki udział w nieruchomości wspólnej związany jest z garażem jako całością, np. Jan Kowalski zakupuje udział ....... w lokalu garażu wielostanowiskowym, z którym to garażem związany jest udział..... .Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  6. oczywiście, jeżeli akt nie dotyczy garażu, to nie zapisuje się danych dotyczących udziału w nieruchomości wspólnej, jaki jest związany z jego własnością.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorSims
    • CommentTime12-03-2009
     
    Podczas mojej ostatniej rozmowy z developerem okazało się, że nie jest pewny, czy w momencie podpisywania pierwszych aktów notarialnych na mieszkania garaż wielostanowiskowy funkcjonował już jako pomieszczenie wydzielone, ponieważ nie może znaleźć w swoich zasobach żadnego dokumentu, który by to potwierdzał. Oświadczył mi także, że w akcie notarialnym na udział w garażu nie musi być zapisu dotyczącego udziału tego garażu we współwłasności nieruchomości - wystarczy, że jest on zapisany w księdze wieczystej dotyczącej garażu. Sprawdziłam wypis z księgi, który dostałam z Wydziału Ksiąg Wieczystych, zapisu odnośnie udziału garażu w częściach wspólnych nieruchomości nie ma. Proszę o informację do kogo teraz mam się zwrócić i co zrobić, aby uporządkować swoje dokumenty związane z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. Developer tylko ustnie odpowiada, że wszystko jest w porządku, lecz nie chce udzielić takiej odpowiedzi na piśmie.
  7. Proszę sprawdzic księgę wieczystą urządzona i prowadzoną dla garażu wielostanowiskowego, tam musi byc określony udział lokalu - garażu wielostanowiskowego w nieruchomości wspólnejPrzeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego